Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen / 1.2 Anwendungsbereich

Grundsätzlich sind mit Blick auf das Vorkaufsrecht des Mieters zunächst 2 Ausgangspositionen zu unterscheiden:

1. Wohnungseigentum ist bereits begründet.
2. Wohnungseigentum soll begründet werden.

Beiden Fällen ist gemeinsam, dass Wohnräume an den Mieter überlassen sind und diese an einen Dritten verkauft werden. Bezüglich des persönlichen Anwendungsbereichs scheidet die Bestimmung in all den Fällen aus, in denen als Käufer ein Familienangehöriger fungiert oder ein Angehöriger des Haushalts des Verkäufers bzw. Vermieters.

1.2.1 Sachlicher Anwendungsbereich

1.2.1.1 Vermietete Wohnung

Zunächst gilt das Vorkaufsrecht nur für Wohnräume. Bei gemischt genutzten Wohnungen kommt es nach der Schwergewichtstheorie darauf an, welcher Zweck überwiegt. Überwiegt die Nutzung zu Wohnzwecken, besteht das Vorkaufsrecht. Im Übrigen ist unerheblich, welche Zweckbestimmung die Teilungserklärung vorsieht. Wird die derzeitige Wohnung in der Teilungserklärung als Teileigentumseinheit ausgewiesen, besteht dennoch ein Vorkaufsrecht.

Nebenräume, Garagen und Stellplätze sind mit der Wohnung als Einheit zu betrachten, so über sie keine gesonderten vertraglichen Vereinbarungen bestehen.^[1] Maßgeblich sind die Bestimmungen des Mietvertrags. Ist also beispielsweise eine Garage mitvermietet, unterfällt auch diese dem Schutzbereich des § 577 BGB. Anders verhält es sich allerdings dann, wenn ein gesonderter Vertrag bezüglich der vermieteten Garage existiert. In diesem Fall besteht das Vorkaufsrecht nicht für die Garage.

Dem Anwendungsbereich des § 577 BGB unterfallen nicht die in § 549 Abs. 2 und 3 BGB geregelten Mietobjekte. Hierbei handelt es sich insbesondere um Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist und um solchen, der Teil der vom Vermieter selbst genutzten Wohnung ist und der überwiegend vom Vermieter möbliert ist. Dem Anwendungsbereich unterfall...