Fachbeiträge & Kommentare zu Sonderumlage

Wohnungseigentümerin K, eine KG, zahlt kein Hausgeld, sodass es zu einem erheblichen Liquiditätsmangel gekommen ist. Es ist nicht absehbar, ob und wann K eine Zahlung wieder aufnehmen kann. Um diese Liquiditätslücke bis zum Jahresende zu schließen, bestimmen die Wohnungseigentümer einen Vorschuss ohne Wirtschaftsplan (= eine Sonderumlage) i. H. v. 100.000 EUR. Diese ist zum ...mehr

Die zulässige Klage sei unbegründet! K sei wegen Rechtsmissbrauchs von ihrer rechtlichen Befugnis, den in Rede stehen Beschluss anzufechten, ausgeschlossen. Das führe zu einer Abweisung der Klage als unbegründet. Die Geltendmachung an sich gegebener Antrags-, Beschlussanfechtungs- oder anderer Rechte eines Wohnungseigentümers könne wegen der angestrebten Ziele rechtsmissbräu...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, ob eine Entnahme aus einer Rücklage (hier: Erhaltungsrücklage) eine Ausgabe der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist, die bei der Berechnung der Abrechnungsspitze(n) bzw. der Anpassung der Vorschüsse nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG relevant ist. Berechnung der Abrechnungsspitze(n) bzw. Anpassung der Vorschüsse Der BGH erinnert daran...mehr

Der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer X entstehen durch eine Anfechtungsklage Prozesskosten in Höhe von 41.268,89 EUR. Um diese begleichen zu können, beschließen die Wohnungseigentümer einen weiteren Vorschuss in Höhe von 60.000 EUR (= eine Sonderumlage). Wohnungseigentümer K verlangt den auf ihn entfallenden Anteil vom Verwalter B als Schadensersatz. K beruft sich dabei a...mehr

Die Gemeinschaftsordnung ordnet für die 15 Stellplätze in einer Tiefgarage an, dass diese ausschließlich von bestimmten Einheiten gebraucht werden dürfen. Ferner heißt es in einer Umlagevereinbarung: "Die Kosten für die Instandhaltung sowie Rücklagen für alle Fälle eventueller Erneuerungen und erforderlicher Reparaturen des gemeinschaftlichen Eigentums in und an der Garagenh...mehr

Die Wohnungseigentümer beschließen eine Sonderumlage in Höhe von 25.000 EUR. Sie wollen die Heizung im Haus "Hofseite" reparieren. Umlageschlüssel soll nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG die Anzahl der Einheiten sein. Dagegen geht Wohnungseigentümer K vor. Er meint, das Einladungsschreiben sei missverständlich gewesen. Er habe gemeint, dass die Worte "nach Einheiten" nicht von der ...mehr

Die Beschlussersetzungsklage hat Erfolg! K habe einen Anspruch auf Beschlussfassung, der aus § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG folge. Nach dem vom Gericht eingeholten Gutachten stehe fest, dass die Feuchtigkeitsschäden im Sondereigentum des K auf eine nicht funktionierende Abdichtung der Dachterrasse vor dem Schlafzimmer im Dachgeschoss zurückzuführen sei. Die Gemeinschaft der Wohnungsei...mehr

Der Zwangsverwalter ist nicht Vertreter des Vermieters, sondern ein amtliches, vom Gericht bestelltes Organ. Im Rahmen der Zwangsverwaltung ist der Zwangsverwalter berechtigt, Mietverträge im eigenen Namen abzuschließen, Mieterhöhungsverlangen auszusprechen und Mietverhältnisse zu kündigen. Wichtig Eintritt in bestehendes Mietverhältnis In die bereits bestehenden Mietverhältnisse...mehr

Begriff Sondernachfolger ist der neue Eigentümer einer Sondereigentumseinheit, also insbesondere jeder Erwerber. Mit Eintritt in die Wohnungseigentümergemeinschaft übernimmt der Sondernachfolger die Rechtsstellung seines Vorgängers im Eigentum. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Jeder Wohnungseigentümer ist gemäß § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG zur anteiligen Tragung der Kosten...mehr

Praxis-Beispiel Beschlussmuster: Austausch der Schließanlage Aufgrund eines drohenden irreparablen Defekts der zentralen Schließanlage an der Zugangstür zur Wohnanlage wird deren Austausch erforderlich. Konkret ______ (Beschreibung des Defekts). Auf Grundlage des derzeitigen Sicherheitsstandards der Gruppe 2 der Schließanlage hat die Verwaltung drei Angebote von Fachunternehm...mehr

Praxis-Beispiel Beschlussmuster zum Maßnahmenbeschluss Wie in der Wohnungseigentümerversammlung vom _______ zu TOP ____ beschlossen, soll eine Zentralschließanlage der Sicherheitsstufe ____ zum Einbau kommen, jeder Sondereigentumseinheit sind 4 Schlüssel zur Verfügung zu stellen. Insoweit hat die Verwaltung drei Angebote von Fachunternehmen eingeholt, die den Wohnungseigentüme...mehr

Begriff Die Zwangsverwaltung spielt neben einer etwaigen Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen eines Schuldners eine nicht unerhebliche Rolle. Der Gläubiger wird hier nicht aus der Substanz eines Grundstücks bzw. einer Eigentumswohnung, sondern aus den laufenden Erträgen, wie beispielsweise den Mieteinnahmen, befriedigt. Das Eigentum an der Wohnung verbleibt dem s...mehr

In die Rangklasse 2 des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG fallen zunächst die fälligen Ansprüche der Eigentümergemeinschaft auf Zahlung der Beiträge zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums, die nach den §§ 16 Abs. 2, 28 des Wohnungseigentumsgesetzes geschuldet werden einschließlich der Vorschüsse und Rückstellungen, also beschlossene Nachschüsse...mehr

Dem Zwangsverwalter steht darüber hinaus ein begrenztes Stimmrecht in der Wohnungseigentümerversammlung zu. Ein Stimmverbot des Wohnungseigentümers hat keinerlei Auswirkung auf das Stimmrecht des Zwangsverwalters, da dieser nicht Interessenvertreter des Wohnungseigentümers ist, sondern als unabhängiges Organ der Rechtspflege gilt. Praxis-Beispiel Beschränktes Stimmrecht Das KG...mehr

Rn. 218 Stand: EL 180 – ET: 04/2025 Nach § 10b Abs 2 EStG sind Mitgliedsbeiträge und Spenden an politische Parteien als Sonderausgaben abzugsfähig, sofern die Zuwendungen an Parteien iSd § 2 PartG geleistet werden. Seit dem VZ 2017 ist ferner Voraussetzung für den Spendenabzug, dass die jeweilige Partei nicht gem § 18 Abs 7 PartG von der staatlichen Teilfinanzierung ausgeschl...mehr

Tz. 7 Stand: EL 142 – ET: 04/2025 Die Finanzverwaltung stellt für die Grenzen von Mitgliedsbeitrag (1 440 EUR), Aufnahmegebühren (2 200 EUR), Investitionsumlage (7 200 EUR) jedoch nicht auf das einzelne Vereinsmitglied ab, sondern auf einen Durchschnittswert. D.h., es wird ein durchschnittlicher Mitgliedsbeitrag und eine durchschnittliche Aufnahmegebühr aus dem Verhältnis der zu b...mehr

Vereinzelt sehen Musterverwalterverträge ein Sonderhonorar für den Fall vor, dass Sonderumlagen erforderlich werden. In der Regel soll sich dabei die Höhe des Sonderhonorars nach der Höhe der beschlossenen Sonderumlage richten, also einen bestimmten Prozentsatz von ihr betragen. Zwar handelt es sich bei einer Sonderumlage um eine Ergänzung des Wirtschaftsplans, allein deshal...mehr

Mahnungen säumiger Wohnungseigentümer stellen unzweifelhaft einen Zusatzaufwand für den Verwalter dar. Insoweit war sich die Rechtsprechung Jahrzehnte lang darüber einig, dass dieser Zusatzaufwand mit der Verwaltergrundvergütung nicht abgegolten ist. Insoweit wurde dem Verwalter für Mahnungen ein Zusatzhonorar zugebilligt. Soweit sich dieses in einer Höhe von 10 bis 15 EUR b...mehr

Nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG ist der Verwalter berechtigt und verpflichtet, sämtliche Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die unbedeutend und nicht mit erheblichen Verpflichtungen für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verbunden sind. Mit Blick auf Hausgeldverfahren für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, kapriziert sich der Gesetzgeber auch insoweit au...mehr

In aller Regel enthält die Gemeinschaftsordnung Bestimmungen zur Fälligkeit von Hausgeldzahlungen. Entsprechend den Bestimmungen zum Mietrecht wird die Fälligkeit häufig auf den dritten Werktag eines Kalendermonats festgelegt. Ist hingegen in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung keine Regelung zur Fälligkeit der Hausgelder enthalten und besteht auch ansonsten kein...mehr

Begriff Ein Schuldner kommt immer dann in Verzug, wenn er die ihm obliegende Leistung trotz Fälligkeit nicht erbringt. Der Schuldner einer Entgeltforderung kommt spätestens in Verzug, wenn er nicht innerhalb von 30 Tagen nach Fälligkeit und Zugang einer Rechnung oder einer gleichwertigen Zahlungsaufstellung leistet; dies gilt gegenüber einem Schuldner, der Verbraucher ist, n...mehr

Beschlussklagen Der Streitwert in den wohnungseigentumsrechtlichen Beschlussklagen des § 44 Abs. 1 WEG ist gemäß § 49 Satz 1 GKG auf das Interesse aller Wohnungseigentümer an der Entscheidung festzusetzen. Er darf nach § 49 Satz 2 GKG den 7,5-fachen Wert des Interesses des Klägers und der auf seiner Seite Beigetretenen sowie den Verkehrswert ihres Wohnungseigentums nicht über...mehr

Die Verpflichtungen des ausgeschiedenen Eigentümers, welche vor dem Zeitpunkt des Eigentümerwechsels entstanden sind, bleiben nach Ausscheiden des Eigentümers bestehen. Hat der ausgeschiedene Eigentümer beispielsweise seine Zahlungsverpflichtungen nach dem Wirtschaftsplan oder den Abrechnungen der Vorjahre nicht erfüllt, so kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ihm ge...mehr

1 Leitsatz Ist ein Wohnungseigentümer rechtskräftig zur Zahlung weiteren Vorschusses (Sonderumlage) verurteilt worden, kann er dem nicht mit der Vollstreckungsabwehrklage entgegenhalten, der Beschluss über eine Erhaltungsmaßnahme, deren Finanzierung die Sonderumlage diente, sei nach Abschluss des Zahlungsklageverfahrens rechtskräftig für ungültig erklärt worden. 2 Normenkette §...mehr

Ist ein Wohnungseigentümer rechtskräftig zur Zahlung weiteren Vorschusses (Sonderumlage) verurteilt worden, kann er dem nicht mit der Vollstreckungsabwehrklage entgegenhalten, der Beschluss über eine Erhaltungsmaßnahme, deren Finanzierung die Sonderumlage diente, sei nach Abschluss des Zahlungsklageverfahrens rechtskräftig für ungültig erklärt worden.mehr

Ohne Erfolg! Die Voraussetzungen des § 767 ZPO lägen nicht vor. Denn dann müsste nach Rechtskraft des Urteils über die Sonderumlage erstmals eine materiell-rechtliche Einwendung entstanden sein, die den rechtskräftig entschiedenen Anspruch selbst betreffe. Hieran fehle es. K sei nämlich weiter zur Zahlung aus der Sonderumlage verpflichtet. Der ihr zugrunde liegende Beschluss...mehr

LG Frankfurt a. M., Urteil v. 21.11.2024, 2-13 S 624/23mehr

Die Wohnungseigentümer beschließen die Reparatur des Daches (Erhaltungs-Beschluss). Zur Finanzierung bestimmen sie nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG weiteren Vorschuss (im Weiteren: Sonderumlage) i. H. v. 100.000 EUR. Auf Wohnungseigentümer K entfällt ein Betrag von 49.970 EUR. Da er diesen nicht zahlt (er hat den Erhaltungs-Beschluss angegriffen), wird er auf die Klage der Gemein...mehr

Problemüberblick Im Fall beschließen die Wohnungseigentümer eine Erhaltungsmaßnahme und die entsprechende Finanzierung. Ein Wohnungseigentümer möchte sein Geld, das er zur Finanzierung der Erhaltungsmaßnahme gezahlt hat, zurückhalten, nachdem es jedenfalls vorübergehend nicht mehr zu der Erhaltungsmaßnahme kommt. Vollstreckungsabwehrklage Der Wohnungseigentümer konnte sein Ziel...mehr

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Ohne Erfolg! Der Beschluss begegne in formaler Hinsicht keinen Bedenken. Er sei aber auch materiell-rechtlich nicht zu beanstanden. Denn ein Beschluss über die Erhöhung/Festlegung der Höhe der Erhaltungshaltungsrücklage dürfe nicht mit dem Beschluss über die Durchführung und Finanzierung einer baulichen Maßnahme verwechselt werden. Es gehe nicht um eine Sonderumlage zur Fina...mehr

Ist die Verteilung der Kosten i. S. v. § 16 Abs. 1 Satz 1 WEG durch einen Umlage-Beschluss geändert worden, muss der geänderte Umlageschlüssel in nachfolgenden Wirtschaftsplänen bzw. Jahresabrechnungen sowie bei der Erhebung von weiterem Vorschuss ("Sonderumlage") angewendet werden. Eine Anfechtungsklage gegen einen auf der Grundlage des Wirtschaftsplans bzw. der Jahresabrec...mehr

Die Erhaltungsrücklage kann auch im Wege einer "Sonderumlage" angesammelt werden. Der Beschluss über die Erhöhung der Erhaltungsrücklage muss, selbst dann, wenn eine konkrete bauliche Maßnahme absehbar ist bzw. zur Begründung angeführt wird, regelmäßig nicht durch die Einholung von Handwerker-Vergleichsangeboten oder Sachverständigengutachten vorbereitet werden.mehr

Problemüberblick Im Fall geht es vor allem um die Frage, auf welche Art und Weise die Erhaltungsrücklage aufgebracht werden kann, und wie diese zu begründen ist. Aufbringung der Erhaltungsrücklage Für die Aufbringung der Erhaltungsrücklage gibt es grundsätzlich 3 Wege: Vorschüsse nach § 28 Abs. 1 Satz 1 Fall 2 WEG, weiteren Vorschuss (= Sonderumlage) und einen Kredit. Insoweit ...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um eine Wohnungseigentumsanlage, die es "baulich" noch nicht gibt. Auf dem in Wohnungseigentum aufgeteilten Grundstück gibt es nur ein teilweise abgerissenes Gebäude ("Altgebäude"). Warum? Der Bauträger, der den Erwerbern Wohnungseigentum versprochen hat, ist bereits während der Abrissarbeiten insolvent geworden. Um eine Wohnungseigentumsanlag...mehr

Beschlussmuster: Sonderumlage für eine Erhaltungsmaßnahme (hier: Fassadensanierung)[1] TOP XX: Finanzierung der Fassadensanierung durch Sonderumlage Die Außenfassade der Wohnanlage ist in weiten Bereichen schadhaft und durchfeuchtet. Darüber hinaus ist im Bereich der Außenfassade keine Wärmedämmung vorhanden. Der Verwalter hat mit der Einladung zu dieser Wohnungseigentümerver...mehr

Ein noch vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens beschlossener Vorschuss auf eine Sonderumlage – gleich welchen Zwecks – ist eine einfache Insolvenzforderung nach § 38 InsO. Sie ist zur Tabelle anzumelden. Die anteilige Verpflichtung eines Wohnungseigentümers zur Zahlung einer nach Insolvenzeröffnung beschlossenen Sonderumlage, die den von ihm durch Hausgeldrückstand vor Insolv...mehr

Die Vorschüsse beruhen auf § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG. Der Beschluss ist von den Wohnungseigentümern nach § 25 Abs. 1 WEG mit einfacher Mehrheit zu fassen. Gegenstand des Beschlusses sind: Vorschüsse zur Tragung der Kosten der GdWE i. S. v. § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG und Vorschüsse zur Erhaltungsrücklage nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG sowie Vorschüsse zu möglichen weiteren beschlossenen Rüc...mehr

Als Organ der GdWE ist der Verwalter verpflichtet, die Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen. Ansprüche auf Beschlussdurchführung sind also gegen die GdWE zu richten und nicht gegen den Verwalter, weil ihr die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums nach § 18 Abs. 1 WEG obliegt.[1] Beschlüsse sind zeitnah durchzuführen. Dies gilt insbesondere für beschlossene Maßnahme...mehr

Die Organisation der Hausgeldforderungen durch Beschlüsse und ihre außergerichtliche und gerichtliche Durchsetzung ist eine besondere Herausforderung für eine Verwaltung. Verfügt die GdWE, deren Organ die Verwaltung ist, nicht über ausreichende Mittel, die Forderungen Dritter, z. B. eines Energieversorgers oder der Verwaltung zu begleichen, kann es schnell kalt oder chaotisc...mehr

Wird ein Beschluss nach § 28 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 WEG rechtskräftig für ungültig erklärt, sollen die Zinsansprüche, die auf die entsprechende Forderung bis dahin angefallen sind (z. B. auf eine Sonderumlage), nicht nachträglich entfallen.[1]mehr

Das Mahnwesen ist zur Optimierung des Forderungsmanagements i. d. R. durch eine ganze Reihe von Beschlüssen nach §§ 28 Abs. 3,19 Abs. 1,16 Abs. 2 Satz 2 WEG vorzubereiten bzw. durch diese zu flankieren. So können die Wohnungseigentümer die Regelung der Art und Weise von Zahlungen sowie die Fälligkeit und die Folgen des Verzugs bestimmen. Flankierende Beschlüsse Wichtig sind insb...mehr

Unter der Voraussetzung, dass im Verwaltervertrag die nicht von der Grundvergütung umfassten Tätigkeiten ausdrücklich und transparent beschrieben sind und ausdrücklich geregelt ist, dass sie nicht mit der Grundvergütung abgegolten sind, kann sich der Verwalter Sondervergütungen ausbedingen. Zu beachten ist allerdings stets, dass die Wohnungseigentümer noch eine Gesamtbelastu...mehr

Wird ein Beschluss rechtskräftig für ungültig erklärt, so wird er rückwirkend unwirksam und so behandelt, als wäre er nie gefasst worden.[1] Wohnungseigentümer können daher einen Anspruch auf Folgenbeseitigung haben.[2] Voraussetzung des Folgenbeseitigungsanspruchs ist allein, dass ein Beschluss rechtskräftig für ungültig erklärt oder seine Nichtigkeit festgestellt wird. Auf...mehr

Die Beschlussanfechtungsklage hat also keine aufschiebende Wirkung.[1] Solange Beschlüsse nicht rechtskräftig für ungültig erklärt worden sind, sind sie gültig und begründen z. B. Zahlungspflichten der einzelnen Wohnungseigentümer aus einem angefochtenen Beschluss über die Festsetzung von Hausgeldvorschüssen nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG auf Grundlage des Wirtschaftsplans oder...mehr

Für einen Anspruch auf Hausgeld im engeren und im weiteren Sinne bedarf es eines auf § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG oder § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG beruhenden Beschlusses.[1] Erst durch diesen Beschluss werden im Rahmen der allgemeinen Beitragspflicht die Verbindlichkeiten jedes einzelnen Wohnungseigentümers begründet.[2] Vor Beschlussfassung fehlt es an einer Forderung.[3] Dies gilt au...mehr

Der nachfolgende Leitfaden führt die Verwaltung durch die Planung und Durchführung einer Erhaltungsmaßnahme.[1]mehr

Der Versammlungsleiter ruft die einzelnen Punkte der Tagesordnung in der Reihenfolge auf, die in der Einladung angegeben ist. Er hat den Wohnungseigentümern Gehör im Rahmen der Diskussion über die einzelnen Beschlussgegenstände zu verschaffen. Er informiert die Teilnehmer über den Sachstand des jeweils aufgerufenen Tagesordnungspunkts und erläutert die Notwendigkeit einer En...mehr

Beschlussmuster: Abschluss eines Verbraucherdarlehensvertrages durch die WEG[1] TOP XX Abschluss eines Verbraucherdarlehensvertrags Die Mittel für _______ [Benennung der konkreten Maßnahme, am besten durch Verweisung auf einen anderen Beschluss] sollen neben einer Entnahme in Höhe von ________ EUR aus der Erhaltungsrücklage (alternativ/kumulativ: durch eine Sonderumlage in Hö...mehr

Nach § 16 Abs. 1 ZVG soll der Antrag das zu versteigernde Wohnungseigentum, den Hausgeldschuldner, den Anspruch der GdWE und den vollstreckbaren Titel bezeichnen. Anlagen Die für den Beginn der Zwangsvollstreckung erforderlichen Urkunden (vollstreckbarer Titel, Zustellnachweis, Nachweis des Einheitswerts) sind dem Antrag nach § 16 Abs. 2 ZVG beizufügen. Rangklasse Ferner muss der An...mehr