Fachbeiträge & Kommentare zu Sonderumlage

Rz. 60 Vor allem im Rahmen der sog. Nießbrauchslösung (hierzu ausführlich Rdn 30) werden anders als bei der Einheits- und Trennungslösung regelmäßig die Kinder unmittelbar beim ersten Erbfall zu Erben eingesetzt. Dies kann in der Weise geschehen, dass nur sie allein erben oder in Erbengemeinschaft gemeinsam mit dem überlebenden Ehegatten. Um diesen abzusichern, bedarf es reg... mehr

In der Versammlung ist der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats – bestimmen die Wohnungseigentümer keine andere Person – als Ladender der "geborene" Versammlungsleiter. Als solcher eröffnet er die Versammlung, kann sie, sind nicht alle Tagesordnungspunkte "abgearbeitet", vertagen (= Tag und Ort bestimmen, an dem die Versammlung fortgesetzt wird) und sie auch unterbrechen. Hinw... mehr

Inhaltlich ist so gut wie möglich zu klären, ob die sich im Entwurf des Wirtschaftsplans spiegelnden Annahmen des Verwalters der Sache und der Höhe nach wahr sind und ob die Verwaltung die in der Wohnungseigentumsanlage geltenden Umlageschlüssel angewandt hat. Checkliste: Inhaltliche Prüfung des Wirtschaftsplans Allgemeines mehr

Teileigentümer X1 und X2 betreiben in einer Wohnungseigentumsanlage u. a. ein Hotel (es gibt auch Wohnungen). Dieses Hotel bedarf einer Brandmeldeanlage. Als diese ausfällt, fassen die Wohnungseigentümer verschiedene Beschlüsse über die Erhaltung. Zunächst wird beschlossen, dass die Verwaltung die Ausführung und Umsetzung mit den Teileigentümern absprechen soll, da nur diese... mehr

Gegenstand aller Verwalterentgelt-Studien war die Frage, was die Basisvergütung der Verwaltungsunternehmen üblicherweise nicht abdeckt. Gerade der Vergleich zwischen den Ausgaben von 2023 und 2025 kann hilfreiche Erkenntnisse hervorbringen. Der Fokus auf neue Vertragsabschlüsse im Jahr 2025 erlaubt bei Gegenüberstellung mit den Vereinbarungen in bestehenden Vertragsverhältni... mehr

Die einzelnen Leistungsangebote werden sortiert nach Aufgabenbereichen im Folgenden aufgeführt. Es lohnt sich sicherlich, sie mehrmals durchzugehen und das eigene Portfolio kritisch daraufhin zu überprüfen, welche Leistungen eine Verwaltung tatsächlich erbringen kann und will. Die Listen können zudem hilfreich sein, um sich gezielt auf Vertragsverhandlungen vorzubereiten. Bu... mehr

Für die Frage, ob Veräußerer oder Erwerber zur Leistung von Beiträgen zu beschlossenen Sonderumlagen verpflichtet sind, kommt es grundsätzlich auf die Fälligkeit der entsprechenden Beitragsverpflichtung an. Praxis-Beispiel Beschlussfassung über und Fälligkeit einer Sonderumlage Die Wohnungseigentümer beschließen auf der Wohnungseigentümerversammlung vom 14. Mai die Erhebung ei... mehr

Von größter Bedeutung für einen Erwerber ist die Frage, ob in der Gemeinschaftsordnung oder aufgrund anderweitiger Vereinbarung der Wohnungseigentümer eine Erwerberhaftung vereinbart ist. Eine derartige Vereinbarung ist grundsätzlich wirksam.[1] In diesem Fall haftet der Erwerber neben dem ausscheidenden Wohnungseigentümer für sämtliche Verbindlichkeiten des Veräußerers gege... mehr

Vereinzelt sehen Musterverwalterverträge ein Sonderhonorar für den Fall vor, dass Sonderumlagen erforderlich werden. In der Regel soll sich dabei die Höhe des Sonderhonorars nach der Höhe der beschlossenen Sonderumlage richten, also einen bestimmten Prozentsatz von ihr betragen. Zwar handelt es sich bei einer Sonderumlage um eine Ergänzung des Wirtschaftsplans, allein deshal... mehr

Mahnungen säumiger Wohnungseigentümer stellen unzweifelhaft einen Zusatzaufwand für den Verwalter dar. Insoweit war sich die Rechtsprechung Jahrzehnte lang darüber einig, dass dieser Zusatzaufwand mit der Verwaltergrundvergütung nicht abgegolten ist. Dem Verwalter wurde für Mahnungen ein Zusatzhonorar zugebilligt. Soweit sich dieses in einer Höhe von 10 bis 15 EUR bewegt hat... mehr

Problemüberblick Das Wohnungseigentumsgesetz kennt neben Wohnungs- und Teileigentum auch das Wohnungs- und Teilerbbaurecht. Gegenstand der Teilung sind in diesem Fall nicht ein Grundstück und ein Gebäude, sondern ist nur ein Gebäude, an dem ein Erbbaurecht besteht. Für eine solche Gemeinschaft gelten die Vorschriften über das Wohnungseigentum (Teileigentum) entsprechend. Im F... mehr

Die Wohnungseigentümer beschließen einen weiteren Vorschuss ("Sonderumlage") in Höhe von 25.000 EUR. Sie wollen die Heizung im Haus "Hofseite" reparieren. Umlageschlüssel soll nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG die Anzahl der Einheiten sein. Dagegen geht Wohnungseigentümer K vor. Er meint, man könne eine geltende Umlagevereinbarung nur einstimmig abändern. Es sei auch nicht begründ... mehr

In der Gemeinschaftsordnung heißt es u. a. wie folgt: "Jeder Eigentümer hat die Gebäudeteile, Anlagen und Teile von diesen, die in seinem Sondereigentum stehen, ihm zur Sondernutzung überlassen sind oder sich als Gemeinschaftseigentum im Bereich seines Sondereigentums befinden und ausschließlich diesem zu dienen bestimmt sind, ordnungsgemäß instandzuhalten und instandzusetzen... mehr

Begriff Unter einer Mehrhausanlage versteht man eine Eigentümergemeinschaft, die aus mehreren, ggf. gleichartigen Wohngebäuden besteht. So kann beispielsweise eine Mehrhausanlage aus einem Haus mit Aufzug und Flachdach, drei 2-geschossigen Flachbauten mit Pfannendach und einer gemeinsamen Tiefgarage bestehen. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Zwar insoweit atypische F... mehr

Die Wohnungseigentümer sind grundsätzlich nicht gehindert, über eine schon geregelte gemeinschaftliche Angelegenheit erneut zu beschließen.[1] Die Befugnis dazu ergibt sich aus der autonomen Beschlusszuständigkeit der Gemeinschaft. Dabei ist unerheblich, aus welchen Gründen die Gemeinschaft eine erneute Beschlussfassung für angebracht hält.[2] Grundsätzlich nämlich betrifft d... mehr

Begriff Wohnungseigentümern steht es grundsätzlich frei, einen durch Beschluss geregelten Gegenstand durch erneute Beschlussfassung abzuändern oder zu ergänzen. Freilich ist zu beachten, dass der Zweitbeschluss nicht unzulässig aufgrund des Erstbeschlusses entstandene und schützenswerte Interessen einzelner Wohnungseigentümer beschneidet oder aufhebt. Gesetze, Vorschriften u... mehr

Wohnungseigentümerin K, eine KG, zahlt kein Hausgeld, sodass es zu einem erheblichen Liquiditätsmangel gekommen ist. Es ist nicht absehbar, ob und wann K eine Zahlung wieder aufnehmen kann. Um diese Liquiditätslücke bis zum Jahresende zu schließen, bestimmen die Wohnungseigentümer einen Vorschuss ohne Wirtschaftsplan (= eine Sonderumlage) i. H. v. 100.000 EUR. Diese ist zum ... mehr

Die zulässige Klage sei unbegründet! K sei wegen Rechtsmissbrauchs von ihrer rechtlichen Befugnis, den in Rede stehen Beschluss anzufechten, ausgeschlossen. Das führe zu einer Abweisung der Klage als unbegründet. Die Geltendmachung an sich gegebener Antrags-, Beschlussanfechtungs- oder anderer Rechte eines Wohnungseigentümers könne wegen der angestrebten Ziele rechtsmissbräu... mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, ob eine Entnahme aus einer Rücklage (hier: Erhaltungsrücklage) eine Ausgabe der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist, die bei der Berechnung der Abrechnungsspitze(n) bzw. der Anpassung der Vorschüsse nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG relevant ist. Berechnung der Abrechnungsspitze(n) bzw. Anpassung der Vorschüsse Der BGH erinnert daran... mehr

Der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer X entstehen durch eine Anfechtungsklage Prozesskosten in Höhe von 41.268,89 EUR. Um diese begleichen zu können, beschließen die Wohnungseigentümer einen weiteren Vorschuss in Höhe von 60.000 EUR (= eine Sonderumlage). Wohnungseigentümer K verlangt den auf ihn entfallenden Anteil vom Verwalter B als Schadensersatz. K beruft sich dabei a... mehr

Die Gemeinschaftsordnung ordnet für die 15 Stellplätze in einer Tiefgarage an, dass diese ausschließlich von bestimmten Einheiten gebraucht werden dürfen. Ferner heißt es in einer Umlagevereinbarung: "Die Kosten für die Instandhaltung sowie Rücklagen für alle Fälle eventueller Erneuerungen und erforderlicher Reparaturen des gemeinschaftlichen Eigentums in und an der Garagenh... mehr

Die Wohnungseigentümer beschließen eine Sonderumlage in Höhe von 25.000 EUR. Sie wollen die Heizung im Haus "Hofseite" reparieren. Umlageschlüssel soll nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG die Anzahl der Einheiten sein. Dagegen geht Wohnungseigentümer K vor. Er meint, das Einladungsschreiben sei missverständlich gewesen. Er habe gemeint, dass die Worte "nach Einheiten" nicht von der ... mehr

Die Beschlussersetzungsklage hat Erfolg! K habe einen Anspruch auf Beschlussfassung, der aus § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG folge. Nach dem vom Gericht eingeholten Gutachten stehe fest, dass die Feuchtigkeitsschäden im Sondereigentum des K auf eine nicht funktionierende Abdichtung der Dachterrasse vor dem Schlafzimmer im Dachgeschoss zurückzuführen sei. Die Gemeinschaft der Wohnungsei... mehr

Der Zwangsverwalter ist nicht Vertreter des Vermieters, sondern ein amtliches, vom Gericht bestelltes Organ. Im Rahmen der Zwangsverwaltung ist der Zwangsverwalter berechtigt, Mietverträge im eigenen Namen abzuschließen, Mieterhöhungsverlangen auszusprechen und Mietverhältnisse zu kündigen. Wichtig Eintritt in bestehendes Mietverhältnis In die bereits bestehenden Mietverhältnisse... mehr

Begriff Sondernachfolger ist der neue Eigentümer einer Sondereigentumseinheit, also insbesondere jeder Erwerber. Mit Eintritt in die Wohnungseigentümergemeinschaft übernimmt der Sondernachfolger die Rechtsstellung seines Vorgängers im Eigentum. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Jeder Wohnungseigentümer ist gemäß § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG zur anteiligen Tragung der Kosten... mehr

Praxis-Beispiel Beschlussmuster: Austausch der Schließanlage Aufgrund eines drohenden irreparablen Defekts der zentralen Schließanlage an der Zugangstür zur Wohnanlage wird deren Austausch erforderlich. Konkret ______ (Beschreibung des Defekts). Auf Grundlage des derzeitigen Sicherheitsstandards der Gruppe 2 der Schließanlage hat die Verwaltung drei Angebote von Fachunternehm... mehr

Praxis-Beispiel Beschlussmuster zum Maßnahmenbeschluss Wie in der Wohnungseigentümerversammlung vom _______ zu TOP ____ beschlossen, soll eine Zentralschließanlage der Sicherheitsstufe ____ zum Einbau kommen, jeder Sondereigentumseinheit sind 4 Schlüssel zur Verfügung zu stellen. Insoweit hat die Verwaltung drei Angebote von Fachunternehmen eingeholt, die den Wohnungseigentüme... mehr

Begriff Die Zwangsverwaltung spielt neben einer etwaigen Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen eines Schuldners eine nicht unerhebliche Rolle. Der Gläubiger wird hier nicht aus der Substanz eines Grundstücks bzw. einer Eigentumswohnung, sondern aus den laufenden Erträgen, wie beispielsweise den Mieteinnahmen, befriedigt. Das Eigentum an der Wohnung verbleibt dem s... mehr

In die Rangklasse 2 des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG fallen zunächst die fälligen Ansprüche der Eigentümergemeinschaft auf Zahlung der Beiträge zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums, die nach den §§ 16 Abs. 2, 28 des Wohnungseigentumsgesetzes geschuldet werden einschließlich der Vorschüsse und Rückstellungen, also beschlossene Nachschüsse... mehr

Dem Zwangsverwalter steht darüber hinaus ein begrenztes Stimmrecht in der Wohnungseigentümerversammlung zu. Ein Stimmverbot des Wohnungseigentümers hat keinerlei Auswirkung auf das Stimmrecht des Zwangsverwalters, da dieser nicht Interessenvertreter des Wohnungseigentümers ist, sondern als unabhängiges Organ der Rechtspflege gilt. Praxis-Beispiel Beschränktes Stimmrecht Das KG... mehr

Rn. 218 Stand: EL 180 – ET: 04/2025 Nach § 10b Abs 2 EStG sind Mitgliedsbeiträge und Spenden an politische Parteien als Sonderausgaben abzugsfähig, sofern die Zuwendungen an Parteien iSd § 2 PartG geleistet werden. Seit dem VZ 2017 ist ferner Voraussetzung für den Spendenabzug, dass die jeweilige Partei nicht gem § 18 Abs 7 PartG von der staatlichen Teilfinanzierung ausgeschl... mehr

Tz. 7 Stand: EL 142 – ET: 04/2025 Die Finanzverwaltung stellt für die Grenzen von Mitgliedsbeitrag (1 440 EUR), Aufnahmegebühren (2 200 EUR), Investitionsumlage (7 200 EUR) jedoch nicht auf das einzelne Vereinsmitglied ab, sondern auf einen Durchschnittswert. D.h., es wird ein durchschnittlicher Mitgliedsbeitrag und eine durchschnittliche Aufnahmegebühr aus dem Verhältnis der zu b... mehr

Vereinzelt sehen Musterverwalterverträge ein Sonderhonorar für den Fall vor, dass Sonderumlagen erforderlich werden. In der Regel soll sich dabei die Höhe des Sonderhonorars nach der Höhe der beschlossenen Sonderumlage richten, also einen bestimmten Prozentsatz von ihr betragen. Zwar handelt es sich bei einer Sonderumlage um eine Ergänzung des Wirtschaftsplans, allein deshal... mehr

Mahnungen säumiger Wohnungseigentümer stellen unzweifelhaft einen Zusatzaufwand für den Verwalter dar. Insoweit war sich die Rechtsprechung Jahrzehnte lang darüber einig, dass dieser Zusatzaufwand mit der Verwaltergrundvergütung nicht abgegolten ist. Insoweit wurde dem Verwalter für Mahnungen ein Zusatzhonorar zugebilligt. Soweit sich dieses in einer Höhe von 10 bis 15 EUR b... mehr

Nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG ist der Verwalter berechtigt und verpflichtet, sämtliche Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die unbedeutend und nicht mit erheblichen Verpflichtungen für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verbunden sind. Mit Blick auf Hausgeldverfahren für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, kapriziert sich der Gesetzgeber auch insoweit au... mehr

In aller Regel enthält die Gemeinschaftsordnung Bestimmungen zur Fälligkeit von Hausgeldzahlungen. Entsprechend den Bestimmungen zum Mietrecht wird die Fälligkeit häufig auf den dritten Werktag eines Kalendermonats festgelegt. Ist hingegen in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung keine Regelung zur Fälligkeit der Hausgelder enthalten und besteht auch ansonsten kein... mehr

Begriff Ein Schuldner kommt immer dann in Verzug, wenn er die ihm obliegende Leistung trotz Fälligkeit nicht erbringt. Der Schuldner einer Entgeltforderung kommt spätestens in Verzug, wenn er nicht innerhalb von 30 Tagen nach Fälligkeit und Zugang einer Rechnung oder einer gleichwertigen Zahlungsaufstellung leistet; dies gilt gegenüber einem Schuldner, der Verbraucher ist, n... mehr

Beschlussklagen Der Streitwert in den wohnungseigentumsrechtlichen Beschlussklagen des § 44 Abs. 1 WEG ist gemäß § 49 Satz 1 GKG auf das Interesse aller Wohnungseigentümer an der Entscheidung festzusetzen. Er darf nach § 49 Satz 2 GKG den 7,5-fachen Wert des Interesses des Klägers und der auf seiner Seite Beigetretenen sowie den Verkehrswert ihres Wohnungseigentums nicht über... mehr

Die Verpflichtungen des ausgeschiedenen Eigentümers, welche vor dem Zeitpunkt des Eigentümerwechsels entstanden sind, bleiben nach Ausscheiden des Eigentümers bestehen. Hat der ausgeschiedene Eigentümer beispielsweise seine Zahlungsverpflichtungen nach dem Wirtschaftsplan oder den Abrechnungen der Vorjahre nicht erfüllt, so kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ihm ge... mehr

1 Leitsatz Ist ein Wohnungseigentümer rechtskräftig zur Zahlung weiteren Vorschusses (Sonderumlage) verurteilt worden, kann er dem nicht mit der Vollstreckungsabwehrklage entgegenhalten, der Beschluss über eine Erhaltungsmaßnahme, deren Finanzierung die Sonderumlage diente, sei nach Abschluss des Zahlungsklageverfahrens rechtskräftig für ungültig erklärt worden. 2 Normenkette §... mehr

Ist ein Wohnungseigentümer rechtskräftig zur Zahlung weiteren Vorschusses (Sonderumlage) verurteilt worden, kann er dem nicht mit der Vollstreckungsabwehrklage entgegenhalten, der Beschluss über eine Erhaltungsmaßnahme, deren Finanzierung die Sonderumlage diente, sei nach Abschluss des Zahlungsklageverfahrens rechtskräftig für ungültig erklärt worden. mehr

Ohne Erfolg! Die Voraussetzungen des § 767 ZPO lägen nicht vor. Denn dann müsste nach Rechtskraft des Urteils über die Sonderumlage erstmals eine materiell-rechtliche Einwendung entstanden sein, die den rechtskräftig entschiedenen Anspruch selbst betreffe. Hieran fehle es. K sei nämlich weiter zur Zahlung aus der Sonderumlage verpflichtet. Der ihr zugrunde liegende Beschluss... mehr

LG Frankfurt a. M., Urteil v. 21.11.2024, 2-13 S 624/23 mehr

Die Wohnungseigentümer beschließen die Reparatur des Daches (Erhaltungs-Beschluss). Zur Finanzierung bestimmen sie nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG weiteren Vorschuss (im Weiteren: Sonderumlage) i. H. v. 100.000 EUR. Auf Wohnungseigentümer K entfällt ein Betrag von 49.970 EUR. Da er diesen nicht zahlt (er hat den Erhaltungs-Beschluss angegriffen), wird er auf die Klage der Gemein... mehr

Problemüberblick Im Fall beschließen die Wohnungseigentümer eine Erhaltungsmaßnahme und die entsprechende Finanzierung. Ein Wohnungseigentümer möchte sein Geld, das er zur Finanzierung der Erhaltungsmaßnahme gezahlt hat, zurückhalten, nachdem es jedenfalls vorübergehend nicht mehr zu der Erhaltungsmaßnahme kommt. Vollstreckungsabwehrklage Der Wohnungseigentümer konnte sein Ziel... mehr

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Ohne Erfolg! Der Beschluss begegne in formaler Hinsicht keinen Bedenken. Er sei aber auch materiell-rechtlich nicht zu beanstanden. Denn ein Beschluss über die Erhöhung/Festlegung der Höhe der Erhaltungshaltungsrücklage dürfe nicht mit dem Beschluss über die Durchführung und Finanzierung einer baulichen Maßnahme verwechselt werden. Es gehe nicht um eine Sonderumlage zur Fina... mehr

Ist die Verteilung der Kosten i. S. v. § 16 Abs. 1 Satz 1 WEG durch einen Umlage-Beschluss geändert worden, muss der geänderte Umlageschlüssel in nachfolgenden Wirtschaftsplänen bzw. Jahresabrechnungen sowie bei der Erhebung von weiterem Vorschuss ("Sonderumlage") angewendet werden. Eine Anfechtungsklage gegen einen auf der Grundlage des Wirtschaftsplans bzw. der Jahresabrec... mehr

Die Erhaltungsrücklage kann auch im Wege einer "Sonderumlage" angesammelt werden. Der Beschluss über die Erhöhung der Erhaltungsrücklage muss, selbst dann, wenn eine konkrete bauliche Maßnahme absehbar ist bzw. zur Begründung angeführt wird, regelmäßig nicht durch die Einholung von Handwerker-Vergleichsangeboten oder Sachverständigengutachten vorbereitet werden. mehr

Problemüberblick Im Fall geht es vor allem um die Frage, auf welche Art und Weise die Erhaltungsrücklage aufgebracht werden kann, und wie diese zu begründen ist. Aufbringung der Erhaltungsrücklage Für die Aufbringung der Erhaltungsrücklage gibt es grundsätzlich 3 Wege: Vorschüsse nach § 28 Abs. 1 Satz 1 Fall 2 WEG, weiteren Vorschuss (= Sonderumlage) und einen Kredit. Insoweit ... mehr