Fachbeiträge & Kommentare zu Verwaltungsbeirat

§ 24 Abs. 3 WEG sieht die Möglichkeit vor, dass die Wohnungseigentümer einen von ihnen als zur Einberufung ermächtigte Person bestellen können. Hierfür bedarf es allerdings eines Beschlusses der Wohnungseigentümer. Verwalterlose Gemeinschaft In verwalterlosen Gemeinschaften, bei denen es sich überwiegend um kleine Eigentümergemeinschaften handelt und in denen in aller Regel au...mehr

Nach § 26 Abs. 5 WEG kann die Bestellung eines Verwalters nicht ausgeschlossen werden. Die Wohnungseigentümer können also weder vereinbaren noch beschließen, dass ein Verwalter nicht bestellt wird – die Möglichkeit der Verwalterbestellung muss stets gegeben sein. Beschränkungen einer Verwalterbestellung sind stets unwirksam, wenn sie über das gesetzliche Maß hinausgehen. Ein...mehr

Um Mängel rechtzeitig zu erkennen, haben regelmäßige Objektbegehungen stattzufinden. In welchen Abständen diese erfolgen sollten, richtet sich nach dem jeweiligen Objekt und insbesondere nach dessen Alter und Zustand. So wird man bei älteren Objekten mindestens einmal jährlich – ggf. auch halbjährlich – eine derartige Begehung fordern müssen. Nach Unwettern und Stürmen sind ...mehr

Haftungsrisiken wegen einer Verletzung von Verkehrssicherungspflichten sollte der Verwalter von Beginn seiner Tätigkeit an vorbeugen. Erstbegehung Der Verwalter sollte zeitnah nach Übernahme einer neuen Verwaltung eine Objektbegehung durchführen, um den Zustand der Anlage und etwaige Gefahrenquellen zu ermitteln. Unabhängig von der Frage, ob der Verwalter zu einer Objektbegehu...mehr

Beschlussmuster: Verwalterbudget für eigenständige Vornahme[1] TOP XX Verwalterbudget für Erhaltungsmaßnahmen Der Verwalter ist auch ohne entsprechende Beschlussfassung der Wohnungseigentümer ermächtigt, Erhaltungs- bzw. Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen namens und auf Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in Auftrag zu geben, soweit die Maßnahme im Einze...mehr

Die Frist zur Erhebung der Anfechtungsklage beträgt gemäß § 45 Satz 1 WEG einen Monat. Sie beginnt mit der Beschlussverkündung zu laufen und kann weder durch Vereinbarung verlängert noch verkürzt werden. Ebenso kann das Beschlussanfechtungsrecht durch Vereinbarung weder eingeschränkt noch ausgeschlossen werden. Denn die Bestimmungen über das gerichtliche Verfahren unterliege...mehr

Zu berücksichtigen ist hier in erster Linie das Verwalterhonorar. Soweit der Verwaltungsbeirat einen Anspruch auf Aufwandsentschädigung hat, ist der voraussichtlich entstehende Kostenaufwand auf Grundlage des Durchschnitts der letzten 3 Jahre zu schätzen. Hat der Verwaltungsbeirat (zusätzlich) Anspruch auf ein Honorar, ist dieses ebenfalls zu berücksichtigen. Aus Transparenzg...mehr

Beschlussmuster: Sonderumlage für eine Erhaltungsmaßnahme (hier: Fassadensanierung)[1] TOP XX: Finanzierung der Fassadensanierung durch Sonderumlage Die Außenfassade der Wohnanlage ist in weiten Bereichen schadhaft und durchfeuchtet. Darüber hinaus ist im Bereich der Außenfassade keine Wärmedämmung vorhanden. Der Verwalter hat mit der Einladung zu dieser Wohnungseigentümerver...mehr

Eine Kontrolle des Verwalterhandelns kann insbesondere dergestalt geregelt werden, dass ein Zweitunterschriftenerfordernis (etwa des Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats) als Voraussetzung für Vertragsabschlüsse und Zahlungen des Verwalters beschlossen wird oder bestimmte Verwaltungsmaßnahmen lediglich nach zustimmender Rücksprache mit dem Verwaltungsbeirat (bzw. dessen Vorsi...mehr

Je nach Art und Umfang der durchzuführenden Maßnahme sind ggf. mindestens 2 Wohnungseigentümerversammlungen erforderlich. So kann zunächst eine Entscheidung über das "Ob" einer Maßnahme erforderlich sein und eine 2. Versammlung, in der über das "Wie" der Maßnahme zu entscheiden ist. Fassadensanierung Beschlussmuster: Fassadensanierung (2 Eigentümerversammlungen über "Ob" und ...mehr

Die Amtsniederlegung durch den Verwalter ist gesetzlich nicht geregelt, aber allgemein anerkannt. Sie ist zu erklären, was grundsätzlich formlos möglich ist. Aus Beweiszwecken empfiehlt sich die Schriftform. Eine Zustimmung der Wohnungseigentümer ist nicht erforderlich, da § 26 Abs. 3 Satz 1 WEG die jederzeitige Abberufung des Verwalters vorsieht, ohne dass es insoweit auf d...mehr

Eigentümergemeinschaft __________________________ Lage des Objekts ________________________________ Baujahr _________ Ggf. Foto/Abbildung: 1. Grundstück und Gebäude 1.1. Katasterangabenmehr

Der Ersteller der Niederschrift kann zusammen mit den weiteren Unterzeichnern jederzeit eine fehlerhafte Niederschrift korrigieren.[1] Hierüber sind die Wohnungseigentümer in Kenntnis zu setzen. Ist der Verwalter zur Übersendung der Niederschrift verpflichtet, hat er den Wohnungseigentümern die korrigierte Fassung der Niederschrift zu übersenden. Ist eine Übersendung nicht e...mehr

Kompetenzschutzklagen kommen in Betracht, wenn ein Organ der GdWE seine Kompetenzen überschreitet. Kompetenzüberschreitung des Verwalters Der Verwalter kann seine Pflichten als Organ der GdWE verletzen. Dies ist bspw. der Fall, wenn er eine Versammlung einberuft, obwohl sich sein Ermessen, das er für die GdWE ausübt, auf "null" reduziert hat und die Einberufung verbietet. Liegt...mehr

Die GdWE wird nach § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG gerichtlich und außergerichtlich als Organ durch einen wirksam bestellten Verwalter vertreten. Einer zusätzlichen besonderen Ermächtigung durch die Wohnungseigentümer bedarf es nicht. Grundstückskauf- oder Darlehensverträge Anders ist es bei Grundstückskauf- oder Darlehensverträgen. Bei diesen kann der Verwalter die GdWE ausnahmsweise ...mehr

Auch bei der Beschlussfassung über die Wiederbestellung des Verwalters ist genau darauf zu achten, dass sämtliche formellen Anforderungen an die Beschlussfassung erfüllt sind. Von erheblicher Bedeutung ist darüber hinaus, dass im Wiederbestellungsbeschluss ausdrücklich auch die Eckpunkte des Wiederbestellungszeitraums geregelt sein müssen.[1] Im Wesentlichen sind hier 3 Kons...mehr

§ 13 Abs. 1 WEG (1) Jeder Wohnungseigentümer kann, soweit nicht das Gesetz entgegensteht, mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren, insbesondere dieses bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen, und andere von Einwirkungen ausschließen. Nach § 13 Abs. 1 WEG darf jeder Wohnungseigentümer die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile u. a. vermieten...mehr

Unmittelbar mit Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung betraut ist nach Vorstellung des Gesetzgebers, wer Versammlungen leitet oder außerhalb einer Versammlung Entscheidungen als Verwalterin oder Verwalter trifft.[1] Offenlegung im Streitfall Im Streitfall kann es notwendig werden, die interne Organisation des Unternehmens offen zu legen, um den Personenkreis zu bestimmen, ...mehr

Für den Versammlungsleiter muss während der gesamten Dauer der Eigentümerversammlung und zu jedem Tagesordnungspunkt die Überprüfung der Mehrheitsverhältnisse möglich sein, um zuverlässig die Beschlussergebnisse verkünden zu können. Auch muss die Legitimation jedes Wohnungseigentümers wie bei einer Präsenzteilnahme erfolgen. Hier sollte eine Identifizierung im Wege einer Reg...mehr

Der Vertrag wird zwischen dem Verwalter und der GdWE abgeschlossen. Grundsätzlich vertreten nach § 9b Abs. 1 Satz 2 WEG sämtliche Wohnungseigentümer die Gemeinschaft als Gesamtvertreter. Dies hat zur Folge, dass sämtliche Wohnungseigentümer den Vertrag unterschreiben müssten. Da allerdings der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats gemäß § 9b Abs. 2 WEG als Vertreter der GdWE ge...mehr

Die GdWE wird vor Gericht nach § 9b WEG vertreten. Vertreter ist gem. § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG grundsätzlich der Verwalter. Hat die GdWE keinen Verwalter, wird sie nach § 9b Abs. 1 Satz 2 WEG durch die Wohnungseigentümer gemeinschaftlich vertreten. Will die GdWE gegen den Verwalter klagen, z. B. auf Herausgabe, oder will der Verwalter gegen die GdWE klagen, bspw. auf Vergütung, ...mehr

Das Gesetz selbst lässt offen, wer die Versammlungsniederschrift zu erstellen hat. Beschließen die Wohnungseigentümer nichts anderes und besteht keine entgegenstehende Vereinbarung, ist der Versammlungsleiter zur Erstellung der Niederschrift verpflichtet. Versammlungsleiter ist in aller Regel der Verwalter. Er hat die Niederschrift aber nicht notwendigerweise selbst zu erste...mehr

Die GdWE kann zunächst Verbindlichkeiten gegenüber Wohnungseigentümern in Form von rückständigen Abrechnungsguthaben/Anpassungsbeträgen (wenn noch nicht ausgezahlt), geleistetem Hausgeld (Doppel-/Überzahlung), offenen Honoraren/Aufwendungsersatzansprüchen des Verwaltungsbeirats oder Weiterleitung von Versicherungsleistungen haben. Bei den Verbindlichkeiten der Gemeinschaft gegenüb...mehr

Die Verwaltung treffen in Bezug auf WEG-Streitigkeiten noch viele andere Aufgaben, u. a.: Ggf. der Ausgleich des Kostenansatzes des Gerichts, des Prozessgegners sowie des Rechtsanwalts der GdWE. Hierzu ist die Verwaltung nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG befugt. Die Information der Wohnungseigentümer über den Ausgang des Rechtsstreits. Eintragungen in der Beschluss-Sammlung, nämlich n...mehr

Die GdWE wird nach § 9b Abs. 2 WEG gegenüber dem Verwalter durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats oder einen durch Beschluss dazu ermächtigten Wohnungseigentümer vertreten. Es gibt bereits neuen Verwalter oder noch einen alten Verwalter Gibt es bereits einen neuen Verwalter, dürfte § 9b Abs. 2 WEG nicht anwendbar sein. Denn diese Bestimmung will nur regeln, was gilt, w...mehr

Nach § 28 Abs. 1 WEG muss der Wirtschaftsplan die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben, die anteilmäßige Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Kostentragung, die Beitragsleistung der Wohnungseigentümer zu der in § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG vorgesehenen Erhaltungsrücklage und ggf. die Beitragsleistungen zu weiter gebildeten Rücklagen enthalten. Positionen des Wirtschaftsplans Der W...mehr

Die Einberufung durch einen Nichtberechtigten führt zunächst zur Anfechtbarkeit der in der Versammlung gefassten Beschlüsse. Mangels Anfechtung können sie also durchaus bestandskräftig werden.[1] Beruft allerdings ein gänzlich außenstehender Dritter zu einer Eigentümerversammlung ein, handelt es sich nicht um eine Wohnungseigentümerversammlung, weshalb gefasste Beschlüsse Ni...mehr

Die Organisation der Hausgeldforderungen durch Beschlüsse und ihre außergerichtliche und gerichtliche Durchsetzung ist eine besondere Herausforderung für eine Verwaltung. Verfügt die GdWE, deren Organ die Verwaltung ist, nicht über ausreichende Mittel, die Forderungen Dritter, z. B. eines Energieversorgers oder der Verwaltung zu begleichen, kann es schnell kalt oder chaotisc...mehr

Der abberufene Verwalter ist verpflichtet, sämtliche Verwaltungsunterlagen entweder an einen neu bestellten Verwalter oder den nach § 9b Abs. 2 WEG fungierenden Vertreter der GdWE gegenüber dem Verwalter herauszugeben. Hierbei handelt es sich qua Gesetz um den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats. Die Wohnungseigentümer können aber auch einen anderen Eigentümer zum Vertreter ...mehr

In aller Regel bedarf es bei der Wiederbestellung nicht des Einholens von Vergleichsangeboten. Allerdings sind 3 Ausnahmen zu berücksichtigen:[1] Die Verwaltung erfolgt nicht mehr so effizient, wie dies in der Vergangenheit der Fall war; das Verhältnis zwischen Wohnungseigentümern und Verwalter hat sich aus anderen Gründen verschlechtert; die von dem bisherigen Verwalter angebo...mehr

Salvatorische Klausel Eine salvatorische Klausel, wonach "unwirksame Vertragsbestimmungen durch eine dem beabsichtigten Zweck in rechtlich zulässiger Weise am nächsten kommende Bestimmung zu ersetzen" seien, verstößt gegen das Transparenzgebot und ist unwirksam.[1] Selbstkontrahierungsverbot Nach § 181 BGB darf der Vertreter in aller Regel kein Insichgeschäft tätigen. Er darf a...mehr

Kein Anspruch auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters Der Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter besteht nicht, wenn es weniger als 9 Sondereigentumsrechte gibt, ein Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt wurde und weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangt.[1] Praxis-Beispiel Beispiele Es gibt in einer Woh...mehr

Möchte sich ein Wohnungseigentümer in der Versammlung vertreten lassen, muss er diese Person zur Ausübung seines Stimmrechts bevollmächtigen. Er kann sich bei der Ausübung seines Stimmrechts auch durch mehrere Bevollmächtigte vertreten lassen. Diese können aber nur einheitlich abstimmen, wenn sie gleichzeitig in der Versammlung anwesend sind.[1] § 25 Abs. 3 WEG ordnet an, da...mehr

Der Beschluss über die Bestellung des Verwalters kann nach § 44 Abs. 1 Satz 1 WEG angefochten werden (siehe zur Anfechtung von Beschlüssen Kap. B.I.7.3.5). Wird der Bestellungsbeschluss rechtskräftig für ungültig erklärt, führt dies in entsprechender Anwendung von § 47 FamFG [1] weder zur Unwirksamkeit von Rechtsgeschäften oder Rechtshandlungen, die der Verwalter namens der G...mehr

Rz. 19 [Autor/Stand] "Für sich und im Zusammenwirken mit anderen". Die Formulierung ist sprachlich verunglückt. "Für sich" bedeutet bei wörtlicher Auslegung, dass der Stpfl. in eigener Sache Auskunft zu erteilen hat. Dies ist wiederum eine Selbstverständlichkeit, wenn man die systematische Stellung des § 17 Abs. 1 beachtet. Es liegt daher nahe, den Begriff "für sich" anderwei...mehr

Rz. 220 § 49 Abs. 1 Nr. 3 EStG betrifft die Einbeziehung von Einkünften aus selbstständiger Arbeit in die beschr. Steuerpflicht. Zum Begriff der selbstständigen Arbeit § 18 EStG; zu künstlerischer Tätigkeit Rz. 124ff. Rz. 221 Der Inlandsbezug bei selbstständiger Arbeit bestand ursprünglich nur darin, dass die selbstständige Arbeit im Inland ausgeübt oder verwertet wird. Dies ...mehr

Grundsätzlich können die Wohnungseigentümer nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG von den Bestimmungen des WEG abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht ausdrücklich etwas anderes bestimmt ist. Abweichungen von den gesetzlichen Bestimmungen bedürfen demnach der Zustimmung aller Wohnungseigentümer. Ergänzend sieht § 10 Abs. 3 Satz 1 WEG vor, dass derartige abweichende Vereinbaru...mehr

Insbesondere im Rahmen einer Veräußerungszustimmung des § 12 WEG ist der Nachweis der Verwalterstellung dem Grundbuchamt gegenüber in öffentlich beglaubigter Form zu erbringen. Gleiches gilt im Fall der beschlussweisen Aufhebung der Veräußerungszustimmung gemäß § 12 Abs. 4 WEG. Ist der Verwalter ein bauträgerseits eingesetzter Erstverwalter, genügt auch die Vorlage der entsp...mehr

Begriff Eine Vollmacht ist die durch Rechtsgeschäft erteilte Vertretungsmacht. Der Umfang einer Bevollmächtigung wird dabei stets von dem Vollmachtgeber bestimmt. Da der Verwalter die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gesetzlich vertritt, muss ein Nachweis der Vertretungsmacht von ihm nicht geführt werden, weshalb es keiner Vollmachts- bzw. Ermächtigungsurkunde zum Nachwei...mehr

Rz. 3 Die personen- und beteiligungsgleiche GmbH & Co. KG scheint heute am häufigsten in der Praxis vertreten zu sein. Kennzeichnend für sie ist, dass die Gesellschafter der GmbH und die Kommanditisten der KG identisch sind und in beiden Gesellschaften dieselben Beteiligungsquoten haben. Dadurch verfügen sie in beiden Gesellschaften über den gleichen Gesellschaftereinfluss. E...mehr

Rz. 1 bis 4 einstweilen frei Rz. 5 Das StNG v. 16.12.1954 [1] ging weiterhin von der Zusammenveranlagung aus, erweiterte allerdings die Ausnahmen über die Einkünfte der Ehefrau aus selbstständiger Arbeit in einem dem Ehemann fremden Betrieb hinaus auf Einkünfte aus selbstständiger Tätigkeit sowie bestimmte gewerbliche Einkünfte und regelte die damit im Zusammenhang stehenden F...mehr

Rz. 199 Aus Sicht deutscher Anwender ist zu beachten, dass der nach IFRS erstellte Konzernabschluss (einschließlich Anhang) grundsätzlich befreiend für den HGB-Konzernabschluss ist.[1] Allerdings sind zusätzlich folgende Angabepflichten (vgl. § 315g Abs. 1 HGB) zu erfüllen:[2] Angaben nach § 313 Abs. 2-3 HGB: Dementsprechend sind bei Tochter-, Gemeinschafts- und assoziierten ...mehr

Rn. 14 Stand: EL 45 – ET: 02/2025 Bei dem Kriterium der AN-Zahl wird auf den Jahresdurchschnitt abgestellt (vgl. § 267 Abs. 1 Nr. 3 und Abs. 2 Nr. 3). Es ergeben sich demnach die Fragen, wer einerseits als AN gilt und wie andererseits der Jahresdurchschnitt zu bestimmen ist. § 267 Abs. 5 schreibt vor, dass der AN-Begriff die im In- und Ausland beschäftigten AN umfasst, nicht j...mehr

Rn. 83 Stand: EL 43 – ET: 08/2024 Nach Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 ist ein WP oder vBP von der AP einer KapG ausgeschlossen, wenn er bei der zu prüfenden KapG ist. Diese Doppelfunktion des WP als AP und Funktionsträger in der zu prüfenden KapG wird auch als personelle Verflechtung bezeichnet. Aufgrund der jeweiligen Verweise sind ...mehr

Begriff Die Eigentümerversammlung ist nicht öffentlich.[1] Die Nichtöffentlichkeit der Eigentümerversammlung hat zur Folge, dass nur berechtigte Personen an der Versammlung teilnehmen dürfen. Nach dem Gesetz zählen hierzu in erster Linie die Wohnungseigentümer, denn für sie ist die Versammlung als Forum der Entscheidungsfindung gemäß §§ 24, 25 WEG vorgesehen. Ferner ist tei...mehr

Rz. 24 Mit dem Erfordernis der gesellschaftsrechtlichen Verbundenheit wird deutlich, dass die Rechtsfolge der Qualifizierung von Aufwendungen als Anschaffungskosten bei sämtlichen Gesellschaftern und nicht bei einzelne eintritt. Das Gesetz macht durch die Formulierung "...in..." ihrer gesellschaftsrechtlichen Verbundenheit deutlich, dass einerseits eine Einflussnahme irrelev...mehr

Begriff Der Verwalter fungiert als Organ und nach § 9b Abs. 1 WEG als gesetzlicher Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber Dritten, hat Beschlüsse durchzuführen und eigenständig Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die von untergeordneter Bedeutung sind und nicht zu erheblichen Verpflichtungen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer führen. Ne...mehr

Der WEG-Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG berechtigt und verpflichtet, alle Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die von untergeordneter Bedeutung sind und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen. Dies umfasst auch, die für eine ordnungsgemäße Erhaltung, also Instandhaltung und Instandsetzung, des geme...mehr

Rz. 25 Zudem darf keine wesentliche Möglichkeit zur Einflussnahme bestehen. Nach dem eindeutigen Wortlaut des Gesetzes muss die Möglichkeit der Einflussnahme von den Gesellschaftern ausgehen. Es genügt daher nicht, wenn diese vom Projektanbieter ausgeübt wird, sei es in seiner Funktion als Gesellschafter oder Geschäftsführer der Gesellschaft.[1] Dies ergibt sich auch vor dem ...mehr

Gemäß § 29 Abs. 2 Satz 1 WEG unterstützt und überwacht der Verwaltungsbeirat den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben. Nach § 29 Abs. 2 Satz 2 WEG soll er den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung prüfen (bevor die Wohnungseigentümerversammlung über die Vorschüsse bzw. Nachschüsse beschließt) und mit einer Stellungnahme versehen. Unterstützung des Verwalters Der V...mehr