Abnahme von Wohnungseigentum / 3.6.2 Rechtslage für Verträge ab dem 1.1.2018

Die Regelung des § 640 Abs. 2 BGB hat in ihrer seit 1.1.2018 geltenden Fassung zunächst folgenden Wortlaut: "Als abgenommen gilt ein Werk auch, wenn der Unternehmer dem Besteller nach Fertigstellung des Werks eine angemessene Frist zur Abnahme gesetzt hat und der Besteller die Abnahme nicht innerhalb dieser Frist unter Angabe mindestens eines Mangels verweigert hat. Ist der Besteller ein Verbraucher, so treten die Rechtsfolgen des Satzes 1 nur dann ein, wenn der Unternehmer den Besteller zusammen mit der Aufforderung zur Abnahme auf die Folgen einer nicht erklärten oder ohne Angabe von Mängeln verweigerten Abnahme hingewiesen hat; der Hinweis hat in Textform zu erfolgen."

Folgende Voraussetzungen müssen erfüllt sein:

1. Das Werk muss fertiggestellt sein

   Nach den Vorstellungen des Gesetzgebers^[1] ist von einer Fertigstellung dann auszugehen, "wenn das Werk nach der vertraglichen Vereinbarung der Parteien als "fertig" anzusehen ist. Dies ist der Fall, wenn die im Vertrag genannten Leistungen abgearbeitet beziehungsweise erbracht sind – unabhängig davon, ob Mängel vorliegen oder nicht." Von einer Fertigstellung ist also letztlich dann auszugehen, wenn die Wohnanlage und die Sondereigentumseinheiten entsprechend der Baubeschreibung errichtet sind.

2. Angemessene Fristsetzung

   Der Unternehmer muss den Erwerbern eine angemessene Frist zur Abnahme des Werks gesetzt haben. Die Angemessenheit der Frist dürfte wie bei den bis 31. Dezember 2017 abgeschlossenen Bauverträgen zu beurteilen sein. Insoweit dürfte als angemessen eine Frist von 12 Werktagen gelten. Des Weiteren gilt diese Frist auch dann, wenn der Unternehmer eine kürzere Frist gesetzt hat.

3. Keine Abnahmeverweigerung

   Verweigert der Erwerber lediglich die Abnahme pauschal, treten die Rechtsfolgen der fiktiven Abnahme ein, auch wenn die ...