Hausgeld, Mahnwesen (ZertVerwV) / 4.2 Vorgehen: Leistungsklage oder Mahn-/Vollstreckungsbescheid?

Die Verwaltung kann beim gerichtlichen Inkasso auf 2 Wegen vorgehen, einen Titel, der Grundlage einer Zwangsvollstreckung ist, zu erstreiten.

Zahlungsklage

Der eine ist die Erhebung einer Klage auf Zahlung der rückständigen Vor- und/oder Nachschüsse. Ziel dieser Klage ist ein Urteil. Diese Klage wird in aller Regel Erfolg haben, da die Möglichkeiten der Verteidigung sehr begrenzt sind. Sind die Beschlüsse nach § 28 Abs. 1 Satz 1 oder § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG nicht unwirksam, sind die Forderungen fällig und gibt es keine Abreden, wird ein Wohnungseigentümer als Hausgeldschuldner i. d. R. keine erfolgreichen Einwendungen erheben können und unterliegen.^[1]

Mahnverfahren

Der andere Weg ist es, das Mahnverfahren zu beschreiten. Das Ziel ist hier der Erlass eines Vollstreckungsbescheids. Dieser Weg ist noch einfacher, kostengünstiger und führt schnell zum Ziel. Dies gilt aber nur, wenn der Hausgeldschuldner sich nicht wehrt. Geht er so vor, wird das Mahnverfahren auf Antrag der GdWE in ein streitiges Verfahren übergeleitet. Dadurch geht Zeit verloren. Das Mahnverfahren ist daher grundsätzlich nur dann das richtige Vorgehen, wenn zu erwarten ist, dass sich der Hausgeldschuldner nicht verteidigen wird. In diesem Fall würde aber auch im streitigen Verfahren schnell ein Versäumnisurteil ergehen. Gegen das Mahnverfahren spricht ferner, dass es nicht erweitert werden kann und jede weitere Forderung einen neuen Mahnbescheid erfordert. Eine Klage kann hingegen erweitert und sogar wegen noch nicht fälliger Forderungen erhoben werden. Wägt man diese Umstände ab, sollte i. d. R. der Klageweg beschritten werden.