Fachbeiträge & Kommentare zu Vorkaufsrecht

(1) 1Der Verpflichtete hat dem Vorkaufsbe rechtigten den Inhalt des mit dem Dritten geschlossenen Vertrags unverzüglich mitzuteilen. 2Die Mitteilung des Verpflichteten wird durch die Mitteilung des Dritten ersetzt. (2) 1Das Vorkaufsrecht kann bei Grundstücken nur bis zum Ablauf von zwei Monaten, bei anderen Gegenständen nur bis zum Ablauf einer Woche nach dem Empfang der Mit...mehr

1Das Vorkaufsrecht ist nicht übertragbar und geht nicht auf die Erben des Berechtigten über, sofern nicht ein anderes bestimmt ist. 2Ist das Recht auf eine bestimmte Zeit beschränkt, so ist es im Zweifel vererblich.mehr

Rn 16 Das Vorkaufsrecht entsteht durch Vertrag zwischen Verpflichtetem und Berechtigtem. Es begründet daher keine Rechtsbeziehungen zwischen Berechtigtem und Drittkäufer. Die Vorkaufsvereinbarung bedarf der Form des Rechtsgeschäfts, also gelten zB § 311b I (RG 110, 327, 333; 148, 105, 108), § 15 IV GmbHG (Erman/Grunewald Rz 7).mehr

Wer in Ansehung eines Gegenstandes zum Vorkauf berechtigt ist, kann das Vorkaufsrecht ausüben, sobald der Verpflichtete mit einem Dritten einen Kaufvertrag über den Gegenstand geschlossen hat.mehr

Rn 1 Die Vorschrift erweitert den Schutz des Vorkaufsberechtigten, der das Vorkaufsrecht abw von § 464 auch dem Anteilskäufer sowie nach § 2037 weiteren Erwerbern ggü ausüben kann.mehr

Eine Vereinbarung des Verpflichteten mit dem Dritten, durch welche der Kauf von der Nichtausübung des Vorkaufsrechts abhängig gemacht oder dem Verpflichteten für den Fall der Ausübung des Vorkaufsrechts der Rücktritt vorbehalten wird, ist dem Vorkaufsberechtigten gegenüber unwirksam.mehr

Rn 6 § 577 III sieht – in Abw von der allgemeinen Verweisung in § 577 I 3 auf die §§ 463 ff – die Schriftform für die Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Mieter vor. Zu den Besonderheiten im Zusammenhang mit dem früheren HausTWG (jetzt §§ 312 ff, 355 ff) vgl J.-H. Schmidt WE 01, 66. Die Ausübung des Vorkaufsrechts stellt eine empfangsbedürftige einseitige Willenserklärung ...mehr

Rn 1 Der Vertrag muss eine Verpflichtung zur Änderung des Eigentums (auch von Miteigentumsanteilen) an einem Grundstück enthalten, also zur Übertragung oder zum Erwerb von Eigentum an einem Grundstück verpflichten. Einem Grundstück stehen gleich das Wohnungseigentum (§ 4 III WEG) und das Erbbaurecht (§ 11 ErbbauRG dazu Nürnbg MittBayNot 21, 234), auch das Sondereigentum an G...mehr

Rn 6 II ordnet vollständige Konkordanz an zwischen den Bedingungen des Drittkaufvertrags, der nach Ausübung ohne Zustimmung des Berechtigten nicht mehr geändert werden kann (RG 118, 5, 7; BGH NJW 69, 1959 f [BGH 11.07.1969 - V ZR 25/67]; für die Zeit vorher s § 463 Rn 25), und des durch Ausübung mit dem Berechtigten zustande gekommenen Kaufvertrags; dies gilt nicht für im Dr...mehr

Rn 51 Ohne Einfluss auf den Vergütungsanspruch des Maklers bleiben nachträgliche Geschehnisse mit Wirkungen auf den Hauptvertrag. Die Parteien des Hauptvertrags können sich dem Vergütungsanspruch insb nicht dadurch entziehen, dass sie den Vertrag einvernehmlich aufheben (BGH NJW-RR 93, 248 [BGH 11.11.1992 - IV ZR 218/91]; 02, 50 [BGH 27.09.2001 - III ZR 318/00]). Gleiches gi...mehr

Rn 4 Vergleichbar zum Wiederkaufsrecht (§ 456 Rn 3) ist die Rechtsnatur str, ohne dass daraus praktische Konsequenzen resultieren (HP/Faust Rz 9; vgl Karlsr NJW-RR 90, 932, 935 ›Burda/Springer‹): Vertreten werden: (1) durch den Vorkaufsfall und die Ausübung des Vorkaufs doppelt aufschiebend bedingter Kaufvertrag (RG 72, 385; 137, 29, 33; BGHZ 32, 375, 377 f; BGH NJW 00, 1033...mehr

Rn 2 § 196 erfasst Ansprüche auf Übertragung des Eigentums an einem Grundstück (§§ 873 I, 925 I), von Miteigentum (§§ 1008 ff), von Wohnungs- und Teileigentum sowie von Erbbaurechten (§ 11 I ErbbauRG), ferner Ansprüche auf Verfügung bzgl beschränkter dinglicher Rechte wie Dienstbarkeit (BGH 12.12.14 – V ZR 109/14 Rz 18; §§ 1018, 1090), Nießbrauch (§§ 1030, 1048), Vorkaufsrec...mehr

Rn 12 Künftig iSd § 883 ist ein zwar entstandener, aber noch nicht fälliger Anspruch (Grüneberg/Herrler Rz 15; aA MüKo/Lettmaier Rz 28) und ein aufschiebend befristeter, dh erst ab einem Anfangstermin entstehender Anspruch. Ferner Ansprüche zu deren Entstehung noch ein – rechtsgeschäftliches – Verhalten der Beteiligten erforderlich ist, sofern die Entstehung nicht mehr nur v...mehr

Rn 10 Der Erlass ist nach § 397 I kein einseitiges Rechtsgeschäft des Gläubigers, sondern kommt durch Vertrag zustande (BGH NJW 87, 3203). Das gilt auch hinsichtlich bereits eingetretener Verzugsfolgen; eine einseitige Rücknahme der Mahnung reicht nicht (BGH NJW 87, 1546). IRe Vergleichsvertrags können aber auch einseitige Verzichtserklärungen ausgetauscht werden (LG Frankf ...mehr

Rn 39 Vererblich sind nicht nur die dinglichen Rechte wie Eigentum selbst und Erbbaurecht (§ 1 I ErbbauG) und die an ihnen bestehenden dinglichen Belastungen in Form der beschränkt dinglichen Rechte, sondern auch der Besitz, und zwar unabhängig von der Kenntnis des Erben vom Anfall der Erbschaft, die sachenrechtlichen Anwartschaften, Aneignungsrechte und die Erwerbsaussicht ...mehr

Rn 29 Der Eintritt des Vorkaufsfalls wird durch den Rücktritt vom Kaufvertrag (BGHZ 67, 395, 396 ff; Erman/Grunewald Rz 15) und dessen Aufhebung (RG 98, 44, 50; 106, 320, 323 f; BGH BeckRS 10, 25405 mwN; zur Rechtslage vor Genehmigung s Rn 25) vor Ausübung des Vorkaufs nicht beseitigt. Auch haben nachträgliche Änderungen des Kaufvertrags keinen Einfluss auf den Inhalt des Vo...mehr

Rn 3 Durch die Erklärung, das Vorkaufsrecht auszuüben, kommt ein Kaufvertrag zwischen Käufer und Vorkaufsberechtigtem zu den Bedingungen des Ausgangsvertrages zustande (§ 464 Rn 5, § 2034 Rn 17). Mehrere Miterben erwerben den Anteil als Gesamthänder, der sich entspr des Verhältnisses ihrer Nachlassanteile nach Anwachsungs- bzw Erhöhungsgrundsätzen teilt (BayObLGE 1980, 328)....mehr

Rn 1 § 1009 stellt klar, dass trotz des Bestehens von Bruchteilseigentum an einer beweglichen oder unbeweglichen Sache, diese nach I auch zu Gunsten eines Miteigentümers belastet werden kann. Man könnte darin, im Hinblick auf das Selbstkontrahierungsverbot des § 181, eine Art Befreiungsregel sehen (RGZ 47, 202, 209; BVerwGE 128, 246). Richtiger erscheint jedoch mit Blick auf...mehr

Rn 5 Wer in Ausübung eines Rechts an einem fremden Grundstück eine Sache mit diesem verbindet, verfolgt idR nur eigene Interessen und bezweckt nicht die dauernde Verbesserung des Grundstücks. Aus diesem Grund verneint § 95 I 2 hier ebenfalls die Bestandteilseigenschaft. Rechte iSd Vorschrift sind nur dingliche Rechte wie das Erbbaurecht, der Nießbrauch und die Dienstbarkeite...mehr

Gesetzestext 1Wird ein Pachtvertrag für eine längere Zeit als 30 Jahre geschlossen, so kann nach 30 Jahren jeder Vertragsteil das Pachtverhältnis spätestens am dritten Werktag eines Pachtjahrs für den Schluss des nächsten Pachtjahrs kündigen. 2Die Kündigung ist nicht zulässig, wenn der Vertrag für die Lebenszeit des Verpächters oder des Pächters geschlossen ist. Rn 1 Die Nor...mehr

Rn 11 Grds ist das persönliche Vorkaufsrecht vor der Ausübung nicht übertragbar, §§ 473, 1098 I. Eine abw Vereinbarung ist jedoch ausdrücklich zugelassen. Sie bedarf der Eintragung (Frankf FGPrax 21, 64), wobei eine Bezugnahme auf die Bewilligung genügt (DNotZ-Report 07, 51). Wechselt die Berechtigung, so löst dies keine neue Ausübungsfrist aus, wenn diese bereits in Lauf ge...mehr

Rn 4 Sofern das aufzuhebende Recht dem jeweiligen Eigentümer eines anderen Grundstücks zusteht (subjektiv-dingliches Recht), ist die Zustimmung auch derjenigen Berechtigten erforderlich, die ein Recht an dem herrschenden Grundstück haben, weil deren Recht mittelbar durch die Aufhebung des subjektiv-dinglichen Rechts betroffen ist. Bsp: Grunddienstbarkeit (§ 1018), Vorkaufsre...mehr

Rn 2 Die Wirkung einer Vormerkung haben auch das dingliche Vorkaufsrecht (§ 1098 II) sowie die Rechte nach § 1179a I 3, §§ 130 ff ZVG, § 31 IV ErbbauRG, § 20 RSiedlG und im Öffentlichen Recht § 28 II 2 BauGB und § 34 I 3 VermG (weitere Fälle bei MüKo/Lettmaier Rz 12f). Keine Vormerkung iSv § 883 ist die vAw einzutragende ›Vormerkung‹ nach § 18 II GBO, die lediglich den Rang ...mehr

Rn 1 Es gelten kraft der Verweisung in I 1 die §§ 463–473. Während diese jedoch bei unmittelbarer Anwendung kraft ihrer Natur als schuldrechtliche Normen dispositiv sind, gilt dies hier nicht: Durch ihre Transformation ins Sachenrecht unterliegen sie dem hier geltenden Änderungsverbot. Unzulässig ist also zB ein Vorkaufsrecht mit limitiertem Kaufpreis (BGHDB 66, 1351; NJW 01...mehr

Rn 2 Erfasst werden rechtsgeschäftliche Verfügungsbeschränkungen veräußerlicher Rechte. Abzustellen ist auf die objektive Eigenschaft eines Rechts, veräußerlich zu sein, also Verfügungen zu unterliegen, die von der subjektiven Verfügungsmacht des jeweiligen Rechtsinhabers zu unterscheiden ist (MüKo/Armbrüster § 137 Rz 9). Veräußerlich sind Rechte an Sachen und Anwartschaftsr...mehr

Rn 6 Selbstständige Gestaltungsrechte wie das Wiederkaufsrecht, das Aneignungsrecht u das Recht, die Rückauflassung eines Grundstücks zu verlangen (BGHZ 154, 64, 69), unterfallen § 413, das Vorkaufsrecht (RGZ 148, 105, 112) sowie das Recht aus einem Vertragsangebot (RGZ 111, 46, 47) dann, wenn sie vertraglich übertragbar ausgestaltet worden sind. Rn 7 Bei unselbstständigen Ge...mehr

Rn 6 Bei beschränkten dinglichen Rechten ist eine dingliche Gesamtberechtigung iSv § 428 möglich: Erbbaurecht (LG Bielefeld Rpfleger 85, 248; abl Staud/Looschelders § 428 Rz 114), Grunddienstbarkeit (BayObLG NJW 66, 56; Rpfleger 02, 619), Grundschuld (BGH NJW 75, 445; WM 10, 1475), Hypothek (BGHZ 29, 363, 364 ff), Nießbrauch (BGH NJW 81, 176; BFH NJW 86, 1634), Reallast (KG ...mehr

Rn 1 Die dispositive (RG 97, 282, 285) Norm regelt den Verkauf mehrerer Gegenstände, die nicht alle dem Vorkaufsrecht unterliegen. Sie gilt entspr für § 577 (BGH NJW-RR 16, 910 [BGH 27.04.2016 - VIII ZR 61/15] Rz 63), Vormiet-, Vorpachtrecht (RG 123, 265, 270; MüKo/Westermann Rz 3); nicht bei Vorkauf nach SächsWaldG (VG Dresden v 8.10.09 – 3 K 114/08, juris Rz 32). Zur Übern...mehr

Rn 2 Da schon die Vorkaufsvereinbarung die Form für das Rechtsgeschäft wahren muss (§ 463 Rn 16), ist die Ausübungserklärung nach dem eindeutigen Wortlaut nicht formbedürftig (BGH WM 05, 2248, 2249; Frankf NJW-RR 99, 16, 17; München NJW-RR 99, 1314, 1315; MüKo/Westermann Rz 2), auch nicht beim gesetzlichen Vorkaufsrecht (für § 570b aF BGHZ 144, 357, 360 ff mwN). I 2 gilt abe...mehr

Rn 9 Eine Beschränkung der Belastung ist möglich, so weit es um den Gebrauch geht (BGH NJW 62, 1613, 1615); hierunter fällt nach hM auch ein Nießbrauch (München NZM 16, 864 [OLG München 29.06.2016 - 34 Wx 27/16] Rz 31; LG Augsburg MittBayNot 99, 381). Die Einschränkung, das Wohnungseigentum nicht mit einem Grundpfandrecht, einer Reallast oder einem Vorkaufsrecht zu belasten,...mehr

Rn 58 Beschränkte dingliche Rechte (Sicherungs- und Nutzungsrechte an Sachen) werden von § 823 I erfasst, sofern auch das zugrunde liegende Vollrecht durch die Vorschrift geschützt ist, also zB Sachpfand (RGZ 98, 345, 346; BGH WM 65, 701, 704), Grundschuld (BGHZ 65, 211, 212 ff), Hypothek (RGZ 69, 85, 91), Dienstbarkeiten (BGH VersR 64, 1201; NJW 01, 971, 972; NJW-RR 12, 104...mehr

Rn 20 Zu den Rechten Dritter iSd Vorschrift gehören die absoluten, also die ggü jedermann wirkenden beschränkten dinglichen Rechte an Sachen. Sie schließen, soweit sie reichen, das Herrschaftsrecht des Eigentümers aus; den Rechtsinhabern gewähren sie Teilberechtigungen an der Sache. In Betracht kommen Nutzungsrechte wie das Erbbaurecht, die Dienstbarkeiten (§§ 1018–1093) und...mehr

Rn 11 Die Urkunde muss grds das gesamte Rechtsgeschäft enthalten. Das Formerfordernis erstreckt sich auch auf alle Nebenabreden (München ZMR 21, 37; Naumbg WuM 00, 671). Die Einzelangaben müssen nicht exakt bestimmt sein; es genügt Bestimmbarkeit (BGH DWW 13, 334): Auf außerhalb der Urkunde liegende Umstände kann zurückgegriffen werden, wenn diese zum Zeitpunkt des Vertragsa...mehr

Rn 2 Die Norm ist ausdrücklich abdingbar, durch der Form des Rechtsgeschäfts, speziell § 311b I, unterliegende anfängliche (RG 148, 105, 108; Nürnbg RNotZ 13, 434, 437f) oder nachträgliche (Hamm Rpfleger 17, 526, 527 [OLG Hamm 01.03.2017 - 15 W 22/17]; aA RG 148, 105, 113; 163, 142, 155: bloße Zustimmung reicht) Vereinbarung: darin liegt eine Inhaltsänderung (Hamm aaO; Saarb...mehr

Rn 2 Unter § 96 fallen die Grunddienstbarkeit (BayObLG NJW-RR 90, 1043, 1044 [BayObLG 10.05.1990 - BReg 2 Z 33/90]; Köln NJW-RR 93, 982 [OLG Köln 01.02.1993 - 2 Wx 2/93]; Hamm Rpfleger 08, 356 [OLG Hamm 12.02.2008 - 15 W 360/07]), die Reallast nach § 1105 II (BayObLGZ 90, 212) und das dingliche Vorkaufsrecht nach § 1094 II (RGZ 104, 316, 319). Jedenfalls ein für den Erbbaube...mehr

Rn 38 Die Vorhand vermittelt dem Berechtigten ein Recht, dass zunächst ihm der Vertragsschluss angetragen wird, bevor der Verpflichtete endgültig mit einem Dritten abschließt. Wie stark die Position des Berechtigten ausgestaltet ist, hängt vom Parteiwillen ab (MüKo/Busche Vor § 145 Rz 78). So kann in einem Vorrechtsvertrag nur die Verpflichtung zur Aufnahme von Vertragsverha...mehr

Rn 21 Er erfolgt kraft Gesetzes mit allen Rechten und Pflichten, unabhängig vom Wissen und Wollen. Kenntnis des Vermieters oder Eintretenden vom Tod des Mieters ist nicht notwendig. Rn 22 Das Vorkaufsrecht bei Wohnungsumwandlung gem § 577 geht mit über (§ 577 IV). Gleiches gilt für den Kündigungsschutz bei umgewandelten Mietwohnungen gem § 577a (BGH ZMR 03, 891). Rn 23 Für bis...mehr

Rn 5 Hat der Eigentümer noch nicht wirksam zugunsten des Dritten verfügt, so erfüllt er zweckmäßig sogleich an den Berechtigten. Wegen der Vormerkungswirkung, Abs 2, hat der Eigentümer iErg, anders als beim schuldrechtlichen Vorkaufsrecht, keine Wahl, an wen er erfüllen will. Es gelten die allg Regeln, §§ 873, 925 (zu Genehmigungen s.u. Rn 10). Rn 6 Hat der Eigentümer bereits...mehr

Rn 3 Der gesamte Inhalt des Kaufvertrags ist mitzuteilen, und zwar erkennbar zur Auslösung des Fristbeginns gem II (BGHZ 60, 275, 288), damit Berechtigter durch Kenntnis seiner Pflichten gem § 464 II Grundlage für Entscheidung über Ausübung hat (BGHZ 168, 152 Rz 18; BGH WM 66, 891, 893; Erman/Grunewald Rz 2). Mitteilung eines Dritten unabhängig vom Vorkaufsrecht reicht nicht...mehr

Rn 7 Ein Recht zum Besitz wird in einer Reallast, einem Vorkaufsrecht, einem Grundpfandrecht und einer Grunddienstbarkeit, sofern diese nicht ausdrücklich eine Besitznahme zum Inhalt haben, gesehen (MüKo/Baldus § 986 Rz 14). Gleiches gilt für ein Besitzrecht aus formunwirksamen Verträgen – mit Ausn des Vorliegens von Treuwidrigkeit – (BGHZ 29, 6) sowie bei Gesellschaftereinl...mehr

Rn 1 Mit Wirkung zum 1.9.93 wurde auch für den freifinanzierten Wohnungsbau durch das 4. MietRÄndG vom 21.7.93 (BGBl I 93, 1257) das Vorkaufsrecht eingeführt. Vorbild war die für öffentlich geförderten Wohnraum damals (bis 31.12.01) geltende Bestimmung des § 2b WoBindG. (BTDrs 12/3254, 40, Bundschuh ZMR 01, 324 ff). Neu ist das Formerfordernis in § 577 III. Schon § 570b aF s...mehr

(1) 1Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch Erklärung gegenüber dem Verpflichteten. 2Die Erklärung bedarf nicht der für den Kaufvertrag bestimmten Form. (2) Mit der Ausübung des Vorkaufsrechts kommt der Kauf zwischen dem Berechtigten und dem Verpflichteten unter den Bestimmungen zu Stande, welche der Verpflichtete mit dem Dritten vereinbart hat.mehr

Rn 2 Alle Schutzklauseln im Verhältnis zum Drittkäufer für den Fall der Ausübung des Vorkaufsrechts sind dem Berechtigten ggü relativ unwirksam (Staud/Schermaier Rz 1), wie die auflösende Bedingung/das Rücktrittsrecht (s § 464 Rn 7) und die Verknüpfung der Gültigkeit des Kaufvertrags mit dem Nichtbestehen des Vorkaufsrechts (BGH NJW 87, 890, 893 [BGH 25.09.1986 - II ZR 272/8...mehr

Rn 16 Den Vorkaufsfall kann auch eine erbrechtliche Gestaltung auslösen, der zu Folge durch Vermächtnis eine Eigentumswohnung mit bedingtem Übereignungsanspruch nebst weiterer Abreden übertragen wird ohne dass es zeitnah zum dinglichen Eigentumsübergang kommen soll/muss (vgl BGH ZMR 98, 488). Der Vorkaufsberechtigte kann im Einzelfall durch einstweilige Verfügung nach wirksa...mehr

Rn 3 Eine Trennung ist mit Nachteilen verbunden, wenn der Wert der übrigen Gegenstände durch den Vorkauf reduziert wird (Stuttg OLGR 99, 1; Erman/Grunewald Rz 3). Die Auflösung eines ›Pakets‹ durch Ausübung eines Vorkaufsrechts für eine mitverkaufte Kaufsache führt zu keinem Nachteil, da der Verpflichtete damit rechnen musste; er entsteht mit der Konsequenz der Erstreckung d...mehr

Rn 1 Die Ausübung erfolgt durch empfangsbedürftige Willenserklärung. Wegen ihres gestaltenden Charakters (§ 463 Rn 4) ist die Ausübung bedingungsfeindlich; zulässig ist aber ein Wahlrecht des Vorkaufsberechtigten im Falle eines wirksamen Erstreckungsverlangens des Vorkaufsverpflichteten nach § 467 S 2, von einer erklärten Ausübung des Vorkaufsrechts Abstand zu nehmen(Schlesw...mehr

Rn 22 Die Frist von zwei Monaten zur Ausübung des Vorkaufsrechts beginnt gem II mit der auch formlos möglichen Mitteilung über den Abschluss des wirksamen Kaufvertrags, nicht erst mit der Benachrichtigung von der Übertragung gem § 2033 I (Soergel/Lettmaier § 2034 Rz 22). Rn 23 Nach § 469 ist der Verpflichtete zur unverzüglichen Benachrichtigung der übrigen vorkaufsberechtigte...mehr

Rn 2 Die Neufassung des vormaligen § 570b wurde (BTDrs 12/3254, 40) im Wesentlichen damit begründet, dass eine Ausweitung des Vorkaufsrechts zum Schutz auch der Mieter im freifinanzierten Wohnungsbau erforderlich sei (vgl Flomm Hambg GE 93, 321). Die Regelung sollte die Tendenz verstärken, dass der verkaufsbereite Vermieter die Eigentumswohnung in erster Linie seinem Mieter ...mehr

Rn 1 Die Privilegierung von Verkäufen im Wege der Zwangsvollstreckung oder durch den Insolvenzverwalter setzt das Prinzip um, dass schuldrechtliche Verschaffungsansprüche in diesen Verfahren ihre Wirkung verlieren, und dient so dem Gläubigerschutz (BGHZ 144, 194, 201). Aufgrund dieser ratio legis ist § 471 zwingend (allgM: s Erman/Grunewald Rz 3). Bei dinglichen Vorkaufsrech...mehr

1. Vorkaufsverpflichteter. Rn 7 Vorkaufsverpflichteter ist der Veräußerer/Verkäufer des Wohnungseigentums – Teileigentum genügt nicht –, der aber nicht mit dem Vermieter personenidentisch sein muss. Dies gilt auch bei Zwangsverwaltung (BGH ZMR 09, 349). 2. Vorkaufsberechtigter. Rn 8 Vorkaufsberechtigter ist nur der Endmieter, dem der Wohnraum zur tatsächlichen Nutzung überlasse...mehr