Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungsunternehmen

Überblick Die unterjährige Verbrauchsinformation (UVI) ist im Rahmen der Heizkostenverordnung fällig, wenn fernablesbare Zähler in einem Gebäude installiert sind – spätestens ab 2027 müssen Immobilienverwaltungen UVIs für alle Mieter bereitstellen. Die Novelle der Heizkostenverordnung (HKVO) von 2021 regelt, dass Mieter in Gebäuden mit fernablesbaren Messgeräten das Recht au...mehr

A. Allgemeines Rz. 1 In der Beratungspraxis kommt regelmäßig die Frage nach einer Schenkung- bzw. Erbschaftsteuerbefreiung des Erwerbs von Immobilienvermögen auf, wenn als Vehikel gesellschaftsrechtliche Strukturen genutzt werden. Die Hürden hierfür sind allerdings hoch. B. Voraussetzungen für eine erbschaft- bzw. schenkungsteuerliche Befreiung Rz. 2 Begünstigungsfähiges untern...mehr

Rz. 6 Kumulativ muss – als Abgrenzung zur reinen Vermögensverwaltung (um eine solche handelt es sich im Rahmen der Vermietung von Immobilien, § 14 S. 3 AO) – ein wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb i.S.d. § 14 S. 1 AO vorliegen. Ein wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb ist nach Auffassung der Finanzverwaltung jedenfalls erst dann "regelmäßig" anzunehmen, wenn das Unternehmen mehr ...mehr

Rz. 1 In der Beratungspraxis kommt regelmäßig die Frage nach einer Schenkung- bzw. Erbschaftsteuerbefreiung des Erwerbs von Immobilienvermögen auf, wenn als Vehikel gesellschaftsrechtliche Strukturen genutzt werden. Die Hürden hierfür sind allerdings hoch.mehr

Rz. 4 Es muss zwingend steuerliches Betriebsvermögen eines Einzelunternehmens, einer Kapitalgesellschaft oder Gesamthandsvermögen einer Personengesellschaft vorliegen; für private Grundstücke scheidet jede analoge Anwendung der Begünstigung nach §§ 13a, 13b ErbStG aus.[2] Soweit es sich mithin um ertragsteuerliches (abgesehen von etwaig i.S.d. § 23 EStG (siehe § 12 Rdn 2 ff....mehr

Rz. 2 Begünstigungsfähiges unternehmerisches Vermögen i.S.d. § 13b Abs. 1 ErbStG, also insbesondere Kapitalgesellschaftsanteile von mehr als 25 % und Anteile an Personengesellschaften, unter weiteren Voraussetzungen zu 85 % (Regelverschonung) oder 100 % (Vollverschonung) kann erbschaftsteuerlich bzw. schenkungsteuerlich begünstigt übertragen werden. Dies gilt allerdings nur ...mehr

Rz. 5 Der Begriff der "Wohnung" ist in § 181 Abs. 9 BewG gesetzlich definiert. Voraussetzungen sind u.a. ein separater Zugang, für eine selbstständige Haushaltsführung notwendige Nebenräume (Küche, Bad) sowie eine Wohnfläche von mindestens 23 m2. Garagen sind keine Wohnungen, jedoch den Wohnungen zuzuordnen.[3] Der Hauptzweck des Betriebs liegt, jedenfalls nach Auffassung de...mehr

Rn. 164 Stand: EL 180 – ET: 04/2025 Abwehrkosten eines ArbN Wehrt sich ein ArbN gerichtlich gegen Anschuldigungen des ArbG, besteht eine widerlegbare Vermutung, dass die Abwehrkosten in einem Veranlassungszusammenhang mit der Berufstätigkeit stehen. Beziehen sich die Vorwürfe auf Handlungen des ArbN, die nicht mehr von der beruflichen Zielvorstellung umfasst sind, weil sie ent...mehr

Rz. 1 Die KSt ist wie die ESt (§ 2 Abs. 7 S. 1 EStG) eine Jahressteuer. Der Gesetzgeber kann die Besteuerungsvoraussetzungen und -folgen nach dem Abschnittsprinzip für jedes Steuerjahr neu bestimmen. Eine rückwirkende Änderung, insbesondere Verschärfung, ist zwar nach der gefestigten Rückwirkungs-Rechtsprechung des BVerfG[1] innerhalb des Jahres bis zum 31.12. jeweils zuläss...mehr

Die Europäische Kommission will mit dem Reformpaket "Omnibus 1" kleine und mittlere Unternehmen entlasten. Die Pflicht zur Nachhaltigkeitsberichterstattung nach der CSRD-Richtline soll deutlich reduziert werden. Am 26.2.2025 hat die Europäische Kommission (EU-Kommission) den Entwurf der ersten Verordnung im sogenannten Omnibus-Paket ("Omnibus 1") veröffentlicht. Ein Vorschlag...mehr

Begriff Verbindlichkeiten, die am Bilanzstichtag dem Grunde und der Höhe nach bestimmt und dem Unternehmer bekannt sind, müssen grundsätzlich ohne Rücksicht auf die Fälligkeit handelsrechtlich und steuerrechtlich passiviert werden. Kapitalgesellschaften müssen im Anhang weitere Angaben zu ihren Verbindlichkeiten machen. Von der Erstellung eines sog. Verbindlichkeitenspiegels ...mehr

Rz. 20 [Autor/Stand] Eine Vermietung zu Wohnzwecken setzt eine Wohnung i.S.d. § 181 Abs. 9 BewG voraus. Darunter wird eine baulich abgetrennte, in sich geschlossene Wohneinheit mit selbständigem Zugang verstanden, die über eigene Nebenräume wie Küche, Bad bzw. Dusche und Toilette verfügt und eine Mindestwohnfläche von 23 qm aufweist.[2] Die Überlassung von Räumen für betreut...mehr

Rz. 13 Die allgemeinen Grundsätze für die Abgrenzung zwischen dem land- und forstwirtschaftlichem Vermögen und dem Grundvermögen sind in Fortführung der bisherigen Regelungen in §§ 33 und 68 BewG zur Einheitsbewertung in den §§ 232 und 243 BewG geregelt. Während in § 243 Abs. 1 der Begriff des Grundvermögens lediglich negativ zum Begriff des land- und forstwirtschaftlichen V...mehr

Die erweiterte Kürzung des Gewerbeertrags ist für Grundstücks- und Wohnungsunternehmen sehr wichtig, da sie oft dazu führt, dass keine Gewerbesteuer anfällt. Voraussetzung ist, dass das Unternehmen ausschließlich eigenen Grundbesitz verwaltet und nutzt. Diese Ausschließlichkeit ist zeitlich zu verstehen und nicht gegeben, wenn eine Kapitalgesellschaft ihren gesamten Grundbes...mehr

Ob und in welchen Fällen der Mieter während der Mietzeit Schönheitsreparaturen ausführen muss, richtet sich nach dem Wortlaut der Renovierungsklausel. Ist vereinbart, Praxis-Beispiel Renovierungsklausel zur Gefährdung der Substanz der Mieträume "Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er spätestens bei Ende des Mietverhältnisses alle bis dahin je nach Grad ...mehr

Leitsatz Es liegt keine sachliche Verflechtung vor, wenn Dachflächen zum Betrieb von Photovoltaikanlagen (PV-Anlagen) an ein Betriebsunternehmen überlassen werden, das mehrere Geschäftsfelder unterhält und die Stromerzeugung dabei nur eine untergeordnete Rolle spielt. Da keine Betriebsaufspaltung vorliegt, ist die erweiterte Grundstückskürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG zu gewähren. Sachverhalt Die Klägerin ist ein bestandsverwaltendes Wohnungsunternehmen der F-Gruppe und in diesem Zusammenhang...mehr

Milieuschutzgebiete sollen verhindern, dass Altmieter aus Boom-Vierteln verdrängt werden. Die Berliner Wohnungswirtschaft sieht in den Einschränkungen für Vermieter in Gebieten mit sozialen Erhaltungsverordnungen – bekannt als Milieuschutzgebiete – zunehmend ein Investitionshindernis. Nötige Modernisierungen oder energetische Maßnahmen würden von den zuständigen Behörden in ...mehr

Rz. 20 Mit Art. 26 Nr. 2 des Gesetzes zur Umsetzung der Amtshilferichtlinie sowie zur Änderung steuerlicher Vorschriften[1] wurde durch eine Neufassung des § 4 Nr. 4 GrEStG eine Grunderwerbsteuerbefreiung für Zusammenschlüsse von kommunalen Gebietskörperschaften und für die Aufhebung der Kreisfreiheit von Gemeinden in das GrEStG aufgenommen. Danach sind von der Besteuerung a...mehr

Ob eine gewerbliche Prägung einer Personengesellschaft nach § 15 Abs. 3 Nr. 2 EStG – und folglich die Erzielung von gewerblichen Einkünften – vorteilhaft ist, ist im Einzelfall zu entscheiden. Die gewerbliche Prägung kann verschiedene Vorteile, wie z.B. die Zuordnung von Wirtschaftsgütern zu einem BV und ein damit einhergehendes erhöhtes Abschreibungspotential bieten. Danebe...mehr

Zunächst stellt sich die Frage, ob der Vermieter bzw. das vermietende Wohnungsunternehmen einen Mietvertrag mit dem Flüchtling oder mit der Gemeinde abschließt. 5.1 Mietvertragsabschluss mit Gemeinde In diesem Fall mietet die Gemeinde die Wohnung an und vermietet diese mittels Untermietvertrag an Flüchtlinge bzw. weist Flüchtlinge dieser Wohnung zu. Vertragspartner ist die Gemein...mehr

An die Stelle der in den Zeilen 83-87 einzutragenden Kürzung tritt auf Antrag bei Grundstücksverwaltungsgesellschaften eine Kürzung um den Teil des Gewerbeertrags, der auf die Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes entfällt.[1] In § 9 Nr. 1 Sätze 3 – 6 GewStG wird sodann im Einzelnen erläutert, was unter den Begriff "Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes...mehr

Rz. 98 [Autor/Stand] Die Beschreibung einer Mietdatenbank erfolgt in R B 186.5 Abs. 5 ErbStR 2019[2] in enger Anlehnung an die gesetzliche Definition des BGB. Danach handelt es sich bei einer Mietdatenbank nach § 558e BGB um eine zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete fortlaufend geführte Sammlung von Mieten, die von der Gemeinde oder von Interessensvertretern der V...mehr

Rz. 1085 Das GmbH-Gesetz enthält mit § 64 eine wichtige Vorschrift zum Schutz der Gläubiger. Sie dient dem Zweck der Masseerhaltung (§ 64 Satz 1 GmbHG) und der Sicherung der Vorrangstellung der Gläubiger (§ 64 Satz 3 GmbHG).[1] Rz. 1086 Nach § 64 Satz 1 GmbHG sind die Geschäftsführer der Gesellschaft zum Ersatz von Zahlungen verpflichtet, die nach Eintritt der Zahlungsunfähig...mehr

Rz. 665 Das GmbH-Recht lässt durch eine entsprechende Regelung im Gesellschaftsvertrag zu, dass Gesellschaftern das Recht eingeräumt wird, Mitglieder in den Aufsichtsrat zu entsenden (Entsendungsrecht). Weil § 52 Abs. 1 GmbHG nur auf die Regelung des § 101 Abs. 1 Satz 1 AktG verweist, gilt unter anderem die Einschränkung des § 101 Abs. 2 Satz 4 AktG nicht. Das heißt, dass di...mehr

Rz. 751 Alle Aufsichtsratsmitglieder haben ein Teilnahmerecht an den Sitzungen.[1] Die Teilnahme an den Sitzungen ist zudem eine wesentliche Pflicht des einzelnen Aufsichtsratsmitglieds. Grundsätzlich sind allerdings auch nur die Aufsichtsratsmitglieder selbst teilberechtigt. Rz. 752 Jedes Aufsichtsratsmitglied hat einen Anspruch, dass ohne Anwesenheit Dritter über alle Tages...mehr

Rz. 241 Der absoluten Gleichbehandlung unterliegen Sachverhalte, die eine Ungleichbehandlung aus genossenschaftsrechtlichen Prinzipien nicht zulassen, da sie gesetzlich vorgeschrieben gleich zu behandeln sind. Dies betrifft die Höhe des Geschäftsanteils (vgl. § 7 Nr. 1 GenG, § 17 MS), die Anzahl der übernommenen (mitgliedschaftsbegründenden und wohnungs-/nutzungsbezogenen) Pfl...mehr

Alleinige Kostentragungsverpflichtung Wesentlicher Grundsatz des zivilprozessualen Verfahrens ist es, dass die unterliegende Partei die Kosten des Rechtsstreits zu tragen hat. Die maßgebliche Bestimmung des § 91 Abs. 1 ZPO bringt dabei zum Ausdruck, dass neben den Gerichtskosten insbesondere die dem Gegner erwachsenen notwendigen Kosten zu erstatten sind. Praxis-Beispiel Der M...mehr

Überlässt ein Arbeitgeber seinem Arbeitnehmer, z. B. einer Hausgehilfin, aufgrund einer im Arbeits- und Dienstvertrag getroffenen Vereinbarung neben dem Barlohn eine Wohnung, liegt insoweit eine Vermietung nach § 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG [1] vor, wenn die Wohnung beim Eigentümer zu dessen Privatvermögen gehört. Als "Mietzins" für die Nutzungsüberlassung der Wohnung durch den Arbe...mehr

Effektive Kommunikation ist für erfolgreichen Wandel unerlässlich, wird aber meist unterschätzt. Zu einem ganzheitlichen Kommunikationskonzept gehört es, relevante Stakeholder zu identifizieren, geeignete Kommunikationsanlässe zu schaffen, den Informationsfluss über verschiedene Kanäle und Formate zu steuern, Widerstände zu adressieren, geeignete Schulungen und Unterstützung...mehr

Tz. 45 Stand: EL 106 – ET: 06/2022 Als Reaktion auf die BFH-Rspr (s Urt des BFH v 22.08.2007, BStBl II 2007, 961 und s Tz 11), nach der die Übernahme einer dauerdefizitären Tätigkeit durch eine Eigengesellschaft einer jur Pers d öff Rechts zu einer vGA an die jur Pers d öff Rechts führt, sah der Gesetzgeber sich aus den oa Gründen (s Tz 14ff) veranlasst, auch insoweit die frü...mehr

Rz. 46 Stand: EL 140 – ET: 12/2024 Als Aufwendungen des Arbeitnehmers nach dem Wohnungsbau-Prämiengesetz können vermögenswirksame Leistungen auf Grund von Verträgen angelegt werden, die nach den Vorschriften des Wohnungsbau-Prämiengesetzes abgeschlossen worden sind. Bei der Anlage vermögenswirksamer Leistungen nach § 2 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 WoPG als Aufwendungen für den er...mehr

Rz. 111 [Autor/Stand] Die Regel ist: Dritten zur – entgeltlichen oder unentgeltlichen – Nutzung überlassene Grundstücke, Grundstücksteile, grundstücksgleiche Rechte und Bauten gehören grds. zum Verwaltungsvermögen, § 13b Abs. 4 Satz 2 Nr. 1 ErbStG. Rz. 112 [Autor/Stand] Werden neben der Überlassung von Grundstücksteilen weitere gewerbliche Leistungen einheitlich angeboten und...mehr

Rz. 25 Stand: 2. A. – ET: 07/2024 Für Kapitalgesellschaften und haftungsbeschränkte Personengesellschaften i. S. d. § 264a HGB schreibt § 265 HGB vorgehende allgemeine Grundsätze für die Gliederung des Jahresabschlusses vor, die §§ 266–274a HGB Inhalt und Gliederung der Bilanz, die §§ 275–278 HGB Inhalt und Gliederung der Gewinn- und Verlust­rechnung, die §§ 284–288 HGB den I...mehr

Rz. 291 Stand: 2. A. – ET: 07/2024 Geschäftszweigspezifische Jahresabschlussvorschriften sind auch auf den Konzernabschluss anzuwenden. Ggf. sind sie aus Sicht des Konzernrechts zu interpretieren. Dies betrifft die sog. Formblattunternehmen:[1] Krankenhäuser Wohnungsunternehmen Verkehrsunternehmen Genossenschaften Sparkassen Kommunale Versorgungsbetriebe. Fällt das Mutterunternehmen...mehr

Rz. 97 Stand: 2. A. – ET: 07/2024 § 330 Abs. 1 HGB enthält eine allgemeine Verordnungsermächtigung für geschäftszweigbezogene Formblätter und andere Vorschriften betreffend Kapitalgesellschaften. Dabei geht es herkömmlich vor allem um Kreditinstitute, Finanzinstitute und Versicherungsunternehmen. Rechtsverordnungen gibt es u. a. zur Rechnungslegung von Kreditinstitute und Fin...mehr

Rz. 369 Stand: 2. A. – ET: 07/2024 Die Gliederungsschemata der §§ 266, 275 HGB sind an den Erfordernissen von Industrie- und Handelsunternehmen ausgerichtet.[1] Gem. § 330 HGB existieren für Kreditinstitute, Finanzdienstleistungsunternehmen, Krankenhäuser, Verkehrsunternehmen, Versicherungsunternehmen oder Wohnungsunternehmen Formblätter mit gesonderten Gliederungsvorschrifte...mehr

Rz. 3 Stand: 2. A. – ET: 07/2024 In den 1930er Jahren wurden eine Vielzahl von Unternehmen von einer Insolvenzwelle getroffen, die nicht nur von der schlechten Weltwirtschaft, sondern auch aufgrund von Bilanzverschleierung und Bilanzfälschung ausgelöst wurde. Daher wurde der alleinigen Überwachung durch den Aufsichtsrat eine weitere externe Kontrollinstanz zur Seite gestellt....mehr

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Leitsatz Erfolgt die Nutzungsüberlassung von Grundstücken an Dritte zusammen mit einem Bündel an zusätzlich angebotenen, optionalen gewerblichen Leistungen (Strom, Mediendienste, Hausmeister-, Handwerker- und Reinigungsleistungen), führt dies für sich betrachtet nicht dazu, dass die Merkmale der Rückausnahme gemäß § 13b Abs. 4 Nr. 1 Satz 2 Buchst. d ErbStG erfüllt sind. Sach...mehr

Tz. 131 Stand: EL 115 – ET: 09/2024 § 34 Abs 16 KStG, der durch das JStG 2008 eingefügt worden ist, und durch das Kroatien-StAnpG zu § 34 Abs 14 KStG wurde, regelt eine Ausnahme von der verpflichtenden und abgeltenden Nachbelastung des Teilbetrags EK 02. Danach können bei Wohnungsunternehmen von jur Pers d öff Rechts und bei st-befreiten Kö auf Antrag weiterhin die bisherigen...mehr

Tz. 1 Stand: EL 105 – ET: 03/2022 Die StBefreiung für Vermietungsgen und -vereine wurde durch das StRefG 1990 eingeführt. Sie trat mit Wirkung vom VZ 1990 (bzw bei Antragstellung nach § 54 Abs 4 KStG vom VZ 1991) an die Stelle der bisherigen umfassenden Befreiungsvorschrift für gemeinnützige Wohnungsunternehmen und Organe der staatlichen Wohnungspolitik iSd früheren WGG. Zu d...mehr

Gesamtverband der Wohnungswirtschaft (GdW, früher Gesamtverband gemeinnütziger Wohnungsunternehmen – GGW), Das neue Recht für die gemeinnützige Wohnungswirtschaft, Schrift 29, 1988; Hämmerlein, Die stfreie Vermietungsgen, Dt Wohnungswirtschaft 1988, 309; GdW, Das neue StR für Wohnungsgesellschaften und Wohnungsgen, Schrift 32, 1989; Janitzki, Gemeinnützige Trägerschaften auf de...mehr

Tz. 43 Stand: EL 115 – ET: 09/2024 Nach § 50 Abs 2 Nr 2 KStG 1999 war die KSt nicht abgegolten, soweit nach § 27 KStG 1999 die Ausschüttungsbelastung herzustellen war. Dies stellte sicher, dass bei Weiterschüttung der abzugsstpflichtigen Eink trotz § 50 Abs 1 KStG 1999 (jetzt § 32 Abs 1 KStG) bei der ausschüttenden Kö eine KSt-Erhöhung stattfinden durfte. Tz. 44 Stand: EL 115 ...mehr

Tz. 9 Stand: EL 105 – ET: 03/2022 Nach § 5 Abs 1 Nr 10 S 1 Buchst b KStG ist in Zusammenhang mit einer Tätigkeit iSd Buchst a die Herstellung, der Erwerb und das Betreiben von Gemeinschaftsanlagen und Folgeeinrichtungen zulässig, wenn sie überwiegend für Mitglieder bestimmt sind und der Betrieb durch die Gen oder den Verein notwendig ist. Tz. 10 Stand: EL 105 – ET: 03/2022 Hier...mehr

Behandlung beim Erbbauberechtigten Nach Verwaltungsauffassung gehören die vom Erbbauberechtigten an die Gemeinde gezahlten Erschließungskosten zu den Anschaffungskosten des Erbbaurechts und nicht zu den sofort in voller Höhe abziehbaren Aufwendungen. Der Erbbauberechtigte kann die von ihm getragenen Erschließungskosten im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ve...mehr

In Berlin fehlen Wohnungen. Das soll sich ändern. Der Senat hat den Entwurf für das Schneller-Bauen-Gesetz beschlossen und ans Abgeordnetenhaus zur abschließenden Beratung weitergeleitet. Im Dezember 2024 soll das Gesetz in Kraft treten. Der Wohnungsbau in Berlin ist gebremst. Der Senat will gegensteuern und hat dazu am 20.8.2024 den Entwurf für das sog. Schneller-Bauen-Geset...mehr

Praxis-Beispiel Beispiel 1: Fernwärme aus einer EU-ETS-Anlage (Kohle-KWK) Daten aus den Rechnungen (zusammenaddiert für Januar bis Dezember 2023): Energiegehalt der gelieferten Brennstoffmenge: 125.000 kWh (dabei ist das gleiche Gebäude wie oben unterstellt, es fallen aber keine Verluste an, da für Heizung und Warmwasser direkt Wärme abgerechnet wird). Emissionsfaktor (heizwert...mehr

Für den Jahresabschluss ergeben sich folgende Auswirkungen: Unfertige Leistungen Für die Bewertung der Unfertigen Leistungen sind die selbst zu tragenden CO2-Kosten aus der zentralen Wärmeversorgung (Heizung und Warmwasser) zu schätzen und bei der Bewertung der Unfertigen Leistungen abzusetzen. Rückstellungen Erstattungsansprüche von Mietern mit Gasetagenheizung sind sachgerecht...mehr

Bei Wärmelieferung wird meist nicht der CO2-Preis eines einzelnen Brennstoffes, sondern es werden die zur Erzeugung der gelieferten Wärme eingesetzten Brennstoffe berücksichtigt. Bei Wärmelieferung aus Wärmenetzen, die aus mehreren Anlagen gespeist werden, muss ein einheitlicher heizwertbezogener Emissionsfaktor des Wärmenetzes angegeben werden. Dieser einheitliche Emissions...mehr

Praxis-Beispiel Beispiel 1: Erdgas Daten aus den Rechnungen (zusammenaddiert für Januar bis Dezember 2023): Energiegehalt der gelieferten Brennstoffmenge brennwertbezogen: 140.000 kWh Umrechnungsfaktor: 0,903[1] Emissionsfaktor (heizwertbezogen): 0,20088 kg/kWh[2] Emissionen der Brennstofflieferung: 25.395 kg/a CO2-Preis: 30 EUR/t (netto) Daten vom Wohnungsunternehmen: Gesamtwohnflä...mehr