Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungsunternehmen

Rz. 500 Auch in der Praxis der Wohnungsgenossenschaften kommt es durchaus häufiger vor, dass Verträge mit dafür qualifizierten Aufsichtsratsmitgliedern abgeschlossen werden, z. B. für bestimmte Dienst- oder Werkleistungen für das Unternehmen, etwa im Bereich der Rechts- oder Steuerberatung oder der Erbringung von Architekten- und Ingenieurleistungen. Für den Abschluss solche...mehr

Rz. 491 In der Praxis schließen häufig kleinere Genossenschaften, vor allem wenn der Vorstand nur aus ehrenamtlichen Mitgliedern besteht, mit anderen Wohnungsgenossenschaften und Wohnungsunternehmen in der Rechtsform der GmbH Geschäftsbesorgungsverträge ab. Darin kann z. B. vereinbart werden, dass die Aufgaben und Geschäfte der eG, die sich aus Gesetz und Satzung ergeben und...mehr

Rz. 64 Die "Gemeinnützigkeit" im Namen ist auf die bis zum 31.12.1989 bestehende "Gemeinnützigkeit im Wohnungswesen" zurückzuführen. Diese Wohnungsgemeinnützigkeit hat aber nichts mit der heutigen steuerlichen Gemeinnützigkeit im Sinne des § 52 der Abgabenordnung (AO) zu tun. Vielmehr handelte es sich um ein eigenes Rechtsgebiet zur Erstellung und Bewirtschaftung von Wohnrau...mehr

Rz. 477 Der Vorstand leitet die eG unter eigener Verantwortung (§§ 27 Abs. 1 Satz 1 GenG).[1] Darunter fällt sowohl die Leitung der eG selbst als auch des Unternehmens, das die Genossenschaft betreibt (Doppelfunktion).[2] Praxis-Beispiel Als Leiter der eG nimmt der Vorstand gesellschaftsrechtliche Aufgaben wahr, indem er die Niederschrift über die Beschlüsse der Generalversam...mehr

Rz. 583 Das Genossenschaftsgesetz enthält in § 34 Abs. 3 besonders schwere Pflichtverletzungen ("namentlich"), bei denen vermutet wird, dass der eG zumindest in Höhe der dabei geleisteten Zahlungen ein Schaden entstanden ist.[1] Die Vermutungswirkung kann vom Vorstand widerlegt werden.[2] Die Mitglieder des Vorstands sind in den folgenden Fällen – sofern ein Verstoß gegen da...mehr

Rz. 561 Der Zweck der Wohnungsgenossenschaften ist die Förderung ihrer Mitglieder vorrangig durch eine gute, sichere und sozial verantwortbare Wohnungsversorgung (Förderzweck, Förderauftrag, § 1 Abs. 1 Satz 1 GenG, § 2 Abs. 1 MS). Die Mustersatzung sieht als Unternehmensgegenstand ein weites Feld von Tätigkeiten vor, das Wohnungsgenossenschaften ausüben können, um den Förder...mehr

Rz. 776 In den in der Praxis verwendeten Satzungen von Wohnungsgenossenschaften wird statt des Begriffs "Generalversammlung" von der "Mitgliederversammlung" gesprochen. Der Begriff "Mitgliederversammlung" ist dem Vereinsrecht der §§ 21 ff. BGB entlehnt. Er findet sich im Genossenschaftsgesetz nicht. Auch nach der Novellierung aus dem Jahr 2006 verwendet das Genossenschaftsge...mehr

Rz. 28 Ist weder § 15 Abs. 2 GrStG noch § 15 Abs. 3 GrStG einschlägig, ist die Steuermesszahl gem. § 15 Abs. 4 Nr. 1 GrStG um 25 % zu ermäßigen, wenn das jeweilige Wohngrundstück (§ 15 Abs. 1 Nr. 2a i. V. m. § 249 Abs. 1 Nr. 1 bis 4 BewG) einer Wohnungsbaugesellschaft bewertungsrechtlich zuzurechnen ist, deren Anteile mehrheitlich von einer oder mehreren Gebietskörperschafte...mehr

Rz. 24 Nachrangig zu den Ermäßigungstatbeständen gem. § 15 Abs. 2 und 3 GrStG normiert § 15 Abs. 4 GrStG eine Ermäßigung der Steuermesszahl in Höhe von 25 % für Wohngrundstücke i. S. d. § 249 Abs. 1 Nr. 1 bis 4 BewG bestimmter Gesellschaften.[1] Die Anwendung des § 15 Abs. 4 GrStG setzt zuvörderst voraus, dass für das Grundstück weder die Tatbestandsvoraussetzungen für eine G...mehr

Erbschaft- und schenkungsteuerlich begünstigt ist die Übertragung von Betriebsvermögen in Form von Betrieben, Teilbetrieben und Mitunternehmeranteilen – letztere nicht nur in Form von gewerblich tätigen Gesellschaften (§ 15 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 EStG), sondern auch in Form von gewerblich infizierten Gesellschaften (§ 15 Abs. 3 Nr. 1 EStG) und gewerblich geprägten Gesellschafte...mehr

Überblick Der Netzbetreiber Telekom und die Wohnungswirtschaft haben sich auf gemeinsame Positionen zum Glasfaserausbau bis in die Wohnung verständigt. Millionen von Mietern der im Spitzenverband GdW organisierten Unternehmen sollen schneller und kostenlos einen Anschluss erhalten. Telekom und GdW legen in dem Positionspapier Musterregelungen für die Wohnungsunternehmen vor....mehr

Überblick Die Wirkung der Mietpreisbremse ist umstritten. Acht Jahre nach Einführung zieht der Berliner Mieterverein eine vernichtende Bilanz. Viele Vermieter ignorierten oder umgingen die gesetzlichen Regeln bei Neuvermietung. Der Berliner Mieterverein ließ nach eigenen Angaben rund 6.000 Beschwerden in 935 Fällen genauer prüfen – alle aus dem Jahr 2021 – und kommt zu dem S...mehr

Im Falle eines Zusatzvertrags über eine Telekommunikationsdienstleistung dürfte das Wohnungsunternehmen unstrittig gegenüber dem Mieter die Rolle eines (weiteren) Telekommunikationsanbieters übernehmen, auch wenn der Netzbetreiber primärer TK-Anbieter bleibt. Durch eine solche Feststellung könnten auf Wohnungsunternehmen neue Pflichten zukommen. So trifft einen Netzbetreiber ...mehr

Anders als beim dargestellten Sachverhalt eines Zusatzvertrags über eine Telekommunikationsdienstleistung, könnte unterschiedlich argumentiert werden, ob das Wohnungsunternehmen im Rahmen eines Inklusivmodells gegenüber dem Mieter die Rolle eines (weiteren) Telekommunikationsanbieters übernimmt. In analoger Anwendung der – im Falle der Betriebskostenumlage allerdings nicht s...mehr

Grundsätzlich stehen spätestens zum 1.7.2024 folgende alternative Versorgungsmodelle zur Verfügung: Beibehaltung bzw. Umstellung auf eine Versorgungsvereinbarung zwischen Netzbetreiber und Wohnungsunternehmen, d. h. es erfolgt über individuelle Verträge eine ausschließliche Bestellung und Abrechnung von Leistungen zwischen Netzbetreiber und Mietern. Für die Weiterversorgung de...mehr

Insgesamt handelt es sich bei dem Glasfaserbereitstellungsentgelt (GBE) um ein komplexes Instrument mit finanziellen und zeitlichen Restriktionen. Die Umlage eröffnet dem Gebäudeeigentümer für einen befristeten Zeitraum eine Netzbetrieb-Full-Service-Option durch einen Dritten, jedoch mit rechtlichen Unsicherheiten über die Voraussetzungen der Betriebskostenumlagen, wie die f...mehr

Begriff GdW-Arbeitshilfe 93: Balkon-PV-Anlagen – Arbeitshilfe für Wohnungsunternehmen zum proaktiven Umgang mit Balkon-Photovoltaik-Anlagenmehr

Unter "alternative Mehrnutzerverträge" werden nachfolgend ausschließlich Sammelinkassomodelle verstanden, die nicht über eine Betriebskostenart abgerechnet werden. Das Glasfaserbereitstellungsentgelt wird daher an anderer Stelle dargestellt (siehe Finanzierungsoption Glasfaserbereitstellungsentgelt). Im Falle des individuellen Zusatzvertrags rechnen Wohnungsunternehmen und Ne...mehr

Das gem. § 230 Abs. 5 TKG neu eingeführte Sonderkündigungsrecht gilt für alle Bezugsverträge über die Belieferung von Gebäuden oder die Wohnungen in den Gebäuden mit Telekommunikationsdiensten. Es gilt grundsätzlich für alle Verträge, die der jeweilige Bestandshalter selbst mit einem Netzbetreiber über die sammelinkassierte Bereitstellung von TV-Signalen für das Gebäude oder...mehr

Im Zusammenhang mit der Umsetzung des Europäischen Kodex für Elektronische Kommunikation wurde das Telekommunikationsmodernisierungsgesetz (TKMoG) trotz einer heftigen Kritik von Wohnungswirtschaft und weiten Teilen der Telekommunikationsbranche am 28.6.2021 im Bundesgesetzblatt veröffentlicht. Es ist damit – im Bereich der Betriebskostenverordnung allerdings schrittweise – ...mehr

Die Änderung der Betriebskostenverordnung betrifft zunächst unmittelbar die Wohnungsunternehmen, die ihre Medienversorgung ganz oder teilweise über Sammelinkassoverträge gestaltet haben und deren Abrechnung im Rahmen der Betriebskosten erfolgt. Bei klassischen Sammelinkasso- bzw. Zentralinkassovereinbarungen ("Mehrnutzervertrag") stellt ein Netzbetreiber dem Wohnungsunternehm...mehr

Unternehmen, die derzeit über keinen Mehrnutzervertrag mit Abrechnung über die Betriebskosten verfügen, sind zwar von der TKG-Novelle nicht unmittelbar betroffen, müssen aber je nach Konstellation natürlich früher oder später ebenso die aktuellen Änderungen berücksichtigen. Dies gilt insbesondere bei Neuanlagen und auslaufenden Verträgen. Wie bei der Ausgangskonstellation für...mehr

Beim Inklusivmodell bestreitet das Wohnungsunternehmen die im "Sammelinkassoverfahren" an den Netzbetreiber gezahlten Entgelte aus dem allgemeinen Mietaufkommen, die Leistung wird faktisch Bestandteil des Mietvertrags und ist in jeder Wohnung grundsätzlich verfügbar. Alternativ könnte das Wohnungsunternehmen den Kostenanteil der Telekommunikationsleistung im Mietvertrag sepa...mehr

Demgegenüber fallen beim Wohnungsunternehmen neue Pflichten an. Wie beschrieben, ist die Anwendung des zum 1.12.2021 gesetzlich eingeführten Opt-out-Rechts der Mieter ausschließlich für Vereinbarungen, die aufgrund bestehender Anlagen über die Betriebskosten abgerechnet werden, bis zum 30.6.2024 ausgesetzt. Für die hier beschriebene Variante eines Zusatzvertrags gilt das Künd...mehr

Die neu eingeführte Opt-out-Regelung (siehe Opt-out-Regelung und Kündigung von Zusatzverträgen) gilt für alle seit dem 1.12.2021 errichten Anlagen unmittelbar. Da eine Betriebskostenumlage bei Neuanlagen keinen Telekommunikationsdienst und keine entsprechenden Entgelte enthalten darf, sind Wohnungsunternehmen organisatorisch und wirtschaftlich immer nur dann unmittelbar betr...mehr

Bei einer Vermietung oder Verpachtung von Telekommunikationsnetzen räumt der Verpächter (Wohnungsunternehmen) als Eigentümer des Gebäudenetzes einem NE 3- oder NE 4-Betreiber als Pächter das Recht ein, für einen begrenzten Zeitraum den Netzbetrieb zu übernehmen. Hierbei sind folgende Konstellationen in der Praxis zu unterscheiden: In der Regel wird vereinbart, dass der Netzei...mehr

Das zum 1.12.2021 in Kraft getretene Telekommunikationsmodernisierungsgesetz (TKMoG) markiert eine Zeitenwende für die Finanzierung der TV-Medienversorgung und der -infrastrukturen. Die Abschaffung der seit Jahrzehnten geltenden Umlagefähigkeit der laufenden Entgelte für die Multimedia- und Breitbandversorgung gemäß § 2 Nr. 15a und b Betriebskostenverordnung (BetrKV) – für B...mehr

Technischen Ausbaustandard genau definieren – Laufzeit maximal 5 bis 10 Jahre (bei FTTH ggf. länger); Netzeigentum einschließlich Querverkabelungen im Regelfall nach Vertragsende beim Gebäudeeigentümer; Klare Regelungen für Höchstentgelte und Entgelterhöhungen (Letzteres entfällt bei ausschließlichem Einzelinkasso durch Netzbetreiber); Idealerweise kostenlose Nutzung von Kanäle...mehr

Vorteile/Nachteile sind aufgrund der TKG-Novelle für Wohnungsunternehmen (WU) neu zu bewerten. Einzelinkasso durch Netzbetreiber (Versorgungsvereinbarung) tendenziell vorteilhafter? Kein Inkassorisiko, keine Einnahmerisiken aus dem neuen Opt-out-Recht. Keine TK-rechtlichen Pflichten für WU. I. d. R. keine urheberrechtlichen Pflichten für Wohnungsunternehmen. Freie Wahl des Mieter...mehr

Kabelnetzbetreiber sind gegenüber Programmanbietern grundsätzlich berechtigt, bis zur Einigung über ein Durchleitungsentgelt die Programmdurchleitung technisch zu verhindern.[1] Ob und in welcher Höhe Durchleitungsentgelte gezahlt werden, hängt von der Marktmacht des Betreibers ab. Das Verhandlungsergebnis wird in der Regel im Rahmen einer Einspeisevereinbarung geregelt. Tat...mehr

Überblick Das nachfolgende Glossar beinhaltet zum besseren Verständnis zusätzlich zu den in der GdW-Arbeitshilfe 92 verwendeten Abkürzungen auch einige (technische) Abkürzungen und Begriffe, die in einigen Quellen verwendet werden.mehr

Für die Weiterversorgung der Mieter dürfte vielfach eine Umstellung auf eine einzelinkassierte Versorgung mit dem derzeitigen Netzbetreiber die unkomplizierteste Option sein, sofern der Netzbetreiber dem zustimmt. Wenn im bestehenden Versorgungsvertrag für den Fall des Wegfalls der Umlagefähigkeit keine andere vertragliche Vereinbarung getroffen wurde, hat das Wohnungsuntern...mehr

Unternehmen, die über einen Mehrnutzervertrag (MNV) mit derzeitiger Abrechnung über die Betriebskosten verfügen, sind von der TKG-Novelle unmittelbar betroffen. Alle Verträge mit Netzbetreibern sind spätestens mit Wirkung ab dem 1.7.2024 auf ein anderes Versorgungsmodell umzustellen, da ab diesem Zeitpunkt keine Refinanzierung der an den Netzbetreiber gezahlten Entgelte über...mehr

Das zum 1.12.2021 in Kraft getretene Telekommunikationsmodernisierungsgesetz (TKMoG) markiert eine Zeitenwende für die Finanzierung der TV-Medienversorgung und der -infrastrukturen. Die Abschaffung der seit Jahrzehnten geltenden Umlagefähigkeit der laufenden Entgelte für die Multimedia- und Breitbandversorgung gemäß § 2 Nr. 15a und b Betriebskostenverordnung (BetrKV) – für B...mehr

Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil v. 18.11.2021 (I ZR 106/20 – Kabel-TV-Anschluss) die noch für Bestandsanlagen bis zum 30.6.2024 geltende Betriebskostenumlage nicht in Frage gestellt. Somit gilt für bestehende Mehrnutzerverträge mit Abrechnung über die Betriebskosten die umsatzsteuerliche Beurteilung zunächst fort, dass es sich um eine Nebenleistung zur i. d. R. um...mehr

Generell gilt seit dem 1.12.2021 eine neue Opt-out-Regelung. Dadurch erhält der Mietende das Recht, die TV-Versorgung oder einen sonstigen Telekommunikationsdienst, der im Rahmen des Mietvertrags erbracht wird, gemäß § 71 Abs. 2 TKG gegenüber dem Vermieter zu kündigen. Eine alleinige Erklärung des Mietenden gegenüber dem primären Telekommunikationsanbieter reicht nicht aus, ...mehr

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Wie schon festgestellt, sind künftig durch die TKG-Novelle vielfach bisherige Gestaltungen von Vereinbarungen von Wohnungsunternehmen und Netzbetreibern unattraktiv oder unmöglich geworden. Als Zwischenfazit ergibt sich folgende Ausgangsposition: A. Die TKG-Novelle hat keine unmittelbaren Auswirkungen auf laufende und künftige Versorgungsvereinbarungen, also auf Verträge zwisc...mehr

Modernisierung oder Neubau notwendig? Eigenes Zielkonzept festlegen: Investitionen geplant (ja/nein). Welche Dienste? Wie erfolgt die künftige Signalversorgung? Welche Kabelinfrastruktur (z. B. Glasfaser nur bis zum Gebäude – FTTB oder bis zur Wohnung – FTTH bzw. sowohl über Koaxialnetze als auch über Glasfaser)? Wer wäre der Bauherr – Wohnungsunternehmen oder ein Dritter? Wer ...mehr

Bereits die bisherige Betriebskostenregelung hat eine Refinanzierung der Kosten für ein gebäudeweites Glasfasernetz im Rahmen der Umlage der laufenden monatlichen Entgelte für den Breitbandanschluss ermöglicht – diese Kostenposition erlaubt als gesetzgeberisch vorgesehenes Contracting-Modell die Einbeziehung sowohl der Kosten für den TV-Dienst als auch der Investitionskosten...mehr

Das zum 1.12.2021 in Kraft getretene Telekommunikationsmodernisierungsgesetz (TKMoG) hat das schrittweise Auslaufen der derzeitigen betriebskostenrechtlichen Umlagefähigkeit der Entgelte für den TV-/Breitbandanschluss gemäß § 2 Nr. 15 Betriebskostenverordnung (BetrKV) eingeläutet. Für seit dem 1.12.2021 neu errichtete Anlagen ist die Umlagefähigkeit bereits jetzt ausgeschlos...mehr

Der GdW hat mehrfach über Bestrebungen der Verwertungsgesellschaft Corint Media GmbH (früher: VG Media) informiert, Gebäudenetzbetreiber (Netzebene 4-Betreiber) bei bestimmten Sachverhalten zu separaten Entgeltzahlungen heranzuziehen. Dazu gehören Überlegungen, Signallieferanten die bisher übliche Mitabgeltung der nachgelagerten Netzebene 4 nur dann noch zu gestatten, wenn d...mehr

Wohnungsunternehmen können die sog. erweiterte Gewerbesteuerkürzung in Anspruch nehmen, wenn sie ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten und nutzen und daneben nur die gesetzlich ausdrücklich zugelassenen – unschädlichen – Nebentätigkeiten ausüben. In diesem Zusammenhang gilt es im Detail noch zu prüfen bzw. auch mit der Finanzverwaltung noch zu klären, ob bzw. welche ge...mehr

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Schon in seiner Arbeitshilfe 43 hatte der GdW verschiedene Optionen dargestellt.[1] Auch unter dem neuen TKG können bei eigenem Netzeigentum weiterhin grundsätzlich die dort dargestellten Netzmieten, Pacht- und Durchleitungsentgelte vereinbart werden. Generell sind aber folgende Aspekte zu beachten: Telekommunikations-/Mietrecht: Entgelte aus der physischen Verpachtung von Netz...mehr

Exklusivitätsvereinbarungen möglichst vermeiden, mindestens jedoch eindeutig auf das vertragsgegenständliche Netz beschränken (wegen Telefon- und Glasfasernetzen, die eine Wettbewerbssituation schaffen). Keine "gebäudeexklusiven" Regelungen akzeptieren wie: "Wohnungsunternehmen darf keinen Telekommunikationsanbieter dulden oder keine weiteren Netze einbauen oder einbauen lass...mehr

Verfügt ein Wohnungsunternehmen über einen eigenen Reparaturbetrieb, so können nur die tatsächlichen Aufwendungen zuzüglich eines Anteils an den Gemeinkosten verlangt werden.[1] Ein privater Vermieter hat Anspruch auf Ersatz der Materialaufwendungen und auf Vergütung der geleisteten Arbeitszeit. Diese Vergütung wird häufig auf 5,11 EUR bis 7,67 EUR pro Stunde geschätzt. Die ...mehr

Alle Eigentümer Antragsberechtigt für die Zuschüsse sind Eigentümer von Wohneigentum in Berlin. Eigentümer im Sinne dieses Programms sind insbesondere Vermieter, Investoren, Wohnungsgenossenschaften, kommunale und private Wohnungsunternehmen.mehr

Einen Antrag auf Förderung nach dem Programm 159 kann jeder Investor stellen. Dies sind insbesondere Privatpersonen, Wohnungseigentümergemeinschaften, Wohnungsunternehmen, Wohnungsgenossenschaften, Bauträger, Körperschaften, Anstalten des öffentlichen Rechts, Mieter. Mieter Ist der Antragsteller ein Mieter, so kann er Fördermittel ausschließlich für die von ihm gemietete Wohnung beant...mehr

Das Programm eignet sich für kommunale und private Wohnungsunternehmen, Wohnungsgenossenschaften, Vermieter und Investoren sowie Ersterwerber von neu barrierereduzierten Wohngebäuden oder Eigentumswohnungen zur Vermietung. Die Förderobjekte müssen in Berlin belegen sein.mehr