Fachbeiträge & Kommentare zu Vorkaufsrecht

Rn 7 Den Gegensatz zur Abschlussfreiheit bildet der Kontrahierungszwang. Er kann va auf Rechtsgeschäft oder auf Gesetz beruhen. Rn 8 Der wichtigste Kontrahierungszwang durch Rechtsgeschäft liegt in der Einräumung einer Option: Diese berechtigt den anderen Teil, durch einseitige Willenserklärung einen Vertrag mit dem Optionsgeber zustande zu bringen. Dabei kann man die Verkauf...mehr

Rn 3 Eine Nichtausübung oder gleichstehend eine unwirksame Ausübung (BGH NJW-RR 09, 1172 [BGH 13.03.2009 - V ZR 157/08] Rz 22), zB wenn ein gemeinschaftlich Berechtigter die von jedem Berechtigten separat zu wahrende Ausübungsfrist nicht einhält (RG HRR 32 Nr 451; Stuttg NJW-RR 09, 952 [OLG Stuttgart 11.12.2008 - 7 U 155/08]), führt nicht zum Erlöschen des gemeinschaftlichen...mehr

Rn 2 Die Haftungsfreistellung in 1 erfolgt im Zeitpunkt der Übertragung, nicht bei Ausübung des Vorkaufsrechts. Hinsichtlich des durch das Vorkaufsrecht hinzu erworbenen Erbteils trifft die Miterben die unbeschränkte Haftung (Staud/Löhnig § 2036 Rz 3). Rn 3 Es verbleibt aber nach 2 bei der Haftung für mangelhafte Verwaltungshandlungen gem §§ 1978–1980. Sie umfasst auch das Pr...mehr

Rn 2 Vorkaufsrechte werden va für Immobilien und Unternehmensbeteiligungen (s Westermann in: FS Wiedemann, 1349 ff) vereinbart. Sie haben typisch zwei Funktionen (Erman/Grunewald Rz 1): Häufig steht im Vordergrund, den Erwerb durch einen Dritten zu verhindern, zB bei Familienunternehmen durch Familienfremde (vgl BGH NJW 87, 890 [BGH 25.09.1986 - II ZR 272/85]) oder bei Grund...mehr

Rn 32 Das Vorkaufsrecht erlischt durch Erlassvertrag (§ 397) zwischen Verpflichtetem und Berechtigtem (BGHZ 60, 275, 291; BGH LM § 504 Nr 7 f; WM 03, 385, 388; BRHP/Faust Rz 16 auch zur aA, dass einseitiger Verzicht ausreicht); bei Abschluss nach Ausübung handelt der Berechtigte als Käufer (insg Grüneberg/Weidenkaff Rz 8). Dieselbe Wirkung hat Vereinbarung zwischen Berechtig...mehr

Rn 3 Die Ausn von 1 liegt vor, wenn der Verpflichtete mit dem durch Bewertung festgestellten Geldbetrag keine wirklich gleichwertige Leistung erwerben kann, bes bei durch persönliche Verbundenheit geprägten Dienstleistungen. Bsp: ja: Altenpflege durch Verwandten (RG 121, 147, 140); nein: Pferdebetreuung (Hambg NJW-RR 92, 1496 [OLG Hamburg 24.04.1992 - 11 U 14/92] obiter); va...mehr

Rn 2 Privilegiert ist nur der Verkauf an die gesetzlichen Erben zu diesem Zeitpunkt. Eingeschlossen sind nachberufene (zB § 1924 III) aktuell ggf noch ausgeschlossene (s § 1924 II; Erman/Grunewald Rz 2), nicht aber testamentarisch oder vertraglich eingesetzte Erben. Miterwerb durch Dritte, va Ehegatten (RG JW 25, 2128), ist unschädlich (Erman/Grunewald Rz 2). Die Vorwegnahme...mehr

Rn 15 Die Rechtsstellung von Berechtigtem und Verpflichtetem unterscheidet sich nach 3 Phasen: (1) Der Abschluss der Vorkaufsvereinbarung begründet ausschließlich das Vorkaufsrecht, ohne weitergehende Bindung des Verpflichteten. (2) Mit dem Vorkaufsfall ist die Bindung konkretisiert auf das Recht des Berechtigten, zu den vom Verpflichteten mit dem Drittkäufer vereinbarten Be...mehr

Rn 7 Der Drittkaufvertrag wird durch die Ausübung nicht berührt (BGH NJW-RR 09, 1172 Rz 14 mwN; BGHZ 199, 136 Rz 21), so dass der Verpflichtete aus zwei Kaufverträgen verpflichtet ist. Bei Kenntnis des Drittkäufers vom Vorkaufsrecht führt dessen Ausübung allerdings zum Eintritt einer auflösenden Bedingung mit der Folge, dass der Drittkäufer keine Erfüllungsansprüche mehr hat...mehr

1Das Vorkaufsrecht ist nicht übertragbar und geht nicht auf die Erben des Berechtigten über, sofern nicht ein anderes bestimmt ist. 2Ist das Recht auf eine bestimmte Zeit beschränkt, so ist es im Zweifel vererblich.mehr

(1) Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, dem Eigentümer gegenüber zum Vorkaufberechtigt ist. (2) Das Vorkaufsrecht kann auch zu Gunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks bestellt werden.mehr

Das Vorkaufsrecht beschränkt sich auf den Fall des Verkaufs durch den Eigentümer, welchem das Grundstück zur Zeit der Bestellung gehört, oder durch dessen Erben; es kann jedoch auch für mehrere oder für alle Verkaufsfälle bestellt werden.mehr

Wer in Ansehung eines Gegenstandes zum Vorkauf berechtigt ist, kann das Vorkaufsrecht ausüben, sobald der Verpflichtete mit einem Dritten einen Kaufvertrag über den Gegenstand geschlossen hat.mehr

1Hat der Dritte den Gegenstand, auf den sich das Vorkaufsrecht bezieht, mit anderen Gegenständen zu einem Gesamtpreis gekauft, so hat der Vorkaufsberechtigte einen verhältnismäßigen Teil des Gesamtpreises zu entrichten. 2Der Verpflichtete kann verlangen, dass der Vorkauf auf alle Sachen erstreckt wird, die nicht ohne Nachteil für ihn getrennt werden können.mehr

Rn 14 Im Unterschied zum Vorkaufsrecht wird das Eintrittsrecht im Kaufvertrag mit dem Drittkäufer vereinbart: es gewährt dem Berechtigten unter dort zu regelnden Bedingungen das Recht auf Übertragung der Rechtsstellung des Drittkäufers. Die eher seltene Konstruktion wird va zugunsten von Familienangehörigen und Konzernunternehmen oder bei noch nicht feststehendem Enderwerber...mehr

Rn 8 Kautelarjuristisch sind dem Vorkaufsrecht und seinen Funktionen ähnl: I. Dingliches Vorkaufsrecht (§§ 1094–1104). Rn 9 Auf das dingliche Vorkaufsrecht finden die §§ 463 ff Anwendung (§ 1098 I 1), nicht aber umgekehrt die §§ 1094 ff auf das schuldrechtliche. Nur bei Vereinbarung besteht neben einem dinglichen ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht (BGH NJW 14, 622 Rz 8 ff: we...mehr

(1) Für Klagen, durch die das Eigentum, eine dingliche Belastung oder die Freiheit von einer solchen geltend gemacht wird, für Grenzscheidungs-, Teilungs- und Besitzklagen ist, sofern es sich um unbewegliche Sachen handelt, das Gericht ausschließlich zuständig, in dessen Bezirk die Sache belegen ist. (2) Bei den eine Grunddienstbarkeit, eine Reallast oder ein Vorkaufsrecht b...mehr

(1) 1Der Verpflichtete hat dem Vorkaufsberechtigten den Inhalt des mit dem Dritten geschlossenen Vertrags unverzüglich mitzuteilen. 2Die Mitteilung des Verpflichteten wird durch die Mitteilung des Dritten ersetzt. (2) 1Das Vorkaufsrecht kann bei Grundstücken nur bis zum Ablauf von zwei Monaten, bei anderen Gegenständen nur bis zum Ablauf einer Woche nach dem Empfang der Mitt...mehr

Rn 16 Das Vorkaufsrecht entsteht durch Vertrag zwischen Verpflichtetem und Berechtigtem. Es begründet daher keine Rechtsbeziehungen zwischen Berechtigtem und Drittkäufer. Die Vorkaufsvereinbarung bedarf der Form des Rechtsgeschäfts, also gelten zB § 311b I (RG 110, 327, 333; 148, 105, 108), § 15 IV GmbHG (Erman/Grunewald Rz 7).mehr

Rn 67 Abtretung: Eine Zession oder Prozessführungsermächtigung ist sittenwidrig, wenn eine unvermögende Partei zur gerichtlichen Durchsetzung von Ansprüchen vorgeschoben wird und dies bezweckt, das Kostenrisiko zulasten der beklagten Partei zu vermindern oder auszuschließen, wofür auf den Zeitpunkt der Abtretung abzustellen ist (Ddorf NZKart 15, 201). Ein wegen wucherähnlich...mehr

Rn 1 Das Vorkaufsrecht gewährt dem Berechtigten aufgrund Vereinbarung mit dem Verpflichteten das Recht, durch Erklärung ggü dem Verpflichteten im Falle des Verkaufs des belasteten Gegenstands einen Kaufvertrag mit denselben Bedingungen, wie sie der Verpflichtete mit dem Drittkäufer vereinbart hatte, zum Entstehen zu bringen.mehr

Eine Vereinbarung des Verpflichteten mit dem Dritten, durch welche der Kauf von der Nichtausübung des Vorkaufsrechts abhängig gemacht oder dem Verpflichteten für den Fall der Ausübung des Vorkaufsrechts der Rücktritt vorbehalten wird, ist dem Vorkaufsberechtigten gegenüber unwirksam.mehr

Rn 51 Ohne Einfluss auf den Vergütungsanspruch des Maklers bleiben nachträgliche Geschehnisse mit Wirkungen auf den Hauptvertrag. Die Parteien des Hauptvertrags können sich dem Vergütungsanspruch insb nicht dadurch entziehen, dass sie den Vertrag einvernehmlich aufheben (BGH NJW-RR 93, 248 [BGH 11.11.1992 - IV ZR 218/91]; 02, 50 [BGH 27.09.2001 - III ZR 318/00]). Gleiches gi...mehr

Rn 6 II ordnet vollständige Konkordanz an zwischen den Bedingungen des Drittkaufvertrags, der nach Ausübung ohne Zustimmung des Berechtigten nicht mehr geändert werden kann (RG 118, 5, 7; BGH NJW 69, 1959 f [BGH 11.07.1969 - V ZR 25/67]; für die Zeit vorher s § 463 Rn 25), und des durch Ausübung mit dem Berechtigten zustande gekommenen Kaufvertrags; dies gilt nicht für im Dr...mehr

Rn 1 Der Vertrag muss eine Verpflichtung zur Änderung des Eigentums (auch von Miteigentumsanteilen) an einem Grundstück enthalten, also zur Übertragung oder zum Erwerb von Eigentum an einem Grundstück verpflichten. Einem Grundstück stehen gleich das Wohnungseigentum (§ 4 III WEG) und das Erbbaurecht (§ 11 ErbbauRG dazu Nürnbg MittBayNot 21, 234), auch das Sondereigentum an G...mehr

Rn 2 Die Wirkung einer Vormerkung haben auch das dingliche Vorkaufsrecht (§ 1098 II) sowie die Rechte nach § 1179a I 3, §§ 130 ff ZVG, § 31 IV ErbbauRG, § 20 RSiedlG und im Öffentlichen Recht § 28 II 2 BauGB und § 34 I 3 VermG (weitere Fälle bei MüKo/Lettmaier Rz 12 f). Keine Vormerkung iSv § 883 ist die vAw einzutragende ›Vormerkung‹ nach § 18 II GBO, die lediglich den Rang...mehr

Rn 2 Da schon die Vorkaufsvereinbarung die Form für das Rechtsgeschäft wahren muss (§ 463 Rn 16), ist die Ausübungserklärung nach dem eindeutigen Wortlaut nicht formbedürftig (BGH WM 05, 2248, 2249; Frankf NJW-RR 99, 16, 17; München NJW-RR 99, 1314, 1315; MüKo/Westermann Rz 2), auch nicht beim gesetzlichen Vorkaufsrecht (für § 570b aF BGHZ 144, 357, 360 ff mwN). I 2 gilt abe...mehr

Rn 6 Bei beschränkten dinglichen Rechten ist eine dingliche Gesamtberechtigung iSv § 428 möglich: Erbbaurecht (LG Bielefeld Rpfleger 85, 248; abl Staud/Looschelders § 428 Rz 114), Grunddienstbarkeit (BayObLG NJW 66, 56; Rpfleger 02, 619), Grundschuld (BGH NJW 75, 445; WM 10, 1475), Hypothek (BGHZ 29, 363, 364 ff), Nießbrauch (BGH NJW 81, 176; BFH NJW 86, 1634), Reallast (KG ...mehr

Rn 8 Bei subjektiv-dinglichen Rechten (Grunddienstbarkeiten, §§ 1018 ff BGB; Reallasten, §§ 1105 ff BGB, subjektiv-dingliches Vorkaufsrecht, § 1094 II BGB) kann sich die Frage stellen, auf welches der beiden Grundstücke bei der Anwendung des § 24 abzustellen ist. § 24 II bestimmt, dass stets die Lage des belasteten Grundstücks für die Gerichtsstandsverortung ausschlaggebend ...mehr

Rn 2 Die Norm ist ausdrücklich abdingbar, durch der Form des Rechtsgeschäfts, speziell § 311b I, unterliegende anfängliche (RG 148, 105, 108; Nürnbg RNotZ 13, 434, 437 f) oder nachträgliche (Hamm Rpfleger 17, 526, 527 [OLG Hamm 01.03.2017 - 15 W 22/17]; aA RG 148, 105, 113; 163, 142, 155: bloße Zustimmung reicht) Vereinbarung: darin liegt eine Inhaltsänderung (Hamm aaO; Saar...mehr

Rn 58 Beschränkte dingliche Rechte (Sicherungs- und Nutzungsrechte an Sachen) werden von § 823 I erfasst, sofern auch das zugrunde liegende Vollrecht durch die Vorschrift geschützt ist, also zB Sachpfand (RGZ 98, 345, 346; BGH WM 65, 701, 704), Grundschuld (BGHZ 65, 211, 212 ff), Hypothek (RGZ 69, 85, 91), Dienstbarkeiten (BGH VersR 64, 1201; NJW 01, 971, 972; NJW-RR 12, 104...mehr

Rn 2 § 196 erfasst Ansprüche auf Übertragung des Eigentums an einem Grundstück (§§ 873 I, 925 I), von Miteigentum (§§ 1008 ff), von Wohnungs- und Teileigentum sowie von Erbbaurechten (§ 11 I ErbbauRG), ferner Ansprüche auf Verfügung bzgl beschränkter dinglicher Rechte wie Dienstbarkeit (BGH 12.12.14 – V ZR 109/14 Rz 18; §§ 1018, 1090), Nießbrauch (§§ 1030, 1048), Vorkaufsrec...mehr

Gesetzestext 1Wird ein Pachtvertrag für eine längere Zeit als 30 Jahre geschlossen, so kann nach 30 Jahren jeder Vertragsteil das Pachtverhältnis spätestens am dritten Werktag eines Pachtjahrs für den Schluss des nächsten Pachtjahrs kündigen. 2Die Kündigung ist nicht zulässig, wenn der Vertrag für die Lebenszeit des Verpächters oder des Pächters geschlossen ist. Rn 1 Die Nor...mehr

Rn 1 Es gelten kraft der Verweisung in I 1 die §§ 463–473. Während diese jedoch bei unmittelbarer Anwendung kraft ihrer Natur als schuldrechtliche Normen dispositiv sind, gilt dies hier nicht: Durch ihre Transformation ins Sachenrecht unterliegen sie dem hier geltenden Änderungsverbot. Unzulässig ist also zB ein Vorkaufsrecht mit limitiertem Kaufpreis (BGHDB 66, 1351; NJW 01...mehr

Rn 39 Vererblich sind nicht nur die dinglichen Rechte wie Eigentum selbst und Erbbaurecht (§ 1 I ErbbauG) und die an ihnen bestehenden dinglichen Belastungen in Form der beschränkt dinglichen Rechte, sondern auch der Besitz, und zwar unabhängig von der Kenntnis des Erben vom Anfall der Erbschaft, die sachenrechtlichen Anwartschaften, Aneignungsrechte und die Erwerbsaussicht ...mehr

Rn 21 Er erfolgt kraft Gesetzes mit allen Rechten und Pflichten, unabhängig vom Wissen und Wollen. Kenntnis des Vermieters oder Eintretenden vom Tod des Mieters ist nicht notwendig. Rn 22 Das Vorkaufsrecht bei Wohnungsumwandlung gem § 577 geht mit über (§ 577 IV). Gleiches gilt für den Kündigungsschutz bei umgewandelten Mietwohnungen gem § 577a (BGH ZMR 03, 891). Rn 23 Für bis...mehr

Rn 4 Nicht anwendbar ist § 7, wenn es in dem Streit nicht um die Beziehung zwischen zwei Grundstücken geht, namentlich: Erbbaurechtliche Dienstbarkeit iSd § 1090 BGB; Nießbrauch iSd §§ 1030 ff BGB; persönliche Reallast iSd §§ 1105 I, 1106 BGB; schuldrechtliche Verpflichtung (Zö/Herget § 7 Rz 5); Vorkaufsrecht (Musielak/Voit/Heinrich § 7 Rz 4; Anders/Gehle/Kunze bei Grunddien...mehr

Rn 4 Vergleichbar zum Wiederkaufsrecht (§ 456 Rn 3) ist die Rechtsnatur str, ohne dass daraus praktische Konsequenzen resultieren (BRHP/Faust Rz 9; vgl Karlsr NJW-RR 90, 932, 935 ›Burda/Springer‹): Vertreten werden: (1) durch den Vorkaufsfall und die Ausübung des Vorkaufs doppelt aufschiebend bedingter Kaufvertrag (RG 72, 385; 137, 29, 33; BGHZ 32, 375, 377 f; BGH NJW 00, 10...mehr

Rn 7 Ein Recht zum Besitz wird in einer Reallast, einem Vorkaufsrecht, einem Grundpfandrecht und einer Grunddienstbarkeit, sofern diese nicht ausdrücklich eine Besitznahme zum Inhalt haben, gesehen (MüKo/Baldus § 986 Rz 14). Gleiches gilt für ein Besitzrecht aus formunwirksamen Verträgen – mit Ausnahme des Vorliegens von Treuwidrigkeit – (BGHZ 29, 6) sowie bei Gesellschafter...mehr

Rn 10 Der Erlass ist nach § 397 I kein einseitiges Rechtsgeschäft des Gläubigers, sondern kommt durch Vertrag zustande (BGH NJW 87, 3203). Das gilt auch hinsichtlich bereits eingetretener Verzugsfolgen; eine einseitige Rücknahme der Mahnung reicht nicht (BGH NJW 87, 1546). IRe Vergleichsvertrags können aber auch einseitige Verzichtserklärungen ausgetauscht werden (LG Frankf ...mehr

Rn 11 Die Urkunde muss grds das gesamte Rechtsgeschäft enthalten. Das Formerfordernis erstreckt sich auch auf alle Nebenabreden (München ZMR 21, 37; Naumbg WuM 00, 671; Sommer in: Schmid/Harz, Mietrecht, § 550 Rz 21). Die Einzelangaben müssen nicht exakt bestimmt sein; es genügt Bestimmbarkeit (BGH DWW 13, 334): Auf außerhalb der Urkunde liegende Umstände kann zurückgegriffe...mehr

Rn 2 Unter § 96 fallen die Grunddienstbarkeit (BayObLG NJW-RR 90, 1043, 1044 [BayObLG 10.05.1990 - BReg 2 Z 33/90]; Köln NJW-RR 93, 982 [OLG Köln 01.02.1993 - 2 Wx 2/93]; Hamm Rpfleger 08, 356 [OLG Hamm 12.02.2008 - 15 W 360/07]), die Reallast nach § 1105 II (BayObLGZ 90, 212) und das dingliche Vorkaufsrecht nach § 1094 II (RGZ 104, 316, 319). Jedenfalls ein für den Erbbaube...mehr

Rn 9 Eine Beschränkung der Belastung ist möglich, soweit es um den Gebrauch geht (BGH NJW 62, 1613, 1615); hierunter fällt nach hM auch ein Nießbrauch (München NZM 16, 864 [OLG München 29.06.2016 - 34 Wx 27/16] Rz 31; LG Augsburg MittBayNot 99, 381). Die Einschränkung, das Wohnungseigentum nicht mit einem Grundpfandrecht, einer Reallast oder einem Vorkaufsrecht zu belasten, ...mehr

Rn 1 § 1009 stellt klar, dass trotz des Bestehens von Bruchteilseigentum an einer beweglichen oder unbeweglichen Sache, diese nach I auch zu Gunsten eines Miteigentümers belastet werden kann. Man könnte darin, im Hinblick auf das Selbstkontrahierungsverbot des § 181, eine Art Befreiungsregel sehen (RGZ 47, 202, 209; BVerwGE 128, 246). Richtiger erscheint jedoch mit Blick auf...mehr

Rn 3 Der gesamte Inhalt des Kaufvertrags ist mitzuteilen, und zwar erkennbar zur Auslösung des Fristbeginns gem II (BGHZ 60, 275, 288), damit Berechtigter durch Kenntnis seiner Pflichten gem § 464 II Grundlage für Entscheidung über Ausübung hat (BGHZ 168, 152 Rz 18; BGH WM 66, 891, 893; Erman/Grunewald Rz 2). Mitteilung eines Dritten unabhängig vom Vorkaufsrecht reicht nicht...mehr

Rn 6 Selbstständige Gestaltungsrechte wie das Wiederkaufsrecht, das Aneignungsrecht u das Recht, die Rückauflassung eines Grundstücks zu verlangen (BGHZ 154, 64, 69), unterfallen § 413, das Vorkaufsrecht (RGZ 148, 105, 112) sowie das Recht aus einem Vertragsangebot (RGZ 111, 46, 47) dann, wenn sie vertraglich übertragbar ausgestaltet worden sind. Rn 7 Bei unselbstständigen Ge...mehr

Rn 11 Grds ist das persönliche Vorkaufsrecht vor der Ausübung nicht übertragbar, §§ 473, 1098 I. Eine abw Vereinbarung ist jedoch ausdrücklich zugelassen. Sie bedarf der Eintragung (Frankf FGPrax 21, 64), wobei eine Bezugnahme auf die Bewilligung genügt (DNotZ-Report 07, 51). Wechselt die Berechtigung, so löst dies keine neue Ausübungsfrist aus, wenn diese bereits in Lauf ge...mehr

Rn. 3302 Stand: EL 165 – ET: 06/2023 Ein Miterbe kann seinen Anteil am Nachlass (Erbteil) an einen anderen Miterben oder an einen Dritten entgeltlich, teilentgeltlich oder unentgeltlich übertragen (§ 2033 Abs 1 BGB). Der Vertrag bedarf der notariellen Beurkundung; den übrigen Miterben steht ein Vorkaufsrecht zu (vgl Spiegelberger, DStR 1992, 584; Spiegelberger/Rapp, Vermögens...mehr

Rn 29 Der Eintritt des Vorkaufsfalls wird durch den Rücktritt vom Kaufvertrag (BGHZ 67, 395, 396 ff; Erman/Grunewald Rz 15) und dessen Aufhebung (RG 98, 44, 50; 106, 320, 323 f; BGH BeckRS 10, 25405 mwN; zur Rechtslage vor Genehmigung s Rn 25) vor Ausübung des Vorkaufs nicht beseitigt. Auch haben nachträgliche Änderungen des Kaufvertrags keinen Einfluss auf den Inhalt des Vo...mehr

Rn 5 Hat der Eigentümer noch nicht wirksam zugunsten des Dritten verfügt, so erfüllt er zweckmäßig sogleich an den Berechtigten. Wegen der Vormerkungswirkung, Abs 2, hat der Eigentümer im Ergebnis, anders als beim schuldrechtlichen Vorkaufsrecht, keine Wahl, an wen er erfüllen will. Es gelten die allg Regeln, §§ 873, 925 (zu Genehmigungen s.u. Rn 10). Rn 6 Hat der Eigentümer ...mehr