Fachbeiträge & Kommentare zu Wohngeld

7.2.2.1 Laufendes Hausgeld Nach Insolvenzeröffnung fällig werdende Vorschüsse sind Masseverbindlichkeiten[1] und vom Insolvenzverwalter zu bedienen.[2] Wenn der Insolvenzverwalter das laufende Hausgeld nicht erfüllt, kann ihn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf Zahlung verklagen und aus einem Zahlungstitel in die Masse vollstrecken. Sofern die Voraussetzungen des § 90...mehr

1.1 Überblick Nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG ist es Aufgabe des Verwalters, das durch Beschluss begründete Hausgeld anzufordern. Der Begriff "Anforderung" meint alle notwendigen, geeigneten und erforderlichen außergerichtlichen Tätigkeiten zur Beitreibung des Hausgeldes.[1] Hiermit sind Zahlungsaufforderungen und – was unter Kap. 4 dargestellt wird – Mahnungen gemeint.[2] Einer w...mehr

Mit dem Eröffnungsbeschluss wird die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Gläubigerin des Schuldners aufgefordert, ihre Forderungen innerhalb einer bestimmten Frist (mindestens 2 Wochen, höchstens 3 Monate) beim Insolvenzverwalter anzumelden. Anzumelden ist die Forderung nebst möglicher Nebenforderungen; Zinsen sind bis zum Zeitpunkt der Insolvenzeröffnung zu berechnen, w...mehr

Zusammenfassung Überblick Gelingt es nicht, ausstehendes Hausgeld außergerichtlich zu erhalten oder mit dem Hausgeldschuldner vollstreckbare Verabredungen zu treffen, muss das Hausgeld eingeklagt werden. Das bedeutet, dass von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ein Titel erstrebt werden sollte. Denn dieser ist Voraussetzung jeder Zwangsvollstreckung. 1 Überblick Selbst wen...mehr

3.3.2.1 Grundsatz: Keine Erwerberhaftung Der Erwerber schuldet nach h. M. kein Hausgeld, das vor seiner Eintragung im Wohnungsgrundbuch[1] fällig geworden ist ("Altverbindlichkeiten").[2] Dem Gesetz sei eine "Erwerberhaftung" für Altverbindlichkeiten unbekannt. Ein Haftungsübergang für bereits gegen den Rechtsvorgänger fällig gestellte rückständige Verbindlichkeiten sei auch ...mehr

3.3.3.1 Vorschüsse Soweit Vorschüsse fällig werden, nachdem ein Sondernachfolger "Wohnungseigentümer" geworden ist, also im Wohnungsgrundbuch als Eigentümer des Wohnungseigentums eingetragen worden ist, schuldet allein er die Erfüllung des Vorschusses.[1] Den Vorschuss auf eine nach Eigentumsumschreibung fällig werdende Sonderumlage, schuldet nur der Sondernachfolger. Dies gil...mehr

Der Antrag muss nach § 690 Abs. 1 Nr. 3 ZPO vor allem die Bezeichnung des Anspruchs unter bestimmter Angabe der verlangten Leistung enthalten; Haupt- und Nebenforderungen sind gesondert und einzeln zu bezeichnen. Der geltend gemachte Hausgeldanspruch muss durch seine Kennzeichnung von anderen Ansprüchen so unterschieden und abgegrenzt werden, dass er Grundlage eines der mate...mehr

Überblick Gelingt es nicht, ausstehendes Hausgeld außergerichtlich zu erhalten oder mit dem Hausgeldschuldner vollstreckbare Verabredungen zu treffen, muss das Hausgeld eingeklagt werden. Das bedeutet, dass von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ein Titel erstrebt werden sollte. Denn dieser ist Voraussetzung jeder Zwangsvollstreckung.mehr

Das gegenüber einem Wohnungseigentümer bis zur Eröffnung des Insolvenzverfahrens begründete Hausgeld (Vorschuss und/oder Nachschuss) ist eine einfache Insolvenzforderung.[1] Einfache Insolvenzforderungen sind nach § 38 InsO nämlich solche Verbindlichkeiten gegenüber persönlichen Gläubigern des Insolvenzschuldners, die einen zur Zeit der Eröffnung des Insolvenzverfahrens begr...mehr

Muss die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen einen Wohnungseigentümer als Hausgeldschuldner vorgehen, entstehen ihr Kosten. Diese Kosten – es sind die Gebühren eines Rechtsanwaltes, die Gebühren und Auslagen eines Gerichtes, aber auch die Sondervergütung des Verwalters – gehören zu den Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Sinne von § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG.[...mehr

Schuldet ein Wohnungseigentümer Hausgeld, ist er berechtigt und verpflichtet, diese Verbindlichkeit in bar zu erfüllen, mithin durch Übereignung einer entsprechenden Anzahl von gesetzlichen Zahlungsmitteln.[1] 1.2.1 Buchgeld Da sich Barzahlungen nicht anbieten, gibt § 28 Abs. 3 WEG den Wohnungseigentümern die Kompetenz, im Wege des Beschlusses zu regeln, wie ein Wohnungseigent...mehr

Zahlt ein Wohnungseigentümer sein Hausgeld nicht, ist er in der Regel bereits ohne Mahnung in Verzug. Dies ist der Fall, wenn eine Vereinbarung der Gemeinschaftsordnung ein Zahlungsziel nennt, die Wohnungseigentümer einen Beschluss nach § 28 Abs. 3 WEG zur Fälligkeit der Zahlungen gefasst haben oder § 271 BGB anwendbar ist. Dennoch ist es im Einzelfall empfehlenswert, den Sä...mehr

Zusammenfassung Überblick Das "Mahnwesen" als Teil des Hausgeldinkassos gehört zu den Qualitätsmerkmalen eines professionellen Verwalters. Unter anderem beim Mahnwesen zeigt sich, ob der Verwalter seine Aufgaben gewissenhaft – und im Einzelfall mit Fingerspitzengefühl – wahrnimmt. Das Mahnwesen kann durch Sondervergütungen ferner zum Einkommen des Verwalters beitragen. Ein gu...mehr

Bevor gegen einen säumigen Wohnungseigentümer nach einer erfolglosen Anforderung Schritte unternommen werden, muss der Verwalter sicher sein, dass das geschuldete Hausgeld nicht eingegangen ist. Ggf. hat der Schuldner – ist kein SEPA-(Basis-)Lastschriftverfahren vereinbart – eine Sammelüberweisung veranlasst, in der sich die Zahlung "versteckt".[1] Ggf. wählte der Wohnungseig...mehr

Nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG ist es Aufgabe des Verwalters, das durch Beschluss begründete Hausgeld anzufordern. Der Begriff "Anforderung" meint alle notwendigen, geeigneten und erforderlichen außergerichtlichen Tätigkeiten zur Beitreibung des Hausgeldes.[1] Hiermit sind Zahlungsaufforderungen und – was unter Kap. 4 dargestellt wird – Mahnungen gemeint.[2] Einer weiteren Ermäc...mehr

Die Durchführung des Mahnverfahrens wegen Hausgeldes unterscheidet sich nicht von einem "normalen" Mahnverfahren. Besonderheiten können im Wesentlichen nur durch die Vielzahl von zu spezifizierender Forderungen entstehen. Wird das Mahnverfahren durch Widerspruch oder Einspruch des Hausgeldschuldners beendet, kommt es in der Regel zu einer WEG-Streitigkeit. 3.2.1 Antrag der Ge...mehr

Das Mahnverfahren kann nur wegen eines Anspruchs betrieben werden, der die Zahlung einer bestimmten Geldsumme in EUR zum Gegenstand hat.[1] Ein solcher Anspruch ist der Anspruch auf Zahlung von Hausgeld. Nicht betrieben werden kann es z. B. wegen der Durchsetzung eines Unterlassungsanspruchs nach § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG.mehr

1.3.1 Bestimmungen des Hausgeldschuldners Nach § 366 Abs. 1 BGB kann der Hausgeldschuldner eine ausdrückliche oder schlüssige Bestimmung treffen, welches Hausgeld getilgt sein soll. Leistet der Hausgeldschuldner das Hausgeld, das er seiner Ansicht nach schuldet, kurz vor dem jeweiligen Fälligkeitszeitpunkt, liegt darin in der Regel die stillschweigende Bestimmung, dass die ge...mehr

Jedes Mahnverfahren wegen Hausgeldes beginnt mit einem Antrag der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Der Antrag muss auf den Erlass eines Mahnbescheids gerichtet sein.mehr

Der einzelne Wohnungseigentümer ist nach den Grundsätzen der gesellschaftsrechtlichen actio pro socio zur Geltendmachung der Hausgelder im eigenen Namen grundsätzlich nicht befugt.[1] Es ist allerdings vorstellbar, dass sich an dieser Sichtweise im aktuellen Recht etwas ändert.[2]mehr

Überblick Schuldet bereits der Erblasser der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ganz oder teilweise Vorschüsse gemäß § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG oder Nachschüsse gemäß § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG, waren diese mithin bereits vor dem Erbfall fällig, geht die Schuld nach § 1922 Abs. 1, § 1967 Abs. 1 BGB unmittelbar mit dem Erbfall auf seinen Erben über. Beschränkung Der Erbe hat nach §§ 19...mehr

Überblick Wenn die Vor- und/oder Nachschüsse erst nach dem Erbfall fällig werden und damit keine Schulden des nicht mehr existenten Erblassers sein können, ist nach h. M. nicht das Eigentum maßgeblich, sondern die Frage, ob dem Erben das Halten der Wohnung (= Behalten des Wohnungseigentums) als ein "Handeln bei der Verwaltung des Nachlasses" zugerechnet werden kann.[1] Dies i...mehr

Die gerichtliche Geltendmachung säumigen Hausgeldes jenseits des Mahnverfahrens ist die Hausgeldklage. Klägerin ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Beklagter ist der jeweilige Hausgeldschuldner, ggf. neben anderen als Gesamtschuldner[1]. Die Klage ist nach § 43 Abs. 2 Nr. 2 WEG von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vor dem WEG-Gericht zu erheben. Das Ziel der ...mehr

Nach § 366 Abs. 1 BGB kann der Hausgeldschuldner eine ausdrückliche oder schlüssige Bestimmung treffen, welches Hausgeld getilgt sein soll. Leistet der Hausgeldschuldner das Hausgeld, das er seiner Ansicht nach schuldet, kurz vor dem jeweiligen Fälligkeitszeitpunkt, liegt darin in der Regel die stillschweigende Bestimmung, dass die gerade fällig werdende Hausgeldschuld getil...mehr

Mit der Klagebegründung muss die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mindestens darlegen – und soweit der Hausgeldschuldner eine oder mehrere der dargelegten Tatsachen bestreiten wird – Beweis anbieten, dass: der Beklagte Wohnungseigentümer in der betreffenden Wohnungseigentumsanlage ist, gegen den Beklagten Hausgeldrückstände bestehen, und zwar: aus welchen Gründen (Vorschuss ...mehr

Gegen den Anspruch auf Zahlung von Hausgeld wird von beklagten Wohnungseigentümern häufig geltend gemacht, dass der entsprechende Beschluss angefochten wurde oder anfechtbar bzw. nicht ordnungsmäßig sei. Diese Einwände müssen in einer Hausgeldklage erfolglos bleiben. Einwendungen gegen das formelle Zustandekommen und den sachlichen Inhalt des zugrunde liegenden Eigentümerbes...mehr

Zahlt ein Wohnungseigentümer das von ihm geschuldete Hausgeld nur teilweise, ist wieder § 366 Abs. 2 BGB anzuwenden.[1] Die Teilzahlung ist danach verhältnismäßig auf die Bewirtschaftungskosten und die Zuführungsbeträge zur Erhaltungsrücklage zu verrechnen.[2] Wird hiergegen verstoßen und eine Zahlung fehlerhaft als laufende Hausgeldzahlung in einer Abrechnung verbucht, führ...mehr

Der Verwalter schuldet der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bei pflichtwidriger Wahrnehmung seiner Aufgaben im Zusammenhang mit dem Hausgeldinkasso gemäß §§ 280, 276, § 675, 611 BGB Schadensersatz[1] und ggf. Ersatz vergeblicher Aufwendungen. Ggf. droht sogar eine strafrechtliche Verfolgung.[2] Dem Umfang nach haftet der Verwalter für jeden auf seiner konkreten Pflichtverl...mehr

Überblick Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass sie am SEPA-(Basis-)Lastschriftverfahren teilnehmen müssen.[1] Streitig ist, ob die Teilnahme am Lastschrifteinzugsverfahren nur für nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG angeordnete Vorschüsse bestimmt werden kann.[2] Ein schutzwürdiges Interesse des Wohnungseigentümers daran, dass sein Konto nur wegen gleichbleibender, regelmä...mehr

Mit dem Begriff "Hausgeld", andere sprechen von "Wohngeld", sind die von den Wohnungseigentümern der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG geschuldeten Mittel angesprochen. Kein "eigentliches" Hausgeld sind Nachschüsse nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG sowie Vorschüsse auf eine Sonderumlage, sei es, um eine Liquiditätskrise zu meistern, um eine Baumaßnahm...mehr

1.1.1 Überblick Bevor gegen einen Hausgeldschuldner gerichtlich vorgegangen wird, ist zu klären, ob die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in Bezug auf die geltend zu machenden Forderungen bereits anderweitig über einen Titel gegen den Hausgeldschuldner verfügt oder ob ein solcher Titel leicht herstellbar ist. 1.1.2 Notarielles Schuldanerkenntnis Insoweit kommt insbesondere ei...mehr

1.2.1 Überblick Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann gegen einen Hausgeldschuldner gerichtlich auf 2 Wegen vorgehen: Sie kann gegen ihn das gerichtliche Mahnverfahren betreiben oder sogleich eine Hausgeldklage erheben. Ziel beider Verfahren ist, wie bereits ausgeführt, die Erlangung eines "Titels". Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat insoweit zu klären, ob bere...mehr

3.1 Regel: Sofortiges Einschreiten In der Regel und von Gesetzes wegen muss der Verwalter sofort tätig werden, wenn eine einzige Hausgeldzahlung ausbleibt.[1] Spätestens nach 2 ausgebliebenen Hausgeldzahlungen verhält sich ein Verwalter jedenfalls pflichtwidrig und macht sich ggf. schadensersatzpflichtig, wenn er einfach untätig bleibt.[2] Schadensersatz ist etwa zu zahlen, w...mehr

Das Mahnwesen ist zur Optimierung des Forderungsmanagements in der Regel durch eine ganze Reihe von Beschlüssen nach §§ 28 Abs. 3, 19 Abs. 1, 16 Abs. 2 Satz 2 WEG vorzubereiten bzw. durch diese zu flankieren. So können die Wohnungseigentümer die Regelung der Art und Weise von Zahlungen sowie die Fälligkeit und die Folgen des Verzugs bestimmen. Wichtig sind insbesondere Beschlüs...mehr

Das Mahnverfahren ist nur zulässig, wenn der Antragsteller für die geltend gemachte Forderung keine Gegenleistung mehr zu erbringen hat (z. B. Ware gegen Zahlung oder Erbringung einer Werkleistung gegen Zahlung). Im Falle der Forderung rückständigen Hausgeldes ist das Kästchen "nicht abhängt" anzukreuzen, da der Antragsgegner leisten muss, ohne dass die Gemeinschaft der Wohn...mehr

Ein Wohnungseigentümer kann gegen eine Hausgeldklage nicht erfolgreich einwenden, seine Wohnung stehe leer oder sei nicht zu gebrauchen[1], denn nur er und nicht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer oder die anderen Wohnungseigentümer tragen das Verwendungsrisiko. Die Hausgeldverpflichtung besteht unabhängig von einem Gebrauch des Sonder- oder des gemeinschaftlichen Eigen...mehr

Da sich Barzahlungen nicht anbieten, gibt § 28 Abs. 3 WEG den Wohnungseigentümern die Kompetenz, im Wege des Beschlusses zu regeln, wie ein Wohnungseigentümer gegen ihn gerichtete Hausgeldansprüche erfüllt und erfüllen darf und wie mit Verbindlichkeiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber einem Wohnungseigentümer verfahren wird. Die Wohnungseigentümer können na...mehr

In der Regel und von Gesetzes wegen muss der Verwalter sofort tätig werden, wenn eine einzige Hausgeldzahlung ausbleibt.[1] Spätestens nach 2 ausgebliebenen Hausgeldzahlungen verhält sich ein Verwalter jedenfalls pflichtwidrig und macht sich ggf. schadensersatzpflichtig, wenn er einfach untätig bleibt.[2] Schadensersatz ist etwa zu zahlen, wenn es durch die Säumigkeit des Ve...mehr

Ein Wohnungseigentümer kann einredeweise geltend machen, die Hausgeldforderung sei verjährt. Denn auch die Ansprüche der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf Zahlung von Hausgeld, Sonderumlagen und Fehlbeträgen können verjähren.[1] Nach Eintritt der Verjährung hat ein Wohnungseigentümer als Hausgeldschuldner nach § 214 Abs. 1 BGB ein Leistungsverweigerungsrecht. Die Einre...mehr

Vorstellbar ist zum einen, dass eine Vereinbarung Bestimmungen zur Verrechnung trifft oder dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und ein Wohnungseigentümer einen Vertrag zur Verrechnung schließen.[1] Zum anderen besteht nach § 28 Abs. 3 WEG eine Beschlusskompetenz, für künftig eingehende Zahlungen die Tilgungsreihenfolge zu ändern.[2] Möglich ist es, zu vereinbaren od...mehr

Trifft der Hausgeldschuldner keine Bestimmung, ist § 366 Abs. 2 BGB einschlägig.[1] Danach wird zunächst die fällige Schuld, unter mehreren fälligen Schulden diejenige, welche der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geringere Sicherheit bietet, unter mehreren gleich sicheren die dem Schuldner lästigere, unter mehreren gleich lästigen die ältere Schuld und bei gleichem Alter jede ...mehr

Obwohl § 27 Abs. 1 WEG hierzu keine ausdrückliche Regelung trifft, entspricht es der ganz h. M., dass der Verwalter die Ansprüche der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer anmelden muss, wenn ein Dritter in ein Wohnungseigentum zwangsvollstreckt.[1] Zu den Aufgaben nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG gehört auch die Verpflichtung, für eine Anmeldung nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG bevorrech...mehr

Der Verwalter ist nach § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG befugt, die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu vertreten. Ob er die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auch vertreten darf – diese Frage stellt sich nur im Verhältnis der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zum Verwalter – ist nach § 27 Abs. 1, Abs. 2 WEG zu beantworten. In der Regel wird jeder Verwalter nach § 27 Abs. 1 Nr. ...mehr

Das gerichtliche Mahnverfahren nach §§ 688 ff. ZPO soll es der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Gläubigerin ermöglichen, auf einfache und schnelle Weise einen zur Zwangsvollstreckung geeigneten Titel zu erhalten. Das Mahnverfahren ist besonders für die Geltendmachung von Geldforderungen geeignet, in denen nicht zu erwarten ist, dass vom Antragsgegner Einwendungen gege...mehr

Ist der Verwalter für die gerichtliche Geltendmachung des Hausgeldes ermächtigt[1], ist, sofern die Ermächtigung nicht ohnehin eine ausdrückliche Regelung trifft, nach § 133, § 157 BGB in der Regel davon auszugehen, dass der Verwalter wenigstens konkludent ermächtigt ist, einen Rechtsanwalt einzuschalten.[2] Um Zweifel hinsichtlich des Umfanges der Ermächtigung auszuschließe...mehr

In Zeile 45 ist das sachlich und örtlich zuständige Prozessgericht anzugeben, an das das Verfahren abgegeben wird, wenn der Antragsgegner Widerspruch gegen den Mahnbescheid einlegt. In dem Kästchen am Zeilenbeginn ist die Schlüsselnummer des sachlich zuständigen Gerichtes anzugeben. Sachlich zuständig ist das Amtsgericht. Örtlich ist das Gericht zuständig, in dessen Bezirk d...mehr

Örtliche Zuständigkeit Die Klageschrift muss gemäß § 253 Abs. 2 Nr. 1 ZPO das örtlich zuständige WEG-Gericht bezeichnen. Die örtliche Zuständigkeit für die Klage einer Gemeinschaft von Wohnungseigentümern gegen einen Wohnungseigentümer wegen ausstehenden Hausgeldes bestimmt § 43 Abs. 2 Nr. 2 WEG. Danach ist für Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten zwischen der Gemeins...mehr

Wohnungseigentümer können als Prozesshindernis ein "Vorschalt- oder Güteverfahren" vereinbaren ("Streitigkeiten … sind vor der Einleitung gerichtlicher Schritte dem … vorzutragen"). Bevor Hausgeld gerichtlich eingetrieben wird, muss dies beachtet werden. Die Durchführung des Vorschaltverfahrens ist nicht entbehrlich, wenn die Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung m...mehr

Der Beklagte kann einwenden, er habe die eingeklagten Forderungen bereits im Sinne von § 362 BGB erfüllt. Soweit eine Erfüllung unstreitig oder bewiesen ist, ist die Hausgeldklage abzuweisen. Ein Problem besteht dabei manchmal darin, dass es an einer Tilgungszweckbestimmung des Wohnungseigentümers fehlt. Im Zweifel gilt § 367 Abs. 1 BGB.[1]mehr

Was das Mittel der Wahl bei ausbleibendem Hausgeld ist, kann nur im Einzelfall beurteilt werden. In aller Regel sollte der Verwalter – ist ein Scheitern nicht programmiert – wenigstens versuchen, mit dem Säumigen ein Gespräch zu führen und zu klären, warum es zu dem Rückstand kommt. Ist der säumige Wohnungseigentümer zu einem solchen persönlichen[1] oder fernmündlichen Gespr...mehr