Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

Handelt es sich bei der Terrasse um Gemeinschaftseigentum bedürfen alle Maßnahmen, die über die Erhaltung der Terrasse hinausgehen eines Gestattungsbeschlusses nach § 20 Abs. 1 WEG. Insoweit ist bedeutungslos, ob an der Fläche ein Sondernutzungsrecht besteht oder nicht. So bedarf insbesondere die Errichtung eines Wintergartens oder die Errichtung oder Erweiterung einer Terra...mehr

Die Wohnungseigentümer sind grundsätzlich nicht gehindert, über eine schon geregelte gemeinschaftliche Angelegenheit erneut zu beschließen.[1] Die Befugnis dazu ergibt sich aus der autonomen Beschlusszuständigkeit der Gemeinschaft. Dabei ist unerheblich, aus welchen Gründen die Gemeinschaft eine erneute Beschlussfassung für angebracht hält.[2] Grundsätzlich nämlich betrifft d...mehr

Auch in einer Zweiergemeinschaft kann die Gemeinschaftsordnung vorsehen, dass die Veräußerung einer Sondereigentumseinheit nach § 12 WEG der Zustimmung eines Dritten, insbesondere des Verwalters, bedarf. Insoweit gelten keinerlei Besonderheiten gegenüber anderen Wohnungseigentümergemeinschaften. Ist ein Verwalter nicht bestellt oder ist der Verwalter unsicher, ob er seine Zu...mehr

Bei der Festlegung der Stimmkraft ist abzuwägen, ob das Wert- oder das Kopfprinzip vereinbart werden soll. Sollte das Kopfprinzip vereinbart werden, kommt ein Beschluss nur dann zustande, wenn sich die beiden Eigentümer einig sind. Das allerdings ist nicht zwingend, da Wohnungseigentümerversammlungen auch dann beschlussfähig sind, wenn lediglich ein Wohnungseigentümer anwese...mehr

Erstreckt sich das Sondereigentum auf die Terrassenfläche, gelten nach § 13 WEG für bauliche Veränderungen die Regelungen des § 20 WEG mit der Maßgabe entsprechend, dass es keiner Gestattung bedarf, soweit keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Der maßgebliche Unterschied zur bauliche...mehr

Auch in einer Zweiergemeinschaft kann ein Verwaltungsbeirat bestellt werden. § 29 WEG enthält insoweit keine Vorschriften über eine Mindest- oder Höchstzahl von Beiratsmitgliedern.mehr

Begriff Die Unternehmergesellschaft (haftungsbeschränkt) ist eine besondere Art der GmbH und hat sich etabliert. Sie ermöglicht Existenzgründern die Vorteile der GmbH, also die Haftungsbeschränkung, wobei die Gesellschafter jeweils maximal nur einen Euro als Nennbetrag auf das Stammkapital erbringen müssen. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung §§ 2, 5, 5a GmbHG; ab dem 1....mehr

Begriff § 3 Abs. 2 WEG eröffnet seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 die Begründung von Sondereigentum an Flächen außerhalb des Gebäudes. Ebenerdige (Außen-)Terrassen können also insgesamt zu Sondereigentum erklärt werden, an ihnen können nach wie vor aber auch Sondernutzungsrechte begründet werden. Dachterrassen hingegen liege...mehr

Erstreckt sich das Sondereigentum durch entsprechende Regelung in der Teilungserklärung nach § 3 Abs. 2 WEG auf die Terrassenfläche, obliegt die Erhaltung der Fläche dem Wohnungseigentümer auf seine Kosten. Ist dies nicht der Fall und steht die Terrassenfläche im Gemeinschaftseigentum, trifft die Erhaltungslast die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Da in aller Regel an der...mehr

Ist der Erstbeschluss fehlerhaft zustande gekommen, z. B. weil er auf der Tagesordnung in der Einladung nicht hinreichend angekündigt war, so kann es sinnvoll sein, den Beschluss gleichen Inhalts auf der nächsten Eigentümerversammlung noch einmal zu fassen, sodass der Beschluss nunmehr rechtsfehlerfrei zustande kommen kann. Wird der inhaltsgleiche Zweitbeschluss sodann besta...mehr

Ebenerdige Terrassen können Gemeinschaftseigentum sein. Nach § 3 Abs. 2 WEG kann Sondereigentum auch auf Außenflächen erstreckt werden, soweit die Wohnung wirtschaftlich die Hauptsache bleibt. Insoweit können also insbesondere ebenerdige Terrassen Sondereigentum sein, da sie in aller Regel nur eine wirtschaftlich unbedeutende Teilfläche darstellen. Derartige Terrassen stelle...mehr

Da Dachterrassen lediglich bezüglich des Bodenbelags und der Innenflächen der Brüstungen Sondereigentum sein können, trifft die Erhaltungslast für sämtliche übrigen (konstruktiven) Bereiche die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Allerdings kann durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer auch eine exklusive Kostenbelastung des Wohnungseigentümers geregelt werden. Praxis-Beis...mehr

Gemäß § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG entsteht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bereits mit dem Anlegen der Grundbücher. Erwerber gelten nach § 8 Abs. 3 WEG gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer erst als Eigentümer, wenn zu ihren Gunsten eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist und ihnen der Besitz an den Räumen des Sondereigentums übergeben worden i...mehr

Beschließen die (werdenden) Wohnungseigentümer die Fertigstellung des stecken gebliebenen Baus, entspricht ein solcher Beschluss nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn er der Teilungserklärung und dem Aufteilungsplan entspricht. Achtung Planabweichungen Weitere Maßstäbe sind die für die notariellen Bauträgerverträge maßgebliche Baubeschreibung und die gesamte Baueingabeplan...mehr

Die Kosten für die Fertigstellung des Sondereigentums hat jeder (werdende) Wohnungseigentümer selbst zu tragen. Die Kosten für die Fertigstellung des Gemeinschaftseigentums sind auf die (werdenden) Wohnungseigentümer nach dem in der Gemeinschaftsordnung für die Erhaltungskosten vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel umzulegen bzw. bei Fehlen einer solchen Vereinbarung nach ...mehr

Begriff Ein Bau ist dann stecken geblieben, wenn dieser nach der Insolvenz des Bauträgers nur von den Erwerbern selbst fertiggestellt werden kann und Ansprüche gegenüber Dritten ausscheiden. Bei der Beurteilung, ob es sich um einen stecken gebliebenen Bau handelt, ist also stets zu prüfen, ob nicht möglicherweise ein Anspruch gegenüber einem Dritten auf mangelfreie Herstellun...mehr

Nicht selten sind Fälle, in denen einer der (werdenden) Wohnungseigentümer vor der Insolvenz des Bauträgers mehr an diesen bezahlt hat als andere (werdende) Miteigentümer. Die einzelnen Erwerber leisten oft Beträge in unterschiedlicher Höhe an den Bauträger. In einem solchen Fall ist es umstritten, ob derjenige Erwerber, der bereits einen höheren Betrag an den Bauträger gele...mehr

Soweit in der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung eine wirtschaftliche Trennung für bestimmte Gebäude vereinbart sein sollte (so z. B. bei Mehrhausanlagen), so sind bei einem solchen Kostenverteilungsschlüssel die Kosten für die Herstellung eines noch nicht errichteten Gebäudes ausschließlich von den Erwerbern zu tragen, die eine Einheit in diesem Gebäude erworben hab...mehr

Sofern die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bereits über einen Verwalter verfügt, sollte dieser folgende Vorbereitungsarbeiten erledigen: Der Verwalter sollte überprüfen, ob bereits eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer besteht (was in aller Regel der Fall sein dürfte) und ob bezüglich mindestens einem der Erwerber die Voraussetzungen des § 8 Abs. 3 WEG erfüllt, zu sein...mehr

Begriff Im Rahmen der Eigentümerversammlung informiert der Verwalter die Eigentümer regelmäßig über die Geschehnisse des Vorjahres sowie den aktuellen Stand der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Außerhalb der Eigentümerversammlung informiert der Verwalter in der Regel den Beirat über die laufenden Verwaltungshandlungen. Selbstverständlich aber haben Wohnungseigent...mehr

Gläubiger eines Auskunftsanspruchs ist zunächst die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, da das Vertragsverhältnis zwischen ihr und dem Verwalter besteht. Der Auskunftsanspruch sei auf eine unteilbare Leistung gerichtet. Der einzelne Wohnungseigentümer könne die Auskunft grundsätzlich nur in der Wohnungseigentümerversammlung verlangen. Machten die Wohnungseigentümer von ihre...mehr

Begriff Berechtigten Auskunftsersuchen von Wohnungseigentümern steht der Datenschutz nicht entgegen. Die erforderlichen Informationen sind durch den Verwalter zu erteilen. Auch der vom Auskunftsbegehren betroffene Eigentümer kann sich nicht auf Anonymität berufen. Gegenüber Dritten hingegen können sich Informationsverpflichtungen des Verwalters nur aus gesetzlichen Vorgaben (...mehr

Nach § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG hat jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. § 18 Abs. 4 WEG räumt den Wohnungseigentümern daneben ein Einsichtsrecht in die Verwaltungsunterlagen gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ein. Zur Auskunft verpflichtet ist demnach auch die Gemeinschaft der Wohn...mehr

Der Auskunftsanspruch erlischt, sobald er seitens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer erfüllt ist. Mit dem Hinweis hierauf kann der Verwalter als Vertreter der Gemeinschaft also wiederholte Auskunftsansprüche, welche die gleiche Frage zum Gegenstand haben, zurückweisen. Hinweis Keine Auskunftspflicht nach Entlastung Die vor Inkrafttreten des WEMoG vertretene Auffassung, de...mehr

Die Informationsbedürfnisse des Eigentümers definieren das erforderliche berechtigte Interesse und den Umfang des Auskunftsanspruchs: So würde die Ausübung bestimmter Mitgliedschaftsrechte (z. B. Antrag auf Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung nach § 24 Abs. 2 WEG/Rundschreiben an die übrigen Miteigentümer) ohne die Kenntnis der Namen und der Anschriften...mehr

Gläubiger eines Auskunftsanspruchs gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sind in erster Linie die Wohnungseigentümer. Neben ihnen können Auskunftsansprüche auch der Vermögensverwalter wie Insolvenzverwalter, Zwangsverwalter oder Testamentsvollstrecker infrage kommen. Der Auskunftsanspruch des Wohnungseigentümers setzt voraus, dass er die von ihm erwünschten Inform...mehr

Der Verwalter ist gegenüber den Wohnungseigentümern nur verpflichtet, eine aktualisierte Eigentümerliste mit Namen und Anschrift zur Verfügung zu stellen. Die aktuellen E-Mail-Adressen der einzelnen Mitglieder der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer muss der Verwalter weder ermitteln noch mitteilen. Dies gilt auch dann, wenn vorher Rundmails vom Verwalter mit unverdeckten E-...mehr

Bereits nach alter Rechtslage vor Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 traf das Verlangen nach Rechnungslegung in aller Regel den ausgeschiedenen oder abberufenen Verwalter. Daneben konnte die Eigentümergemeinschaft nach entsprechender Beschlussfassung gemäß § 28 Abs. 4 WEG a. F. eine Rechnungslegung auch vom amtierenden Verwalter v...mehr

Überblick Vielfach werden Mietshäuser in Wohnungseigentumsanlagen umgewandelt. In aller Regel ist der Veräußerungserlös der einzelnen Wohnungen in Summe höher, als die Veräußerung des Hauses als Ganzes. Egal, welche Motivation der Umwandlung im Einzelfall zugrunde liegt, erfolgt die Umwandlung wie die Begründung von Wohnungseigentum entweder nach § 3 WEG oder § 8 WEG. § 3 WE...mehr

Der Wortlaut des Gesetzes stellt lediglich auf die Umwandlung von Mieträumen in Wohnungseigentum ab, nicht aber auf die Person desjenigen, der das Wohnungseigentum tatsächlich begründet. Das Vorkaufsrecht entsteht also nicht etwa nur dann, wenn der Umwandelnde und der Vermieter personenidentisch sind, sondern auch dann, wenn der Umwandelnde nicht der Vermieter ist. Klassische...mehr

Das Vorkaufsrecht des Mieters gemäß § 577 BGB besteht aber auch für den Fall, dass die Wohnung nach Überlassung in Wohnungseigentum umgewandelt werden soll. Im Zeitpunkt der Wohnraumüberlassung besteht also bereits die Umwandlungsabsicht, obwohl diese noch nicht realisiert wurde. Das Vorkaufsrecht besteht insoweit dann, wenn zum Zeitpunkt der Überlassung bereits das Verfahre...mehr

Häufig enthalten Bauträgerverträge Klauseln, wonach die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den Verwalter zu erfolgen hat. Bauträger ist Verwalter Setzt sich der Bauträger selbst als Erstverwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft ein, ist eine Regelung im Bauträgervertrag, wonach die Abnahme durch den Verwalter zu erfolgen hat, per se unwirksam.[1] Bauträger entscheidet ...mehr

Nach § 9a Abs. 2 WEG übt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die gemeinschaftsbezogenen Rechte der Wohnungseigentümer aus und nimmt die gemeinschaftsbezogenen Pflichten der Wohnungseigentümer wahr (sog. "geborene" Wahrnehmungsbefugnis). Eine gemeinschaftsbezogene Pflicht im Sinne dieser Vorschrift liegt nach Ansicht des BGH[1] vor, wenn eine Verpflichtung, die im Außenve...mehr

Begriff Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) ist der Verwalter nur noch nach den allgemeinen Bestimmungen des Auftragsrechts gemäß §§ 675, 666 BGB bei Beendigung seines Amts zur Rechnungslegung verpflichtet. Nach alter Rechtslage konnten die Wohnungseigentümer noch gemäß § 28 Abs. 4 WEG a. F. durch Mehrheitsbeschluss jederzeit vom Verwalter...mehr

Die Verpflichtung zur Rechnungslegung betrifft den Zeitraum zwischen letzter Jahresabrechnung nebst Vermögensbericht und dem Zeitpunkt des Ausscheidens. Zu diesen Zeitpunkten ist der ausgeschiedene Verwalter zur Rechnungslegung verpflichtet Beispiel für unterjährige Verpflichtung Die jeweilige Wirtschaftsperiode innerhalb der Gemeinschaft entspricht dem Kalenderjahr. Der Verwa...mehr

Nach § 577 Abs. 3 BGB erfolgt die Ausübung des Vorkaufsrechts durch schriftliche Erklärung des Mieters gegenüber dem Verkäufer. Diese Erklärung muss nach §§ 469 Abs. 2, 577 Abs. 3 BGB 2 Monate nach dem Empfang der Mitteilung des Vermieters erfolgen. Die Erklärung des Mieters stellt dabei eine einseitige, bedingungsfeindliche und empfangsbedürftige Willenserklärung dar. Mehre...mehr

Im Gegensatz zu § 577 BGB ist der Anwendungsbereich des § 577a BGB weiter, da nicht auf einen Verkauf, sondern auf eine Veräußerung abgestellt wird. Zwar umfasst der Begriff der Veräußerung auch den Verkauf, erstreckt sich aber auch auf Schenkung und den Erwerb im Rahmen der Zwangsversteigerung.[1] Wichtig Sperrfrist auch bei Sonderkündigungsrecht beachten Nach § 57a ZVG ist d...mehr

Höchst umstritten ist, ob die Wohnungseigentümer in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung eine gemeinschaftliche Abnahme vereinbaren können. Gerade im Hinblick auf den "Nachzüglererwerb" ist es für den Bauträger von größtem Interesse, auch Erwerber an eine Abnahme des Gemeinschaftseigentums zu binden, die ihre Sondereigentumseinheit erst nach Monaten oder gar einig...mehr

Die Regelung des § 640 Abs. 2 BGB hat in ihrer seit 1.1.2018 geltenden Fassung zunächst folgenden Wortlaut: "Als abgenommen gilt ein Werk auch, wenn der Unternehmer dem Besteller nach Fertigstellung des Werks eine angemessene Frist zur Abnahme gesetzt hat und der Besteller die Abnahme nicht innerhalb dieser Frist unter Angabe mindestens eines Mangels verweigert hat. Ist der ...mehr

Nach § 577 Abs. 2 BGB hat der Verkäufer dem Mieter mitzuteilen, dass dieser ein Vorkaufsrecht hat. Neben dieser Mitteilung hat der Verkäufer dem Mieter die Bedingungen bzw. Regelungen des Kaufvertrags zur Kenntnis zu geben. Der Verkäufer muss im Übrigen nicht notwendig mit dem Vermieter personenidentisch sein. Die Mitteilung muss nicht notwendig vom Verkäufer erfolgen, vielm...mehr

Sollte sich der Verwalter weigern, seiner Verpflichtung zur Rechnungslegung nach Beendigung seines Amtes nachzukommen, kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer den entsprechenden Anspruch gerichtlich geltend machen. Der Verwalter ist dann auf Rechnungslegung zu verklagen. Musterschriftsatz: Klage auf Auskunft, Rechnungslegung und Herausgabe gegen ehemaligen Verwalter Amts...mehr

Die Rechnungslegung ist in Bezug auf Inhalt und Form mit der Jahresgesamtabrechnung vergleichbar. Grundsätzlich muss die Jahresabrechnung eine geordnete und übersichtliche inhaltlich zutreffende Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben in dem betreffenden Kalenderjahr enthalten. Sie ist eine schlichte Einnahmen- und Ausgabenberechnung, welche die tatsächlich angefallenen Beträ...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es jenseits der prozessualen Problematik, die sich mittlerweile so nicht mehr stellen dürfte, um die Frage, wann ein Wohnungseigentümer um einen Beschluss nach § 20 Abs. 1 WEG nachsuchen muss. § 20 Abs. 1 WEG: Abbedingung Wohnungseigentümer können vereinbaren, dass ein Wohnungseigentümer für eine bauliche Veränderung keiner Gestattung bedarf. Damit...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, ob eine Entnahme aus einer Rücklage (hier: Erhaltungsrücklage) eine Ausgabe der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist, die bei der Berechnung der Abrechnungsspitze(n) bzw. der Anpassung der Vorschüsse nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG relevant ist. Berechnung der Abrechnungsspitze(n) bzw. Anpassung der Vorschüsse Der BGH erinnert daran...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es im Kern um die Frage, ob eine Teilversammlung möglich war. Daneben geht es um die Wirksamkeit einer Vereinbarung. Teilversammlungen Allein die vereinbarte Beschränkung des Stimmrechts auf betroffene Eigentümergruppen rechtfertigt nicht die Abhaltung von Teilversammlungen. Eine Teilversammlung nur der Stimmberechtigten darf nur dann stattfinden, ...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es im Kern um die Frage, ob ein Wohnungseigentümer vom Stimmrecht über die Abberufung des Verwalters ausgeschlossen sein kann, wenn er gesellschaftlich mit dem Verwalter über eine andere Gesellschaft verbunden ist. Stimmrechtsausschluss Ein Wohnungseigentümer ist gem. § 25 Abs. 4 WEG nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlussfassung die Vornahme ein...mehr

Das LG ist der Ansicht, die Y-GmbH sei in Bezug auf TOP 3 vom Stimmrecht ausgeschlossen gewesen! So liege es zwar nicht, wenn über einen Beschlussantrag abgestimmt werde, der die eigene Bestellung eines Wohnungseigentümers zum Verwalter oder seine Abberufung vom Verwalteramt zum Gegenstand habe, weil diese Entscheidungen in Wahrnehmung mitgliedschaftlicher Interessen erfolgt...mehr

Das LG meint, B habe die Kosten des Rechtsstreits zu tragen! Die Klage sei zulässig gewesen. Zwar könnten Rückbauansprüche seit dem 1.12.2020 gem. § 9a Abs. 2 WEG grundsätzlich nur von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geltend gemacht werden. Für die bei Gericht am 1.12.2020 anhängigen Verfahren habe der BGH aber entschieden, dass die Prozessführungsbefugnis über diese...mehr

Das OLG sieht das anders! Die für den Vollzug erforderliche Erklärung der Wohnungseigentümer nach § 4 Abs. 1 WEG liege vor. Zutreffend verwiesen die Antragsteller darauf, dass das Sondereigentum der Antragstellerin zu 1 wie auch das der Antragsteller zu 2 bis 11 wirksam begründet worden sei, auch wenn das Haus 1 mit den dem Antragsteller zu 1 zugewiesenen Wohneinheiten nicht...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, ob ein Grundlagenbeschluss über eine bauliche Veränderung einer ordnungsmäßigen Verwaltung widerspricht, wenn unbekannt ist, welche Kosten entstehen. Bauliche Veränderung Grundsätzlich müssen die Wohnungseigentümer wissen, welche Kosten durch eine Maßnahme entstehen. Dies gilt selbstverständlich für eine Erhaltungsmaßnahme, aber au...mehr