Fachbeiträge & Kommentare zu Sonderumlage

• 2021 Kaufpreisaufteilung / BMF-Arbeitshilfe / § 21 EStG Vor dem Hintergrund der AfA sollte beim Kauf eines bebauten Grundstücks eine Vereinbarung über die Kaufpreisaufteilung erfolgen. Vorzunehmen ist diese im Notarvertrag. Dieser ist grundsätzlich zu folgen, sofern sie nicht zum Schein erfolgte, keinen Gestaltungsmissbrauch darstellt und plausibel ist. In diesem Zusammenha...mehr

Die Wohnungseigentumsanlage besteht aus mehreren Häusern. In einer Versammlung werden verschiedene Erhaltungsmaßnahmen beschlossen, die den Austausch einzelner Fenster und Vordachverglasungen sowie damit einhergehende Malerarbeiten an den Häusern Nr. 32 und 34 betreffen. Konkret beschließen die Wohnungseigentümer auf der Grundlage entsprechender Angebote der Glaserei O sowie...mehr

Tz. 342 Stand: EL 123 – ET: 06/2026 Nach § 8b Abs 6 S 2 KStG gelten die Abs 1 bis 5 für Bezüge und Gewinne entspr, die einem BgA einer jur Pers d öff Rechts über andere jur Pers d öff Rechts zufließen, über die sie mittelbar an der leistenden Kö, Pers-Vereinigung oder Vermögensmasse beteiligt ist und bei denen die Leistungen nicht iR eines BgA erfasst werden. Entspr gilt für ...mehr

Die Finanzierung von Erhaltungsmaßnahmen kann durch Sonderumlage erfolgen. Bei größeren Erhaltungsmaßnahmen kann auch die Erhebung mehrjähriger Sonderumlagen in Betracht kommen. Konkrete Beiträge regeln Der Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage entspricht nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Wohnungseigentümer die auf sie entfallenden Beiträge zumindest err...mehr

Eine Kostenverteilungsänderung ist auch dergestalt denkbar, dass Wohnungseigentümer erstmals mit Kosten belastet werden, von deren Tragung sie an sich durch Vereinbarung befreit sind. Entsprechend verringert sich insoweit die Kostenlast der übrigen Wohnungseigentümer. Auch für ein solches Vorgehen besteht eine Beschlusskompetenz.[1] Sind Wohnungseigentümer von der Tragung bes...mehr

Ein Beschluss über eine Erhaltungsmaßnahme entspricht nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn auch ihre Finanzierung geklärt ist. Insgesamt stehen 4 Möglichkeiten der Finanzierung zur Verfügung: laufende Hausgelder, Erhaltungsrücklage, Beschlussfassung über die Erhebung einer Sonderumlage, Beschlussfassung über eine Darlehensaufnahme. 4.2.4.1 Finanzierung mittels laufender Haus...mehr

Da die Erhaltungsrücklage gerade zweckgebunden für Maßnahmen der Erhaltung bzw. Instandhaltung und Instandsetzung gebildet wird, erfolgt die Finanzierung größerer Maßnahmen regelmäßig aus der Erhaltungsrücklage. Den Wohnungseigentümern ist insoweit aber ein weiter Ermessensspielraum eingeräumt. Selbst bei gut ausgestatteter Erhaltungsrücklage kann die Finanzierung von Erhalt...mehr

2. Rettungsweg Es gehört (vorbehaltlich weiterer vereinbarter Nutzungsbeschränkungen) zu dem plangerechten Zustand einer Teileigentumseinheit, dass die öffentlich-rechtlichen Anforderungen an einen Aufenthaltsraum erfüllt sind. Dafür erforderliche Maßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum, wie die bauordnungsrechtlich vorgeschriebene Herstellung eines zweiten Rettungswegs, ent...mehr

Erhebliche Änderungen hat das WEMoG hinsichtlich der Möglichkeit der Änderung einer Verteilung der Kosten von Erhaltungsmaßnahmen gebracht. War eine solche nach § 16 Abs. 4 WEG a. F. noch beschränkt auf eine konkrete Einzelfallmaßnahme, erlaubt auch hier § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG Beschlüsse über dauerhafte Kostenverteilungsänderungen. Nunmehr ist es auch unproblematisch möglich...mehr

Den Verwalter treffen grundsätzlich Überwachungs-, Kontroll- und Hinweispflichten. Die Pflicht des Verwalters erstreckt sich insbesondere darauf, Mängel und Schäden am Gemeinschaftseigentum zu ermitteln sowie nach Ursache und Umfang festzustellen, was Kontrollaufgaben mit umfasst. Verletzt er diese Pflicht schuldhaft, so haftet der Verwalter für den Schaden der betroffenen W...mehr

Nach alter Rechtslage war ein Beschluss anfechtbar, wenn er die Gefahr einer Ungleichbehandlung von Wohnungseigentümern barg. Praxis-Beispiel Balkonsanierung Von den in der Wohnanlage vorhandenen 10 Balkonen sind 5 instandsetzungsbedürftig. Die Wohnungseigentümer beschließen daher die Instandsetzung dieser Balkone. Die Kosten der Erhaltungsmaßnahme sollen lediglich von den 5 W...mehr

Step-by-Step: Was sollte der Verwalter bei der Beschlussdurchführung beachten? Zunächst hat der Verwalter für eine zeitnahe Umsetzung beschlossener oder erforderlicher Erhaltungsmaßnahmen zu sorgen. Treten infolge zögerlicher Bearbeitung Schäden auf, haftet der Verwalter gegenüber der GdWE. Dies gilt allerdings dann nicht, wenn die Wohnungseigentümer ihre Beiträge zu einer b...mehr

Unterhalb der Schwelle von § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG und soweit sich die Kosten der Maßnahme nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG nicht innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren, gilt für einfach-mehrheitlich beschlossene Maßnahmen der baulichen Veränderung der Grundsatz, dass diejenigen Wohnungseigentümer die Kosten baulicher Veränderungen tragen müssen, die sie b...mehr

Gemäß § 23 Abs. 2 WEG ist es zur Gültigkeit eines Beschlusses erforderlich, dass der Gegenstand der Beschlussfassung bei der Einberufung bezeichnet ist. Der Inhalt der Bezeichnung ist abhängig von der Bedeutung des Beschlussgegenstands.[1] Zwar genügt grundsätzlich die schlagwortartige Bezeichnung des Beschlussgegenstands. Je bedeutsamer der Gegenstand der Beschlussfassung f...mehr

Wird eine Maßnahme der baulichen Veränderung mit einer Mehrheit von mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen beschlossen, die dabei die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren, werden die Kosten nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG dann unter allen Wohnungseigentümern verteilt, wenn sie nicht unverhältnismäßig sind. Hinweis "Mehr" oder "mindestens" die Hälfte? Umstritten ist, o...mehr

Der ehemalige Wohnungseigentümer K verlangt von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer B, ihm seinen Anteil an einer "Sonderumlage" zurückzuzahlen, nachdem der entsprechende Beschluss nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG für ungültig erklärt worden ist. B meint, aufgrund des Vorrangs des Innenausgleichs innerhalb der Gemeinschaft könne K lediglich die Aufnahme der zu erstattenden So...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, ob ein ehemaliger Wohnungseigentümer, der einen Vorschuss bezahlt hat, diesen zurückverlangen kann, wenn der Vorschussbeschluss für ungültig erklärt worden ist. Rückzahlungsansprüche Wird ein Vorschussbeschluss für ungültig erklärt, müssen die Wohnungseigentümer neu Beschluss fassen. Diesen Beschluss kann ein Wohnungseigentümer ver...mehr

Das AG folgt dem K! Dieser könne Rückzahlung gem. §§ 812 Abs. 1 Satz 1, 818 Abs. 2 BGB verlangen. Die Zahlungspflicht sei weggefallen, als der Vorschussbeschluss für ungültig erklärt worden sei. Dem Anspruch des K stehe kein Vorrang des Innenausgleichs bzw. ein Vorrang der Jahresabrechnung entgegen. Verbreitet werde allerdings davon ausgegangen, dass dann, wenn Beschlüsse zur...mehr

Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) ist für die Betriebskostenabrechnung auch der zwischen den Wohnungseigentümern geltende Kostenverteilungsschlüssel maßgeblich. Allerdings ist dies nur dann der Fall, wenn die Mietvertragsparteien nichts anderes vereinbart haben. Sehen also Altverträge verbreitet noch eine Umlage nach Wohnfläche vor, gilt...mehr

Begriff Die Erhaltungsrücklage (vormals Instandhaltungsrücklage), zu deren Ansammlung die Wohnungseigentümer gem. §§ 19 Abs. 2 Nr. 4, 28 Abs. 1 S. 1, Abs. 3 WEG (Wohnungseigentümergesetz) verpflichtet sind, dient der Instandhaltung und der Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums. Die Beiträge zur Erhaltungsrücklage sind Teil der Vorschüsse auf das Wohngeld bzw. Hausg...mehr

Die Beiträge zur Erhaltungsrücklage gehen mit ihrer Zahlung von der Rechtszuständigkeit des einzelnen Wohnungseigentümers in die Rechtszuständigkeit der Wohnungsei­gen­tümergemeinschaft über. Die Erhaltungsrücklage ist Teil des Verwaltungsvermögens der Wohnungseigentümergemeinschaft. Durch die Neuregelung in § 10 Abs. 6 und 7 WEG aufgrund des Gesetzes zur Änderung des Wohnun...mehr

Nichtig ist ein Beschluss dann, wenn den Wohnungseigentümern die Beschlusskompetenz fehlt[1], er widersprüchlich oder unbestimmt ist. Wichtig Bewusste Nichteinladung von Wohnungseigentümern Die bewusste Nichteinladung von Wohnungseigentümern zur Eigentümerversammlung oder deren vorsätzlicher unberechtigter Ausschluss aus einer Versammlung führt zur Nichtigkeit sämtlicher Versamm...mehr

Die Wohnungseigentümer sind grundsätzlich nicht gehindert, über eine schon geregelte gemeinschaftliche Angelegenheit erneut zu beschließen. Die Befugnis dazu ergibt sich aus der autonomen Beschlusszuständigkeit der Gemeinschaft. Dabei ist unerheblich, aus welchen Gründen die Wohnungseigentümer eine erneute Beschlussfassung für angebracht halten.[1] Grundsätzlich zulässig ist...mehr

Gegen die Zulassung eines Architekten zur Erörterung von Details einer etwa anstehenden größeren Sanierungsmaßnahme bestehen keinerlei Einwände.[1] Freilich hat der Verwalter einen entsprechenden Geschäftsordnungsbeschluss herbeizuführen. Geschäftsordnungsbeschluss: Teilnahme eines Architekten TOP XX: Teilnahme des Architekten Herrn ______ Angesichts der zur Beschlussfassung z...mehr

Information durch den Vorsitzenden Der Vorsitzende informiert die Teilnehmer über den Sachstand des jeweils aufgerufenen Tagesordnungspunkts und erläutert die Notwendigkeit einer Entscheidung der Versammlung durch Beschluss (z. B. Information zum Stand einer Sanierungsmaßnahme und die Erforderlichkeit einer Sonderumlage). Eintritt in die Diskussion Der Vorsitzende bittet die Te...mehr

Ein Stimmverbot besteht auch dann, wenn der Beschluss die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits zum Gegenstand hat. Der Begriff des Rechtsstreits ist dabei weit zu fassen. Hierunter fallen sämtliche Verfahren des § 43 WEG. Voraussetzung ist allerdings, dass sich der vom Stimmverbot betroffene Wohnungseigentümer und die rechtsfähige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer g...mehr

Die gesetzliche Regelung in § 288 Abs. 1 BGB sieht einen Verzugszinssatz von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz vor. Der Verzugszins sollte nicht über 10 % des Basiszinssatzes hinaus geregelt werden.[1]mehr

Zwar ist die Fälligkeit der von Wohnungseigentümern zu leistenden Zahlungen – egal, ob es sich um die Hausgeldvorschüsse auf Grundlage des Wirtschaftsplans, Beiträge zu beschlossenen Sonderumlagen oder Nachzahlungen auf die nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG beschlossene Abrechnungsspitze handelt – in aller Regel kalendermäßig bestimmt, weshalb säumige Wohnungseigentümer nach der B...mehr

Auch die Verpflichtung zur Teilnahme am Lastschriftverfahren ist zwar Paradebeispiel für eine Beschlussfassung auf Grundlage von § 28 Abs. 3 WEG, dennoch spricht nichts dagegen, eine solche bereits in der Gemeinschaftsordnung zu statuieren. Entsprechendes gilt für ein Verbot von Sammelüberweisungen. Da insoweit regelmäßig Sonderhonorare zugunsten des Verwalters im Verwalterve...mehr

Bei der Ermittlung der i. d. R. zu erhebenden Sonderumlage hat der Verwalter zu berücksichtigen, dass die anteiligen Sonderumlagen, die auf Einheiten entfallen, welche entweder noch nicht verkauft oder deren Erwerber noch nicht Mitglied der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sind, aller Wahrscheinlichkeit nach vom Bauträger bzw. dem Insolvenzverwalter nicht bezahlt werden. ...mehr

Obwohl nicht mehr ausdrücklich gesetzlich geregelt, ist der Verwalter in erster Linie verpflichtet, die Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen. Allerdings wird er insoweit als Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer tätig. Da dieser gemäß § 18 Abs. 1 WEG die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt, wären Ansprüche auf Beschlussdurchführung gegen di...mehr

Inhaltlich richtet sich die Fortbildungspflicht nach den Maßgaben der Anlage 1 Buchstabe B zu § 15b Abs. 1 MaBV. Für Wohnimmobilienverwalter sind insoweit folgende Inhalte vorgesehen: Grundlagen der Immobilienwirtschaft (u. a. Abgrenzung Facility Management/Gebäudemanagement, relevante Versicherungsarten im Immobilienbereich sowie Umwelt- und Energiethemen im Immobilienbereic...mehr

Aus seinen Organpflichten resultierend ist der Verwalter berechtigt und verpflichtet, Lasten- und Kostenbeiträge anzufordern, in Empfang zu nehmen und abzuführen, soweit es sich um gemeinschaftliche Angelegenheiten der Wohnungseigentümer handelt. Insoweit sind sämtliche Zahlungen erfasst, die an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geleistet werden – unabhängig davon, ob ...mehr

Regelfall der Finanzierung einer baulichen Veränderung dürfte die Erhebung einer entsprechenden Sonderumlage sein. Der Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage muss die Gesamthöhe der Umlage, den Kostenverteilungsschlüssel und die auf die einzelnen Wohnungseigentümer entfallenen Beiträge (soweit sich diese nicht einfach ermitteln lassen) regeln. Er kann auch die Fälligkeit...mehr

Grundsätzlich kommt auch die Finanzierung einer Baumaßnahme durch Darlehensaufnahme infrage. Gerade bei Maßnahmen der energetischen Modernisierung oder solchen, deren Kosten sich in einem angemessenen Zeitraum amortisieren und somit eine Kostentragungsverpflichtung unter allen Wohnungseigentümern die Folge ist, steht jedenfalls eine Finanzierung durch Darlehensaufnahme im Ra...mehr

Auch wenn der Beschluss nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG die doppelt qualifizierte Mehrheit erreicht, erfolgt eine Kostenverteilung unter allen Wohnungseigentümern nur dann, wenn die Kosten der Maßnahme nicht unverhältnismäßig sind. Praxis-Beispiel Die Schwimmhalle Die Wohnungseigentümergemeinschaft besteht aus 10 Wohnungseigentümern. 8 von ihnen beschließen den Umbau mehrere...mehr

Im Übrigen gilt der Grundsatz, dass diejenigen Wohnungseigentümer die Kosten baulicher Veränderungen tragen müssen, die sie beschlossen haben. Praxis-Beispiel Die Schwimmhalle Beschließen die Wohnungseigentümer mehrheitlich den Umbau mehrerer im Gemeinschaftseigentum stehender ungenutzter Räume im Souterrain in eine Schwimmhalle, ist dies auf Grundlage von § 20 Abs. 1 WEG zulä...mehr

Bei der Erhaltungsrücklage handelt es sich um zweckgebundenes Sondervermögen der Eigentümergemeinschaft. Die Erhaltungsrücklage dient allein der Finanzierung von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen. Maßnahmen der baulichen Veränderung stellen keine Erhaltungsmaßnahmen dar. Dies gilt nach herrschender Meinung auch für Maßnahmen der modernisierenden Erhaltung.[1] Inso...mehr

Die Verwaltung kündigt den Wohnungseigentümern für die Versammlung folgenden TOP an: "Barrierefreie Neuanlage der Außenanlagen und der Parkflächen auf dem Grundstück X sowie Finanzierung der Maßnahme durch eine Sonderumlage in Höhe von 80.000 EUR bis 100.000 EUR sowie Regelung der Auftragsvergabe und Baubetreuung." In der Versammlung fassen die Wohnungseigentümer nach der Nie...mehr

Das AG erklärt den Beschluss für ungültig! Er lasse nämlich nicht hinreichend erkennen, was beschlossen worden sei. Der Beschluss verstoße daher gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung nach § 18 Abs. 2 WEG. Es sei insbesondere nicht erkennbar, dass es sich lediglich, wie es die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer behaupte, um einen bloßen Grundbeschluss handele, der ...mehr

Wie kann ich die Höhe der Sonderumlage für jeden Eigentümer vor Beschlussfassung festlegen, wenn ich vorher noch nicht weiß, wer bezahlen muss? Der Beschluss ist erst möglich, wenn feststeht, welche Wohnungseigentümer nach § 21 Abs. 1 bis 3, 5 WEG die Kosten zu tragen haben. Sie müssen also zuerst nach § 20 Abs. 1 WEG abstimmen lassen (Beschluss 1). Dann wissen sie für den ...mehr

Wie gehe ich mit einer Sonderumlage um, die im Wirtschaftsjahr zwar eingenommen wurde, die tatsächlichen Kosten jedoch aufgrund einer verspäteten Ausführung durch die beauftragten Firmen erst im folgenden Wirtschaftsjahr anfallen? Zahle ich die Sonderumlage über die Abrechnung wieder aus und weise dann im Folgejahr diese Kosten als "Fehlplanung" in der Abrechnung aus? Eine...mehr

Verzinsliche Anlage Entspricht es ordnungsmäßiger Verwaltung, die Mittel einer Rücklage, beispielsweise der Erhaltungsrücklage, in einem ETF anzulegen? Grundsätzlich ist diese Frage zu verneinen. § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG fordert die Verwaltungen allerdings dazu auf, sofern die Wohnungseigentümer keine eigene Bestimmung treffen, nach billigem Ermessen darüber zu entscheiden, das...mehr

Sind bei einem Beschluss über eine Sonderumlage zur Liquiditätssicherung alle Angebote und bereits erhaltene Rechnungen anzuhängen? Das Gesetz und die Rechtsprechung fordern das nicht. Es dürfte aus Gründen der Transparenz und Kundenzufriedenheit aber nichts dagegen sprechen, näher durch Rechnungen zu belegen, warum die GdWE weiteren Vorschuss (= Sonderumlage) nach § 28 Abs...mehr

Entspricht ein Beschluss über die Kostentragung einer baulichen Veränderung durch Inanspruchnahme der Erhaltungsrücklage ordnungsgemäßer Verwaltung bzw. können die Eigentümer dies dennoch mehrheitlich beschließen, wenn es ausdrücklich gewünscht ist, um eine Sonderumlage zu vermeiden? Die Erhaltungsrücklage ist Erhaltungsmaßnahmen gewidmet, nicht aber baulichen Veränderungen...mehr

Was muss ein Verwalter tun, wenn nach dem Beschluss über den Wirtschaftsplan massive Preiserhöhungen kommen (wie zuletzt bei Strom/Gas), die nicht im Wirtschaftsplan berücksichtigt werden konnten? Entweder einen Beschluss über die Ergänzung des Wirtschaftsplans initiieren oder eine Beschlussfassung über die Erhebung einer Sonderumlage herbeiführen.mehr

Kann aus der Erhaltungsrücklage eine Rücklage für bauliche Veränderungen generiert, sprich eine Umwidmung beschlossen werden? Nach herrschender Meinung kann die Erhaltungsrücklage bis auf einen "Sockelbetrag" umgewidmet werden. Es ist daher vorstellbar, aus einem Teil der Erhaltungsrücklage eine Rücklage für bauliche Veränderungen zu machen. In diesem Fall müsste aber die Er...mehr

Kann aus der Erhaltungsrücklage eine Rücklage für bauliche Veränderungen generiert, sprich eine Umwidmung beschlossen werden? Nach h.M. kann die Erhaltungsrücklage bis auf einen "Sockelbetrag" umgewidmet werden. Es ist daher vorstellbar, aus einem Teil der Erhaltungsrücklage eine Rücklage für bauliche Veränderungen zu machen. In diesem Fall müsste aber die Erhaltungsrücklag...mehr

Ist es zulässig, einen zusätzlichen Müll- oder Fahrradplatz aus der Erhaltungsrücklage zu finanzieren? Nein. Die Erhaltungsrücklage dient der Instandhaltung und/oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums, nicht aber der Finanzierung und Durchführung baulicher Veränderungen. Um für einen zusätzlichen Müll- oder Fahrradplatz Mittel zu haben, müssen die Wohnungseigent...mehr

Muss die Jahresabrechnung auch Angaben über das Vermögen der Gemeinschaft enthalten? Nach wie vor kann auch im Rahmen der Jahresabrechnung z. B. die Entwicklung der Bankkonten dargestellt werden. Allerdings ist dies nicht mehr erforderlich, als der Verwalter gemäß § 28 Abs. 4 WEG nach Ablauf des Kalenderjahres einen Vermögensbericht zu erstellen hat. Hier hat er insbesonder...mehr