Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungsunternehmen

Sofern öffentlich-rechtliche Vorgaben einer wesentlichen energetischen Verbesserung des Gebäudes und/oder einer wesentlichen Verbesserung der Wärme- und Warmwasserversorgung des Gebäudes entgegenstehen, ist entsprechend § 9 CO2KostAufG der prozentuale Anteil, den der Vermieter an den Kohlendioxidkosten zu tragen hätte, um die Hälfte bzw. vollständig zu kürzen. Diese Pauschal...mehr

Rz. 13 Die "Wohnungsunternehmen mit Spareinrichtung" (WumS) sind laut § 1 Abs. 29 Satz 1 KWG Unternehmen in der Rechtsform der eingetragenen Genossenschaft, die keine CRR-Institute oder Finanzdienstleistungsinstitute sind und keine Beteiligung an einem Institut oder Finanzunternehmen besitzen, deren Unternehmensgegenstand überwiegend darin besteht, den eigenen Wohnungsbestan...mehr

Das Klimaanpassungsgesetz (KAnG) ist am 1.7.2024 in Kraft getreten. Die Bundesregierung muss eine Strategie mit messbaren Zielen vorweisen – auch Gebäude müssen berücksichtigt werden. Was heißt das für die Wohnungswirtschaft? Die Bundesregierung will mit dem Klimaanpassungsgesetz (KAnG) Vorsorge treffen für Veränderungen durch den Klimawandel, wie etwa extreme Wetterbedingung...mehr

Rz. 47 Mit dem CRD IV-Umsetzungsgesetz wurde in § 1 Abs. 3d Satz 1 KWG der Begriff "CRR-Kreditinstitut" eingeführt. Der in Art. 4 Abs. 1 Nr. 1 lit. a CRR enthaltene europäische Kreditinstitutsbegriff ist auf Unternehmen beschränkt, die das Einlagen- und das Kreditgeschäft betreiben, und damit deutlich enger gefasst als der Begriff des Kreditinstitutes nach § 1 Abs. 1 KWG. Mi...mehr

Rz. 2 Maßgeblich für den Anwenderkreis der MaRisk auf Institutsebene ist der Institutsbegriff nach den §§ 1 Abs. 1b und 53 Abs. 1 KWG. Rz. 3 Gemäß § 1 Abs. 1b KWG zählen zu den Instituten im Sinne des Kreditwesengesetzes sowohl Kreditinstitute (§ 1 Abs. 1 KWG) als auch Finanzdienstleistungsinstitute (§ 1 Abs. 1a KWG). Erfasst werden daher alle deutschen Kredit- und Finanzdien...mehr

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Für den Austausch fossiler Heizungen gegen klimafreundliche Alternativen gibt es seit Februar 2024 Geld aus der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG). Ab dem 28. Mai sind weitere Gruppen antragsberechtigt – darunter Wohnungseigentümergemeinschaften. Ein Überblick. Mit dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist am 1.1.2024 die reformierte Bundesförderung für effiziente Gebäude ...mehr

Rz. 80 § 265 HGB enthält allgemeine Grundsätze für die Gliederung, die sowohl für die Bilanz als auch für die Gewinn- und Verlustrechnung gelten. Die Vorschrift gilt grundsätzlich nicht für den Anhang, da es für den Anhang keine vorgeschriebene Gliederung gibt. Besondere Regelungen über die Gliederung der Bilanz sind in § 266 HGB, besondere Regelungen über die Gliederung der...mehr

Die Erteilung von Vollmachten kann auch für Wohnungsunternehmen sinnvoll und häufig notwendig sein. Wohnungsunternehmen in der Rechtsform der eG bzw. GmbH sind "juristische Personen" und damit als Gesellschaft selbst rechtsfähig, d. h. sie haben eigene Rechte und Pflichten (§ 17 GenG, § 13 GmbHG, § 1 Abs. 1 Satz 1 AktG). Beispiele: Die Gesellschaft kann selbst Verträge abschlie...mehr

Die Auswirkungen des BGH-Urteils betreffen nicht nur die Vorstandsmitglieder der Wohnungsunternehmen in der Rechtsform der Aktiengesellschaft, sondern ebenso die Geschäftsführer der Wohnungsgesellschaften (GmbH) und die Vorstände der Wohnungsgenossenschaften. Das Gericht hat zwar seine Rechtsprechung bestätigt, dass Vorstände grundsätzlich im Rahmen ihrer Tätigkeit einen weit...mehr

Zusammenfassung Überblick Die Unternehmen der Wohnungswirtschaft, d. h. sowohl Genossenschaften als auch Gesellschaften (GmbH und AG), sind in der täglichen Praxis in vielfältiger Form mit Vollmachten konfrontiert. Dies betrifft z. B. die Fälle, in denen Mieter und Wohnungsnutzer im Rahmen des Miet- bzw. Nutzungsverhältnisses Dritten (z. B. ihren Kindern) Vollmachten erteilt h...mehr

Die Entscheidung des BGH betont die strenge Haftung von Geschäftsführern in Fällen der Insolvenz und deren Pflicht, eine laufende Überwachung der wirtschaftlichen Situation des Unternehmens gewährleisten zu können. Ggf. muss dafür eine fachkundige externe Beratung in Anspruch genommen werden. Die Auswirkungen des BGH-Urteils betreffen auch nicht nur Wohnungsunternehmen in der...mehr

Die Entscheidung des BGH eröffnet in vergleichbaren Fällen, in denen erstinstanzlich über den Ausschluss eines Mitglieds entschieden worden ist, die Möglichkeit, ggf. in einer weiteren Instanz die gerichtliche Entscheidung überprüfen zu lassen. Zu den Einzelheiten, die im Rahmen des Ausschlusses eines Mitglieds aus der Genossenschaft zu beachten sind – gerade im Hinblick auf...mehr

Überblick Die Unternehmen der Wohnungswirtschaft, d. h. sowohl Genossenschaften als auch Gesellschaften (GmbH und AG), sind in der täglichen Praxis in vielfältiger Form mit Vollmachten konfrontiert. Dies betrifft z. B. die Fälle, in denen Mieter und Wohnungsnutzer im Rahmen des Miet- bzw. Nutzungsverhältnisses Dritten (z. B. ihren Kindern) Vollmachten erteilt haben, um ihre l...mehr

1.1 Was versteht man unter einer Vollmacht? Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) versteht man unter einer Vollmacht die durch Rechtsgeschäft erteilte Vertretungsmacht (§ 166 Abs. 2 Satz 1 BGB). Die Vollmacht ist ein Mittel, den eigenen rechtsgeschäftlichen Wirkungskreis durch Arbeitsteilung zu erweitern.[1] Die Vertretungsmacht kann aber auch ein Mittel des Schutzes und der ...mehr

Auch im Rahmen der Mitgliedschaft in einer Wohnungsgenossenschaft kann die Erteilung von Vollmachten notwendig werden und sinnvoll sein, um die genossenschaftlichen Rechte und Pflichten wahrzunehmen. Auch dafür können alle Phasen der Mitgliedschaft in Betracht kommen: Erwerb der Mitgliedschaft Durchführung der Mitgliedschaft (u. a. Teilnahme an der Generalversammlung, Erwerb we...mehr

Die Mitglieder der Vertreterversammlung können sich nicht durch Bevollmächtigte vertreten lassen (§§ 43a Abs. 3 Satz 2 GenG, 31 Abs. 1 Satz 3 der Mustersatzung für Wohnungsgenossenschaften mit Vertreterversammlung).mehr

Es gibt verschiedene Möglichkeiten zur Erteilung einer Vollmacht: Erteilung gegenüber dem Vertreter (sog. Innenvollmacht, § 167 Abs. 1 Alt. 1 BGB). Beispiel: Wohnungsnutzer W bevollmächtigt seinen Sohn S, ihn gegenüber der Genossenschaft zu vertreten. Erteilung gegenüber dem Dritten, dem gegenüber die Vertretung erfolgen soll ( sog. Außenvollmacht, § 167 Abs. 1 Alt. 2 BGB) Beisp...mehr

Für eine wirksame Stellvertretung ist es ausreichend, dass diese erkennbar im Namen des Vertretenen erfolgt (Offenheitsgrundsatz). Dies ist z. B. bei unternehmensbezogenen Geschäften im Zweifel anzunehmen.[1] Im BGB finden sich dazu folgende Regelungen: Eine Willenserklärung des Bevollmächtigten innerhalb der ihm übertragenen Vertretungsmacht wirkt unmittelbar für und gegen de...mehr

Um Bevollmächtigter zu sein, ist es nicht erforderlich, volljährig zu sein. Im BGB ist dazu geregelt, dass die Wirksamkeit einer von oder gegenüber einem Vertreter abgegebenen Willenserklärung nicht dadurch beeinträchtigt wird, dass der Vertreter in der Geschäftsfähigkeit beschränkt ist (§ 165 BGB). Die beschränkte Geschäftsfähigkeit beginnt mit Vollendung des 7. Lebensjahrs ...mehr

Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) versteht man unter einer Vollmacht die durch Rechtsgeschäft erteilte Vertretungsmacht (§ 166 Abs. 2 Satz 1 BGB). Die Vollmacht ist ein Mittel, den eigenen rechtsgeschäftlichen Wirkungskreis durch Arbeitsteilung zu erweitern.[1] Die Vertretungsmacht kann aber auch ein Mittel des Schutzes und der Fürsorge sein.[2] Beispiele für eine gesetz...mehr

Eine große praktische Bedeutung im Bereich der Durchführung der Mitgliedschaft haben Stimmrechtvollmachten in der Generalversammlung. Dabei sind zudem besondere rechtliche Anforderungen zu beachten. Gesetzliche Anforderungen Das Genossenschaftsgesetz schreibt dazu Folgendes vor (§ 43 Abs. 4 und 5 GenG): Das Mitglied soll sein Stimmrecht persönlich ausüben, das Mitglied kann Stim...mehr

Die Erteilung von Vollmachten kann für Mieter und Nutzer von Genossenschaftswohnungen im Rahmen eines Nutzungs- oder Dauernutzungsvertrags notwendig bzw. sinnvoll sein, um ihre vertraglichen Rechte und Pflichten wahrzunehmen, z. B. zur Abgabe von Willenserklärungen im Rahmen des Miet- bzw. Nutzungsverhältnisses. Dies betrifft grundsätzlich alle Phasen des Vertragsverhältnisse...mehr

Ebenso wie der Umfang der Vollmacht hängt die Beendigung der Vollmacht vor allem von ihrem Inhalt, d. h. vom Vollmachtgeber ab. Die Vollmacht kann enden durch: Befristung Eintritt einer auflösenden Bedingung Beispiel: Ende der Vollmacht in einem Grundstückskaufvertrag für Notariatsmitarbeiter zur Abgabe der notwendigen Erklärungen nach erfolgter Eigentumsumschreibung. Einseitige ...mehr

Auch im Bereich der WEG-Verwaltung können Wohnungseigentümer ein Interesse daran haben, Vollmachten zur Wahrnehmung ihrer Interessen zu erteilen. Besondere Bedeutung hat hier die Vertretung in der Wohnungseigentümerversammlung. Im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) fehlt zwar eine ausdrückliche Regelung zur Erteilung von Vollmachten für die Wohnungseigentümerversammlung. Nach herr...mehr

Bezüglich des Umfangs einer erteilten Vollmacht kommt es grundsätzlich darauf an, was der Vollmachtgeber festgelegt hat. Ausnahmen bestehen aber bei Vollmachten des Handelsrechts, deren Umfang gesetzlich festgelegt ist: Prokura (§§ 49 ff. HGB) Sie umfasst alle Arten von Geschäften und Rechtshandlungen, die der Betrieb eines Handelsgewerbes mit sich bringt; aber nicht: Veräußer...mehr

Die jährliche Mitgliederversammlung einer Wohnungsgenossenschaft steht wieder bevor.[1] Eine größere Zahl von Mitgliedern will in diesem Jahr von der Möglichkeit Gebrauch machen, Vollmachten zu erteilen. Es bestehen aber Unklarheiten darüber, was dabei zu beachten ist. Die Genossenschaft hat u. a. die Regelungen zur Erteilung von Stimmvollmachten aus der Mustersatzung überno...mehr

Rz. 164 Auch nach dem Ende der "Gemeinnützigkeit im Wohnungswesen" am 31.12.1989 führen durchaus noch Wohnungs- und Immobiliengesellschaften in der Rechtsform der GmbH[1] einen entsprechenden Zusatz weiter in der Firma (zum Beispiel "Gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaft …"). Die ehemalige Wohnungsgemeinnützigkeit ist nicht mit der weiterhin bestehenden steuerlichen Gemeinnü...mehr

Die Tagesordnung einer Generalversammlung zur Festsetzung von Kreditbeschränkungen könnte so lauten: Tagesordnung TOP ___: Festsetzung von Kreditbeschränkungen gemäß § 49 GenG. Der entsprechende Beschlussvorschlag könnte z. B. formuliert werden:[1] Beschlussvorschlag Beschlussvorschlag zu TOP ___: Bei der Gewährung von Kredit an denselben Schuldner sind gemäß § 49 Genossenschaf...mehr

Rz. 467 Auch in der Praxis der Wohnungs- und Immobiliengesellschaften kommt es durchaus häufiger vor, dass Verträge mit dafür qualifizierten Aufsichtsratsmitgliedern abgeschlossen werden, zum Beispiel für bestimmte Dienst- oder Werkleistungen für das Unternehmen, etwa im Bereich der Rechts- oder Steuerberatung oder der Erbringung von Architekten- und Ingenieurleistungen. Für...mehr

Rz. 199 Wohnungs- und Immobiliengesellschaften verfolgen ihren Gesellschaftszweck durch die im Gesellschaftsvertrag im Rahmen des Unternehmensgegenstands zur Verfügung gestellten Mittel. Die überwiegende Tätigkeit von Wohnungs- und Immobilienunternehmen ist die Bewirtschaftung des vorhandenen Wohnraums (einschließlich Instandhaltung und Modernisierung) sowie ggf. der Bau und...mehr

Rz. 35 In allen Bundesländern bestehen Vorgaben in Form von landesrechtlichen Vorschriften, nach denen sich Gemeinden an Unternehmen in Rechtsformen des Privatrechts, und damit auch an Gesellschaften mit beschränkter Haftung, beteiligen dürfen (Zulässigkeit der wirtschaftlichen Betätigung). Die Rechtsgrundlagen dafür finden sich insbesondere in den Gemeindeordnungen oder Kom...mehr

Rz. 86 § 13b Abs. 4 Nr. 1 S. 2 ErbStG regelt diverse Ausnahmen für verschiedene Sachverhaltsgestaltungen, in denen trotz Nutzungsüberlassung an einen Dritten kein Verwaltungsvermögen vorliegt. So ist eine schädliche Nutzungsüberlassung nach § 13b Abs. 4 Nr. 1 S. 2 Buchst. a ErbStG nicht anzunehmen, wenn der Erblasser oder Schenker sowohl im überlassenden Betrieb als auch im n...mehr

In Zeiten des Fachkräftemangels und angespannter Wohnungsmärkte entdecken viele Unternehmen die Werkswohnung neu. Laut einer Studie könnten pro Jahr rund 10.000 Wohnungen speziell für Mitarbeitende entstehen. Hierfür bedarf es aber besserer Rahmenbedingungen, fordern Verbände der Wohnungswirtschaft. Das Bündnis "Wirtschaft macht Wohnen" setzt sich zusammen aus dem Bundesverba...mehr

Die Reform der europäischen Gebäuderichtlinie (EPBD) hat die nächste Hürde genommen. Das EU-Parlament hat den geplanten Sanierungsvorgaben zugestimmt. Die Immobilien- und Wohnungswirtschaft schaut nun auf die nationale Umsetzung – und fordert bezahlbare Lösungen. Der Energieverbrauch von Wohngebäuden soll durch die neue EPBD bis 2030 im Schnitt um 16 % und bis 2035 um 20 bis ...mehr

Schriftform wird regelmäßig aus 2 Gründen vereinbart: Zum einen soll durch die Schriftform beweissicher festgehalten werden, welche Vereinbarungen beim Vertragsschluss getroffen worden sind. Dafür besteht gerade bei Mietverhältnissen, die lange dauern, ein Bedürfnis. Daneben hat die Schriftform in jenen Fällen einen gewissen Sinn, in denen Verhandlungsführer und Vertragspartne...mehr

Mit dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist am 1.1.2024 auch die reformierte Bundesförderung für effiziente Gebäude – Einzelmaßnahmen (BEG – EM) in Kraft getreten. Für den verpflichtenden schrittweisen Austausch alter Öl- und Gaskessel gelten neue Regeln für Zuschüsse und Boni. Anträge für die Heizungsförderung können Privatpersonen für ein selbst bewohntes Einfamilienhaus seit de...mehr

Rz. 421 Ausgewählte Hinweise auf weiterführende Literatur: Bäuml/Bauer, Das erbschaftsteuerliche Wohnungsunternehmen im Fokus von Rechtsprechung und Finanzverwaltung, BB 2018, 1757; Blank, Von der "Cash-GmbH" zur "Real-Estate-GmbH" – Gestaltungen in einem (weiterhin) verfassungswidrigen Erbschaftsteuerrecht, DStR 2020, 2179; Blusz, Wohnungsunternehmen in der Nachfolgeplanung...mehr

Rz. 438 Die Erfüllung des Unternehmenszwecks muss schließlich einen "wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb (§ 14 AO)" erfordern.[1] § 14 AO lautet wie folgt: Zitat Ein wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb ist eine selbstständige nachhaltige Tätigkeit, durch die Einnahmen oder andere wirtschaftliche Vorteile erzielt werden und die über den Rahmen einer Vermögensverwaltung hinausgeht. D...mehr

Rz. 422 Eine Nutzungsüberlassung an Dritte ist steuerunschädlich, wenn "die überlassenen Grundstücke, Grundstücksteile, grundstücksgleichen Rechte und Bauten zum Betriebsvermögen, zum Betriebsvermögen im Sinne des § 97 Abs. 1a Nr. 1 des Bewertungsgesetzes einer Personengesellschaft oder zum Vermögen einer Kapitalgesellschaft gehören und der Hauptzweck des Betriebs in der Ver...mehr

Rz. 432 Der "Hauptzweck" des Betriebs (muss) in der Vermietung von Wohnungen bestehen.[1] Rz. 433 Im Gesellschaftsvertrag wird im Allgemeinen nur der Gegenstand des Unternehmens bestimmt (§ 3 Abs. 1 Nr. 2 GmbHG), nicht aber auch der Zweck. Zweck und Gegenstand sind in vielen Fällen weitgehend identisch. Der Zweck wird im Gesellschaftsvertrag i. d. R. nur bei steuerbegünstigte...mehr

Rz. 383 Ausgewählte Hinweise auf weiterführende Literatur: Geck, Betrieblich genutzter Grundbesitz und Erbschaftsteuer – neue Entwicklungen aufgrund aktueller Rechtsprechung des BFH, MittBayNot 2022, 417; Kowanda, Übertragung eines an den Erwerber verpachteten Betriebs gegen Versorgungsleiistungen gemäß Rentenerlass, DStR 2022, 1737,Teil I und DStR 2022, 1791, Teil II; Zanto...mehr

Rz. 436 Für den Begriff der "Wohnungen" gilt die Legaldefinition im Bewertungsgesetz (§ 181 Abs. 9 BewG).[1] Eine Wohnung muss danach insbesondere eine Wohnfläche von mindestens 23qm haben. Dies kann in der Praxis vor allem bei Studentenwohnheimen, Arbeiter- oder Flüchtlingsunterkünften problematisch sein. Nicht maßgebend ist, ob die Wohnung zivilrechtlich eine eigene Wohnun...mehr

Rz. 427 Mit der Formulierung "Grundstücke, Grundstücksteile, grundstücksgleichen Rechte und Bauten" hat der Gesetzgeber an den einleitenden Satz der Vorschrift angeknüpft[1], wonach die Überlassung dieser Vermögensgegenstände an Dritte grundsätzlich zu schädlichem Verwaltungsvermögen führt. Rz. 428 Die Grundstücke müssen zum Vermögen einer Gesellschaft "gehören".[2] Maßgebend...mehr

Rz. 331 Der Gesetzgeber steht seit langem vor der Aufgabe, das begünstigungswürdige (unternehmerische) Vermögen von dem sonstigen Vermögen abzugrenzen. Die Abgrenzung muss dabei nicht nur klar und eindeutig, sondern vor allem auch zielgenau sein. Private vermögensverwaltende Gesellschaften sollen grundsätzlich nicht begünstigt sein. Rz. 332 Bis zum Jahr 2008 hat sich der Gese...mehr

An die Stelle der in den Zeilen 83-87 einzutragenden Kürzung tritt auf Antrag bei Grundstücksverwaltungsgesellschaften eine Kürzung um den Teil des Gewerbeertrags, der auf die Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes entfällt.[1] Da die erweiterte Kürzung nur greifen kann, wenn auch die Voraussetzungen des § 9 Nr. 1 Satz 1 GewStG vorliegen, ist sie bei Erwerb eines G...mehr

Rz. 809 Komplementär- und Kommanditbeteiligungen an gewerblich tätigen KGs werden (ebenso wie Betriebsvermögen von Einzelunternehmen, land- und forstwirtschaftliches Vermögen und Anteile an Kapitalgesellschaften über 25 %) unter bestimmten Voraussetzungen ganz oder teilweise von der Erbschaft- und Schenkungsteuer befreit. Rz. 810 Die nunmehr in den §§ 13a–13c, 19a, 28, 28a Er...mehr

Rz. 5 § 12 GBO setzt für die Gewährung der Einsicht das Bestehen eines berechtigten Interesses und dessen Darlegung voraus. Der Begriff des berechtigten Interesses ist weiter gefasst, als der des rechtlichen Interesses. Während letzteres regelmäßig eine Beziehung zu einem bereits bestehenden Rechtsverhältnis, eine Beeinflussung der privat- oder öffentlich-rechtlichen Situati...mehr

Rz. 24 Zuletzt stellt sich die Frage, wann ein besonderes öffentliches Interesse an völliger Transparenz des Grundbuchinhalts oder wenigstens an Grundbucheinsicht besteht. Erörtert wird dies zumeist am Interesse der Presse an einer Grundbucheinsicht.[61] Dabei darf die Pressefreiheit des Art. 5 Abs. 1 S. 2 GG nicht pauschal und schrankenlos als Argument für ein Einsichtsrech...mehr

Rz. 9 Abgeordnete: Im Zusammenhang mit umstrittenen Grundstücksgeschäften der öffentlichen Hand könnten Abgeordnete insbesondere von Kommunalparlamenten Einsicht in das Grundbuch verlangen. Zwar hat ein Parlament als solches die verfassungsrechtliche Stellung eines Kontrollorgans der Exekutive, nicht jedoch der einzelne Abgeordnete.[32] Das in einzelnen Landesverfassungen ge...mehr