Fachbeiträge & Kommentare zu Vorkaufsrecht

Rn 19 Auch ein Verzicht auf das Vorkaufsrecht ist wegen § 577 V im Vorwege zwischen Vermieter und Mieter nicht möglich. Erst zeitlich nach Eintritt des Vorkaufsfalles kommt überhaupt ein wirksamer Verzicht in Betracht, da dann die Unabdingbarkeit des § 577 V nicht mehr entgegensteht. Nach Blank (WuM 93, 580) soll dieses Verbot auch für den Erwerber/Kaufinteressenten gelten (...mehr

Rn 3 Nach der Auslegungsregel von 2 ist ein befristetes Recht ›im Zweifel‹ vererblich – nicht aber übertragbar (KG DR 39, 1891; aA Erman/Grunewald Rz 4); Grund: Befristung mindert die Gefahr der zeitlich unangemessenen Ausdehnung des Vorkaufsrechts durch Erbfolge. Bei dinglichem Vorkaufsrecht reicht zum Nachweis der Grundbuchunrichtigkeit nicht der Nachweis des Todes des Vor...mehr

Gesetzestext (1) 1Ist der verkaufte Anteil auf den Käufer übertragen, so können die Miterben das ihnen nach § 2034 dem Verkäufer gegenüber zustehende Vorkaufsrecht dem Käufer gegenüber ausüben. 2Dem Verkäufer gegenüber erlischt das Vorkaufsrecht mit der Übertragung des Anteils. (2) Der Verkäufer hat die Miterben von der Übertragung unverzüglich zu benachrichtigen. A. Allgemein...mehr

Gesetzestext (1) 1Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. 2Dies gilt nicht, wenn der Vermieter die Wohnräume an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft. 3Soweit sich nicht ...mehr

Gesetzestext (1) Verkauft ein Miterbe seinen Anteil an einen Dritten, so sind die übrigen Miterben zum Vorkauf berechtigt. (2) 1Die Frist für die Ausübung des Vorkaufsrechts beträgt zwei Monate. 2Das Vorkaufsrecht ist vererblich. A. Allgemeines. Rn 1 Das Vorkaufsrecht ermöglicht den Miterben, unerwünschte Dritte (›Nichterben‹) von der Erbengemeinschaft fernzuhalten (BGH NJW 82,...mehr

Gesetzestext (1) Ein zu Gunsten des jeweiligen Eigentümers eines Grundstücks bestehendes Vorkaufsrecht kann nicht von dem Eigentum an diesem Grundstück getrennt werden. (2) Ein zu Gunsten einer bestimmten Person bestehendes Vorkaufsrecht kann nicht mit dem Eigentum an einem Grundstück verbunden werden. Rn 1 Das persönliche Recht kann nicht in ein subjektiv-dingliches Recht um...mehr

Rn 14 Der vorkaufsberechtigte Mieter hat idR nicht nur den reinen Kaufpreis zu zahlen, sondern alle Leistungen zu erbringen, die dem Erstkäufer nach dem notariellen Kaufvertrag oblegen hätten (BGH MDR 96, 250 [BGH 14.12.1995 - III ZR 34/95]; aA Celle NJW-RR 96, 629). Ist im Wege des Vertrages zugunsten Dritter im Kaufvertrag vereinbart, dass der Käufer sich ggü dem Veräußere...mehr

Rn 13 Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch formlose, aber eindeutige Erklärung ggü dem Verkäufer oder nach § 2035 ggü jedem Käufer. Dabei stellt die Erklärung, erst noch die Bedingungen des Erwerbs aushandeln zu wollen, keine wirksame Ausübung des Vorkaufsrechts dar (BGH DB 63, 828). Nach § 472 müssen die ausübungsbereiten Miterben ihr Vorkaufsrecht einheitlich ausü...mehr

Gesetzestext (1) 1Das Rechtsverhältnis zwischen dem Berechtigten und dem Verpflichteten bestimmt sich nach den Vorschriften der §§ 463 bis 473. 2Das Vorkaufsrecht kann auch dann ausgeübt werden, wenn das Grundstück von dem Insolvenzverwalter aus freier Hand verkauft wird. (2) Dritten gegenüber hat das Vorkaufsrecht die Wirkung einer Vormerkung zur Sicherung des durch die Ausü...mehr

Gesetzestext (1) Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, dem Eigentümer gegenüber zum Vorkaufberechtigt ist. (2) Das Vorkaufsrecht kann auch zu Gunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks bestellt werden. A. Der Rechtstyp. Rn 1 Das Vorkaufsrecht ist ein Gestaltungsrecht; es ermöglicht dem Berech...mehr

Gesetzestext (1) 1Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch Erklärung gegenüber dem Verpflichteten. 2Die Erklärung bedarf nicht der für den Kaufvertrag bestimmten Form. (2) Mit der Ausübung des Vorkaufsrechts kommt der Kauf zwischen dem Berechtigten und dem Verpflichteten unter den Bestimmungen zu Stande, welche der Verpflichtete mit dem Dritten vereinbart hat. A. Ausübung...mehr

Rn 5 Gesetzliche Vorkaufsrechte unterliegen grds den §§ 463 ff (OVG Bautzen BeckRS 11, 47461): zB des Miterben (§ 2034), des Mieters bei der Bildung von Wohnungseigentum (§ 577; grundl BGHZ 199, 136 Rz 5 ff, 17 ff zum Erwerbermodell), der Gemeinden (§§ 24, 25 BauGB; Ddorf RNotZ 10, 457, 458; ausf Hueber NotBZ 03, 445 ff, 04, 91 ff, 177 ff, 297 ff), des Arbeitnehmers (§ 27 Ar...mehr

I. Zeitliche Grenzen, I 3. Rn 4 Die Umwandlung muss – wie auch der Verkauf an den Dritten – nur nach der ›Überlassung‹ (vgl Staud/Rolfs § 577 Rz 14; BGH NZM 16, 540 [BGH 06.04.2016 - VIII ZR 143/15]) des Mietobjekts – die nicht zwingend mit dem Tag des Mietvertragsschlusses zusammenfallen muss – erfolgen, ansonsten ist der Zeitpunkt der Umwandlung selbst ohne Bedeutung (Blank...mehr

I. Verbrauch. Rn 30 Der wichtigste Fall des Erlöschens ist der Verbrauch durch Nichtausübung beim Vorkaufsfall. Er tritt gem Rn 25, 26 nicht ein, dh das Vorkaufsrecht besteht weiter, wenn nach Erklärung der Ausübung eine aufschiebende Bedingung des Drittkaufvertrags nicht eintritt oder eine Genehmigung nicht erteilt wird (HP/Faust Rz 27 f; Erman/Grunewald Rz 13; MüKo/Westerma...mehr

Rn 1 Das Vorkaufsrecht ist ein Gestaltungsrecht; es ermöglicht dem Berechtigten den Erwerb, wenn der Eigentümer sich von der Sache trennen will (MüKo/H.P. Westermann § 1094 Rz 1). Ein dingliches Vorkaufsrecht kann in zwei einander ausschließenden Gestaltungen bestellt werden, zugunsten einer bestimmten Person als subjektiv-persönliches Vorkaufsrecht, § 1094 I, oder zugunsten...mehr

Rn 3 Das dingliche Vorkaufsrecht genießt dann Vorrang vor dem Vorkaufsrecht des Mieters, wenn es von dem Eigentümer zugunsten eines Familienangehörigen iSv § 577 I 2 bestellt wurde (BGH NZM 23, 545 [BGH 27.04.2023 - V ZB 58/22]). Vom Anwendungsbereich ausgenommen sind die in § 549 II, III erwähnten Mietobjekte. § 577 regelt ein gesetzliches schuldrechtliches persönliches Vor...mehr

Rn 2 Ein Verkauf mehrerer Gegenstände liegt auch vor, wenn bei Vorkaufsrecht auf (1) Teilfläche das gesamte Grundstück (RG HRR 35 Nr 724; analoge Anwendung: BayObLG NJW 67, 113; Karlsr NJW-RR 96, 916 [OLG Karlsruhe 17.05.1995 - 13 U 125/93]; BGH NJW-RR 16, 910 [BGH 27.04.2016 - VIII ZR 61/15] Rz 63; nicht bei Grundstücksverkauf, wenn Vorkaufsrecht unterliegende Eigentumswohn...mehr

Rn 29 Nach II 2 ist das Vorkaufsrecht, zusammen mit dem Miterbenanteil, vererblich (Staud/Löhnig § 2034 Rz 11). Das Vorkaufsrecht des Miterben lebt auch nach Veräußerung seines Erbteils nicht mehr in der Person des Erwerbers auf, wenn er den Miterben später beerbt (BGH NJW 11, 1126). Rn 30 Das Vorkaufsrecht gehört im Falle der Insolvenz eines Miterben nicht in die Insolvenzma...mehr

Rn 19 (1) Der Kaufvertrag muss nach Begründung des Vorkaufsrechts geschlossen worden sein; nachträgliche Genehmigung (für gesetzliches Vorkaufsrecht BGHZ 32, 383, 385 ff; Rostock OLGR 98, 410 f; für dingliches Vorkaufsrecht BGH LM § 1098 Nr 4) oder Änderung (BGH LM § 305 Nr 10) eines vorher geschlossenen Vertrags reicht nicht. Nur so ist dem Verpflichteten möglich, im Drittk...mehr

Rn 8 Vorkaufsberechtigter ist nur der Endmieter, dem der Wohnraum zur tatsächlichen Nutzung überlassen ist. Str ist, ob die Kündigung des Mietverhältnisses – sei es durch den Vermieter oder Mieter – die Entstehung des Vorkaufsrechts verhindert (Schmidt-Futterer/Blank/Fervers § 577 Rz 27). Das Vorkaufsrecht kann nur im Ganzen ausgeübt werden (§ 472), dh mehrere Mieter/Berecht...mehr

(1) 1Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. 2Dies gilt nicht, wenn der Vermieter die Wohnräume an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft. 3Soweit sich nicht aus den nach...mehr

Rn 17 Die vorkaufsberechtigten Miterben erhalten bei Ausübung einen schuldrechtlichen Anspruch auf Übertragung des Erbteils iSv § 2033 I 1, der aber nicht hinsichtlich einzelner Nachlassgegenstände geltend gemacht werden kann (BGH LM § 2034 Nr 1). Der vorkaufsberechtigte Miterbe erhält unmittelbar gg den Erbteilskäufer einen schuldrechtlichen Anspruch auf Abtretung des Erbte...mehr

Gesetzestext 1Das Vorkaufsrecht kann auf das Zubehör erstreckt werden, das mit dem Grundstück verkauft wird. 2Im Zweifel ist anzunehmen, dass sich das Vorkaufsrecht auf dieses Zubehör erstrecken soll. Rn 1 Grundstück und Zubehör werden gesetzlich, wie nach der Verkehrsanschauung, als wirtschaftliche Einheit behandelt, vgl §§ 311c, 926. Ohne abw Vereinbarung erfasst das Vorka...mehr

Rn 26 Mit seiner Ausübung ist das Vorkaufsrecht verbraucht. Es erlischt ferner gem § 2034 I 1 nach Ablauf der Frist von zwei Monaten sowie durch formlosen vertraglichen Verzicht sämtlicher Beteiligter (MüKo/Gergen § 2034 Rz 42), auch schon vor der Mitteilung nach § 469 (RG JW 24, 1247). Ist das Recht durch Verzicht erloschen, lebt es bei Weiterveräußerung nicht wieder auf (R...mehr

Rn 1 Das Vorkaufsrecht ermöglicht den Miterben, unerwünschte Dritte (›Nichterben‹) von der Erbengemeinschaft fernzuhalten (BGH NJW 82, 330 [BGH 28.10.1981 - IVa ZR 163/80]). Die Wirkung wird dadurch verstärkt, dass es einen gutgläubigen lastenfreien Erwerb von Erbteilen nicht gibt, da das Vorkaufsrecht kraft Gesetzes ggü Dritten wirkt (BayObLGZ 52, 231). Dadurch wird verhind...mehr

(1) 1Das Rechtsverhältnis zwischen dem Berechtigten und dem Verpflichteten bestimmt sich nach den Vorschriften der §§ 463 bis 473. 2Das Vorkaufsrecht kann auch dann ausgeübt werden, wenn das Grundstück von dem Insolvenzverwalter aus freier Hand verkauft wird. (2) Dritten gegenüber hat das Vorkaufsrecht die Wirkung einer Vormerkung zur Sicherung des durch die Ausübung des Rec...mehr

Rn 4 Das Vorkaufsrecht besteht allein bei Verkauf des Erbteils durch einen Miterben, den Erben oder Erbeserben eines Miterben (BGH NJW 69, 92 [BGH 14.10.1968 - III ZR 73/66]) an Dritte (BGH ZEV 01, 116), nicht aber an einen anderen Miterben (stRspr BGH ZEV 93, 72; BGH NJW 11, 1126), und zwar unabhängig davon, ob dieser Dritte einen weiteren Erbteil hinzu erwirbt (BGH NJW 71,...mehr

1Steht das Vorkaufsrecht mehreren gemeinschaftlich zu, so kann es nur im Ganzen ausgeübt werden. 2Ist es für einen der Berechtigten erloschen oder übt einer von ihnen sein Recht nicht aus, so sind die Übrigen berechtigt, das Vorkaufsrecht im Ganzen auszuüben.mehr

Rn 2 Der Inhalt, dass mehrere Berechtigte ein Vorkaufsrecht nur gemeinschaftlich ausüben können, begründet ›eine besondere gesamthandsartige Berechtigung der Beteiligten‹ am Vorkaufsrecht (BGHZ 136, 327, 329 f; Frankf NJW-RR 99, 17, 18 f; Nürnbg BeckRS 20, 35097 Rz 15). Die Berechtigten treten ggü dem Verpflichteten als Einheit auf (Mayer DNotZ 22, 173, 175). Deshalb läuft d...mehr

Rn 7 Ist der Käufer im Besitz des Grundstücks, ohne das Eigentum erlangt zu haben, so hat der Berechtigte ab Ausübung den Herausgabeanspruch nach § 1100 (BGH NJW 92, 236). Die §§ 987 ff gelten entspr (BGHZ 87, 296; Lüke ZfJR 97, 245). Bösgläubig iSv § 990 ist der Käufer, wenn er das Vorkaufsrecht bei Besitzerlangung kennt. Eine Ausübung wird nicht vorausgesetzt (BGHZ 87, 296...mehr

Rn 1 Die Norm will Verpflichteten vor einer Übertragung des Vorkaufsrechts auf ihm nicht genehme Dritte schützen (RG 155, 172, 178). Zudem erhöht eine Übertragung die Gefahr der Ausübung (Erman/Grunewald Rz 1). 1 Alt 1 der fehlenden Übertragbarkeit meint auch das Vorkaufsrecht der Miterben gem § 2034 I, nicht aber Alt 2 der fehlenden Vererblichkeit wegen § 2034 II 2 (BGHZ 18...mehr

Rn 30 Der wichtigste Fall des Erlöschens ist der Verbrauch durch Nichtausübung beim Vorkaufsfall. Er tritt gem Rn 25, 26 nicht ein, dh das Vorkaufsrecht besteht weiter, wenn nach Erklärung der Ausübung eine aufschiebende Bedingung des Drittkaufvertrags nicht eintritt oder eine Genehmigung nicht erteilt wird (HP/Faust Rz 27 f; Erman/Grunewald Rz 13; MüKo/Westermann Rz 18; aA ...mehr

Rn 2 Durch die Anteilsübertragung auf den Dritten entsteht kein neues Vorkaufsrecht (BGH NJW 71, 1265). Vielmehr greift das nach § 2034 entstandene Vorkaufsrecht in jedes weitere (dingliche) Übertragungsgeschäft ein, und zwar unabhängig davon, auf welchem Rechtsgrund es beruht. Die Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts läuft nur einmal seit der ersten Anzeige. Rn 3 Jeder Über...mehr

Rn 1 Anders als bei der Gesamthand kann jeder Teilhaber über seinen Anteil frei verfügen (ebenso § 2033 I für Erbengemeinschaft). Gleiches gilt für Verfügungen über einen Teil des Anteils (BayObLG MDR 79, 844). Für die Verfügung gelten die allgemeinen Vorschriften für die Verfügung über das Vollrecht (vgl BGH NJW-RR 01, 477 [BGH 17.10.2000 - X ZR 223/98] zur Abtretung von Fo...mehr

(1) 1Ist der verkaufte Anteil auf den Käufer übertragen, so können die Miterben das ihnen nach § 2034 dem Verkäufer gegenüber zustehende Vorkaufsrecht dem Käufer gegenüber ausüben. 2Dem Verkäufer gegenüber erlischt das Vorkaufsrecht mit der Übertragung des Anteils. (2) Der Verkäufer hat die Miterben von der Übertragung unverzüglich zu benachrichtigen.mehr

Rn 15 Hierunter fallen zB persönliche Beratungsleistungen (München ZMR 99, 549) und sonstige Fremdkörper (Stuttg ZMR 98, 771) im Kaufvertrag, die den Vorkaufsberechtigten von der Ausübung seines Rechtes abhalten sollen (LG Berlin MM 96, 30). Ebenso die Beurkundung eines höheren Kaufpreises, um dem Mieter die Ausübung seines Vorkaufsrechts zu verleiden. Dann ist es ausnw uner...mehr

Rn 3 Ein Vorkaufsrecht kann für alle Kaufverträge vereinbart werden. S zur Einräumung eines Vorkaufsrechts in Erbbaurechtsverträgen Götting ErbbauZ 22, 34 ff.mehr

(1) Verkauft ein Miterbe seinen Anteil an einen Dritten, so sind die übrigen Miterben zum Vorkauf berechtigt. (2) 1Die Frist für die Ausübung des Vorkaufsrechts beträgt zwei Monate. 2Das Vorkaufsrecht ist vererblich.mehr

Rn 31 Der Verstoß gg eine dem Verpflichteten (BGHZ 168, 152 Rz 17) oder dem Drittkäufer (BGHZ 37, 147, 151f) gegebene Zusage, das Vorkaufsrecht nicht auszuüben, kann zum Erlöschen führen.mehr

Rn 9 Nach §§ 2034 I, 472 sind sämtliche Miterben als Gesamthänder vorkaufsberechtigt (BGH NJW 82, 330 [BGH 28.10.1981 - IVa ZR 163/80]). Nicht dazu gehört der Miterbe, der seinen Anteil bereits veräußert hat (BGH NJW 02, 820 [BGH 31.10.2001 - IV ZR 268/00]) oder sich bereits bindend verpflichtet hat, seinen Erbteil zu veräußern (Rostock MDR 99, 941 [OLG Rostock 26.11.1998 - ...mehr

Rn 17 Die Unterrichtungspflicht (bei Verstoß: AG Frankenthal v 24.4.18 – 3a C 108/18; LG Frankenthal v 29.4.15 – 2 S 387/14; BGH ZMR 15, 534) erfordert die Mitteilung des gesamten Inhalts des Kaufvertrages (§ 469). Außerdem muss der Mieter über sein Recht auf Ausübung des Vorkaufsrechts informiert werden. Schadensersatzansprüche können sich bei schuldhaftem Verstoß gg die Un...mehr

Rn 2 Im Wege der Zwangsvollstreckung erfolgen Verkäufe gem §§ 814, 821, 825 ZPO, 15 ff ZVG, nicht aber Teilungsversteigerungen (§§ 180 ff ZVG; allgM: BGH Urt v 11.5.23 – V ZR 203/22, juris Rz 13; BGHZ 13, 133, 136; 48, 1, 4; diff aber MüKo/Westermann Rz 4), Zwangsversteigerungen auf Erbenantrag (§§ 175–179 ZVG; Stöber NJW 88, 3121, 3122) und Verkäufe nach §§ 19, 53 ff WEG; s...mehr

Rn 1 Wie § 461 für den Wiederkauf ordnet die Norm die Unteilbarkeit des Vorkaufsrechts an (HP/Faust Rz 1). Sie gilt entspr für mehrere Verpflichtete (Erman/Grunewald Rz 6). Dadurch, dass das Vorkaufsrecht mehreren gemeinschaftlich zusteht, soll für den Verpflichteten kein Nachteil entstehen (Mayer DNotZ 22, 173, 175, 177).mehr

Rn 1 Die Norm will verhindern, dass der Verpflichtete durch geschickte Gestaltung des Drittkaufvertrags den Berechtigten um sein Vorkaufsrecht bringt (RG 108, 226, 228). Die Unwirksamkeit nur ggü dem Berechtigten eröffnet dem Verpflichteten die Möglichkeit zu Vereinbarungen mit dem Drittkäufer zur Absicherung für den Fall der Ausübung des Vorkaufsrechts (HP/Faust Rz 1; s § 4...mehr

Rn 2 Das Vorkaufsrecht ist bis zur Übertragung des Anteils auf den Käufer ggü dem Verkäufer auszüben, danach ist allein der Käufer für die Ausübungserklärung empfangszuständig. Sie muss, ebenso wie die übrigen Voraussetzungen für die Ausübung des Vorkaufsrechts, innerhalb der Frist des § 2034 II 1 vorliegen. Der Veräußerer ist nicht mehr zuständig.mehr

Rn 7 Der Inhalt des Vorkaufsrechts kann weitgehend frei vereinbart werden. Dies gilt für die Definition des Vorkaufsfalls ebenso wie für die Bedingungen des durch Ausübung mit dem Verpflichteten zustande kommenden Kaufvertrags, die auch noch nach Eintritt des Vorkaufsfalls abw vom Drittkaufvertrag gestaltet werden können (RG 104, 122, 123 zum limitierten Preis; BGH Rpfleger ...mehr

Rn 34 Das Vorkaufsrecht entfällt wegen Unmöglichkeit eines Vertragsschlusses aufgrund Identität von Verkäufer und Käufer, beerbt der Berechtigte den Verpflichteten (BGH NJW 00, 1033 f; aA Erman/Grunewald Rz 19; v Olshausen NJW 00, 2872f [BGH 03.12.1999 - V ZR 329/98]).mehr

Gesetzestext Ein Bruchteil eines Grundstücks kann mit dem Vorkaufsrecht nur belastet werden, wenn er in dem Anteil eines Miteigentümers besteht. Rn 1 Ideelle Teile eines Grundstücks sind, wie gem den §§ 1106, 1113, nur belastbar, wenn sie Miteigentumsanteile nach §§ 741 ff, §§ 1008 ff sind. Rn 2 Nicht selbständig belastbar sind Gesamthandsanteile sowie Bruchteile eines Allein...mehr

Rn 54 Sie ist grds gegeben; der Erblasser kann sie jedoch ausschließen (hM im Anschl an RGZ 170, 163, 168). Der Nacherbe erklärt mit der Veräußerung oder Verpfändung der Nacherbschaft deren Annahme. Einzelne Befugnisse des Nacherben, etwa der Herausgabeanspruch aus § 2130, sind vor dem Nacherbfall nicht übertragbar und demgemäß auch nicht pfändbar (Staud/Avenarius § 2100 Rz ...mehr

Das Vorkaufsrecht ist ausgeschlossen, wenn der Verkauf im Wege der Zwangsvollstreckung oder aus einer Insolvenzmasse erfolgt.mehr