Fachbeiträge & Kommentare zu Wohngeld

Der Verzugszinssatz beträgt von Gesetzes wegen i. d. R. für das Jahr 5 Prozentpunkte über dem jeweiligen Basiszinssatz (§ 288 BGB). Die Wohnungseigentümer können die Höhe der geschuldeten Zinsen abweichend vom Gesetz vereinbaren.mehr

Ein Recht auf Befriedigung aus einem Wohnungseigentumsrecht gewährt nach § 10 Abs. 1 Nr. 5 ZVG ein titulierter Anspruch der GdWE, soweit er nicht in § 10 Abs. 1 Nr. 1 bis Nr. 4 ZVG zu befriedigen ist. Eine Zwangsvollstreckung aus § 10 Abs. 1 Nr. 5 ZVG hat allerdings kaum Aussicht auf Erfolg, weil ihr die Rechte nach § 10 Abs. 1 Nr. 1 bis Nr. 4 ZVG vorgehen und im geringsten ...mehr

Die Verwaltung kann beim gerichtlichen Inkasso auf 2 Wegen vorgehen, einen Titel, der Grundlage einer Zwangsvollstreckung ist, zu erstreiten. Zahlungsklage Der eine ist die Erhebung einer Klage auf Zahlung der rückständigen Vor- und/oder Nachschüsse. Ziel dieser Klage ist ein Urteil. Diese Klage wird in aller Regel Erfolg haben, da die Möglichkeiten der Verteidigung sehr begre...mehr

Nach § 16 Abs. 1 ZVG soll der Antrag das zu versteigernde Wohnungseigentum, den Hausgeldschuldner, den Anspruch der GdWE und den vollstreckbaren Titel bezeichnen. Anlagen Die für den Beginn der Zwangsvollstreckung erforderlichen Urkunden (vollstreckbarer Titel, Zustellnachweis, Nachweis des Einheitswerts) sind dem Antrag nach § 16 Abs. 2 ZVG beizufügen. Rangklasse Ferner muss der An...mehr

Eine Zwangsversteigerung eines Wohnungseigentums durch das örtlich zuständige Vollstreckungsgericht hat die Befriedigung der GdWE aus dem Erlös des Wohnungseigentums durch Veräußerung zum Ziel. Die GdWE kann selbst einen Antrag auf Zwangsversteigerung stellen (Eigenantrag). Sie kann aber auch dem Verfahren eines Dritten beitreten oder bloß ihre Forderungen in einem von einem Dr...mehr

Ist der Antrag zulässig und begründet, ordnet das Vollstreckungsgericht die Zwangsversteigerung an und trägt die Eröffnung des Zwangsversteigerungsverfahrens zur Sicherung des Anspruchs der GdWE im Grundbuch ein. Hierdurch wird das Grundstück zugunsten der GdWE beschlagnahmt. Die Beschlagnahme wird nach § 22 Abs. 1 ZVG mit dem Zeitpunkt wirksam, in welchem der Beschluss, durc...mehr

Betreibt ein Dritter die Zwangsversteigerung eines Wohnungseigentums, kann die GdWE gemäß § 27 Abs. 1 Satz 1 ZVG diesem Verfahren nach dessen Anordnung bis zum Schluss der Versteigerung beitreten und dort ihre nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG bevorrechtigten Forderungen oder Forderungen nach § 10 Abs. 1 Nr. 5 ZVG gem. § 45 Abs. 3 Satz 1 ZVG anmelden.[1] Der Beitritt besitzt für die...mehr

Die Eröffnung des Insolvenzverfahrens setzt nach § 16 InsO voraus, dass ein Eröffnungsgrund gegeben ist. Eröffnungsgründe für ein Insolvenzverfahren Zahlungsunfähigkeit Nach § 17 Abs. 1 InsO ist allgemeiner Eröffnungsgrund die Zahlungsunfähigkeit des Wohnungseigentümers als Schuldner i. S. d. Insolvenzordnung. Der Schuldner ist zahlungsunfähig, wenn er nicht in der Lage ist, di...mehr

Die GdWE kann sich mit dem Hausgeldschuldner vergleichen. Dies ist vor allem sinnvoll, wenn man wirklich ernsthaft über den Anspruch der GdWE streiten kann oder es andere Gründe gibt, aufeinander zuzugehen, und wenn die GdWE und der Hausgeldschuldner anwaltlich vertreten sind. Ein von Rechtsanwälten im Namen und mit Vollmacht der von ihnen vertretenen Parteien abgeschlossener...mehr

Das Insolvenzgericht kann nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 InsO einen vorläufigen Insolvenzverwalter bestellen. Die Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis über das Vermögen des Schuldners geht nach § 22 Abs. 1 Satz 1 InsO auf diesen über, wenn das Gericht dem Schuldner ein allgemeines Verfügungsverbot auferlegt. In diesem Fall hat der vorläufige Insolvenzverwalter nach § 21 Abs. 1...mehr

Es kann dazu kommen, dass über das Vermögen eines Wohnungseigentümers das Insolvenzverfahren eröffnet wird. Das Wohnungs- oder Teileigentum des Hausgeldschuldners ist dann als Vermögenswert des Schuldners der Insolvenzmasse zugehörig und unterliegt der Verwertung durch den Insolvenzverwalter. Die Eröffnung eines Insolvenzverfahrens bringt für die Verwaltung eine Reihe spezifi...mehr

Gläubiger, denen ein Recht auf Befriedigung aus Gegenständen zusteht, die der Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen unterliegen (unbewegliche Gegenstände = das Sondereigentum des Hausgeldschuldners), sind gemäß § 49 InsO nach Maßgabe des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung zur abgesonderten Befriedigung berechtigt. Zu einer solchen Abson...mehr

Die GdWE kann als Gläubigerin eines Hausgeldschuldners nach § 866 Abs. 1 ZPO in Verbindung mit § 146 ZVG die Zwangsverwaltung in dessen Wohnungseigentum betreiben. Ein Zwangsverwaltungsverfahren kommt ferner in Betracht für Grundstücksbruchteile, die im Eigentum eines Miteigentümers stehen oder als solche mit einer Forderung belastet sind, für grundstücksgleiche Rechte (z. B...mehr

Die GdWE kann von den Wohnungseigentümern auf rückständige Vor- und/oder Nachschüsse Zinsen und darüber hinaus gegebenenfalls auch Schadensersatz – z. B. für das Mahnwesen des Verwalters[1] – verlangen, wenn ein Wohnungseigentümer mit der Zahlung in Verzug gerät. Dazu bedarf es neben der Klärung der Fälligkeit einer Hausgeldschuld einer Mahnung. Keiner Mahnung bedarf es (§ 28...mehr

Ein Recht auf Befriedigung aus einem Wohnungseigentumsrecht gewähren nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG aber auch bestimmte Hausgeldansprüche.[1] Nach § 10 Abs. 3 Satz 2, Abs. 1 Nr. 2 ZVG bedarf es für eine Vollstreckung nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG mehrerer Voraussetzungen (der Anwendungsbereich). Bei dem zu vollstreckenden Anspruch der GdWE muss es sich um einen Anspruch der GdWE "a...mehr

Auch wenn ein Beschluss nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG und/oder § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG nicht ordnungsmäßig ist, bindet er nach seiner Rechtsnatur und nach den allgemeinen Grundsätzen die Verwaltung und sämtliche an- und abwesenden Wohnungseigentümer, wenn er nicht nichtig ist.[1] Ist der Beschluss Grundlage einer Hausgeldklage und ist er daneben im Wege der Anfechtungsklage ange...mehr

Das Vorrecht der Rangklasse 2 erfasst unter anderem die laufenden Forderungen. Für die Berechnung der laufenden Forderungen ist von § 13 ZVG auszugehen. Die laufenden Beträge werden im geringsten Gebot berechnet bis 14 Tage nach dem Versteigerungstermin.[1] Der Verwalter muss die laufenden Forderungen spätestens bis zur Aufforderung zur Abgabe von Geboten nach § 66 Abs. 2 ZV...mehr

Die Voraussetzungen für eine Beteiligung der GdWE bei der Zwangsversteigerung eines Dritten sind mit denen bei einem Eigenantrag nicht identisch. Die GdWE muss allerdings auch in diesem Fall gegen einen Wohnungseigentümer über titulierte Forderungen verfügen. Fallen die Forderungen unter § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG, darf der Höchstbetrag des § 10 Abs. 1 Nr. 2 Satz 3 ZVG auch hier ...mehr

Die Verwaltung ist nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG i. d. R. berechtigt, im Namen der Gemeinschaft eine Stundung zu gewähren.[1] Die Wohnungseigentümer können ihn insoweit allerdings auch ausdrücklich ermächtigen. Bei Abschluss einer Ratenzahlungsvereinbarung, der eine Stundung zu Grunde liegt, ist allerdings Vorsicht geboten. Die mit der Vereinbarung verbundene Stundung entfällt ...mehr

Das Insolvenzgesetz unterscheidet zwischen dem Regel- und dem Verbraucherinsolvenzverfahren. Verbraucherinsolvenzverfahren Für eine GdWE ist vor allem von Bedeutung, dass sie bei einem Verbraucherinsolvenzverfahren befragt wird, ob sie an einer außergerichtlichen oder gerichtlichen Schuldenbereinigung teilnimmt (im Regelinsolvenzverfahren kann es dazu im Zusammenhang mit einem...mehr

Das Mahnwesen gehört zu den Qualitätsmerkmalen einer professionellen Verwaltung. Es erfordert in aller Regel viel eigenes rechtliches und praktisches Wissen, Menschlichkeit, Geschäftssinn, Klugheit, Menschenkenntnis und geschulte und zuverlässige Mitarbeiter, die sich regelmäßig, wie der Verwalter selbst, über die laufende Rechtsprechung und etwaige Gesetzesänderungen auf de...mehr

Um Unsicherheiten zu begegnen, sollte das Recht des Verwalters, das Hausgeldinkasso im Erkenntnis- und/oder Vollstreckungsverfahren betreiben zu dürfen, klargestellt werden. Der Verwaltervertrag ist nach derzeit h. M. kein geeigneter Ort. Eine Vertragsregelung, die dem Verwalter bspw. das Hausgeldinkasso erlaubt, ist nämlich weder eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer unt...mehr

Für eine Zwangsverwaltung bedarf es eines Antrags der GdWE auf Anordnung der Zwangsverwaltung an die Vollstreckungsabteilung des Amtsgerichts, in dessen Bezirk die Wohnungseigentumsanlage belegen ist. Voraussetzung für diesen Antrag ist, dass die allgemeinen Vollstreckungsvoraussetzungen des § 750 Abs. 1 Satz 1 ZPO und die besonderen Vollstreckungsvoraussetzungen vorliegen. ...mehr

Ein noch vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens beschlossener Vorschuss auf eine Sonderumlage – gleich welchen Zwecks – ist eine einfache Insolvenzforderung nach § 38 InsO. Sie ist zur Tabelle anzumelden. Die anteilige Verpflichtung eines Wohnungseigentümers zur Zahlung einer nach Insolvenzeröffnung beschlossenen Sonderumlage, die den von ihm durch Hausgeldrückstand vor Insolv...mehr

Die GdWE kann gegenüber dem Hausgeldschuldner im Einzelfall Aussonderungsrechte besitzen (infrage kommen eigentlich nur Gegenstände des Verwaltungsvermögens). Zur Aussonderung ist nach § 47 InsO berechtigt, wer aufgrund eines dinglichen oder persönlichen Rechtes geltend machen kann, dass ein Gegenstand nicht zur Insolvenzmasse gehört. Soweit dies der Fall ist, ist die GdWE k...mehr

Die Zwangsverwaltung hat das Ziel, die Ansprüche der GdWE wegen laufender Verbindlichkeiten des Schuldners aus den Erträgen des Wohnungs- und/oder Teileigentums zu befriedigen (Miete, Pacht, Erbbauzins, Nutzungsentschädigungen) und die Zwangsversteigerung zu vermeiden. Das unterscheidet die Zwangsverwaltung von der auf Verwertung und anschließende Verteilung des Versteigerun...mehr

Nicht zu den vorweg zu bestreitenden Ausgaben der Verwaltung gehören die vor der Beschlagnahme fällig gewordenen rückständigen Vorschüsse. Dies gilt auch für rückständige Vorschüsse auf Sonderumlagen. Soweit daher in den Nachschüssen Beträge enthalten sind, die bereits vorher fällig geworden sind, scheidet ein Ausgleich aus. Übersieht der Zwangsverwalter, dass in nach der An...mehr

Für eine Zwangsversteigerung bedarf es gemäß § 15 ZVG eines Antrags der GdWE, i. d. R. bei dem Amtsgericht, in dessen Bezirk die Wohnungseigentumsanlage belegen ist (etwas anderes gilt, wenn in dem betreffenden Bezirk Zuständigkeiten konzentriert wurden). Der Antrag wird häufig vom Verwalter gestellt. Dies ist aber nur möglich, wenn er nach § 27 Abs. 2 WEG dazu ermächtigt is...mehr

Trifft der Hausgeldschuldner keine Bestimmung, ist § 366 Abs. 2 BGB einschlägig.[1] Danach wird zunächst die fällige Schuld, unter mehreren fälligen Schulden diejenige, welche der GdWE geringere Sicherheit bietet, unter mehreren gleich sicheren die dem Schuldner lästigere, unter mehreren gleich lästigen die ältere Schuld und bei gleichem Alter jede Schuld verhältnismäßig getilgt....mehr

Der Beschluss über die Nachschüsse und die Anpassung der Vorschüsse beruht auf § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG. Hat es keinen Beschluss nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG und damit keine Vorschüsse gegeben oder wurde der Beschluss von einem Gericht nach einer Anfechtungsklage gem. § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG für unwirksam erklärt, kann der Beschluss nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG ausnahmsweise Grund...mehr

Die Möglichkeit, nach § 10 Abs. 3, Abs. 1 Nr. 2 ZVG bevorrechtigt zu vollstrecken, wird durch § 10 Abs. 1 Nr. 2 Satz 3 ZVG begrenzt. Das Vorrecht ist beschränkt auf 5 % des festgesetzten Verkehrswerts[1] einschließlich aller Kosten, Zinsen und sonstigen Nebenleistungen. Bei einer notwendigen Anpassung des Verkehrswertes im laufenden Verfahren an eine Veränderung der tatsächl...mehr

Andere dinglich gesicherte Gläubiger des Hausgeldschuldners sind i. d. R. berechtigt, die GdWE nach § 268 BGB abzulösen.[1] Für sie besteht grundsätzlich die Gefahr, dass sie im Fall der Versteigerung des Wohnungseigentums ihre in Abt. III des Grundbuchs eingetragenen Grundpfandrechte verlieren. Denn ihre Rechte, meist Grundpfandrechte, werden nicht in das geringste Gebot (§...mehr

Die Vorschüsse beruhen auf § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG. Der Beschluss ist von den Wohnungseigentümern nach § 25 Abs. 1 WEG mit einfacher Mehrheit zu fassen. Gegenstand des Beschlusses sind: Vorschüsse zur Tragung der Kosten der GdWE i. S. v. § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG und Vorschüsse zur Erhaltungsrücklage nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG sowie Vorschüsse zu möglichen weiteren beschlossenen Rüc...mehr

Die GdWE ist zu einer ordnungsmäßigen Buchführung verpflichtet.[1] Ohne Buchführung kann sie ihre Aufgaben nicht erfüllen, insbesondere nicht den Wirtschaftsplan aufstellen und über diesen abrechnen sowie nach § 28 Abs. 4 Satz 1 WEG den Vermögensbericht erstellen. Auch die Informationsrechte der Wohnungseigentümer sowie eine Rechnungslegung wären ohne eine ordnungsmäßige Buc...mehr

Für eine Zwangsvollstreckung nach § 10 Abs. 3, Abs. 1 Nr. 2 ZVG ist grundsätzlich ein besonderer Titel erforderlich, allerdings kein Duldungstitel. Aus dem Titel müssen aber zu erkennen sein:[1] die Verpflichtung des Schuldners zur Zahlung, Art und Bezugszeitraum des Anspruchs und die Fälligkeit des Anspruchs. Durch diese Angaben soll erreicht werden, dass das Vollstreckungsg...mehr

Im Fall des Zahlungsverzugs sollte die Verwaltung grundsätzlich schematisch vorgehen. Bietet der Einzelfall keinen Anlass, von diesem Schema abzuweichen, helfen routinierte und einstudierte Abläufe, Fehler zu vermeiden und stets das Richtige zu unternehmen. Einsatz von Software Ein gutes Mahnwesen kann jedenfalls in größeren Wohnungseigentumsanlagen nur mit und durch eine ents...mehr

Beschlussmuster: Abschluss eines Verbraucherdarlehensvertrages durch die WEG[1] TOP XX Abschluss eines Verbraucherdarlehensvertrags Die Mittel für _______ [Benennung der konkreten Maßnahme, am besten durch Verweisung auf einen anderen Beschluss] sollen neben einer Entnahme in Höhe von ________ EUR aus der Erhaltungsrücklage (alternativ/kumulativ: durch eine Sonderumlage in Hö...mehr

WEG _______________________ Eigentümer: __________________mehr

Nach § 24 Abs. 1 WEG wird die Wohnungseigentümerversammlung vom Verwalter mindestens einmal im Jahr einberufen. Die Notwendigkeit, mindestens einmal im Jahr eine ordentliche Wohnungseigentümerversammlung durchzuführen, ergibt sich bereits aus § 28 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 Satz 1 WEG. Hiernach haben die Wohnungseigentümer über die sich auf Grundlage des Wirtschaftsplans ergeb...mehr

Nach § 9a Abs. 3 WEG obliegt auch die Verwaltung des Gemeinschaftsvermögens der GdWE und aufgrund ausdrücklicher Verweisung auf § 27 WEG der Verwaltung durch den Verwalter. Der Verwalter hat das Gemeinschaftsvermögen strikt von seinem Vermögen, vom Vermögen anderer verwalteter Gemeinschaften und vom Vermögen eines Wohnungseigentümers, für den er die Sondereigentumsverwaltung üb...mehr

Hauseingangstür Beschlussmuster: Austausch der Hauseingangstür[1] TOP XX: Austausch der Hauseingangstür Die Wohnungseigentümer beschließen den Austausch der erheblich instandsetzungsbedürftigen Hauseingangstür. Der Verwalter hat den Wohnungseigentümern mit dem Ladungsschreiben Angebote dreier Fachunternehmen übersandt, jeweils über Türen mit vergleichbaren Ausstattungsmerkmale...mehr

Die Zustimmung ist zu versagen, wenn ein wichtiger Grund gegen die Veräußerung vorliegt. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn der Erwerbsinteressent künftig finanziell oder persönlich unzuverlässig ist.[1] Auf ein Verschulden kommt es nicht an. Beide Begriffe sind eng auszulegen. Finanzielle und persönliche Unzuverlässigkeit Ein Erwerbsinteressent ist finanziell unzuverlässig,...mehr

Der Nießbraucher ist kein Wohnungseigentümer – er hat keine Pflichten und keine Rechte als Wohnungseigentümer. Infolgedessen schuldet er kein Hausgeld, ist nicht zu einer Versammlung zu laden und hat dort keine eigenen Rechte und ist nicht berechtigt, die Verwaltungsunterlagen einzusehen. Aus dem zwischen Nießbraucher und Wohnungseigentümer bestehenden (Begleit-)Schuldverhältnis...mehr

Ist kein Regelbeispiel erfüllt, ist zu untersuchen, ob eine schwere Verletzung im Übrigen vorliegt. Der Wortlaut des § 17 Abs. 1 WEG lässt erkennen, dass nur besonders schwere Pflichtverstöße eine Eigentumsentziehung rechtfertigen können.[1] Schwere Pflichtverstöße Dazu gehören insbesondere die fortlaufend unpünktliche Erfüllung von Hausgeld- und/oder anderen Zahlungsansprüchen...mehr

Der Verwalter ist berechtigt und verpflichtet, Kostenbeiträge anzufordern, in Empfang zu nehmen und abzuführen, soweit es sich um gemeinschaftliche Angelegenheiten der Wohnungseigentümer handelt. Umfasst sind davon sämtliche Zahlungen, die an die GdWE geleistet werden – unabhängig davon, ob sie von den Wohnungseigentümern oder außenstehenden Dritten geleistet werden. Insbeso...mehr

Bezüglich des Kriteriums der "nicht erheblichen Verpflichtung" dürfte in erster Linie auf die Größe der Gemeinschaft abzustellen sein. Soweit der Gesetzgeber insoweit auf die unmittelbare Teil- bzw. Außenhaftung der Wohnungseigentümer des § 9a Abs. 4 WEG Bezug nimmt,[1] ist dies in der juristischen Literatur zurecht auf Kritik gestoßen. Denn der Verwalter darf die Eigentümer...mehr

Den Verwalter treffen grundsätzlich Überwachungs-, Kontroll- und Hinweispflichten. Die Pflicht des Verwalters erstreckt sich insbesondere darauf, Mängel und Schäden am Gemeinschaftseigentum zu ermitteln sowie nach Ursache und Umfang festzustellen, was Kontrollaufgaben mit umfasst. Verletzt er diese Pflicht schuldhaft, macht er sich schadensersatzpflichtig.[1] Der Verwalter h...mehr

Der nachfolgende Leitfaden führt die Verwaltung durch die Planung und Durchführung einer Erhaltungsmaßnahme.[1]mehr

Da Rechtsgeschäfte – insbesondere Verträge – im Rahmen der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums mit der GdWE geschlossen werden und nicht mit den einzelnen Wohnungseigentümern in ihrer Gesamtheit, steht für Gläubiger der GdWE zunächst auch nur ein Schuldner zur Verfügung, nämlich die GdWE. Da es zur Stärkung der Kreditfähigkeit der GdWE weiterer Zugriffsmöglichkeiten der Gl...mehr

Hat der Verwalter Mängel erkannt, ist das weitere Vorgehen nach Art und Schwere des konkreten Mangels zu beurteilen. Erinnere: Selbstständige Vornahme ohne Beschluss nur bei Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung Gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG ist der Verwalter berechtigt, alle Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die von untergeordneter Bedeutung sind und die nicht z...mehr