Hausgeldinkasso: Gerichtliche Beitreibung von Hausgeld

Dr. Oliver Elzer

Zusammenfassung

Überblick

Gelingt es nicht, ausstehendes Hausgeld außergerichtlich zu erhalten oder mit dem Hausgeldschuldner vollstreckbare Verabredungen zu treffen, muss das Hausgeld eingeklagt werden. Das bedeutet, dass von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ein Titel erstrebt werden sollte. Denn dieser ist Voraussetzung jeder Zwangsvollstreckung.

1 Überblick

Selbst wenn sich die Zwangsvollstreckung des Hausgeldes zunächst als erfolglos herausstellt, ist durch eine Titulierung eine Vollstreckung hieraus für die folgenden 30 Jahre möglich. Das ist von großem Vorteil, wenn der Hausgeldschuldner nach einigen Jahren durch Arbeit, Erbschaft oder andere Umstände doch wieder zu Geld kommt, sodass auch eine spätere Vollstreckung durchaus zum Erfolg führen kann. Aufgabe des Forderungsmanagements des Verwalters ist es daher, Schuldnern, bei denen zunächst "nichts zu holen war", immer wieder "auf den Zahn zu fühlen" – z. B. in der Regel nach 3 Jahren.

Wenn der Schuldner mehrere Wohnungseigentumsrechte hat ...

Besitzt der Hausgeldschuldner mehrere Wohnungseigentumsrechte, sollte das Hausgeld nicht für jedes Wohnungseigentum separat eingeklagt und jeweils isoliert tituliert werden. Dieses Vorgehen ermöglicht zwar eine sachgerechte, in der Regel angestrebte Versteigerung. Die dadurch entstehenden Mehrkosten sind aber in der Regel nicht erstattungsfähig.^{^[1]} Denn ein sachlicher Grund für die Geltendmachung von Hausgeldrückständen für mehrere Wohnungseigentumsrechte desselben Wohnungseigentümers kann eigentlich nur darin liegen, dass aufgrund konkreter Umstände mit unterschiedlichen Einwänden gegen die Einzelforderungen zu rechnen ist.^{^[2]}

Dass für die einzelnen Wohnungen getrennte Hausgeldkonten geführt werden, vermag für sich genommen die Mehrkosten hingegen nicht zu rechtfertigen, die durch eine Geltendmach...

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