Fachbeiträge & Kommentare zu Verwaltungsbeirat

Überblick Dieser Beitrag stellt die Aufwendungsersatzansprüche der Verwaltungsbeiräte und deren Haftung vor.mehr

Zum Teil ist unter den Wohnungseigentümern vereinbart oder es wird beschlossen, dass eine Maßnahme der Zustimmung des Verwaltungsbeirats bedarf. Vor allem können nach einer Vereinbarung, aber auch durch einen Beschluss Verfügungen des Verwalters über das Gemeinschaftsvermögen von der Zustimmung eines Verwaltungsbeirats oder des gesamten Verwaltungsbeirats (oder eines anderen...mehr

Der Vorsitzende hat die Sitzung(en) des Verwaltungsbeirats vorzubereiten. Er muss dazu unter anderem zu den Sitzungen unter Ankündigung einer aussagekräftigen Tagesordnung laden. Ferner leitet der Vorsitzende die Sitzungen des Verwaltungsbeirats und vertritt diesen nach außen. Ist der Vorsitzende verhindert, wird er vom Stellvertreter vertreten.mehr

Haben die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und die Verwaltungsbeiräte einen Beiratsvertrag mit Vergütungsregelung geschlossen,[1] sind mit dieser grundsätzlich die Aufwendungsersatzansprüche abgegolten. Hinweis Verzicht Ein Verwaltungsbeirat kann ferner im Vorweg oder im Beiratsvertrag einen entsprechenden Verzicht erklärt haben.mehr

Im Beiratsvertrag wird den Verwaltungsbeiräten in der Regel – über die ihnen sowieso zustehenden Aufwendungsersatzansprüche hinaus – eine Vergütung versprochen (ist die Höhe nicht bestimmt, ist gem. §§ 675, 611, 612 Abs. 2 BGB die übliche Vergütung als vereinbart anzusehen). Ferner können die gesetzlichen Pflichten und Rechte des Verwaltungsbeirats näher konkretisiert werden...mehr

Das Gesetz bestimmt nicht, wann der Verwaltungsbeirat entscheidungsfähig ist. Diese Frage kann daher im Rahmen einer Geschäftsordnung geregelt werden. Hinweis Analogie zur Versammlung Ist nichts Besonderes bestimmt, ist der Verwaltungsbeirat entsprechend der Versammlung der Wohnungseigentümer immer entscheidungsfähig.mehr

Dritte können an den Sitzungen des Verwaltungsbeirats teilnehmen, sofern die Wohnungseigentümer oder die Verwaltungsbeiräte dies erlaubt haben. In Betracht kommen Berater[1], aber auch andere Wohnungseigentümer.mehr

Das Gesetz bestimmt in § 29 Abs. 1 Satz 3 WEG zur Organisation des Verwaltungsbeirats, dass dessen Vorsitzender die Sitzungen einberuft. Hierbei kann es bleiben. Die Wohnungseigentümer können allerdings auch Regelungen für die Organisation des Verwaltungsbeirats vereinbaren oder einen Beschluss fassen.mehr

Bevor die Wohnungseigentümer über die Nachschüsse und die Anpassung der Vorschüsse beschließen, sollen die Verwaltungsbeiräte zur Jahresabrechnung Stellung nehmen. Muster: Beiratsempfehlung zur Jahresabrechnung Empfehlung des Verwaltungsbeirats zur Jahresabrechnung _____ [Jahr] Der Verwaltungsbeirat hat die Jahresabrechnung sowie die Einzelabrechnungen _____ [Jahr] stichproben...mehr

Die Wohnungseigentümer können die Rechte und Pflichten der Verwaltungsbeiräte durch einen Beschluss nach § 27 Abs. 2 WEG erweitern. So ist es unter anderem vorstellbar, Aufgaben der Verwaltung auf die Verwaltungsbeiräte zu übertragen, die Ausübung der Pflichten des Verwalters an ein Votum der Verwaltungsbeiräte zu knüpfen, anzuordnen, dass die Verwaltung Verfügungen ab einer be...mehr

Welcher der Verwaltungsbeiräte Vorsitzender und wer Stellvertreter ist, können und sollten die Wohnungseigentümer durch Beschluss bereits bei der Wahl der Verwaltungsbeiräte oder später bestimmen. Der Vorsitzende und sein Stellvertreter sind aus der Mitte des Verwaltungsbeirats zu wählen.[1] Fehlt es hieran, muss der Verwaltungsbeirat durch Mehrheitswahl selbst die Personen ...mehr

Im Verwaltungsbeirat gilt das Kopfstimmrecht – auch dann, wenn für Versammlungen der Wohnungseigentümer ein anderes Stimmrechtsprinzip vereinbart ist. Die Wohnungseigentümer können etwas anderes bestimmen. Bei den Abstimmungen hat jeder Verwaltungsbeirat ein Stimmrecht. Bei Abstimmungen, von denen ein Verwaltungsbeirat persönlich betroffen ist, sollte sein Stimmrecht entspre...mehr

Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, die Eigentümerversammlung einzuberufen, kann der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder subsidiär – nämlich dann, wenn, der Vorsitzende nicht handelt oder nicht handeln kann – sein Vertreter gem. § 24 Abs. 3 WEG die Versammlung einberufen. Der Verwaltungsbeirat als solcher besitzt hingegen kein Einberufungsrecht. Eine P...mehr

Die Verwaltungsbeiräte haben die Verwaltung zu unterstützen. Ob und inwieweit die Verwaltungen die Unterstützung bei der Durchführung seiner gesetzlichen und ihm von den Wohnungseigentümern anvertrauten Aufgaben nutzen, eine Hilfe suchen und diese auch annehmen, ist eine Frage des Einzelfalls. In einem Misstrauen der Verwaltungsbeiräte gegenüber der Verwaltung kann ein Grund...mehr

Die Verwaltungsbeiräte haben formal zu prüfen, ob der Wirtschaftsplan die vom Gesetz vorgesehenen 4 Teile aufweist, wer ihn erstellt hat und wann er erstellt wurde.mehr

Eine Entlastung "hilft" den Verwaltungsbeiräten nicht, wenn ihre Fehler für die beschließenden Wohnungseigentümer nicht erkennbar waren.mehr

2.2.1 Überblick §§ 29 Abs. 1 Satz 2, 24 Abs. 3, Abs. 6 Satz 2 WEG gehen davon aus, dass der Verwaltungsbeirat einen Vorsitzenden und einen Stellvertreter des Vorsitzenden hat. 2.2.2 Bestimmung der Funktionen Welcher der Verwaltungsbeiräte Vorsitzender und wer Stellvertreter ist, können und sollten die Wohnungseigentümer durch Beschluss bereits bei der Wahl der Verwaltungsbeirät...mehr

3.1.1 Überblick Der Vorsitzende beruft den Verwaltungsbeirat gem. § 29 Abs. 1 Satz 3 WEG nach Bedarf ein. Wann ein "Bedarf" besteht, ist Frage des Einzelfalls. Ein Bedarf besteht mindestens einmal im Wirtschaftsjahr, um nämlich den Wirtschaftsplan und die Abrechnung über den Wirtschaftsplan vor ihrer Genehmigung zu prüfen. Ein Bedarf besteht aber auch beispielsweise, um Koste...mehr

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann den Verwaltungsbeiräten in einem Beiratsvertrag Pflichten übertragen und Rechte begründen. Der Beiratsvertrag ist allerdings – ebenso wie der Verwaltervertrag – kein Ort, Bestimmungen für das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander zu treffen.mehr

Üblich, wenn auch nicht zwingend ist, dass die Verwaltung mit dem Verwaltungsbeirat den Ort der Versammlung, den Tag der Versammlung, den Einberufungszeitpunkt und auch die Tagesordnung abspricht.mehr

Überblick Dieser Beitrag stellt die Rechte der Verwaltungsbeiräte und deren Pflichten gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und/oder den Wohnungseigentümern vor.mehr

In Vermögensschadenhaftpflichtversicherungen für Hausverwalter ist teilweise eine Versicherung für Verwaltungsbeiräte enthalten. Diese Mitversicherung ist in der Regel allerdings nicht ausreichend, denn sie ist manchmal nicht dauerhaft. Die Verwaltungsbeiräte sind etwa bei der Übernahme einer Verwaltung mitversichert, aber nur bis zur nächsten Versammlung. Auch ist der Umfang...mehr

Da der Verwaltungsbeirat ein Gremium ist, kann er über seine Willensbildung Beschlüsse fassen.[1] Das Gesetz bestimmt weder, welches Stimmprinzip für diese Beschlussfassung gilt, noch bestimmt es, welches Quorum erreicht werden muss oder ob eine Beschlussfassung eine Versammlung erfordert.mehr

Wohnungseigentümer haben gegenüber anderen Wohnungseigentümern für Pflichtwidrigkeiten der Verwaltungsbeiräte nicht einzustehen. Die Verwaltungsbeiräte sind im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander im Sinne des § 278 BGB weder Erfüllungs- noch Verrichtungsgehilfe im Sinne des § 831 BGB.[1]mehr

Die Verwaltungsbeiräte können – und sollten – eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung gegen die Folgen fahrlässig begangener Sorgfaltspflichtverletzungen abschließen. Beim Abschluss ist darauf zu achten, dass sich die Vermögensschadenhaftpflichtversicherung nicht nur auf die gesetzlichen Pflichten des Verwaltungsbeirats bezieht, sondern auch auf die zusätzlich übertrage...mehr

Der Vorsitzende kann die Ladung in jeder Form aussprechen, sofern nur sichergestellt ist, dass sie die anderen Verwaltungsbeiräte erreicht. Hinweis Formen Möglich sind beispielsweise schriftliche Einladungen, ausreichend ist aber auch eine mündliche Ladung, etwa in einem Telefonat, eine SMS oder eine E-Mail.mehr

Beschlüsse des Verwaltungsbeirats sind nicht nach §§ 43 Abs. 2 Nr. 4, 44 Abs. 1 Satz 1 WEG anfechtbar.[1] Sie unterliegen allerdings im Wege der Feststellungsklage einer gerichtlichen Nachprüfung ohne zeitliche Befristung, sofern dafür ein Rechtsschutzbedürfnis besteht.mehr

Die Wohnungseigentümer können die Rechte und Pflichten der Verwaltungsbeiräte durch eine Vereinbarung, durch einen Beschluss nach § 27 Abs. 1 WEG oder vertraglich erweitern. Hinweis Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Werden den Verwaltungsbeiräten Aufgaben des Verwalters übertragen, sind sie insoweit Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.mehr

Die Verwaltungsbeiräte können der Verwaltung keine Weisungen erteilen[1] und sind auch nicht befugt, ihre Pflichten näher zu konkretisieren. Umgekehrt kann auch die Verwaltung die Verwaltungsbeiräte weder zu einem Tun anweisen noch beauftragen oder gegen ihren Willen anderweitig in ihre Aufgabenerfüllung eingreifen. Die Wohnungseigentümer können etwas anders bestimmen.mehr

Der Verwalter scheidet in mehreren Fällen als Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer aus, u. a. dann, wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit dem Verwalter einen Vertrag schließen will (die Wohnungseigentümer können etwas anderes bestimmen und den § 181 BGB abbedingen), gegenüber dem Verwalter eine Erklärung abgeben will, z. B. eine Kündigung, den Verwalter ...mehr

Bevor die Wohnungseigentümer über die Vorschüsse beschließen, sollen die Verwaltungsbeiräte zum Wirtschaftsplan Stellung nehmen. Muster: Beiratsempfehlung zum Wirtschaftsplan Empfehlung des Verwaltungsbeirats zum Wirtschaftsplan _____ [Jahr] Der Verwaltungsbeirat hat den Entwurf des Verwalters für den Wirtschaftsplan sowie die jeweiligen Einzelwirtschaftspläne _____ [Jahr] gep...mehr

Der Verwaltungsbeirat muss nicht – auch nicht entsprechend § 24 Abs. 6 Satz 1 WEG – über seine Sitzungen Niederschriften führen. Hinweis Verwaltungsbeirat führt Niederschriften Führt der Verwaltungsbeirat Niederschriften, gehören diese zu den Verwaltungsunterlagen[1] und stehen im Eigentum der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Jeder Wohnungseigentümer hat nach § 18 Abs. 4 W...mehr

Die Verwaltungsbeiräte müssen nicht physisch zusammenkommen. § 29 WEG spricht – anders als § 23 WEG für die Eigentümerversammlung – nicht von einer "Versammlung" der Verwaltungsbeiräte, die zwingend als Präsenzversammlung durchgeführt werden muss. Es obliegt deshalb den Verwaltungsbeiräten über die Form ihrer Zusammenkunft zu entscheiden; sie können sich insbesondere zu eine...mehr

Die Verwaltungsbeiräte sollen nach § 29 Abs. 2 Satz 2 WEG den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung prüfen. Diese Pflichten nehmen den anderen Wohnungseigentümern nicht das Recht, selbst die Verwaltung zu prüfen. § 29 Abs. 2 Satz 2 WEG macht die Verwaltungsbeiräte nicht zu Vertretern der Wohnungseigentümer oder der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Die Verwaltungsbeirät...mehr

Soweit die Verwaltungsbeiräte für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer anstelle des Verwalters gemeinsam handeln, sind sie ein Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Umstritten ist, ob dies auch dort gilt, wo nicht alle Verwaltungsbeiräte handeln können. Nach hier vertretener Ansicht sind dann nur die Verwaltungsbeiräte als Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigen...mehr

Der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats gibt für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Rechtsverkehr Erklärungen gegenüber dem aktuellen und ggf. ehemaligen[1] Verwalter ab. Auch als Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats nicht befugt, den Willen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in Bezug auf den Verwalter zu bi...mehr

Die Verwaltungsbeiräte haften gem. § 425 BGB für eigenes Verschulden. Sind innerhalb des Verwaltungsbeirats Aufgaben verteilt, trifft die "abgebenden" Verwaltungsbeiräte wenigstens eine Aufsichtspflicht. Sind mehrere Verwaltungsbeiräte für einen Schaden verantwortlich, haften sie gem. §§ 421, 425 Abs. 2 BGB als Gesamtschuldner.[1] Beruht ein Schaden auf unerlaubter Handlung,...mehr

Grundlagen Ein Verwaltungsbeirat, über dessen Entlastung abgestimmt werden soll, ist bei der Abstimmung nach § 25 Abs. 4 WEG ausgeschlossen.[1] Vollmachten Ein Verwaltungsbeirat kann keine Vollmachten für sich erteilen und kann auch keine ihm erteilten Vollmachten ausüben. Der Verwaltungsbeirat als Vertreter darf allerdings einem anderen Wohnungs- oder Teileigentümer Untervollm...mehr

Sind die Verwaltungsbeiräte als Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer anzusehen, muss diese sich das Wissen der Verwaltungsbeiräte entsprechend § 166 BGB zurechnen lassen.[1] Die Wohnungseigentümer müssen sich entgegen der bislang h. M.[2] im Rahmen der gesetzlichen Rechte und Pflichten der Verwaltungsbeiräte hingegen eine Kenntnis/ein Kennenmüssen der Verwaltungsbeir...mehr

Der Beiratsvertrag mit einem Verwaltungsbeirat kann – ist nichts anderes vereinbart – jederzeit von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (vertreten wie beim Abschluss) oder dem jeweiligen Verwaltungsbeirat gekündigt werden. Wird ein Verwaltungsbeirat abberufen, liegt darin gegebenenfalls eine konkludente, indes noch auszuführende Kündigung des Beiratsvertrags mit ihm.[1] ...mehr

Der Vorsitzende beruft den Verwaltungsbeirat gem. § 29 Abs. 1 Satz 3 WEG nach Bedarf ein. Wann ein "Bedarf" besteht, ist Frage des Einzelfalls. Ein Bedarf besteht mindestens einmal im Wirtschaftsjahr, um nämlich den Wirtschaftsplan und die Abrechnung über den Wirtschaftsplan vor ihrer Genehmigung zu prüfen. Ein Bedarf besteht aber auch beispielsweise, um Kostenangebote zu pr...mehr

Die Entlastung der Verwaltungsbeiräte widerspricht einer ordnungsmäßigen Verwaltung und ist nach § 18 Abs. 2 WEG rechtswidrig, wenn Ansprüche gegen den Verwaltungsbeirat in Betracht kommen[1] und kein Grund ersichtlich ist, auf diese Ansprüche zu verzichten.[2] Dieser Fall ist nach h. M. insbesondere dann anzunehmen, wenn die von dem Beirat geprüfte Abrechnung fehlerhaft ist...mehr

In der Versammlung ist der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats – bestimmen die Wohnungseigentümer keine andere Person – als Ladender der "geborene" Versammlungsleiter. Als solcher eröffnet er die Versammlung, kann sie, sind nicht alle Tagesordnungspunkte "abgearbeitet", vertagen (= Tag und Ort bestimmen, an dem die Versammlung fortgesetzt wird) und sie auch unterbrechen. Hinw...mehr

Seit dem 1.12.2020 haben die Verwaltungsbeiräte die Verwaltung zu überwachen.[1] Der Begriff "Überwachung" meint wohl (das ist noch nicht gesichert), dass die Verwaltungsbeiräte alle Pflichten der Verwaltung kontrollieren[2] und beispielsweise stichprobenartig die Buchführung sichten müssen, die Verträge der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kennen und wissen müssen, warum d...mehr

Haben die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und die Verwaltungsbeiräte keinen Beiratsvertrag mit Vergütungsregelung geschlossen, hat jeder Verwaltungsbeirat als Beauftragter nach §§ 662, 670 BGB einen gesetzlichen Anspruch auf Aufwendungsersatz.[1] Schuldner ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.[2] Gläubiger ist der jeweilige Verwaltungsbeirat.[3]mehr

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann die Verwaltungsbeiräte entlasten.[1] Entlastung in diesem Sinne ist die durch Beschluss erfolgende Erklärung, dass der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen die Verwaltungsbeiräte keine Ansprüche zustehen. Ein Wohnungseigentümer kann sich wegen seiner Ansprüche nur individuell erklären. Hinweis Kein Anspruch Verwaltungsbeiräte h...mehr

Ist ein Verwaltungsbeirat Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, kann diese von ihm grundsätzlich eine Handlung verlangen. Bleibt der Verwaltungsbeirat untätig, schuldet er der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Schadensersatz. Seine Haftung ist nach § 29 Abs. 3 WEG ihr gegenüber auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt. Hinweis Haftung gegenüber den Wohnungse...mehr

Die Wohnungseigentümer können untereinander vereinbaren, dass der Verwaltungsbeirat weitere Aufgaben wahrnehmen soll.[1] In der Gemeinschaftsordnung kann z. B. vorgesehen sein, dass die Verwaltungsbeiräte im Sinne von § 12 Abs. 1 WEG berechtigt und damit auch – wenn die Voraussetzungen dafür vorliegen – verpflichtet sind, der Veräußerung eines Wohnungseigentums zuzustimmen.[...mehr

Den Ort, an dem der Verwaltungsbeirat zusammenkommt, bestimmt in der Regel der Vorsitzende oder sein Stellvertreter. Der Ort sollte nahe der Wohnungseigentumsanlage liegen. Als Versammlungsstätte kommt jede in Betracht, zum Beispiel die Wohnung des Vorsitzenden. Die Versammlungsstätte sollte "nicht öffentlich" sein, also gewähren, dass die Angelegenheiten der Wohnungseigentü...mehr

Gem. § 24 Abs. 6 Satz 2 WEG ist die Niederschrift über eine Versammlung – sofern nichts anderes vereinbart ist – unter anderem vom Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats oder seinem Vertreter zu unterschreiben. Sinn und Zweck dieser Unterschrift besteht darin, dass die Unterschreibenden mit ihrer Unterschrift die Verantwortung für die Richtigkeit der beurkundeten Tatsachen über...mehr