Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

Problemüberblick Im Fall geht es im Kern um die Frage, ob ein Wohnungseigentümer (oder Teileigentümer) verpflichtet ist, aus den ihm nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG angelasteten Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die mit Umsatzsteuer belastet sind, diese herauszurechnen. Herausrechnung der Umsatzsteuer Der BGH verneint die Frage. Dem ist auch zuzustimmen. Hat die Gemei...mehr

Die Wohnungseigentümer beschließen eine von ihnen als bauliche Veränderung verstandene Maßnahme (Umgestaltung eines Hofes: ein Staketenzaun und bestimmte Pflanzen sollen entfernt, andere Pflanzen gesetzt werden). Die Verwaltung wird ermächtigt und beauftragt, 3 Angebote einzuholen. Die Kosten sollen die Wohnungseigentümer, welche die Maßnahme beschlossen haben, nach dem Verh...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, wann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Zwangsversteigerung aus der Rangklasse 2 des § 10 ZVG betreiben kann. Voraussetzungen der Zwangsversteigerung Voraussetzungen der Zwangsversteigerung sind grundsätzlich: Ein Titel, eine Vollstreckungsklausel und eine Zustellung. Im Fall ist nicht erkennbar, dass der Titel dem B zuges...mehr

Rz. 39 Cordes, Wohngeldrechtliche Probleme in der Praxis der Sozialämter, ZfF 2002, 145. Gerlach, Der Ausschluss der Empfänger von Transferleistungen vom Wohngeld nach dem WoGG, ZFSH/SGB 2007, 719. Hänlein, Wohngeld für die Erben? Zur Rückforderung nach dem Tode weitergezahlter Sozialleistungen, JuS 1992, 559. Hartmann, Änderungen des Wohngeldrechts in den Jahren 2000 bis 2002,...mehr

Immobiliarabsonderung Die Absonderung betrifft die Gegenstände, die für das Absonderungsrecht haften. Für die Grundpfandrechte und die Reallast sind die neben dem Grundstück haftenden Gegenstände erfasst (Vgl. §§ 1120-1131, 1192, 1200, 1107 BGB). Der Grundschuldgläubiger erwirbt demnach mit dem Grundpfandrecht ein Absonderungsrecht auch an den mithaftenden Miet- und Pachtzins...mehr

Beim Wohnungseigentum zählt die Schließanlage zum Gemeinschaftseigentum . Bei der vermieteten Eigentumswohnung muss deshalb die Gemeinschaft über das Auswechseln der Schließanlage entscheiden. Der Vermieter kann den Mieter in Anspruch nehmen, wenn die Gemeinschaft die Anlage austauscht und vom vermietenden Wohnungseigentümer Kostenersatz verlangt.[1] Wichtig Mieter hat Vermiet...mehr

Die vom OLG Frankfurt behandelte Gebührenrechtsfrage kommt in der Praxis recht häufig vor. Dennoch herrscht bei vielen Praktikern, so auch bei dem Rechtspfleger des LG Hanau hier, Unsicherheit darüber, ob eine Gebührenerhöhung nach Nr. 1008 VV angefallen ist. Deshalb sollen hier die wichtigsten Probleme behandelt werden. 1. Anfall der Gebührenerhöhung a) Gesetzliche Regelung Na...mehr

Zusammenfassung Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist im Hinblick auf die Inhaberschaft des gemeinschaftlichen Eigentums eine Bruchteilsgemeinschaft im Sinne der §§ 1008, 741 ff. BGB (zur Abgrenzung von der Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft s. "Rechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft"). Sie kann allerdings nicht durch Teilungsversteigerung beendet werden. Eine Aufhebung d...mehr

Bei Miteigentümern muss zunächst geprüft werden, ob diese z. B. ein Gebäude oder einen Gebäudeteil gemeinschaftlich vermieten und somit den objektiven Tatbestand der Einkunftserzielung gemeinschaftlich verwirklicht haben. Festzustellen, wer den Tatbestand der jeweiligen Einkunftsart erfüllt hat, ist vorrangig gegenüber der Frage nach der Zurechnung ggf. gemeinschaftlich erzi...mehr

Die Kündigungssperrfrist tritt immer dann ein, wenn die Wohnung "veräußert" wird; das Vorkaufsrecht gilt nur im Fall des Verkaufs. Hinweis Kein Vorkaufsrecht bei Übertragung auf WEG-Mitglieder Hieraus folgt, dass das Vorkaufsrecht ausgeschlossen ist, wenn ein im gemeinschaftlichen Eigentum stehendes Grundstück gem. § 8 WEG in Wohnungseigentum aufgeteilt und das Wohnungseigentu...mehr

Nach der Rechtsprechung des BGH kann die Gemeinschaft die Versorgung einer Eigentumswohnung mit Wärme einstellen, wenn der Wohnungs(= Sonder)eigentümer keine Wohngeldzahlungen leistet. Das Zurückbehaltungsrecht ergibt sich in einem solchen Fall aus § 273 BGB. Der danach erforderliche wirtschaftliche Zusammenhang besteht aus dem Recht des Säumigen auf Bezug von Wärme und dess...mehr

Wird ein Gebäude von den Bruchteilseigentümern, die zugleich Vermieter sind, gem. § 3 WEG in Wohnungseigentum aufgeteilt und für jeden Miteigentümer Sondereigentum an einer Wohnung begründet, ist dies nicht als Veräußerung zu bewerten.[1] Zwar trete in einem solchen Fall eine Rechtsänderung auf der Vermieterseite ein. Dies geschehe aber nicht "durch Eintritt des Sondereigent...mehr

Bei einer vermieteten Eigentumswohnung steht dem Verlangen einer Mängelbeseitigung durch den Mieter nicht entgegen, dass der Vermieter der Eigentumswohnung die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer herbeiführen muss.[1] Hinweis Eingriff in Gemeinschaftseigentum der WEG Dies gilt auch dann, wenn die zur Mängelbeseitigung erforderlichen Maßnahmen Eingriffe in das gemeinschaf...mehr

Das Vorkaufsrecht bezieht sich zunächst auf "vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist". Der Gesetzeswortlaut stimmt insoweit mit § 573 BGB überein, wo geregelt ist, dass im Fall der Umwandlung eine Kündigungssperre eintritt. Das Vorkaufsrecht gilt zunächst für solche Wohnungen, die nach dem Abschluss des Mietvertr...mehr

Fraglich ist, ob § 577 BGB analog auf einen Auseinandersetzungsvertrag zwischen den Gesellschaftern einer Personengesellschaft (GbR, KG, OHG) angewandt werden kann. Die Frage stellt sich dann, wenn ein im Eigentum der Gesellschaft stehendes Gebäude gem. § 8 WEG aufgeteilt wird und die Gesellschafter im Anschluss hieran einen notariellen Vertrag schließen, durch den die jewei...mehr

Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten, z. B. weil ihm noch keine Belege vorliegen (sog. Ausschlussfrist) (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB). An das "Vertretenmüssen" stellt die Rechtsprechung hohe Anforderungen. Insofern soll der Vermieter s...mehr

Bloße Zweifel des Mieters an der Billigkeit der Wohnfläche als Umlagemaßstab genügen nicht, um eine Änderung dieses gesetzlichen Umlageschlüssels zu rechtfertigen. Lediglich für besondere Ausnahmefälle geht der Gesetzgeber davon aus, dass ein Anspruch des Mieters auf Änderung des Umlagemaßstabs z. B. auf Kopfzahlen bestehen kann. Das setzt voraus, dass es im Einzelfall zu ei...mehr

Zusammenfassung Begriff Unter Benutzungszwang wird hier eine zivilrechtliche Verpflichtung zur Inanspruchnahme einer Einrichtung des Gemeinschaftseigentums verstanden. Dieser ist nicht zu verwechseln mit dem Anschluss- und Benutzungszwang im öffentlichen Recht aufgrund eines Gesetzes oder einer kommunalrechtlichen Satzung. Demgegenüber ergibt sich der zivilrechtliche Benutzun...mehr

Zusammenfassung Begriff Unabdingbare Vorschriften des WEG sind zwingende Regelungen, die selbst durch eine Vereinbarung nicht abgeändert werden können (s. "WEG-Vorschriften, abdingbare"). Welche Vorschriften im Einzelnen unabdingbar sind, ergibt sich zum einen aus dem Wortlaut des Gesetzes, zum anderen sind nach h. M. in Rechtsprechung und Literatur Vorschriften des WEG auch i...mehr

Zusammenfassung Nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG ist der Verwalter gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, diejenigen Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind. Bezüglich der Fristwahrung handelt es sich um Maßnahmen, die es in der Regel aus formal juristis...mehr

Begriff Ob es sich bei den Heizkörperventilen um Gemeinschafts- oder Sondereigentum handelt, ist umstritten. Überwiegend wird angenommen, bei Heizkörperventilen handle es sich um Gemeinschaftseigentum.[1] Soweit jedoch die Heizkörper in der Teilungserklärung oder einer nachfolgenden Vereinbarung der Wohnungseigentümer zu Sondereigentum erklärt wurden, stehen auch die Heizkö...mehr

Die Eigentümer können gemäß § 3 WEG und § 5 Abs. 1 WEG vereinbaren, welche Bestandteile des Gebäudes zum Sondereigentum gehören. Die Zulässigkeit von Vereinbarungen über den Gegenstand des Sondereigentums wird jedoch durch § 5 Abs. 2 WEG beschränkt. Danach können z. B. solche Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, nicht Gegenstand des S...mehr

Ein Wohnungseigentümer kann nach § 11 Abs. 1 Satz 1 WEG grundsätzlich nicht die Aufhebung der Eigentümergemeinschaft verlangen. Eine abweichende Vereinbarung ist gemäß § 11 Abs. 1 Satz 3 WEG nur für den Fall zulässig, dass das Gebäude ganz oder teilweise zerstört wird und eine Verpflichtung zum Wiederaufbau nicht besteht.[1]mehr

Schließlich können auch keine abweichenden Vereinbarungen hinsichtlich der Bestimmungen über das gerichtliche Verfahren der §§ 43 ff. WEG getroffen werden. In bestimmten Bereichen können jedoch Schiedsabreden vereinbart werden. Wichtig Kein Schlichtungsversuch bei Anfechtungsklage Enthalten Teilungserklärung und/oder Gemeinschaftsordnung eine Vereinbarung, wonach bei Streitigk...mehr

Die Wohnungseigentümer können nicht zulasten potenzieller Gläubiger ihre in § 9a Abs. 4 WEG angeordnete und auf ihren Miteigentumsanteil beschränkte Außenhaftung beschränken.mehr

Gemäß § 26 Abs. 2 WEG darf die Bestellung höchstens auf 5 Jahre – bei einer Erstverwalterbestellung nach Begründung des Wohnungseigentums höchstens auf 3 Jahre – vorgenommen werden. Ein Beschluss über die Wiederbestellung des Verwalters darf frühestens ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit gefasst werden. Auch dies kann durch Vereinbarung nicht abweichend geregelt werden.[...mehr

Die Wohnungseigentümer müssen zwar keinen Verwalter bestellen. Die Bestellung eines Verwalters kann gemäß § 26 Abs. 1 i. V. m. § 26 Abs. 5 WEG jedoch auch nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer ausgeschlossen werden. Auch ein bestimmtes Beschluss-Quorum kann nicht vereinbart werden, vielmehr muss der Verwalter stets einfach-mehrheitlich bestellbar sein.[1]mehr

Als Korrektiv zur Unauflösbarkeit der Gemeinschaft kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer von einem Wohnungseigentümer die Veräußerung seines Wohnungseigentums verlangen, wenn sich dieser einer so schweren Verletzung der ihm gegenüber den anderen Wohnungseigentümern und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer obliegenden Verpflichtungen schuldig gemacht hat, dass die F...mehr

Die Wohnungseigentümer können vereinbaren, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf. Diese Zustimmung darf jedoch nach § 12 Abs. 2 Satz 1 WEG nur aus wichtigem Grund versagt werden. Und eben diese Voraussetzung ist in der Gemeinschaftsordnung unabdingbar. Gründe, die keinen wichti...mehr

Begriff Unabdingbare Vorschriften des WEG sind zwingende Regelungen, die selbst durch eine Vereinbarung nicht abgeändert werden können (s. "WEG-Vorschriften, abdingbare"). Welche Vorschriften im Einzelnen unabdingbar sind, ergibt sich zum einen aus dem Wortlaut des Gesetzes, zum anderen sind nach h. M. in Rechtsprechung und Literatur Vorschriften des WEG auch insoweit unabdin...mehr

Es ist nicht möglich, Sondereigentum ohne den Miteigentumsanteil am Grundstück zu erwerben. Gleichermaßen ist es nicht möglich, das Sondereigentum allein ohne Miteigentumsanteil zu veräußern, zu belasten, zu pfänden oder zu verpfänden. Entsprechendes kann auch nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt werden.[1]mehr

Ein Wohnungseigentümer kann grundsätzlich nicht die Aufhebung der Eigentümergemeinschaft verlangen. Eine Ausnahme ist lediglich für den Fall vorgesehen, dass das Gebäude ganz oder teilweise zerstört wird und eine Verpflichtung zum Wiederaufbau nicht besteht.mehr

Der Verwalter ist gezwungen, eine (außerordentliche) Eigentümerversammlung auch dann einzuberufen, wenn dies von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer verlangt wird. Diese Bestimmung ist unabdingbar und kann auch nicht durch Vereinbarung etwa solcher Art "verschärft" werden, dass eine größere Anzahl von Wohnungseigentümern erforderlich wäre.mehr

Nach dieser Vorschrift ist ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft ohne Versammlung nur gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss in Textform erklären.[1] Insoweit ist erheblich umstritten, ob durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer bestimmt werden kann, dass im Umlaufverfahren auch Mehrheitsbeschlüsse gefasst werden können.[2] Allerdings ist...mehr

Folgende Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes sind nach dem Wortlaut des Gesetzes unabdingbar, also einer abweichenden Regelung in einer Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung oder sonstigen Vereinbarung nicht zugänglich: 1.1 Aufhebung der Gemeinschaft (§ 11 Abs. 1 Satz 3 WEG) Ein Wohnungseigentümer kann nach § 11 Abs. 1 Satz 1 WEG grundsätzlich nicht die Aufhebung der Eig...mehr

2.1 Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums (§ 5 Abs. 2 WEG) Die Eigentümer können gemäß § 3 WEG und § 5 Abs. 1 WEG vereinbaren, welche Bestandteile des Gebäudes zum Sondereigentum gehören. Die Zulässigkeit von Vereinbarungen über den Gegenstand des Sondereigentums wird jedoch durch § 5 Abs. 2 WEG beschränkt. Danach können z. B. solche Teile des Gebäudes, die für dessen Bes...mehr

Bis zum Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 konnte die Abberufung des Verwalters noch an das Vorliegen eines wichtigen Grunds geknüpft werden. Seit Inkrafttreten des WEMoG ist dies nicht mehr möglich. Die Wohnungseigentümer können sich also wesentlich leichter vom Verwalter trennen, wenn sie mit seiner Tätigkeit nicht mehr zufriede...mehr

Ein späterer konkludenter Abschluss durch Wohnungseigentümer als Mitglieder der WEG ergibt sich jedenfalls auch nicht, wenn sie in ihrem Kaufvertrag die Verpflichtungen ihrer Rechtsvorgänger bezüglich der Benutzung der Einrichtungen übernommen haben. Enthält der Kaufvertrag eine schuldrechtliche Regelung, die Bezug nimmt auf eine Eintragung im Grundbuch, ist diese ebenfalls ...mehr

Gibt es lediglich Regelungen in allen Kaufverträgen, fehlen alle dinglichen Regelungen in der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung und dem Grundbuch. Ohne eine solche dingliche Absicherung handelt es sich nur um schuldrechtliche Verpflichtungen des Sondereigentümers, die bei Nichteinhaltung schwieriger durchgesetzt werden können. Diese binden die WEG nicht.[1]mehr

Eine solche Verpflichtung ergibt sich hingegen nicht aus der bloßen Inanspruchnahme von Versorgungsleistungen. Von einer Verpflichtung ist nur auszugehen, wenn die Nutzung der Leistungen durch die WEG erkennbar in Kenntnis des Anschluss- und Benutzungszwangs erfolgt. [1]mehr

Begriff Unter Benutzungszwang wird hier eine zivilrechtliche Verpflichtung zur Inanspruchnahme einer Einrichtung des Gemeinschaftseigentums verstanden. Dieser ist nicht zu verwechseln mit dem Anschluss- und Benutzungszwang im öffentlichen Recht aufgrund eines Gesetzes oder einer kommunalrechtlichen Satzung. Demgegenüber ergibt sich der zivilrechtliche Benutzungszwang aus ver...mehr

Ähnlich gelagerte Probleme ergaben sich im Zusammenhang mit einem gemeinschaftlichen Treppenhaus zwischen 2 Eigentümergemeinschaften, die sich um die Verteilung der hierbei anfallenden Kosten stritten. Beide Häuser waren durch ein gemeinsames Treppenhaus verbunden, von dem aus ein Zugang zu den Dachgeschosswohnungen bestand. Die Holztreppe in dem Treppenhaus war jeweils zur ...mehr

Begriff Nicht selten kommt es unter Wohnungseigentümern zum Streit darüber, wer z. B. was, wann und wo grillen darf oder wann und wie laut Musik bzw. Musizieren hinzunehmen ist. Das geflügelte Wort "des einen Freud ist des anderen Leid" findet hier seinen besonderen Ausdruck. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Jeder Wohnungseigentümer ist gem. § 14 WEG verpflichtet, die...mehr

2.1 Heizungsbetriebsgemeinschaften Heizungsbetriebsgemeinschaften sind in der Praxis häufig grundbuchrechtlich abgesichert und treffen im Zweifel dann die Wohnungseigentümer als Inhaber der sachenrechtlichen Rechte und Pflichten direkt. Diese bilden insofern regelmäßig eine Bruchteilsgemeinschaft.[1] Die entsprechenden Rechte und Pflichten übt allerdings die Gemeinschaft der ...mehr

Einen Benutzungszwang gibt es in verschiedenen Rechtsbereichen. 1.1 Anschluss- und Benutzungszwang im öffentlichen Recht Die Grundlage eines solchen Anschluss- und Benutzungszwangs ergibt sich regelmäßig aus einer gesetzlichen Grundlage im Kommunal- bzw. Gemeinderecht. Aufgrund einer solchen Regelung werden die Gemeinden ermächtigt, mit der jeweiligen Gemeindeordnung den Ansch...mehr

Die Grundlage eines solchen Anschluss- und Benutzungszwangs ergibt sich regelmäßig aus einer gesetzlichen Grundlage im Kommunal- bzw. Gemeinderecht. Aufgrund einer solchen Regelung werden die Gemeinden ermächtigt, mit der jeweiligen Gemeindeordnung den Anschluss an gemeindliche Anstalten, wie der Wasserversorgung, der Abwasserbeseitigung, der Abfallentsorgung, der Straßenrei...mehr

Weder die Regelung in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung noch die dingliche Sicherung der Benutzung im Grundbuch kann die Eigentümergemeinschaft per Beschluss ändern. Hierzu bedarf es einer entsprechenden notariell beglaubigten Vereinbarung und Änderung der Eintragung im Grundbuch. Bestehen aber nur schuldrechtliche Verpflichtungen der Wohnungseigentümer bzw. der...mehr

Heizungsbetriebsgemeinschaften sind in der Praxis häufig grundbuchrechtlich abgesichert und treffen im Zweifel dann die Wohnungseigentümer als Inhaber der sachenrechtlichen Rechte und Pflichten direkt. Diese bilden insofern regelmäßig eine Bruchteilsgemeinschaft.[1] Die entsprechenden Rechte und Pflichten übt allerdings die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 9a Abs. ...mehr

Enthält die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung eine klare Zuordnung bzw. Benennung des Gebäudeteils zum Gemeinschaftseigentum mit einer dazugehörigen Benutzungsregelung, ergibt sich die eindeutigste Ausgestaltung. Aufgrund der im Grundbuch hinterlegten Regelung ist sie dinglich mit jedem Sondereigentum verbunden. Hieraus kann sich ein grundsätzlich zulässiger Benutz...mehr

Ebenfalls kann sich der Benutzungszwang aus einem mit der Wohnungseigentümergemeinschaft geschlossenen Versorgungsvertrag ergeben. In diesem Fall sind die Wohnungseigentümer kraft ihrer Mitgliedschaft an den Vertragsschluss gebunden. Der Vertrag verpflichtet die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, sodass die Gemeinschaft unabhängig von dem Mitgliederbestand und der Ausgesta...mehr