Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungsunternehmen

Rz. 86 § 13b Abs. 4 Nr. 1 S. 2 ErbStG regelt diverse Ausnahmen für verschiedene Sachverhaltsgestaltungen, in denen trotz Nutzungsüberlassung an einen Dritten kein Verwaltungsvermögen vorliegt. So ist eine schädliche Nutzungsüberlassung nach § 13b Abs. 4 Nr. 1 S. 2 Buchst. a ErbStG nicht anzunehmen, wenn der Erblasser oder Schenker sowohl im überlassenden Betrieb als auch im n... mehr

In Zeiten des Fachkräftemangels und angespannter Wohnungsmärkte entdecken viele Unternehmen die Werkswohnung neu. Laut einer Studie könnten pro Jahr rund 10.000 Wohnungen speziell für Mitarbeitende entstehen. Hierfür bedarf es aber besserer Rahmenbedingungen, fordern Verbände der Wohnungswirtschaft. Das Bündnis "Wirtschaft macht Wohnen" setzt sich zusammen aus dem Bundesverba... mehr

Die Reform der europäischen Gebäuderichtlinie (EPBD) hat die nächste Hürde genommen. Das EU-Parlament hat den geplanten Sanierungsvorgaben zugestimmt. Die Immobilien- und Wohnungswirtschaft schaut nun auf die nationale Umsetzung – und fordert bezahlbare Lösungen. Der Energieverbrauch von Wohngebäuden soll durch die neue EPBD bis 2030 im Schnitt um 16 % und bis 2035 um 20 bis ... mehr

Schriftform wird regelmäßig aus 2 Gründen vereinbart: Zum einen soll durch die Schriftform beweissicher festgehalten werden, welche Vereinbarungen beim Vertragsschluss getroffen worden sind. Dafür besteht gerade bei Mietverhältnissen, die lange dauern, ein Bedürfnis. Daneben hat die Schriftform in jenen Fällen einen gewissen Sinn, in denen Verhandlungsführer und Vertragspartne... mehr

Mit dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist am 1.1.2024 auch die reformierte Bundesförderung für effiziente Gebäude – Einzelmaßnahmen (BEG – EM) in Kraft getreten. Für den verpflichtenden schrittweisen Austausch alter Öl- und Gaskessel gelten neue Regeln für Zuschüsse und Boni. Anträge für die Heizungsförderung können Privatpersonen für ein selbst bewohntes Einfamilienhaus seit de... mehr

Rz. 421 Ausgewählte Hinweise auf weiterführende Literatur: Bäuml/Bauer, Das erbschaftsteuerliche Wohnungsunternehmen im Fokus von Rechtsprechung und Finanzverwaltung, BB 2018, 1757; Blank, Von der "Cash-GmbH" zur "Real-Estate-GmbH" – Gestaltungen in einem (weiterhin) verfassungswidrigen Erbschaftsteuerrecht, DStR 2020, 2179; Blusz, Wohnungsunternehmen in der Nachfolgeplanung... mehr

Rz. 438 Die Erfüllung des Unternehmenszwecks muss schließlich einen "wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb (§ 14 AO)" erfordern.[1] § 14 AO lautet wie folgt: Zitat Ein wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb ist eine selbstständige nachhaltige Tätigkeit, durch die Einnahmen oder andere wirtschaftliche Vorteile erzielt werden und die über den Rahmen einer Vermögensverwaltung hinausgeht. D... mehr

Rz. 422 Eine Nutzungsüberlassung an Dritte ist steuerunschädlich, wenn "die überlassenen Grundstücke, Grundstücksteile, grundstücksgleichen Rechte und Bauten zum Betriebsvermögen, zum Betriebsvermögen im Sinne des § 97 Abs. 1a Nr. 1 des Bewertungsgesetzes einer Personengesellschaft oder zum Vermögen einer Kapitalgesellschaft gehören und der Hauptzweck des Betriebs in der Ver... mehr

Rz. 432 Der "Hauptzweck" des Betriebs (muss) in der Vermietung von Wohnungen bestehen.[1] Rz. 433 Im Gesellschaftsvertrag wird im Allgemeinen nur der Gegenstand des Unternehmens bestimmt (§ 3 Abs. 1 Nr. 2 GmbHG), nicht aber auch der Zweck. Zweck und Gegenstand sind in vielen Fällen weitgehend identisch. Der Zweck wird im Gesellschaftsvertrag i. d. R. nur bei steuerbegünstigte... mehr

Rz. 383 Ausgewählte Hinweise auf weiterführende Literatur: Geck, Betrieblich genutzter Grundbesitz und Erbschaftsteuer – neue Entwicklungen aufgrund aktueller Rechtsprechung des BFH, MittBayNot 2022, 417; Kowanda, Übertragung eines an den Erwerber verpachteten Betriebs gegen Versorgungsleiistungen gemäß Rentenerlass, DStR 2022, 1737,Teil I und DStR 2022, 1791, Teil II; Zanto... mehr

Rz. 436 Für den Begriff der "Wohnungen" gilt die Legaldefinition im Bewertungsgesetz (§ 181 Abs. 9 BewG).[1] Eine Wohnung muss danach insbesondere eine Wohnfläche von mindestens 23qm haben. Dies kann in der Praxis vor allem bei Studentenwohnheimen, Arbeiter- oder Flüchtlingsunterkünften problematisch sein. Nicht maßgebend ist, ob die Wohnung zivilrechtlich eine eigene Wohnun... mehr

Rz. 427 Mit der Formulierung "Grundstücke, Grundstücksteile, grundstücksgleichen Rechte und Bauten" hat der Gesetzgeber an den einleitenden Satz der Vorschrift angeknüpft[1], wonach die Überlassung dieser Vermögensgegenstände an Dritte grundsätzlich zu schädlichem Verwaltungsvermögen führt. Rz. 428 Die Grundstücke müssen zum Vermögen einer Gesellschaft "gehören".[2] Maßgebend... mehr

Rz. 331 Der Gesetzgeber steht seit langem vor der Aufgabe, das begünstigungswürdige (unternehmerische) Vermögen von dem sonstigen Vermögen abzugrenzen. Die Abgrenzung muss dabei nicht nur klar und eindeutig, sondern vor allem auch zielgenau sein. Private vermögensverwaltende Gesellschaften sollen grundsätzlich nicht begünstigt sein. Rz. 332 Bis zum Jahr 2008 hat sich der Gese... mehr

An die Stelle der in den Zeilen 83-87 einzutragenden Kürzung tritt auf Antrag bei Grundstücksverwaltungsgesellschaften eine Kürzung um den Teil des Gewerbeertrags, der auf die Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes entfällt.[1] Da die erweiterte Kürzung nur greifen kann, wenn auch die Voraussetzungen des § 9 Nr. 1 Satz 1 GewStG vorliegen, ist sie bei Erwerb eines G... mehr

Rz. 809 Komplementär- und Kommanditbeteiligungen an gewerblich tätigen KGs werden (ebenso wie Betriebsvermögen von Einzelunternehmen, land- und forstwirtschaftliches Vermögen und Anteile an Kapitalgesellschaften über 25 %) unter bestimmten Voraussetzungen ganz oder teilweise von der Erbschaft- und Schenkungsteuer befreit. Rz. 810 Die nunmehr in den §§ 13a–13c, 19a, 28, 28a Er... mehr

Rz. 5 § 12 GBO setzt für die Gewährung der Einsicht das Bestehen eines berechtigten Interesses und dessen Darlegung voraus. Der Begriff des berechtigten Interesses ist weiter gefasst, als der des rechtlichen Interesses. Während letzteres regelmäßig eine Beziehung zu einem bereits bestehenden Rechtsverhältnis, eine Beeinflussung der privat- oder öffentlich-rechtlichen Situati... mehr

Rz. 24 Zuletzt stellt sich die Frage, wann ein besonderes öffentliches Interesse an völliger Transparenz des Grundbuchinhalts oder wenigstens an Grundbucheinsicht besteht. Erörtert wird dies zumeist am Interesse der Presse an einer Grundbucheinsicht.[61] Dabei darf die Pressefreiheit des Art. 5 Abs. 1 S. 2 GG nicht pauschal und schrankenlos als Argument für ein Einsichtsrech... mehr

Rz. 9 Abgeordnete: Im Zusammenhang mit umstrittenen Grundstücksgeschäften der öffentlichen Hand könnten Abgeordnete insbesondere von Kommunalparlamenten Einsicht in das Grundbuch verlangen. Zwar hat ein Parlament als solches die verfassungsrechtliche Stellung eines Kontrollorgans der Exekutive, nicht jedoch der einzelne Abgeordnete.[32] Das in einzelnen Landesverfassungen ge... mehr

Nach privaten Bauträgern müssen auch immer mehr sozialorientierte Wohnungsunternehmen beim Bauen und (energetischen) Sanieren auf die Bremse treten – weil es derzeit unwirtschaftlich ist. Allein in Bayern soll im Jahr 2024 jedes 10. Projekt gestrichen werden. Der Verband bayerischer Wohnungsunternehmen (VdW Bayern) geht nach einer internen Umfrage davon aus, dass die rund 500... mehr

In den Rechtsstreit um ein DSGVO-Bußgeld gegen den Immobilienkonzern Deutsche Wohnen in Höhe von 14,5 Mio. EUR kommt Bewegung: Der EuGH stärkt die Berliner Datenschutzbehörde. So geht es nach dem Urteil weiter. Der Immobilienkonzern Deutsche Wohnen – der seit 2021 zu Vonovia gehört – streitet vor Gericht gegen einen Bußgeldbescheid in Höhe von 14,5 Mio. EUR wegen eines Versto... mehr

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Rz. 475 § 13b Abs. 4 Nr. 1 Satz 2 ErbStG regelt diverse Ausnahmen für verschiedene Sachverhaltsgestaltungen, in denen trotz Nutzungsüberlassung an einen Dritten kein Verwaltungsvermögen vorliegt. So ist eine schädliche Nutzungsüberlassung nach § 13b Abs. 4 Nr. 1 S. 2 Buchst. a ErbStG nicht anzunehmen, wenn der Erblasser oder Schenker sowohl im überlassenden Betrieb als auch i... mehr

Die Beklagte zu 1, ein Wohnungsunternehmen, hatte aufgrund der zu ihren Gunsten ergangenen Kostenentscheidung des OLG Brandenburg die Festsetzung ihrer außergerichtlichen Kosten des Berufungsverfahrens einschließlich der auf die Gebühren und Auslagen ihres Prozessbevollmächtigten entfallenden Umsatzsteuer beantragt. Mit Schriftsatz vom 13.5.2022 hatte sie die Umsatzsteuer ni... mehr

…“ Die nach § 11 Abs. 1 RPflG, § 104 Abs. 3 Satz 1, § 567 Abs. 1 Nr. 1 ZPO statthafte, insbesondere fristgerecht eingelegte sofortige Beschwerde der Klägerin, mit der diese sich gegen die Nachfestsetzung von Umsatzsteuer auf die bereits mit Kostenfestsetzungsbeschluss vom 2.6.2022 festgesetzten Rechtsanwaltskosten für die zweite Instanz wendet, bleibt in der Sache ohne Erfol... mehr

Rz. 4 [Autor/Zitation] Für Aktiengesellschaften, KGaA, GmbH und Genossenschaft enthalten §§ 58, 150–174, 256, 258–261a, 286 AktG, §§ 5a, 29, 41–42a, 71 GmbHG und §§ 33, 48, 53–64c GenG zusätzliche rechtsformabhängige Ergänzungen für Regelungsgegenstände, die – wie etwa die Gewinnverwendung oder die Feststellung oder Nichtigkeit des JA – jeweils eng mit der Organisations- und ... mehr

Balkonkraftwerke sind brandaktuell. Oft werden sie aber für Vermieter zum Ärgernis – etwa wenn sich Mieter bei der Installation der Mini-Solaranlagen nicht an die Anforderungen halten. Ein neuer Rechtsstreit soll nun Klarheit bringen. Umweltlobbyisten hoffen auf ein Grundsatzurteil. Ein Paar klagt derzeit vor dem AG Kiel gegen das Verbot der Anbringung einer Mini-Solaranlage ... mehr

Die Beklagte zu 1, ein Wohnungsunternehmen, hatte aufgrund der zu ihren Gunsten ergangenen Kostenentscheidung des OLG Brandenburg die Festsetzung ihrer außergerichtlichen Kosten des Berufungsverfahrens einschließlich der auf die Gebühren und Auslagen ihres Prozessbevollmächtigten entfallenden Umsatzsteuer beantragt. Mit Schriftsatz vom 13.5.2022 hatte sie die Umsatzsteuer ni... mehr

1. Erklärung der Beklagten zu 1 Gem. § 104 Abs. 2 S. 3 ZPO genügt zur Berücksichtigung von Umsatzsteuerbeträgen die Erklärung des Antragstellers (hier: der Beklagten zu 1), dass er (sie) die Beträge nicht als Vorsteuer abziehen kann. Das OLG Brandenburg hat dahinstehen lassen, ob allein eine solche Erklärung auch dann genügt, wenn der Antragsteller zu seiner Vorsteuerabzugsbe... mehr

Rz. 65 Die Erwähnung der "Gemeinnützigkeit" in der Firma einer Wohnungsgenossenschaft geht auf die historische Wohnungsgemeinnützigkeit im vorgenannten Sinne zurück. Die Gestaltung der Firma zeigt dann – eben unter diesen historischen Gesichtspunkten – an, dass das Unternehmen in der Zeit des Bestehens der damaligen Wohnungsgemeinnützigkeit als gemeinnützig anerkannt war, we... mehr

Rz. 491 In der Praxis schließen häufig kleinere Genossenschaften, vor allem wenn der Vorstand nur aus ehrenamtlichen Mitgliedern besteht, mit anderen Wohnungsgenossenschaften und Wohnungsunternehmen in der Rechtsform der GmbH Geschäftsbesorgungsverträge ab. Darin kann z. B. vereinbart werden, dass die Aufgaben und Geschäfte der eG, die sich aus Gesetz und Satzung ergeben und... mehr

Rz. 500 Auch in der Praxis der Wohnungsgenossenschaften kommt es durchaus häufiger vor, dass Verträge mit dafür qualifizierten Aufsichtsratsmitgliedern abgeschlossen werden, z. B. für bestimmte Dienst- oder Werkleistungen für das Unternehmen, etwa im Bereich der Rechts- oder Steuerberatung oder der Erbringung von Architekten- und Ingenieurleistungen. Für den Abschluss solche... mehr

Rz. 64 Die "Gemeinnützigkeit" im Namen ist auf die bis zum 31.12.1989 bestehende "Gemeinnützigkeit im Wohnungswesen" zurückzuführen. Diese Wohnungsgemeinnützigkeit hat aber nichts mit der heutigen steuerlichen Gemeinnützigkeit im Sinne des § 52 der Abgabenordnung (AO) zu tun. Vielmehr handelte es sich um ein eigenes Rechtsgebiet zur Erstellung und Bewirtschaftung von Wohnrau... mehr

Rz. 477 Der Vorstand leitet die eG unter eigener Verantwortung (§§ 27 Abs. 1 Satz 1 GenG).[1] Darunter fällt sowohl die Leitung der eG selbst als auch des Unternehmens, das die Genossenschaft betreibt (Doppelfunktion).[2] Praxis-Beispiel Als Leiter der eG nimmt der Vorstand gesellschaftsrechtliche Aufgaben wahr, indem er die Niederschrift über die Beschlüsse der Generalversam... mehr

Rz. 561 Der Zweck der Wohnungsgenossenschaften ist die Förderung ihrer Mitglieder vorrangig durch eine gute, sichere und sozial verantwortbare Wohnungsversorgung (Förderzweck, Förderauftrag, § 1 Abs. 1 Satz 1 GenG, § 2 Abs. 1 MS). Die Mustersatzung sieht als Unternehmensgegenstand ein weites Feld von Tätigkeiten vor, das Wohnungsgenossenschaften ausüben können, um den Förder... mehr

Rz. 776 In den in der Praxis verwendeten Satzungen von Wohnungsgenossenschaften wird statt des Begriffs "Generalversammlung" von der "Mitgliederversammlung" gesprochen. Der Begriff "Mitgliederversammlung" ist dem Vereinsrecht der §§ 21 ff. BGB entlehnt. Er findet sich im Genossenschaftsgesetz nicht. Auch nach der Novellierung aus dem Jahr 2006 verwendet das Genossenschaftsge... mehr

Rz. 583 Das Genossenschaftsgesetz enthält in § 34 Abs. 3 besonders schwere Pflichtverletzungen ("namentlich"), bei denen vermutet wird, dass der eG zumindest in Höhe der dabei geleisteten Zahlungen ein Schaden entstanden ist.[1] Die Vermutungswirkung kann vom Vorstand widerlegt werden.[2] Die Mitglieder des Vorstands sind in den folgenden Fällen – sofern ein Verstoß gegen da... mehr

Rz. 24 Nachrangig zu den Ermäßigungstatbeständen gem. § 15 Abs. 2 und 3 GrStG normiert § 15 Abs. 4 GrStG eine Ermäßigung der Steuermesszahl in Höhe von 25 % für Wohngrundstücke i. S. d. § 249 Abs. 1 Nr. 1 bis 4 BewG bestimmter Gesellschaften.[1] Die Anwendung des § 15 Abs. 4 GrStG setzt zuvörderst voraus, dass für das Grundstück weder die Tatbestandsvoraussetzungen für eine G... mehr

Rz. 28 Ist weder § 15 Abs. 2 GrStG noch § 15 Abs. 3 GrStG einschlägig, ist die Steuermesszahl gem. § 15 Abs. 4 Nr. 1 GrStG um 25 % zu ermäßigen, wenn das jeweilige Wohngrundstück (§ 15 Abs. 1 Nr. 2a i. V. m. § 249 Abs. 1 Nr. 1 bis 4 BewG) einer Wohnungsbaugesellschaft bewertungsrechtlich zuzurechnen ist, deren Anteile mehrheitlich von einer oder mehreren Gebietskörperschafte... mehr

Überblick Der Netzbetreiber Telekom und die Wohnungswirtschaft haben sich auf gemeinsame Positionen zum Glasfaserausbau bis in die Wohnung verständigt. Millionen von Mietern der im Spitzenverband GdW organisierten Unternehmen sollen schneller und kostenlos einen Anschluss erhalten. Telekom und GdW legen in dem Positionspapier Musterregelungen für die Wohnungsunternehmen vor.... mehr

Überblick Die Wirkung der Mietpreisbremse ist umstritten. Acht Jahre nach Einführung zieht der Berliner Mieterverein eine vernichtende Bilanz. Viele Vermieter ignorierten oder umgingen die gesetzlichen Regeln bei Neuvermietung. Der Berliner Mieterverein ließ nach eigenen Angaben rund 6.000 Beschwerden in 935 Fällen genauer prüfen – alle aus dem Jahr 2021 – und kommt zu dem S... mehr

Im Falle eines Zusatzvertrags über eine Telekommunikationsdienstleistung dürfte das Wohnungsunternehmen unstrittig gegenüber dem Mieter die Rolle eines (weiteren) Telekommunikationsanbieters übernehmen, auch wenn der Netzbetreiber primärer TK-Anbieter bleibt. Durch eine solche Feststellung könnten auf Wohnungsunternehmen neue Pflichten zukommen. So trifft einen Netzbetreiber ... mehr

Anders als beim dargestellten Sachverhalt eines Zusatzvertrags über eine Telekommunikationsdienstleistung, könnte unterschiedlich argumentiert werden, ob das Wohnungsunternehmen im Rahmen eines Inklusivmodells gegenüber dem Mieter die Rolle eines (weiteren) Telekommunikationsanbieters übernimmt. In analoger Anwendung der – im Falle der Betriebskostenumlage allerdings nicht s... mehr

Grundsätzlich stehen spätestens zum 1.7.2024 folgende alternative Versorgungsmodelle zur Verfügung: Beibehaltung bzw. Umstellung auf eine Versorgungsvereinbarung zwischen Netzbetreiber und Wohnungsunternehmen, d. h. es erfolgt über individuelle Verträge eine ausschließliche Bestellung und Abrechnung von Leistungen zwischen Netzbetreiber und Mietern. Für die Weiterversorgung de... mehr

Insgesamt handelt es sich bei dem Glasfaserbereitstellungsentgelt (GBE) um ein komplexes Instrument mit finanziellen und zeitlichen Restriktionen. Die Umlage eröffnet dem Gebäudeeigentümer für einen befristeten Zeitraum eine Netzbetrieb-Full-Service-Option durch einen Dritten, jedoch mit rechtlichen Unsicherheiten über die Voraussetzungen der Betriebskostenumlagen, wie die f... mehr

Begriff GdW-Arbeitshilfe 93: Balkon-PV-Anlagen – Arbeitshilfe für Wohnungsunternehmen zum proaktiven Umgang mit Balkon-Photovoltaik-Anlagen mehr

Unternehmen, die derzeit über keinen Mehrnutzervertrag mit Abrechnung über die Betriebskosten verfügen, sind zwar von der TKG-Novelle nicht unmittelbar betroffen, müssen aber je nach Konstellation natürlich früher oder später ebenso die aktuellen Änderungen berücksichtigen. Dies gilt insbesondere bei Neuanlagen und auslaufenden Verträgen. Wie bei der Ausgangskonstellation für... mehr

Im Zusammenhang mit der Umsetzung des Europäischen Kodex für Elektronische Kommunikation wurde das Telekommunikationsmodernisierungsgesetz (TKMoG) trotz einer heftigen Kritik von Wohnungswirtschaft und weiten Teilen der Telekommunikationsbranche am 28.6.2021 im Bundesgesetzblatt veröffentlicht. Es ist damit – im Bereich der Betriebskostenverordnung allerdings schrittweise – ... mehr

Die Änderung der Betriebskostenverordnung betrifft zunächst unmittelbar die Wohnungsunternehmen, die ihre Medienversorgung ganz oder teilweise über Sammelinkassoverträge gestaltet haben und deren Abrechnung im Rahmen der Betriebskosten erfolgt. Bei klassischen Sammelinkasso- bzw. Zentralinkassovereinbarungen ("Mehrnutzervertrag") stellt ein Netzbetreiber dem Wohnungsunternehm... mehr

Unter "alternative Mehrnutzerverträge" werden nachfolgend ausschließlich Sammelinkassomodelle verstanden, die nicht über eine Betriebskostenart abgerechnet werden. Das Glasfaserbereitstellungsentgelt wird daher an anderer Stelle dargestellt (siehe Finanzierungsoption Glasfaserbereitstellungsentgelt). Im Falle des individuellen Zusatzvertrags rechnen Wohnungsunternehmen und Ne... mehr

Das gem. § 230 Abs. 5 TKG neu eingeführte Sonderkündigungsrecht gilt für alle Bezugsverträge über die Belieferung von Gebäuden oder die Wohnungen in den Gebäuden mit Telekommunikationsdiensten. Es gilt grundsätzlich für alle Verträge, die der jeweilige Bestandshalter selbst mit einem Netzbetreiber über die sammelinkassierte Bereitstellung von TV-Signalen für das Gebäude oder... mehr