Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

Das Aushandeln und Abschließen des Verwaltervertrags gehört zu den ureigensten Aufgaben der Wohnungseigentümerversammlung.[1] Damit die Wohnungseigentümer ihr Ermessen ausreichend ausüben können, muss ihnen der Entwurf des Verwaltervertrags im Vorfeld der Beschlussfassung bekannt sein. Die Rechtsprechung verlangt insoweit, dass der Vertragsentwurf der beschlussfassenden Wohn...mehr

Überblick Der Verwaltervertrag ist gesetzlich nur insoweit geregelt, als er gemäß § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG spätestens 6 Monate nach Abberufung des Verwalters endet. Für die Verwalterpraxis ist er darüber hinaus aber von erheblicher Bedeutung. In aller Regel handelt es sich um einen Vertrag, der der Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen und insoweit dem Transparenzg...mehr

Will der Verwalter sein bislang als einzelkaufmännisches Unternehmen geführtes Verwaltungsunternehmen in eine haftungsbeschränkte Unternehmergesellschaft (UG) oder eine GmbH umwandeln, kann dies ohne Mitwirkung der von ihm bislang verwalteten Eigentümergemeinschaften erfolgen. Im einen wie im anderen Fall muss weder die UG noch die GmbH neu bestellt und ein neuer Verwalterve...mehr

Im Hinblick auf eine gerichtliche Verwalterbestellung im Wege des vorläufigen Rechtsschutzes ist zunächst zu beachten, dass allein die "Verwalterlosigkeit" einer Wohnungseigentümergemeinschaft nicht die gerichtliche Verwalterbestellung im Verfahren der einstweiligen Verfügung rechtfertigt.[1] Eine einstweilige Verfügung erfordert stets einen Verfügungsanspruch und einen Verf...mehr

Im Rahmen der Verwalterbestellung wird in aller Regel mit dem bestellten Verwalter auch ein Verwaltervertrag abgeschlossen und hierüber Beschluss gefasst.[1] Zwingend erforderlich ist dies nicht. Die herrschende Trennungstheorie zugrunde gelegt, können die Wohnungseigentümer den Verwalter auch bestellen, ohne eine vertragliche Grundlage für die Verwaltertätigkeit zu schaffen,...mehr

Begriff Der Begriff der Betriebskosten ist dem Mietrecht entlehnt. Eine eigenständige Bedeutung kommt ihm im Bereich des Wohnungseigentumsrechts nicht zu, da die in § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) gelisteten Betriebskostenarten ohnehin zu den Kosten i. S. v. § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG gehören. Die Benennung der einzelnen Kostenpositionen entsprechend der BetrKV ist nic...mehr

Insbesondere hinsichtlich eines im Sondereigentum auftretenden Feuchtigkeitsschadens im Bereich des Gemeinschaftseigentums sollte der Verwalter zügig und flexibel in der Lage sein, für die Klärung der Schadensursache einen Sonderfachmann beauftragen zu können, ohne zuvor eine Eigentümerversammlung einberufen zu müssen. Freilich wäre der Verwalter mit Blick auf das Außenverhä...mehr

Ein Verwalter kann gerichtlich im Klageverfahren oder im Wege des vorläufigen bzw. einstweiligen Rechtsschutzes durch einstweilige Verfügung bestellt werden. Im Rahmen seiner Gestaltungsentscheidung nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG übt das Gericht kein freies Ermessen aus, sondern ein Ermessen anstelle der Wohnungseigentümer. Unter Beachtung des Beibringungsgrundsatzes muss der di...mehr

Überblick Der Verwalterbestellung kommt in der Praxis größte Bedeutung zu. Beim Verwalter handelt es sich neben der Wohnungseigentümerversammlung um das wichtigste Organ einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Aus diesem Grund kann die Bestellung eines Verwalters auch nicht ausgeschlossen werden. Der Verwalter kann durch Versammlungs- oder Umlaufbeschluss im Verfahren des § 23...mehr

Da jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung gem. § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG hat, hat er auch einen Anspruch auf Bestellung eines Verwalters. Die Bestellung eines Verwalters entspricht stets ordnungsmäßiger Verwaltung. Ein Anspruch auf gerichtliche Bestellung eines Verwalters besteht grundsätzlich auch in einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die nur a...mehr

Die Wohnungseigentümer können nach § 28 Abs. 3 WEG beschließen, dass die Hausgelder im Wege des Lastschriftverfahrens zu zahlen sind. Nehmen nicht alle Wohnungseigentümer am Lastschriftverfahren teil, entsteht für Verwalter ein Zusatzaufwand wegen der Überprüfung der Zahlungseingänge. Insoweit kann für den Fall der Nichtteilnahme am Lastschriftverfahren ein entsprechendes So...mehr

Nach § 9b Abs. 2 WEG vertritt der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber dem Verwalter. Qua Gesetz ist also er der Vertragsunterzeichnende für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Vorerwähnte Bestimmung ermöglicht es, auch einen anderen Wohnungseigentümer als Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber dem Ver...mehr

Haben sich Gemeinschaft und Verwalter auf ein bestimmtes Honorar geeinigt, so sind sie als Vertragsparteien hieran gebunden. Weder kann der Verwalter das Honorar einseitig erhöhen, noch kann die Gemeinschaft beispielsweise im Beschlussweg eine Senkung des Honorars herbeiführen. Wollen die Parteien eine Honoraranpassung nach bestimmten Zeitabschnitten vereinbaren, muss dies au...mehr

Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 ist den Wohnungseigentümern durch § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG die Kompetenz auch zur Beschlussfassung einer exklusiven Belastung mit Kosten von Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum eingeräumt, das sich im Bereich des Sondereigentums des jeweiligen Wohnungseigentümers befindet. Hauptanwend...mehr

Insbesondere in Fällen, in denen Wohnungseigentümer eigenmächtig ein Trampolin im gemeinschaftlichen Außenbereich errichten, der allgemein zugänglich ist und sich insoweit die Problematik der Verkehrssicherungspflicht stellt, gilt es dann unverzüglich zu handeln, wenn das Trampolin selbst nicht über eine Netzumrandung verfügt und zusätzlich nicht verschließbar ist, also jede...mehr

Mit dem Zensus 2022 war für den Verwalter ein erheblicher Arbeitsaufwand verbunden. Sie waren jedenfalls verpflichtet, die Erhebungsmerkmale "für Gebäude", also insbesondere Art des Gebäudes, Zahl der Wohnungen im Gebäude, Gebäudetyp, Baujahr und Heizungsart anzugeben. Angaben zu den Wohnungseigentümern bzw. den Merkmalen der Sondereigentumseinheiten konnte der Verwalter zwa...mehr

Als Vertragsparteien des Verwaltervertrags stehen sich der Verwalter auf der einen Seite und die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als rechtsfähiger Verband auf der anderen Seite gegenüber. Vor Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 wurde der Verwaltervertrag als ein solcher mit Schutzwirkung für die Wohnungseigentümer angesehen, da ...mehr

Auch die Beschlussfassung über die Wiederbestellung des Verwalters und somit die Beschlussfassung über das weitere Schicksal des Verwaltervertrags erfolgt mit einfacher Mehrheit, wie der Bestimmung des § 26 Abs. 2 Satz 2 WEG zu entnehmen ist. Im Rahmen der Wiederbestellung können die Wohnungseigentümer die Fortgeltung des bisherigen Verwaltervertrags beschließen. Sie können ...mehr

Die Vorgaben des § 2 der BetrKV stellen die maximal mögliche Belastung des Mieters mit Betriebskosten dar. Die tatsächliche Umlagefähigkeit im Einzelfall richtet sich nach den Bestimmungen des jeweiligen Mietvertrags. Insbesondere bei bereits länger bestehenden Mietverhältnissen wurden oft aufgrund der Verwendung veralteter Musterverträge bestimmte Kostenarten nicht als umla...mehr

Konkret setzt der klagende Wohnungseigentümer seinen Anspruch mittels Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG durch. Nach dieser Bestimmung fasst das Gericht den Beschluss, so eine notwendige Beschlussfassung unterbleibt. Grundsätzlich bestehen insoweit 2 Möglichkeiten: Der klagende Wohnungseigentümer begehrt im Wege der Beschlussersetzung seine Ermächtigung zur E...mehr

Grundsätzlich kommt der Verwaltervertrag – wie jeder andere gegenseitige Vertrag auch – durch Angebot und Annahme zustande. Da der Verwaltervertrag keiner Form bedarf, kommt er also im Regelfall mit der Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümer zustande. Freilich kann der Vertragsabschluss auch bereits mit dem teilenden Eigentümer erfolgen. Da die Gemeinschaft der Wohnun...mehr

Ob der erste Verwalter bereits in der Teilungserklärung bestellt werden kann, ist umstritten. Allerdings besteht hierzu kein Bedürfnis, da nach § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bereits mit dem Anlegen der Grundbücher entsteht. Der teilende Eigentümer bildet eine "Ein-Personen-Gemeinschaft" mit der Möglichkeit, "Ein-Personen-Beschlüsse" zu fassen...mehr

Auch wenn das Aufstellen eines mobilen Trampolins nicht als bauliche Maßnahme anzusehen ist, bedarf es einer beschlussweisen Benutzungsregelung nach §§ 18 Abs. 2 Nr. 2, 16 Abs. 1 Satz 3 WEG, wenn nicht auszuschließen ist, dass lediglich der Wohnungseigentümer das Trampolin nutzen wird, der es temporär aufstellen will. Da die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer letztlich verk...mehr

Grundsätzlich unterliegt der Verwaltervertrag der Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen nach den §§ 305 ff. BGB. Allerdings findet eine entsprechende richterliche Überprüfung erst im laufenden Vertragsverhältnis, also bei Durchführung bzw. Anwendung des Vertrags statt. Ob der Beschluss über den Abschluss des Verwaltervertrags etwa wegen einer Vielzahl unwirksamer...mehr

Die Wiederbestellung des Verwalters kann entweder durch Versammlungsbeschluss erfolgen oder durch einen Beschluss im Umlaufverfahren des § 23 Abs. 3 WEG. Freilich wird ein bestellter Verwalter von sich aus niemals seine Wiederbestellung durch Umlaufbeschluss initiieren. Enthält sich auch nur ein Wohnungseigentümer oder nimmt er an der Beschlussfassung nicht teil, ist der Bes...mehr

In gewissen Grenzen kann der Verwalter seine Haftung für Pflichtverletzungen beschränken. Da entsprechende Haftungsbeschränkungen einseitig aber ausschließlich den Interessen des Verwalters dienen und dies auch eindrücklich dokumentieren, sind entsprechende Klauseln m. E. nicht empfehlenswert. Ein redlicher und "gestandener" Verwalter sollte sich hinsichtlich einer mögliche...mehr

Im Rahmen der konkreten Beschlussfassung über die Bestellung des Verwalters ist bei mehreren Kandidaten zunächst durch unverbindliche Beschlussanträge zu ermitteln, auf welchen Verwalter die meisten Stimmen entfallen. Sodann wird dieser Verwalter förmlich durch Beschlussfassung zum Verwalter bestellt. Entsprechendes sollte in der Versammlungsniederschrift dokumentiert werden...mehr

Mahnungen säumiger Wohnungseigentümer stellen unzweifelhaft einen Zusatzaufwand für den Verwalter dar. Insoweit war sich die Rechtsprechung Jahrzehnte lang darüber einig, dass dieser Zusatzaufwand mit der Verwaltergrundvergütung nicht abgegolten ist. Insoweit wurde dem Verwalter für Mahnungen ein Zusatzhonorar zugebilligt. Soweit sich dieses in einer Höhe von 10 bis 15 EUR b...mehr

Wenn es um das Thema der Umwandlung des Verwaltungsunternehmens geht, sind zunächst 2 Aspekte zu beachten: Höchstpersönlichkeit des Verwalteramts und Publizität des Verwalterunternehmens Zu 1: Höchstpersönlichkeit Das Verwalterverhältnis ist höchstpersönlicher Natur: Es beruht insbesondere auf dem persönlichen Vertrauen der Wohnungseigentümer zum Verwalter sowie dem Vertrauen in...mehr

Grundsätzlich ist der Beschluss über die Wiederbestellung des Verwalters erfolgreich anfechtbar, wenn ein wichtiger Grund gegen die Wiederbestellung vorliegt. Ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht der Beschluss über die Wiederbestellung des Verwalters, wenn die Wiederbestellung erfolgt, ohne dass die Eckpunkte der Konditionen des Verwaltervertrags (Laufzeit und Vergütung) in...mehr

Bei einer Erst- bzw. Neubestellung des Verwalters müssen zwingend Vergleichsangebote mehrerer Verwalter eingeholt werden. Daneben müssen auch Verwaltervertragsentwürfe vorliegen und die Erklärung der Verwalterunternehmen, die Verwaltung tatsächlich übernehmen zu wollen. Vergleichsangebote Wie allgemein bei Maßnahmen, die zu einem größeren Kostenaufwand der Wohnungseigentümer f...mehr

Der Wohnungseigentümergemeinschaft kommt eine Verbrauchereigenschaft gemäß § 13 BGB bereits dann zu, wenn ihr auch nur ein Verbraucher angehört.[1] In aller Regel handelt es sich daher beim Verwaltervertrag um einen Verbrauchervertrag nach § 310 Abs. 3 BGB. Ob der Wohnungseigentümergemeinschaft ein Widerrufsrecht nach §§ 312b Abs. 1, 312g Abs. 1 BGB mit Blick auf einen von ih...mehr

Um abschließend beurteilen zu können, wer für diverse Einrichtungen finanziell aufzukommen hat, müssen immer die in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung vorgenommenen Kostentragungsregeln beachtet werden, so keine entsprechenden Beschlüsse gefasst sind.[1] Hinweis Übertragung auf den Sondereigentümer Hier kann es nämlich sein, dass für begrifflich eigentlich dem Gemeinsc...mehr

Zusammenfassung Begriff Der Medienversorgung mittels Kabelfernsehen kommt angesichts der Vielfalt alternativer Medienangebote eine immer geringere Bedeutung zu. Infolge Novellierung des Telekommunikationsrechts konnten die Kabelgebühren längstens bis 1.7.2024 über die Betriebskostenabrechnung den Mietern vermietender Wohnungseigentümer aufgebürdet werden. Vermehrt war demnach...mehr

Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 existiert keine der außer Kraft getretenen Bestimmung des § 21 Abs. 5 Nr. 6 WEG a. F. vergleichbare Norm mehr im Wohnungseigentumsgesetz, da die Herstellung einer Rundfunkempfangsanlage nach Ansicht des Reformgesetzgebers an praktischer Relevanz verloren hat. Gleichwohl bestehe im Einzelfall...mehr

Begriff Der Medienversorgung mittels Kabelfernsehen kommt angesichts der Vielfalt alternativer Medienangebote eine immer geringere Bedeutung zu. Infolge Novellierung des Telekommunikationsrechts konnten die Kabelgebühren längstens bis 1.7.2024 über die Betriebskostenabrechnung den Mietern vermietender Wohnungseigentümer aufgebürdet werden. Vermehrt war demnach auch mit Besch...mehr

Die Wohnungseigentümer haben gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG die Kompetenz zur einfach-mehrheitlichen Beschlussfassung über eine abweichende Verteilung der Kosten dauerhaft auch entgegen der gesetzlichen Bestimmung des § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG oder eines hiervon abweichenden vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels. Demnach können die Wohnungseigentümer die Kabelempfangsgebühren ...mehr

3.1 Grundsätze Im Jahr 2005 wurde in 53,7 % der Deutschen Haushalte Fernsehen noch per Kabelanschluss empfangen. Seit diesem Zeitpunkt ist die Zahl der Empfänger kontinuierlich gesunken. Im Jahr 2022 waren es nur noch 43,4 % der Haushalte, die Fernsehen über Kabelanschluss empfangen haben.[1] Begründet ist dies darin, dass sich in den letzten Jahren vielfältige TV- und Medien...mehr

Lehnt die Mehrheit der Wohnungseigentümer die Kündigung des Kabelversorgungsvertrags ab, bleibt die überstimmte Minderheit weiter in die Kostenverteilung eingebunden, auch wenn sie ihr Fernsehen über andere Medien empfangen will oder bereits empfängt. Einen Anspruch auf Kostenbefreiung besteht aus keinem Rechtsgrund. Auch ansonsten gilt im Bereich des Wohnungseigentums mit A...mehr

Bei der Kostenverteilung der Kabelgebühren sind zunächst die Regelungen in der Gemeinschaftsordnung oder einer anderen Vereinbarung der Wohnungseigentümer maßgeblich. Ist also in der Gemeinschaft vereinbart, wie die Kostenverteilung der Kabelgebühren erfolgen soll, ist der jeweils vereinbarte Kostenverteilungsschlüssel anzuwenden. In den meisten Fällen jedoch wird in der Eige...mehr

1.1 Kostenverteilung nach geltendem Verteilungsschlüssel Bei der Kostenverteilung der Kabelgebühren sind zunächst die Regelungen in der Gemeinschaftsordnung oder einer anderen Vereinbarung der Wohnungseigentümer maßgeblich. Ist also in der Gemeinschaft vereinbart, wie die Kostenverteilung der Kabelgebühren erfolgen soll, ist der jeweils vereinbarte Kostenverteilungsschlüssel ...mehr

Eine Gefährdungshaftung besteht nur dann, wenn sie von einer Vertragspartei aufgrund einer Vereinbarung übernommen wird oder sie gesetzlich vorgeschrieben ist. Eine vertragliche verschuldensunabhängige Haftung könnte zwar in eine Vereinbarung, z. B. in die Gemeinschaftsordnung aufgenommen werden. Von dieser Möglichkeit macht die Praxis jedoch regelmäßig keinen Gebrauch. Praxi...mehr

Ob der Verwalter bereits in der Gemeinschaftsordnung bestellt werden kann, wird unterschiedlich beurteilt. Nach § 26 Abs. 1 WEG wird der Verwalter jedenfalls durch Beschluss der Wohnungseigentümer bestellt. Da die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG bereits mit dem Anlegen der Grundbücher entsteht, kann sich der Bauträger jedenfalls durch einen "E...mehr

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entsteht gemäß § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG bereits mit dem Anlegen der Wohnungsgrundbücher. "Werdende" Wohnungseigentümer werden im Innenverhältnis zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümern und anderen Wohnungseigentümern nach § 8 Abs. 3 WEG dann als Eigentümer fingiert, wenn sie einen Anspruch auf Übertragung von Wohnungseigentum gegen den t...mehr

In aller Regel enthält die Gemeinschaftsordnung Bestimmungen zur Fälligkeit von Hausgeldzahlungen. Entsprechend den Bestimmungen zum Mietrecht wird die Fälligkeit häufig auf den dritten Werktag eines Kalendermonats festgelegt. Ist hingegen in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung keine Regelung zur Fälligkeit der Hausgelder enthalten und besteht auch ansonsten kein...mehr

Bei nicht mehr empfangswilligen Mitgliedern einer Teilnehmergemeinschaft sind die Besonderheiten einerseits des Gesellschaftsrechts der GbR und andererseits diejenigen der Bruchteilsgemeinschaft zu beachten. Und hier kann es im Einzelfall durchaus kompliziert werden, wenn die Teilnehmergemeinschaft ihr Innenverhältnis nicht auch detailliert für den Fall des Ausscheidens eine...mehr

Im Jahr 2005 wurde in 53,7 % der Deutschen Haushalte Fernsehen noch per Kabelanschluss empfangen. Seit diesem Zeitpunkt ist die Zahl der Empfänger kontinuierlich gesunken. Im Jahr 2022 waren es nur noch 43,4 % der Haushalte, die Fernsehen über Kabelanschluss empfangen haben.[1] Begründet ist dies darin, dass sich in den letzten Jahren vielfältige TV- und Medienangeboten entw...mehr

Begriff Anlässlich eines Sturmschadens am Dach treten Feuchtigkeitsschäden im Sondereigentum der Dachgeschosswohnung auf – z. B. am Innenputz, ferner werden Möbel durch Feuchtigkeit beschädigt. In einem anderen Fall kommt es im Zuge von Sanierungsarbeiten an einem Balkon zu Schäden am Parkettboden im Wohnzimmer der dazu gehörigen Wohnung. In derartigen Fällen stellt sich für...mehr

Neben den Anspruch wegen Verletzung des Verwaltervertrags tritt gemäß § 838 BGB der Anspruch aus unerlaubter Handlung. Nach dieser Vorschrift ist derjenige, der die Unterhaltung eines Gebäudes für den Besitzer übernommen hat, für den durch den Einsturz oder die Ablösung von Teilen verursachten Schaden in gleicher Weise verantwortlich wie der Besitzer. Achtung Haftung des Gebä...mehr

Eine Haftung aus Verzug kommt für den Verwalter auch dann in Betracht, wenn er verspätet Maßnahmen der Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums einleitet. Zwar ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für die Beseitigung von Mängeln am gemeinschaftlichen Eigentum verantwortlich. Als ihrem Organ obliegt die rechtzeitige Durchführung jedoch dem Verwalter. Verspätete Ausfüh...mehr