§ 10 Der Verwalter / a) Allgemeines

Rz. 139

Die meisten Verwalterverträge unterscheiden zwischen Grund- und Zusatzleistungen, was neuerdings auch als Baukastensystem bezeichnet wird. Die Vergütung wird dementsprechend differenziert geregelt: Für die Grundleistungen gilt eine Grundvergütung, für die Zusatzleistungen eine Sondervergütung. Diese Preisgestaltung entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, wie der BGH im Jahr 2019 entgegen der früher h.M. ausdrücklich bestätigt hat. Ein Unternehmer sei in der konkreten Ausgestaltung seines Preisgefüges frei und könne seine Leistung entweder zu einem Pauschalpreis anbieten oder den Preis in mehrere Preisbestandteile oder Teilentgelte aufteilen.^[206] Die Vereinbarung von Sondervergütungen hat für die Gemeinschaft den Vorteil, dass die Sondervergütungen einem etwaigen Verursacher zugeordnet und diesem belastet werden können. Die Alternative wäre eine von allen Miteigentümern anteilig zu tragende höhere Grundvergütung ohne die Möglichkeit, die Mehrkosten dem Verursacher weiter berechnen zu können. Eigentlich müsste ein Verwalter seine Leistungen auch komplett als "Einheitspreisvertrag" (bekannt aus dem Bauwesen) anbieten können. Dem ist der BGH allerdings mit der – nicht näher begründeten – Behauptung entgegengetreten, es müsse bei den Aufgaben, die in jeder Wohnungseigentümergemeinschaft laufend anfallen, der tatsächliche Gesamtumfang der Vergütung erkennbar sein, was einer vollständigen Aufteilung der Vergütung für einzelne Tätigkeiten entgegenstehe.^[207] Das überzeugt nicht. Denn jeder Einheitspreisvertrag endet mit einer bestimmten, auf der Prognose der anfallenden Einheiten beruhenden Angebotssumme, die den voraussichtlichen Gesamtumfang der Vergütung erkennen lässt; der Verwaltervertrag kann und muss insofern keine Ausnahme darstellen. Es kann gute Gründe dafür geb...