Vorkaufsrecht des Mieters / 1.4 Der Vorkaufsberechtigte

Ulf Wollenzin

1.4.1 Der Mieter

Vorkaufsberechtigt ist derjenige, der vor der Umwandlung Mieter war und im Zeitpunkt des Verkaufs noch Mieter ist.^{^[1]}

Hinweis

Mehrere Mieter

Bei mehreren Mietern gilt § 472 BGB: Die Mieter müssen das Vorkaufsrecht zusammen ausüben; übt ein Mieter sein Recht nicht aus oder ist das Recht eines Mieters erloschen, so können es die übrigen Mieter alleine ausüben.

Damit ist sichergestellt, dass das Vorkaufsrecht nicht durch das Verhalten einzelner Mieter vereitelt wird. Wer die Wohnung erst nach der Umwandlung, d. h. nach der Anlegung des Wohnungsgrundbuchs gemietet hat, besitzt kein Vorkaufsrecht.

Für die Mieterstellung zum Zeitpunkt des Verkaufs ist erforderlich, dass beim Abschluss des Kaufvertrags ein Mietverhältnis besteht.

Mieter ist auch derjenige, dessen Mietverhältnis nach § 545 BGB verlängert worden ist.

Hinweis

Kein Vorkaufsrecht des Nutzungsberechtigten

Kein Vorkaufsrecht besitzt dagegen der Nutzungsberechtigte, der die Räume aufgrund einer Räumungsfrist (§§ 721, 794a ZPO) oder aufgrund der Gewährung von Vollstreckungsschutz (§ 765a ZPO) in Besitz hat.

[1] Ausnahme s. Abschn. 1.2.2, 1.2.3 und 1.4.2.

1.4.2 Der Rechtsnachfolger des Mieters

Das Vorkaufsrecht ist nicht übertragbar (§ 473 BGB); der Mieter kann das Vorkaufsrecht deshalb nur selbst ausüben und auch nur Eigentumsübertragung auf sich selbst verlangen. An einer Weiterveräußerung der Wohnung ist der Mieter allerdings nicht gehindert.

In § 473 BGB ist weiter geregelt, dass das Vorkaufsrecht nicht vererblich ist. Nach § 577 BGB geht das Vorkaufsrecht beim Tod des Mieters allerdings auf denjenigen über, der das Mietverhältnis nach § 563 Abs. 1 oder Abs. 2 BGB fortsetzt. Dies hat folgende Konsequenzen:

Tod des Mieters vor Umwandlung

Stirbt der Mieter vor der Begründung von Wohnungseigentum, so wird das Mietverhältnis entweder mit dem Ehegatten (§§ 563 Abs. 1, 563...

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