Fachbeiträge & Kommentare zu Vorkaufsrecht

Während die Umsatzsteuer grundsätzlich an die Übertragung des Eigentums bei Kaufverträgen anknüpft, geht das Grunderwerbsteuergesetz den umgekehrten Weg: Diese Grunderwerbsteuer entsteht in der Regel nicht erst bei Eigentumsübertragung, sondern Anknüpfungspunkt ist der Abschluss des Kaufvertrags oder eines anderen schuldrechtlichen Rechtsgeschäfts, das den Anspruch auf Übere...mehr

Nach dem Grunderwerbsteuergesetz entsteht die Steuer in der Regel nach § 1 Nr. 1 i. V. m. 14 GrEStG mit dem Abschluss des schuldrechtlichen Vertrages, z. B. Kaufvertrag, der einen Anspruch auf Übereignung des Eigentums begründet. Nicht entscheidend ist zunächst, ob es zu einer Übereignung des Grundvermögens kommt; maßgebend für die Besteuerung ist allein die Begründung der s...mehr

Rn. 450 Stand: EL 181 – ET: 06/2025 Die entgeltliche Überlassung eines WG zur Nutzung kann im Einzelfall sowohl eine Leistung iSd § 22 Nr 3 S 1 EStG als auch einen nicht steuerbaren, veräußerungsähnlichen Vorgang auf der Vermögensebene darstellen. Zur Abgrenzung ist der wirtschaftliche Gehalt der getroffenen Vereinbarungen zugrunde zu legen und nicht das, was die Parteien for...mehr

Rn. 510 Stand: EL 181 – ET: 06/2025 Abgeordneter Neben den nach den AbgeordnetenG gezahlten, nach § 22 Nr 4 EStG steuerbaren Abgeordnetenbezügen (s Rn 550 ff) können Einkünfte vorliegen, die nach § 22 Nr 3 EStG steuerbar sind. Hierzu gehören zB gelegentlich an Abgeordnete gezahlte Vergütungen für die Vertretung von Verbandsinteressen oder für Tätigkeiten im Auftrag der Fraktio...mehr

Rn. 410 Stand: EL 181 – ET: 06/2025 Ist zunächst zu Recht eine Leistung iSd § 22 Nr 3 EStG angenommen worden und ist das Entgelt durch ein später eintretendes Ereignis rückwirkend einem nicht steuerbaren Veräußerungsvorgang zuzuordnen, ist die ursprüngliche Veranlagung gem § 175 Abs 1 Nr 2 AO zu korrigieren und die ESt entsprechend niedriger festzusetzen (BFH BStBl II 1995, 5...mehr

Rz. 163 [Autor/Zitation] Angabepflichtig sind die im GJ gewährten Gesamtbezüge. Sie umfassen nach der Definition des Gesetzes (vgl. dazu im Einzelnen Rz. 164 ff.): Gehälter (vgl. Rz. 166) und Sondervergütungen jeder Art (gewinnunabhängige Tantiemen, Jubiläumsgelder, Urlaubsgelder (vgl. Rz. 164, 166), Gewinnbeteiligungen (zB gewinnabhängige TU; vgl. Rz. 164, 166), Bezugsrechte un...mehr

Rn. 436 Stand: EL 181 – ET: 06/2025 Der Begriff "veräußerungsähnliche Vorgänge" wurde von der Rspr geschaffen, um auch Vorgänge dem steuerfreien Bereich zuordnen zu können, denen keine Vermögensübertragung zugrunde liegt, bei denen aber eine Umschichtung des Vermögens durch "Substanzverlust" bzw "Substanzaufgabe" gegeben ist, die einem Dritten zugute kommt und der dafür ein E...mehr

Rz. 166 [Autor/Zitation] Der weite Katalog der in der Klammerdefinition des Nr. 9 Buchst. a enthaltenen Arten von Bezügen lässt erkennen, dass das Gesetz Angaben in sehr weitgehendem Umfang verlangt. Zu den Bezügen gehören nicht nur das vertraglich festgelegte Gehalt (laufende Bezüge und Gewinnbeteiligungen), sondern auch darüber hinaus ggf. freiwillig gewährte Zahlungen wie ...mehr

1.1 Überblick Grundsätzlich unterscheidet man das dingliche, das schuldrechtliche und das gesetzliche Vorkaufsrecht. Das dingliche Vorkaufsrecht ist in den §§ 1094 ff. BGB geregelt und kann nur für Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte bestellt werden. Es lastet auf der Sache selbst. Insoweit handelt es sich dabei also um ein echtes Sachenrecht, das gemäß § 873 BGB durch ...mehr

Nach § 577 Abs. 3 BGB erfolgt die Ausübung des Vorkaufsrechts durch schriftliche Erklärung des Mieters gegenüber dem Verkäufer. Diese Erklärung muss nach §§ 469 Abs. 2, 577 Abs. 3 BGB 2 Monate nach dem Empfang der Mitteilung des Vermieters erfolgen. Die Erklärung des Mieters stellt dabei eine einseitige, bedingungsfeindliche und empfangsbedürftige Willenserklärung dar. Mehre...mehr

§ 577 Abs. 1 BGB setzt für das Entstehen des Vorkaufsrechts des Mieters den Verkauf der Wohnung voraus. Hieraus ergibt sich, dass das Vorkaufsrecht dann nicht zur Entstehung gelangt, wenn die Wohnung durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung erworben wurde. Das Vorkaufsrecht kommt auch bei einem Tausch oder einer Schenkung nicht zum Zuge. Darüber hinaus hat der Mieter nach §...mehr

Grundsätzlich unterscheidet man das dingliche, das schuldrechtliche und das gesetzliche Vorkaufsrecht. Das dingliche Vorkaufsrecht ist in den §§ 1094 ff. BGB geregelt und kann nur für Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte bestellt werden. Es lastet auf der Sache selbst. Insoweit handelt es sich dabei also um ein echtes Sachenrecht, das gemäß § 873 BGB durch dingliche Ein...mehr

Nach § 577 Abs. 4 BGB geht das Vorkaufsrecht im Fall des Todes des Mieters auf diejenigen Personen über, die nach § 563 Abs. 1 oder 2 BGB in das Mietverhältnis eintreten. Eintrittsberechtigte sind nach § 563 Abs. 1 BGB zunächst der Ehegatte oder Lebenspartner, der mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt geführt hatte. § 563 Abs. 2 BGB regelt das Eintrittsrecht der Kinder d...mehr

Das Vorkaufsrecht des Mieters gemäß § 577 BGB besteht aber auch für den Fall, dass die Wohnung nach Überlassung in Wohnungseigentum umgewandelt werden soll. Im Zeitpunkt der Wohnraumüberlassung besteht also bereits die Umwandlungsabsicht, obwohl diese noch nicht realisiert wurde. Das Vorkaufsrecht besteht insoweit dann, wenn zum Zeitpunkt der Überlassung bereits das Verfahre...mehr

Zunächst und grundsätzlich hat der Mieter ein Vorkaufsrecht. Handelt es sich um eine Mietermehrheit, so sind sowohl alle einzeln vorkaufsberechtigt als auch in Gemeinschaft. Der Untermieter hat kein Vorkaufsrecht. Dies gilt auch für den Fall, dass der Mieter sein Vorkaufsrecht nicht ausüben möchte. Vorkaufsrecht ausgeschlossen Das Vorkaufsrecht ist nach § 577 Abs. 1 BGB ausges...mehr

Nach § 577 Abs. 2 BGB hat der Verkäufer dem Mieter mitzuteilen, dass dieser ein Vorkaufsrecht hat. Neben dieser Mitteilung hat der Verkäufer dem Mieter die Bedingungen bzw. Regelungen des Kaufvertrags zur Kenntnis zu geben. Der Verkäufer muss im Übrigen nicht notwendig mit dem Vermieter personenidentisch sein. Die Mitteilung muss nicht notwendig vom Verkäufer erfolgen, vielm...mehr

Voraussetzung des Vorkaufsrechts ist, dass nach Überlassung der Wohnräume an diesen Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll. Hieraus folgt, dass nur derjenige Mieter in den Genuss eines Vorkaufsrechts kommen kann, dem die Wohnräume bereits überlassen worden sind, bevor die Umwandlung in eine Eigentumswohnung vollendet ist. Allerdings schließt die ber...mehr

Kritisch kann es für den Makler im Hinblick auf seinen Provisionsanspruch werden, wenn nach Abschluss des Kaufvertrags zwischen Verkäufer und dem Dritten der Mieter sein Vorkaufsrecht ausübt. Gegen seinen Kunden, also den Dritterwerber, hat der Makler dann keinen Provisionsanspruch, denn dieser zieht ja keinen wirtschaftlichen Vorteil aus der Maklerleistung. Der mit dem Makl...mehr

Zunächst gilt das Vorkaufsrecht nur für Wohnräume. Bei gemischt genutzten Wohnungen kommt es nach der Schwergewichtstheorie darauf an, welcher Zweck überwiegt. Überwiegt die Nutzung zu Wohnzwecken, besteht das Vorkaufsrecht. Im Übrigen ist unerheblich, welche Zweckbestimmung die Teilungserklärung vorsieht. Wird die derzeitige Wohnung in der Teilungserklärung als Teileigentum...mehr

Nach § 577 Abs. 5 BGB sind vom Gesetz abweichende Vereinbarungen unzulässig, soweit diese den Mieter benachteiligen könnten. Hieraus folgt zunächst, dass das Vorkaufsrecht mietvertraglich nicht ausgeschlossen werden kann. Auch eine entsprechende Individualvereinbarung wäre unbeachtlich. Auch können die Modalitäten der Ausübung des Vorkaufsrechts nicht zum Nachteil des Mieter...mehr

Grundsätzlich sind mit Blick auf das Vorkaufsrecht des Mieters zunächst 2 Ausgangspositionen zu unterscheiden: Wohnungseigentum ist bereits begründet. Wohnungseigentum soll begründet werden. Beiden Fällen ist gemeinsam, dass Wohnräume an den Mieter überlassen sind und diese an einen Dritten verkauft werden. Bezüglich des persönlichen Anwendungsbereichs scheidet die Bestimmung i...mehr

Das Vorkaufsrecht des Mieters ist auch dann ausgeschlossen, wenn der Verkauf an Haushaltsangehörige des Eigentümers erfolgt. Hierbei handelt es sich um Personen, die mit dem Eigentümer dauerhaft einen Haushalt führen und mit ihm in enger Hausgemeinschaft leben. In erster Linie handelt es sich dabei um den Lebenspartner, dessen Kinder, Pflegekinder, Pflegepersonal, Haushaltshilfen.mehr

Hatte der Mieter vor Ausübung des Vorkaufsrechts und Erwerb der Wohnung diese zweckbestimmungswidrig genutzt, kann er sich hierauf als neuer Wohnungseigentümer nicht berufen. Setzt er eine zweckbestimmungswidrige Nutzung als Eigentümer fort, kann er entsprechend auf Unterlassung in Anspruch genommen werden.[1]mehr

1.2.1.1 Vermietete Wohnung Zunächst gilt das Vorkaufsrecht nur für Wohnräume. Bei gemischt genutzten Wohnungen kommt es nach der Schwergewichtstheorie darauf an, welcher Zweck überwiegt. Überwiegt die Nutzung zu Wohnzwecken, besteht das Vorkaufsrecht. Im Übrigen ist unerheblich, welche Zweckbestimmung die Teilungserklärung vorsieht. Wird die derzeitige Wohnung in der Teilungs...mehr

Der Wortlaut des Gesetzes stellt lediglich auf die Umwandlung von Mieträumen in Wohnungseigentum ab, nicht aber auf die Person desjenigen, der das Wohnungseigentum tatsächlich begründet. Das Vorkaufsrecht entsteht also nicht etwa nur dann, wenn der Umwandelnde und der Vermieter personenidentisch sind, sondern auch dann, wenn der Umwandelnde nicht der Vermieter ist. Klassische...mehr

Überblick Vielfach werden Mietshäuser in Wohnungseigentumsanlagen umgewandelt. In aller Regel ist der Veräußerungserlös der einzelnen Wohnungen in Summe höher, als die Veräußerung des Hauses als Ganzes. Egal, welche Motivation der Umwandlung im Einzelfall zugrunde liegt, erfolgt die Umwandlung wie die Begründung von Wohnungseigentum entweder nach § 3 WEG oder § 8 WEG. § 3 WE...mehr

Mit Blick auf Familienangehörige wird unterschieden zwischen naher und entfernter Verwandtschaft. Für nahe Verwandte wird unterstellt, dass eine enge persönliche oder soziale Bindung zum Vermieter besteht. Je weitläufiger aber der Grad der Verwandtschaft oder Schwägerschaft ist, umso enger muss die über die bloße Tatsache der Verwandtschaft oder Schwägerschaft hinausgehende ...mehr

Rz. 28 Die Vorschrift ist am 1.1.2019 in Kraft getreten und gilt nur für Verträge ab diesem Zeitpunkt. Rz. 29 Abs. 3 statuiert den Anwendungsbereich der wesentlichen Mieterschutzbestimmungen von der Wohnraummiete auf Verträge über die Anmietung von Räumen zwischen juristischen Personen des öffentlichen Rechts oder anerkannten privaten Trägern der Wohlfahrtspflege, sog. Sozial...mehr

Vom Mietvorvertrag ist das Vormietrecht zu unterscheiden. Dieses ist in seiner Funktion mit dem Vorkaufsrecht vergleichbar. Der Berechtigte hat die Möglichkeit, eine bestimmte Mietsache zu den Bedingungen, die der Vermieter mit einem Dritten getroffen hat, anzumieten. Das Vormietrecht begründet also den Vorrang einer bestimmten Person vor anderen Mietinteressenten und es han...mehr

OLG Braunschweig, Beschluss v. 11.2.2025, 10 W 2/25 : Geschäftswert für das Verfahren über die Ernennung oder Entlassung eines Testamentsvollstreckers beträgt jeweils 10 % des Werts des Nachlasses im Zeitpunkt des Erbfalls, wobei Nachlassverbindlichkeiten nicht abgezogen werden. BGH, Beschluss v. 15.1.2025, IV ZR 166/24 : Die Auskunftspflicht gegenüber dem Pflichtteilsberechtig...mehr

Starke Rechte Wer aufgrund eines dinglichen oder persönlichen Rechts geltend machen kann, dass ein Gegenstand nicht zur Insolvenzmasse gehört, ist nicht Insolvenzgläubiger. Ihm steht ein Recht auf Aussonderung zu, das außerhalb des Insolvenzverfahrens zu verfolgen ist (§ 47 InsO).[1] Zur Aussonderung eines Gegenstands berechtigen insbesondere: das Eigentum; dies gilt auch dann...mehr

Begriff Aufgrund eines Vormietrechts ist der Berechtigte befugt, durch einseitige Erklärung gegenüber dem Verpflichteten ein Mietverhältnis mit dem Inhalt zu begründen, wie es der Verpflichtete mit dem Dritten (= Vormietfall) abgeschlossen hat. Die Ausgestaltung erfolgt analog dem Vorkaufsrecht nach §§ 463 ff. BGB. Das Vormietrecht begründet also den Vorrang einer bestimmten ...mehr

Rz. 39 § 17 Abs. 1 S. 3 EStG erfasst nicht nur die jeweils gesellschaftstypischen Mitgliedschaftsrechte, sondern auch "ähnliche Beteiligungen". Sprachlich bezieht sich dieser Ausdruck nicht auf die unmittelbar davor stehenden "Genussscheine", sondern auf alle in S. 3 aufgezählten Anteilsrechte. "Ähnliche Beteiligungen" sind also den Aktien, GmbH-Anteilen und Genussscheinen ä...mehr

Rz. 175 Liegt kein Veräußerungsvorgang oder veräußerungsähnliches Geschäft vor, führt die Duldung der Nutzung zu sonstigen Leistungen, sofern nicht eine Nutzungsüberlassung an Dritte den Tatbestand des § 21 EStG erfüllt. Steuerbar ist die Übernahme einer Baulast, die die öffentlich-rechtliche Verpflichtung zu einem das Grundstück belastenden Tun, Dulden oder Unterlassen umfas...mehr

Im Mietvertrag kann vereinbart werden, dass dem Mieter ein Vorkaufsrecht zustehen soll. Im Unterschied zum dinglichen Vorkaufsrecht bedarf das schuldrechtliche Vorkaufsrecht zu seiner Wirksamkeit nicht der Eintragung ins Grundbuch. Ein im Mietvertrag vereinbartes, schuldrechtliches Vorkaufsrecht verpflichtet den Vermieter, dem Mieter bei der Veräußerung der Mietsache das Rech...mehr

Die Regelungen der §§ 577, 577a BGB setzen voraus, dass an vermieteten Wohnräumen Wohnungseigentum begründet und dieses veräußert wird. Soll ein mit mehreren vermieteten Einfamilienhäusern bebautes einheitliches Grundstück in selbstständige Grundstücke aufgeteilt und die einzelnen Häuser sodann verkauft werden, scheidet eine unmittelbare Anwendung der §§ 577, 577a BGB aus. Na...mehr

Für das vertragliche Vorkaufsrecht ist in § 469 Abs. 1 BGB bestimmt, dass der Verkäufer verpflichtet ist, dem Vorkaufsberechtigten den Inhalt des Kaufvertrags mitzuteilen; die Mitteilung des Verkäufers wird durch die Mitteilung des Dritten (des Käufers) ersetzt. Zusätzlich ist in § 577 Abs. 2 BGB geregelt, dass die jeweilige Mitteilung "mit einer Unterrichtung des Mieters üb...mehr

5.1 Dingliches und schuldrechtliches Vorkaufsrecht Im Mietvertrag kann vereinbart werden, dass dem Mieter ein Vorkaufsrecht zustehen soll. Im Unterschied zum dinglichen Vorkaufsrecht bedarf das schuldrechtliche Vorkaufsrecht zu seiner Wirksamkeit nicht der Eintragung ins Grundbuch. Ein im Mietvertrag vereinbartes, schuldrechtliches Vorkaufsrecht verpflichtet den Vermieter, dem...mehr

Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam. (§ 577 Abs. 5 BGB). Dies bedeutet, dass das Vorkaufsrecht mietvertraglich nicht ausgeschlossen werden kann. Achtung Verzichtsvertrag vor Vertragsschluss Ein Verzichtsvertrag zwischen dem Mieter und dem Vermieter, der vor Abschluss des Kaufvertrags geschlossen wird, ist unwirksam. In einem solchen Vertrag lieg...mehr

Zusammenfassung Überblick Ein Mieter hat grundsätzlich kein Vorkaufsrecht. Allerdings gibt es zwei Ausnahmen: Wird eine Mietwohnung nach dem Einzug der Mieter in eine Eigentumswohnung umgewandelt und an einen Dritten verkauft, so steht dem Mieter ein Vorkaufsrecht zu. Dies gilt für frei finanzierte Wohnungen genauso wie für den öffentlich geförderten Wohnungsbau. Es besteht ein...mehr

1.6.1 Erklärung gegenüber dem Vermieter (Verkäufer) Das Vorkaufsrecht wird durch einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung gegenüber dem Vorkaufsverpflichteten ausgeübt. Dies ist der Verkäufer, i. d. R. also (aber nicht notwendigerweise) der Vermieter. Bei mehreren Verkäufern muss die Erklärung allen Verkäufern zugehen, falls keine Empfangsvollmachten bestehen. Wird eine ...mehr

Überblick Ein Mieter hat grundsätzlich kein Vorkaufsrecht. Allerdings gibt es zwei Ausnahmen: Wird eine Mietwohnung nach dem Einzug der Mieter in eine Eigentumswohnung umgewandelt und an einen Dritten verkauft, so steht dem Mieter ein Vorkaufsrecht zu. Dies gilt für frei finanzierte Wohnungen genauso wie für den öffentlich geförderten Wohnungsbau. Es besteht ein vertragliches,...mehr

Die Kündigungssperrfrist tritt immer dann ein, wenn die Wohnung "veräußert" wird; das Vorkaufsrecht gilt nur im Fall des Verkaufs. Hinweis Kein Vorkaufsrecht bei Übertragung auf WEG-Mitglieder Hieraus folgt, dass das Vorkaufsrecht ausgeschlossen ist, wenn ein im gemeinschaftlichen Eigentum stehendes Grundstück gem. § 8 WEG in Wohnungseigentum aufgeteilt und das Wohnungseigentu...mehr

Das Vorkaufsrecht ist nicht übertragbar (§ 473 BGB); der Mieter kann das Vorkaufsrecht deshalb nur selbst ausüben und auch nur Eigentumsübertragung auf sich selbst verlangen. An einer Weiterveräußerung der Wohnung ist der Mieter allerdings nicht gehindert. In § 473 BGB ist weiter geregelt, dass das Vorkaufsrecht nicht vererblich ist. Nach § 577 BGB geht das Vorkaufsrecht beim...mehr

Wird in einem Mietvertrag ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht vereinbart, muss das gesamte Vertragswerk notariell beurkundet werden.[1] Achtung Formverstoß macht auch Mietvertrag unwirksam Wird die notarielle Form nicht beachtet, gilt nach § 139 BGB, dass im Zweifel das gesamte Rechtsgeschäft nichtig ist. Der Verstoß gegen die Formvorschrift hat also nicht nur zur Folge, dass ...mehr

Vorkaufsberechtigt ist derjenige, der vor der Umwandlung Mieter war und im Zeitpunkt des Verkaufs noch Mieter ist.[1] Hinweis Mehrere Mieter Bei mehreren Mietern gilt § 472 BGB: Die Mieter müssen das Vorkaufsrecht zusammen ausüben; übt ein Mieter sein Recht nicht aus oder ist das Recht eines Mieters erloschen, so können es die übrigen Mieter alleine ausüben. Damit ist sicherges...mehr

Das Vorkaufsrecht kann nur bis zum Ablauf von 2 Monaten nach dem Empfang der vollständigen Mitteilung ausgeübt werden (§ 469 Abs. 2 BGB). Wichtig Keine Fristverlängerung Einen Anspruch auf Verlängerung dieser Frist hat der Mieter nicht.[1]mehr

Hinweis Nur Wohnräume Das Vorkaufsrecht gilt nur für Wohnräume. Bei Mischräumen kommt es darauf an, in welchem Bereich der Schwerpunkt des Vertragsverhältnisses liegt. Liegt der Schwerpunkt auf der Wohnraumnutzung, besteht das Vorkaufsrecht.[1] Entscheidend ist der Inhalt des Mietvertrags; es kommt nicht darauf an, ob die Räume in der Teilungserklärung als Wohnungseigentum ode...mehr

Weiter gilt das Vorkaufsrecht für "vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet werden soll". Damit wird klargestellt, dass das Vorkaufsrecht auch in solchen Fällen entsteht, in denen die Mietwohnung als noch umzuwandelnde Eigentumswohnung verkauft wird. Diese Variante gilt, wenn der Erwerber ein mit einem Mehrfamilienhaus bebau...mehr

Beides genügt nicht. Der BGH hat entschieden, dass Letzteres zwar ein Verkaufsfall ist, der aber wegen § 471 BGB nicht das Vorkaufsrecht auslöst, sondern dieses sogar verbraucht.[1]mehr