Fachbeiträge & Kommentare zu Sonderumlage

Problemüberblick Im Fall geht es um eine Wohnungseigentumsanlage, die es "baulich" noch nicht gibt. Auf dem in Wohnungseigentum aufgeteilten Grundstück gibt es nur ein teilweise abgerissenes Gebäude ("Altgebäude"). Warum? Der Bauträger, der den Erwerbern Wohnungseigentum versprochen hat, ist bereits während der Abrissarbeiten insolvent geworden. Um eine Wohnungseigentumsanlag... mehr

Beschlussmuster: Sonderumlage für eine Erhaltungsmaßnahme (hier: Fassadensanierung)[1] TOP XX: Finanzierung der Fassadensanierung durch Sonderumlage Die Außenfassade der Wohnanlage ist in weiten Bereichen schadhaft und durchfeuchtet. Darüber hinaus ist im Bereich der Außenfassade keine Wärmedämmung vorhanden. Der Verwalter hat mit der Einladung zu dieser Wohnungseigentümerver... mehr

Ein noch vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens beschlossener Vorschuss auf eine Sonderumlage – gleich welchen Zwecks – ist eine einfache Insolvenzforderung nach § 38 InsO. Sie ist zur Tabelle anzumelden. Die anteilige Verpflichtung eines Wohnungseigentümers zur Zahlung einer nach Insolvenzeröffnung beschlossenen Sonderumlage, die den von ihm durch Hausgeldrückstand vor Insolv... mehr

Die Vorschüsse beruhen auf § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG. Der Beschluss ist von den Wohnungseigentümern nach § 25 Abs. 1 WEG mit einfacher Mehrheit zu fassen. Gegenstand des Beschlusses sind: Vorschüsse zur Tragung der Kosten der GdWE i. S. v. § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG und Vorschüsse zur Erhaltungsrücklage nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG sowie Vorschüsse zu möglichen weiteren beschlossenen Rüc... mehr

Als Organ der GdWE ist der Verwalter verpflichtet, die Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen. Ansprüche auf Beschlussdurchführung sind also gegen die GdWE zu richten und nicht gegen den Verwalter, weil ihr die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums nach § 18 Abs. 1 WEG obliegt.[1] Beschlüsse sind zeitnah durchzuführen. Dies gilt insbesondere für beschlossene Maßnahme... mehr

Die Organisation der Hausgeldforderungen durch Beschlüsse und ihre außergerichtliche und gerichtliche Durchsetzung ist eine besondere Herausforderung für eine Verwaltung. Verfügt die GdWE, deren Organ die Verwaltung ist, nicht über ausreichende Mittel, die Forderungen Dritter, z. B. eines Energieversorgers oder der Verwaltung zu begleichen, kann es schnell kalt oder chaotisc... mehr

Wird ein Beschluss nach § 28 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 WEG rechtskräftig für ungültig erklärt, sollen die Zinsansprüche, die auf die entsprechende Forderung bis dahin angefallen sind (z. B. auf eine Sonderumlage), nicht nachträglich entfallen.[1] mehr

Das Mahnwesen ist zur Optimierung des Forderungsmanagements i. d. R. durch eine ganze Reihe von Beschlüssen nach §§ 28 Abs. 3,19 Abs. 1,16 Abs. 2 Satz 2 WEG vorzubereiten bzw. durch diese zu flankieren. So können die Wohnungseigentümer die Regelung der Art und Weise von Zahlungen sowie die Fälligkeit und die Folgen des Verzugs bestimmen. Flankierende Beschlüsse Wichtig sind insb... mehr

Unter der Voraussetzung, dass im Verwaltervertrag die nicht von der Grundvergütung umfassten Tätigkeiten ausdrücklich und transparent beschrieben sind und ausdrücklich geregelt ist, dass sie nicht mit der Grundvergütung abgegolten sind, kann sich der Verwalter Sondervergütungen ausbedingen. Zu beachten ist allerdings stets, dass die Wohnungseigentümer noch eine Gesamtbelastu... mehr

Wird ein Beschluss rechtskräftig für ungültig erklärt, so wird er rückwirkend unwirksam und so behandelt, als wäre er nie gefasst worden.[1] Wohnungseigentümer können daher einen Anspruch auf Folgenbeseitigung haben.[2] Voraussetzung des Folgenbeseitigungsanspruchs ist allein, dass ein Beschluss rechtskräftig für ungültig erklärt oder seine Nichtigkeit festgestellt wird. Auf... mehr

Die Beschlussanfechtungsklage hat also keine aufschiebende Wirkung.[1] Solange Beschlüsse nicht rechtskräftig für ungültig erklärt worden sind, sind sie gültig und begründen z. B. Zahlungspflichten der einzelnen Wohnungseigentümer aus einem angefochtenen Beschluss über die Festsetzung von Hausgeldvorschüssen nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG auf Grundlage des Wirtschaftsplans oder... mehr

Beschlussmuster: Abschluss eines Verbraucherdarlehensvertrages durch die WEG[1] TOP XX Abschluss eines Verbraucherdarlehensvertrags Die Mittel für _______ [Benennung der konkreten Maßnahme, am besten durch Verweisung auf einen anderen Beschluss] sollen neben einer Entnahme in Höhe von ________ EUR aus der Erhaltungsrücklage (alternativ/kumulativ: durch eine Sonderumlage in Hö... mehr

Für einen Anspruch auf Hausgeld im engeren und im weiteren Sinne bedarf es eines auf § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG oder § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG beruhenden Beschlusses.[1] Erst durch diesen Beschluss werden im Rahmen der allgemeinen Beitragspflicht die Verbindlichkeiten jedes einzelnen Wohnungseigentümers begründet.[2] Vor Beschlussfassung fehlt es an einer Forderung.[3] Dies gilt au... mehr

Der nachfolgende Leitfaden führt die Verwaltung durch die Planung und Durchführung einer Erhaltungsmaßnahme.[1] mehr

Der Versammlungsleiter ruft die einzelnen Punkte der Tagesordnung in der Reihenfolge auf, die in der Einladung angegeben ist. Er hat den Wohnungseigentümern Gehör im Rahmen der Diskussion über die einzelnen Beschlussgegenstände zu verschaffen. Er informiert die Teilnehmer über den Sachstand des jeweils aufgerufenen Tagesordnungspunkts und erläutert die Notwendigkeit einer En... mehr

Nach § 16 Abs. 1 ZVG soll der Antrag das zu versteigernde Wohnungseigentum, den Hausgeldschuldner, den Anspruch der GdWE und den vollstreckbaren Titel bezeichnen. Anlagen Die für den Beginn der Zwangsvollstreckung erforderlichen Urkunden (vollstreckbarer Titel, Zustellnachweis, Nachweis des Einheitswerts) sind dem Antrag nach § 16 Abs. 2 ZVG beizufügen. Rangklasse Ferner muss der An... mehr

Zeitnahe Umsetzung Die beschlossene Maßnahme ist zeitnah umzusetzen. Treten infolge zögerlicher Bearbeitung Schäden auf, haftet der Verwalter gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Dies gilt allerdings dann nicht, wenn er zunächst einen Beschluss über eine größere Sanierungsmaßnahme nicht durchführt, weil die Finanzierung dieser Maßnahme nicht gesichert ist[1] ode... mehr

Da Rechtsgeschäfte – insbesondere Verträge – im Rahmen der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums mit der GdWE geschlossen werden und nicht mit den einzelnen Wohnungseigentümern in ihrer Gesamtheit, steht für Gläubiger der GdWE zunächst auch nur ein Schuldner zur Verfügung, nämlich die GdWE. Da es zur Stärkung der Kreditfähigkeit der GdWE weiterer Zugriffsmöglichkeiten der Gl... mehr

Hat der Verwalter Mängel erkannt, ist das weitere Vorgehen nach Art und Schwere des konkreten Mangels zu beurteilen. Erinnere: Selbstständige Vornahme ohne Beschluss nur bei Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung Gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG ist der Verwalter berechtigt, alle Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die von untergeordneter Bedeutung sind und die nicht z... mehr

Bezüglich des Kriteriums der "nicht erheblichen Verpflichtung" dürfte in erster Linie auf die Größe der Gemeinschaft abzustellen sein. Soweit der Gesetzgeber insoweit auf die unmittelbare Teil- bzw. Außenhaftung der Wohnungseigentümer des § 9a Abs. 4 WEG Bezug nimmt,[1] ist dies in der juristischen Literatur zurecht auf Kritik gestoßen. Denn der Verwalter darf die Eigentümer... mehr

Je nach Art und Umfang der durchzuführenden Maßnahme sind ggf. mindestens 2 Wohnungseigentümerversammlungen erforderlich. So kann zunächst eine Entscheidung über das "Ob" einer Maßnahme erforderlich sein und eine 2. Versammlung, in der über das "Wie" der Maßnahme zu entscheiden ist. Fassadensanierung Beschlussmuster: Fassadensanierung (2 Eigentümerversammlungen über "Ob" und ... mehr

Den Verwalter treffen grundsätzlich Überwachungs-, Kontroll- und Hinweispflichten. Die Pflicht des Verwalters erstreckt sich insbesondere darauf, Mängel und Schäden am Gemeinschaftseigentum zu ermitteln sowie nach Ursache und Umfang festzustellen, was Kontrollaufgaben mit umfasst. Verletzt er diese Pflicht schuldhaft, macht er sich schadensersatzpflichtig.[1] Der Verwalter h... mehr

Der BGH hat auch noch nicht entschieden, ob Vorschüsse auf Deckungssonderumlagen (Ausfall von Hausgeld) und/oder Nachschüsse "laufende wiederkehrende Leistungen" darstellen und vom Zwangsverwalter nach § 156 Abs. 1 Satz 2 ZVG zu begleichen sind. Eine Zahlungspflicht des Zwangsverwalters wird vor allem mit Hinweis auf § 155 Abs. 2 Satz 2 ZVG verneint. Nur Vorschüsse, nicht ab... mehr

Nicht zu den vorweg zu bestreitenden Ausgaben der Verwaltung gehören die vor der Beschlagnahme fällig gewordenen rückständigen Vorschüsse. Dies gilt auch für rückständige Vorschüsse auf Sonderumlagen. Soweit daher in den Nachschüssen Beträge enthalten sind, die bereits vorher fällig geworden sind, scheidet ein Ausgleich aus. Übersieht der Zwangsverwalter, dass in nach der An... mehr

Die Eintragungen in die Beschluss-Sammlung haben gemäß § 24 Abs. 7 Satz 3 WEG nacheinander mit fortlaufender Nummerierung zu erfolgen. Hierdurch soll sichergestellt werden, dass die Beschluss-Sammlung nicht nur übersichtlich, sondern auch vollständig bleibt und vor allem nicht nachträglich willkürlich verändert wird.[1] Hieraus folgt, dass keine neue Nummerierung je Versammlu... mehr

Abschließend sei noch das Sonderproblem "Stecken gebliebener Bau" erwähnt. Nicht selten sind die Fälle, in denen sich einer der Wohnungseigentümer weigert, sich an den Kosten für die Fertigstellung eines stecken gebliebenen Baus zu beteiligen. Nach Auffassung des OLG Hamm[1] können die übrigen Wohnungseigentümer diesen dann jedoch nicht einfach von der Versorgung mit Strom, ... mehr

Die Kosten des Einbaus, des Betriebs und der Erhaltung des Treppenlifts hat der bauwillige Wohnungseigentümer zu tragen. Mehrere bauwillige Wohnungseigentümer haben die Kosten im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu tragen. Praxis-Beispiel Einbau auf Initiative von 3 Eigentümern Der Treppenlifteinbau erfolgt auf Initiative von Wohnungseigentümer A, B und C. Kosten entstehen... mehr

Einfacher Mehrheitsbeschluss Da den Wohnungseigentümern grundsätzlich im Rahmen des § 19 Abs. 1 WEG eine Beschlusskompetenz zur Darlehensaufnahme zukommt, bedarf der Beschluss selbst keines bestimmten Quorums. Es genügt ein einfacher Mehrheitsbeschluss. Finanzierte Maßnahme muss ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen Selbstverständlich muss zunächst die zu finanzierende Maßnahm... mehr

Vertragspartner des Darlehensvertrags Beim Abschluss eines Darlehensvertrags fungiert die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Vertragspartnerin des Kreditinstituts und nicht die einzelnen Wohnungseigentümer. Haftung des Verbands Da der rechtsfähige Verband der Wohnungseigentümergemeinschaft Vertragspartner des jeweiligen Kreditinstituts ist, trifft ihn auch in erster Linie ... mehr

Begriff Als weitere Finanzierungsform neben der Erhebung einer Sonderumlage oder eines Zugriffs auf die Erhaltungsrücklage kann auch eine Darlehensaufnahme infrage kommen. Bereits der BGH[1] hat insoweit bestätigt, dass eine entsprechende Beschlusskompetenz besteht und die Aufnahme eines Darlehens durchaus unter bestimmten Voraussetzungen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprech... mehr

Bei Erhaltungsmaßnahmen, die nur die Hauptleitungen im Bereich des Gemeinschaftseigentums – auch wenn diese durch einzelne Sondereigentumseinheiten führen – betreffen, ist die Situation recht einfach. Wird hier Erhaltungsbedarf seitens der Verwaltung erkannt, sollten zur Vorbereitung der Beschlussfassung über die erforderlichen Maßnahmen in der Eigentümerversammlung bereits ... mehr

Durch eine neue Rampe kann auch der Versicherungsschutz beeinträchtigt werden.[1] Diese Gefahr sollte durch eine entsprechende Negativbescheinigung des Versicherers ausgeräumt werden. Praxis-Beispiel Musterbeschluss Rampe Vornahmemaßnahme Die Wohnungseigentümer beschließen die Errichtung einer Rampe im Bereich des Zugangs der Wohnanlage, und zwar konkret ____ (Standort bezeichn... mehr

Im Übrigen sind bezüglich der langfristigen Darlehensaufnahme stets die Maßgaben des konkreten Einzelfalls entscheidend.[1] Zusätzliche finanzielle Belastung für die Wohnungseigentümer Eine Darlehensaufnahme ist jedenfalls mit zusätzlicher finanzieller Belastung der Wohnungseigentümer verbunden. Und ggf. lässt sich eine solche für einzelne Wohnungseigentümer vermeiden, da sie ... mehr

In die Beschluss-Sammlung sind alle innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft gefassten Beschlüsse aufzunehmen. Unerheblich ist dabei, ob es sich um Beschlüsse handelt, die in einer ordentlichen Wohnungseigentümerversammlung oder einer außerordentlichen Wohnungseigentümerversammlung oder im Umlaufverfahren nach § 23 Abs. 3 WEG gefasst wurden. Unerheblich ist des Weiteren, ob d... mehr

Alternativ können die Eintragungen nach der Gesetzesbegründung auch nach Sachgebieten geordnet erfolgen. Zu denken ist an folgende Sachgebiete: Finanzverwaltung (Jahresabrechnungen/Wirtschaftspläne/Sonderumlagen) Kostenverteilung Erhaltung (Instandhaltung und Instandsetzung) Gebrauchsregelungen bauliche Veränderungen Da jedoch die fortlaufende Nummerierung eingetragener Beschlüsse... mehr

Der Eigentümerwechsel erfolgt zu dem Zeitpunkt, in dem das Eigentum im Grundbuch umgeschrieben wird. Mit seinem Ausscheiden aus der Eigentümergemeinschaft verliert der bisherige Eigentümer seine Rechte zur Teilnahme an der Eigentümerversammlung bzw. Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung. Neue Zahlungsverpflichtungen zu seinen Lasten kann die Eigentümergemeinschaft ni... mehr

Begriff Ein Eigentümerwechsel kann im Wege der rechtsgeschäftlichen Veräußerung erfolgen. Hierunter fällt der vertragliche Erwerb von Sondereigentum (z. B. durch Kaufvertrag oder Schenkung). Ferner kann ein Eigentümerwechsel durch Erbfolge oder Zwangsversteigerung erfolgen. Praktische Relevanz hat der Eigentümerwechsel in erster Linie hinsichtlich der Zahlungspflichten des n... mehr

Rz. 211 Diese Rangklasse[260] hat Bedeutung bei der Vollstreckung von Wohnungseigentum. Sie führt für sog. Hausgeldforderungen der Wohnungseigentümer[261] ein begrenztes Vorrecht vor Grundpfandrechten ein. Dadurch wird die Stellung der Wohnungseigentümer gestärkt, wenn sie Forderungen gegenüber einem zahlungsunfähigen oder -unwilligen Wohnungseigentümer geltend machen. Das in ... mehr

Rz. 233 Zudem sind zweierlei betragsmäßige Beschränkungen gegeben. Hierbei muss wie folgt unterschieden werden: Rz. 234 Lässt die Eigentümergemeinschaft das Verfahren anordnen oder tritt sie einem bereits durch einen anderen Gläubiger angeordneten Verfahren bei (§ 27 ZVG), ist das Vorrecht begrenzt auf maximal 5 % des festgesetzten Verkehrswerts inklusive aller Zinsen und Neb... mehr

Stellt sich im Laufe der Wirtschaftsperiode heraus, dass die Planansätze im Wirtschaftsplan ungenügend waren oder ein unvorhergesehener Finanzierungsbedarf z. B. wegen einer Maßnahme der Erhaltung des Gemeinschaftseigentums entsteht, haben Sonderumlagen in der Praxis der Wohnungseigentumsverwaltung erhebliche Bedeutung.[1] Allerdings ist stets darauf zu achten, dass der Besc... mehr

Die Erstellung des Wirtschaftsplans sowie die Herbeiführung der Beschlussfassung über die zu leistenden Hausgeldvorschüsse nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG kann als Kardinalspflicht des Verwalters bezeichnet werden. Entsprechendes gilt selbstverständlich für die auf Grundlage der Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG festzusetzenden Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge. In d... mehr

Weiter ist zu beachten, dass Untergemeinschaften mangels Rechtsfähigkeit kein eigenes Vermögen haben können. Erhaltungsrücklage Ist in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung die Bildung von gesonderten Erhaltungsrücklagen für die Untergemeinschaften vorgesehen, verbleibt diese als Bestandteil des Gemeinschaftsvermögens im Vermögen der Gesamtgemeinschaft und "gehört" nicht ... mehr

Nicht selten werden in der wohnungseigentumsrechtlichen Praxis Hausgeldrückstände nicht konsequent verfolgt und entsprechende gerichtliche Maßnahmen gegen die säumigen Wohnungseigentümer nicht ergriffen. Verwalter müssen sich insoweit vor Augen halten, dass sie sich ggf. gegenüber der Eigentümergemeinschaft haftbar machen, wenn im Ernstfall Hausgeldansprüche der Gemeinschaft... mehr

Da die Bildung einer Erhaltungsrücklage nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG eine Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung darstellt, hat ein jeder Wohnungseigentümer nach § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG einen Anspruch auf Bildung einer Erhaltungsrücklage.[1] Aufgrund ihrer Zweckbindung steht die Erhaltungsrücklage ausschließlich zur Finanzierung von Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum zur ... mehr

Finanzierungsbedarf besteht unmittelbar mit Begründung der Eigentümergemeinschaft. Im Fall der Teilung nach § 3 WEG durch Vertrag ist die Wohnungseigentümergemeinschaft mit dem Anlegen der Wohnungsgrundbücher entstanden. Entsprechendes gilt seit Inkrafttreten des WEMoG im praktisch bedeutsamen Fall der Teilung nach § 8 WEG durch Teilungserklärung des Bauträgers bzw. teilende... mehr

Regelmäßig ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht ein Mehrheitsbeschluss, der kurzfristige Liquiditätsengpässe vermeiden soll.[1] Folgende Voraussetzungen sind zu beachten: Der Kreditbetrag sollte nicht eine Summe übersteigen, die das 3-fache der monatlichen Hausgeldzahlungen der Gesamtgemeinschaft übersteigt.[2] Des Weiteren ist natürlich zu beachten, dass eine entsprechende B... mehr

§ 9a Abs. 3 i. V. m. § 27 WEG stellt die zentrale Bestimmung im Rahmen der Finanzverwaltung dar. Nach ihr hat der Verwalter das Gemeinschaftsvermögen und somit insbesondere eingenommene Gelder zu verwalten. Dem Verwalter ist somit durch das Gesetz eine Verfügungsbefugnis über diese gemeinschaftlichen Gelder eingeräumt. Allerdings kann er nicht frei schalten und walten, da di... mehr

Überblick Das Herzstück jeder Wohnungseigentümergemeinschaft ist eine ordnungsgemäße, ausgeglichene und gut organisierte Finanzverwaltung. Ein reibungsloses Zusammenspiel zwischen Wirtschaftsplan, Erhaltungsrücklage, ggf. weiteren sinnvollen Rücklagen, Sonderumlagen und Jahresabrechnung schafft die Voraussetzungen für die Liquidität der Gemeinschaft. Die Liquidität ist mit B... mehr

Der Verwalter hat zunächst sämtliche Kostenbeiträge von den Wohnungseigentümern anzufordern, sofern es sich um gemeinschaftliche Angelegenheiten handelt. Praxisrelevant sind hier Zahlungsaufforderungen des Verwalters bezüglich der Zahlung von Hausgeldern nebst den Beiträgen zur Erhaltungsrücklage und den Beiträgen zu beschlossenen Sonderumlagen. Insoweit kann sich der Verwal... mehr

Die Kosten für die Durchführung längerfristig planbarer Sanierungen größeren Umfangs können in Wirtschaftsplänen als gesondert vorgesehene Ausgabenposition – unter Umständen sogar über Jahre pro rata temporis verteilt – nach erwarteten Vergütungs- bzw. Werklohnfälligkeiten an Unternehmer kalkuliert und abgesichert werden. Etwaige Wohngeldsäumnisse oder gar erwartete Zahlungs... mehr