§ 5 Nachlass als wertbildender Faktor / b) Bewertung unbebauter Grundstücke

Dr. Christopher Riedel

Rz. 131

Die Bewertung unbebauter Grundstücke erfolgt grundsätzlich anhand der Vergleichswertmethode.^{^[452]} Der Vergleich kann entweder anhand konkreter Verkaufsfälle^{^[453]} durchgeführt werden (§ 24 Abs. 2 Nr. 1 ImmoWertV) oder auch nach § 24 Abs. 2 Nr. 2 ImmoWertV mit Hilfe der nach § 196 BauGB ermittelten Bodenrichtwerte (§§ 15 ff. ImmoWertV)^{^[454]} oder (anderen) Vergleichsfaktoren (§ 20 ImmoWertV).^{^[455]} In beiden Fällen ist sicherzustellen, dass das Vergleichsgrundstück bzw. der Bodenrichtwert (§ 196 BauGB) hinsichtlich der den Wert beeinflussenden Merkmale hinreichend mit dem zu bewertenden Grundstück übereinstimmt (§ 25 ImmoWertV).^{^[456]}

Rz. 132

Praxishinweis

Die von den Gutachterausschüssen festgestellten Bodenrichtwerte (§ 196 BauGB) sind leicht zugänglich, denn sie werden veröffentlicht und jedermann kann hierüber Auskunft verlangen. Nachteilig ist aber, dass sie hinter den tatsächlichen Wertentwicklungen "hinterherhinken", da sie auf der Basis der in den letzten Jahren eingereichten, entgeltlichen Veräußerungsverträge nur in gewissen Abständen ermittelt werden. Zudem ist genau zu prüfen, ob die Erschließungsbeiträge und -kosten enthalten sind und ob das zu beurteilende Grundstück nach seinen wertbestimmenden Zustandsmerkmalen i.S.v. §§ 2 Abs. 3 ImmoWertV, insbesondere hinsichtlich der wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmale i.S.v. § 16 Abs. 2 ImmoWertV, mit den Bodenrichtwerten auch vergleichbar ist.^{^[457]}

Rz. 133

Soweit die Vergleichsgrundstücke hinsichtlich ihrer wertbestimmenden Merkmale von dem zu bewertenden Grundstück (erheblich) abweichen, muss der objektspezifische Vergleichsfaktor (§ 26 Abs. 1 ImmoWertV) durch Anpassung des Vergleichsfaktors i.S.v. § 20 ImmoWertV unter Berücksichtigung der spezifischen Grundstücksmerkmale (§ 9 Abs. 1 ImmoWertV) ermittelt werden...

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