Abnahme von Wohnungseigentum / 1.2.2.2 Abnahme durch Verwalter

Alexander C. Blankenstein

Häufig enthalten Bauträgerverträge Klauseln, wonach die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den Verwalter zu erfolgen hat.

Bauträger ist Verwalter

Setzt sich der Bauträger selbst als Erstverwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft ein, ist eine Regelung im Bauträgervertrag, wonach die Abnahme durch den Verwalter zu erfolgen hat, per se unwirksam.^{^[1]}

Bauträger entscheidet über Person des Verwalters

Der BGH^{^[2]} hat weiter klargestellt, dass eine vom Bauträger in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Erwerbsvertrags verwendete Klausel, welche die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen vom Bauträger zu bestimmenden Erstverwalter ermöglicht, gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam ist.^{^[3]}

Praxis-Beispiel

Unwirksame Klausel: Abnahme durch Bauträger-Erstverwalter

"Für das Gemeinschaftseigentum findet im Regelfall eine gesonderte Abnahme statt. Der Käufer bevollmächtigt unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB, und zwar jeden für sich allein, den nachgenannten vereidigten Sachverständigen, den nach dem Wohnungseigentumsgesetz für das Kaufobjekt bestellten Verwalter sowie den Verwaltungsbeirat mit der Abnahme des Gemeinschaftseigentums. Das Gemeinschaftseigentum ist somit abgenommen, wenn entweder alle Käufer oder anstelle von Käufern der Sachverständige oder der Verwalter oder der Verwaltungsbeirat das Gemeinschaftseigentum abnimmt."

Nach dieser Klausel ist also auch der Verwalter nicht zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums berechtigt. Die Klausel ist unwirksam: Als teilender Eigentümer hat der Bauträger nämlich die Möglichkeit, den ersten Verwalter zu bestellen. Dabei kann er einen Erstverwalter bestellen, der mit ihm wirtschaftlich oder rechtlich verbunden ist, was in der Praxis regelmäßig auch der Fall ist. Im Hinblick auf die Abnahme begründet dies für d...

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