Fachbeiträge & Kommentare zu Sonderumlage

Kurzübersicht Instandsetzungsauftrag (Beispiel: Fassadenanstrich) mehr

Hinweis Mögliche Beschlussgegenstände Regelungs- und gesondert beschlussbedürftig sind – je nach Einzelfall – folgende Themen: Feststellung des baulichen Zustands nebst Sanierungsempfehlung und vorläufiger Kostenschätzung, evtl. Nachgenehmigung bisheriger Verwalter- und Beiratsaktivitäten im Vorfeld einer zur Diskussion stehenden Sanierung (einschließlich etwa bereits erteilter... mehr

§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG erfasst auch Erhaltungskosten, allein mit Ausnahme der Kosten baulicher Veränderungen nach § 20 WEG. Die Gemeinschaft kann deshalb etwa durch Mehrheitsbeschluss (nur) den (Teil-)Eigentümern der Doppelparker unter Befreiung der übrigen (Wohnungs-)Eigentümer die gesamten Erhaltungskosten aufbürden.[1] Zwar unterliegt die Änderung des Verteilerschlüssels f... mehr

Rz. 59 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 12.4: Kaufvertrag über ein Wohnungseigentum, Direktzahlung UVZ-Nr. _________________________ Verhandelt in _________________________ am _________________________ Vor mir, Notarin _________________________ mit dem Amtssitz in _________________________ erschienen heute in den Amtsräumen in _________________________: mehr

Rz. 58 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 12.3: Kaufvertrag über ein Wohnungseigentum mit Kaufpreisverwahrung UVZ-Nr. _________________________ Verhandelt heute, _________________________, den _________________________ in den notariellen Amtsräumen in _________________________. Zu dem vor mir, Notar _________________________, anberaumten Termin, der um ____... mehr

Für die Finanzierung von Erhaltungsmaßnahmen steht in erster Linie die Erhaltungsrücklage zur Verfügung. Die Finanzierung von Erhaltungsmaßnahmen kann aber auch durch Sonderumlage erfolgen. Bei größeren Erhaltungsmaßnahmen kann auch die Erhebung mehrjähriger Sonderumlagen in Betracht kommen. Grundvoraussetzung der Ordnungsmäßigkeit einer Beschlussfassung über eine mehrjährig... mehr

Für den Fall, dass bereits im Zeitpunkt der Wohnungseigentümerversammlung Liquiditätsengpässe – etwa und insbesondere durch Hausgeldausfälle einzelner Miteigentümer – bestehen, sollte eine entsprechende Sonderumlage zur Beschlussfassung gestellt werden. Wichtig ist in diesem Zusammenhang, dass neben dem Betrag der Sonderumlage auch der Verteilungsschlüssel und der Fälligkeit... mehr

Auf Grundlage von § 28 Abs. 3 WEG kann auch dauerhaft die Fälligkeit von Beiträgen künftig zu beschließender Sonderumlagen geregelt werden. Musterbeschluss: Fälligkeit von Beiträgen zu Sonderumlagen TOP XX Fälligkeit von Beiträgen zu Sonderumlagen Beiträge zu beschlossenen Sonderumlagen sind jeweils spätestens 2 Wochen nach dem Tag der Beschlussfassung über die Sonderumlage zu... mehr

Nicht selten sind in der Verwalterpraxis Liquiditätsengpässe durch den Ausfall von Hausgeldzahlungen einzelner Wohnungseigentümer. Wenn diese nicht zufällig gerade im nahen zeitlichen Zusammenhang mit der ordentlichen Wohnungseigentümerversammlung auftreten und bereits auf der ordentlichen Eigentümerversammlung über eine entsprechende Sonderumlage beschlossen werden kann, is... mehr

Bereits die Aufnahme langfristiger Darlehen verstößt nicht per se gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung, sondern kann durchaus unter bestimmten Voraussetzungen mehrheitlich beschlossen werden.[1] Ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht regelmäßig auch ein Mehrheitsbeschluss, der kurzfristige Liquiditätsengpässe vermeiden soll.[2] Dabei soll der Kreditbetrag nicht ein... mehr

Um kurzfristige Liquiditätsengpässe der Gemeinschaft zu vermeiden, könnte es sich auch anbieten, vorübergehend auf die Erhaltungsrücklage zuzugreifen. Sinn und Zweck der Erhaltungsrücklage besteht darin, ausreichend Geldmittel für künftige Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen bereitstellen zu können, weshalb Entnahmen des Verwalters für andere Zwecke unzulässig sind... mehr

Die Versammlung der Wohnungseigentümer ist nicht öffentlich. Beschlüsse, die gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit verstoßen, sind nach entsprechender Anfechtung für ungültig zu erklären, wenn sich die Ursächlichkeit des Verstoßes nicht ausschließen lässt. Die Nichtöffentlichkeit der Eigentümerversammlung hat den Zweck, diese von sachfremden Einwirkungen freizuhalten. ... mehr

Nach alter Rechtslage war ein Beschluss anfechtbar, wenn er die Gefahr einer Ungleichbehandlung von Wohnungseigentümern barg. Praxis-Beispiel Balkoninstandsetzung Von den in der Wohnanlage vorhandenen 10 Balkonen sind 5 instandsetzungsbedürftig. Die Wohnungseigentümer beschließen daher die Instandsetzung dieser Balkone. Die Kosten der Erhaltungsmaßnahme sollen lediglich von de... mehr

Musterbeschluss: Bildung einer Rücklage für gemeinschaftliche bauliche Veränderungen TOP XX Bildung einer Rücklage für gemeinschaftliche Baumaßnahmen Auf Grundlage der §§ 28 Abs. 1 Satz 1 und 19 Abs. 1 WEG beschließen die Wohnungseigentümer die Bildung einer Rücklage für bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums, die gemäß § 21 Abs. 2 WEG eine Kostenbeteiligung aller ... mehr

Grundsätzlich können die Wohnungseigentümer auch zur Finanzierung besonders kostenintensiver Maßnahmen wie Erhaltungsmaßnahmen oder baulichen Veränderungen mit einer Kostentragungsverpflichtung aller Wohnungseigentümer gemäß § 21 Abs. 2 WEG eine langfristige Kreditaufnahme beschließen. Gerade bei Maßnahmen der energetischen Modernisierung oder der privilegierten Maßnahmen de... mehr

Insbesondere die Finanzierung von Baumaßnahmen des § 20 WEG kann nicht aus der Erhaltungsrücklage erfolgen. Ob dies auch für modernisierende Erhaltungsmaßnahmen gilt, deren Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren, wird die Rechtsprechung zu klären haben. Maßnahmen einer (energetischen) Modernisierung des Gemeinschaftseigentums, die mit dem erforderlic... mehr

Man wird den Verwalter als verpflichtet ansehen müssen, die Wohnungseigentümer zum einen über das Kostenprinzip "wer zustimmt, der zahlt" und zum anderen auf die beiden Ausnahmen, bei denen es zu einer Kostentragungsverpflichtung aller Wohnungseigentümer kommt, aufklären zu müssen. Zur Herbeiführung der Kostenfolge des § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG hat er das geeignete Abstim... mehr

Auch bei noch so geordneten Finanzverhältnissen kann es vorkommen, dass zuverlässige Wohnungseigentümer in finanzielle Engpässe geraten. Soweit diese kurzfristig sind und abzusehen ist, dass sich die finanzielle Lage des Wohnungseigentümers verbessern wird, dürfte es nicht im Interesse der Gemeinschaft liegen, im Fall des Verzugs mit Hausgeldern oder Beiträgen zu einer besch... mehr

Inhaltlich können die Beschlüsse in der Wohnungseigentümerversammlung in 4 Gruppen unterteilt werden: Geschäftsordnungsbeschlüsse Geschäftsordnungsbeschlüsse regeln Durchführung und Ablauf der konkreten Eigentümerversammlung. Beschlüsse über die formelle Organisation der Verwaltung Beschlüsse über die formelle Organisation der Verwaltung sollen insbesondere dem Verwalter eine re... mehr

§ 48 Abs. 1 Satz 1 WEG ordnet an, dass für die Wirkung gegen Sonderrechtsnachfolger grundsätzlich auch die Eintragung solcher Öffnungsklausel-Beschlüsse notwendig ist, die vor Inkrafttreten der des WEMoG am 1.12.2020 gefasst oder durch gerichtliche Entscheidung ersetzt worden sind. Es bedarf also zur Wirkung gegen Rechtsnachfolger von Wohnungseigentümern auch der Eintragung ... mehr

In Sachen Finanzen ist eine gute Planung das Maß aller Dinge. Ohne finanzielle Mittel läuft nichts, egal wie gut der Verein ansonsten organisiert ist oder wie leistungsstark die Mitglieder und Aktiven sind. Zwar ist das leichter gesagt als getan, aber jeder Verein sollte eine "eiserne Reserve" für Notfälle in der Hinterhand haben. Praxis-Tipp Um Liquiditätsengpässen vorzubeug... mehr

Mit Erfolg! Der BGH legt die Umlagevereinbarung anders als das LG aus. Er meint, die Umlagevereinbarung bestimme nur, was ohnehin im Gesetz stehe. Zur Kernfrage (= Kosten einer Beschlussklage) ist er der Ansicht, alle Wohnungseigentümer müssten sich an den Kosten der Gemeinschaft beteiligen. Die Kosten, welche die Gemeinschaft aufgrund einer gerichtlichen Entscheidung im Ver... mehr

In einer Wohnungseigentumsanlage gibt es 8 Wohnungseigentumsrechte (Einheiten). In der Gemeinschaftsordnung aus dem Jahr 2019 findet sich eine Umlagevereinbarung. Danach sind "Verwaltungskosten" zu gleichen Teilen auf die Einheiten umzulegen. Im Jahr 2021 greifen 3 Wohnungseigentümer einen Beschluss an. Ihre Klage hat Erfolg. Nach der Entscheidung muss die Gemeinschaft der W... mehr

Wohnungseigentümer K wendet sich primär gegen einen "Grundlagenbeschluss zur Baumaßnahme und Finanzierung für Aufzuganlagen sowie Notruf- und Wartungsvertrag". Dieser lautet: "Die Kosten für die Modernisierung der 2 Aufzugsanlagen einschließlich der weiter anfallenden Kosten für etwaige Elektroarbeiten werden durch eine Sonderumlage finanziert, über die ein gesonderter Besch... mehr

Die Kosten, die der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in einer Beschlussklage auferlegt werden, gehören zu den Kosten der Verwaltung gemäß § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG. Die Wohnungseigentümer können etwas Anderes vereinbaren oder nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG beschließen. Fassen die Wohnungseigentümer keinen Umlage-Beschluss gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, entspricht es ordnungsmäßi... mehr

Die hier vertretene Auffassung über das steuerlich intransparente Gemeinschaftsvermögen i.S.d. § 9a Abs. 3 WEG hat auch eine Auswirkung auf die Zahlungen in die Erhaltungsrücklage und deren spätere Verwendung. Alle Zahlungen an die GdW (auch in die Erhaltungsrücklage) fließen danach in das Gemeinschaftsvermögen steuerwirksam ab (§ 11 Abs. 2 EStG) und stellen aus Sicht des Wohnu... mehr

Die Wohnungseigentümer beschließen, an den Balkonen ein den bauordnungsrechtlichen Anforderungen entsprechendes Geländer anbringen zu lassen und das bestehende Geländer zwecks Beweissicherung zu erhalten. Hintergrund ist, dass die durch den Bauträger angebrachten Balkongeländer bauordnungsrechtlich unzulässig sind, der Bauträger jedoch die Mangelbeseitigung verweigert. Sodan... mehr

Das LG meint, ein Beschluss nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG oder § 21 Abs. 5 Satz 1 WEG sei nicht ersichtlich und könne daher nicht angegriffen werden. Der Umlageschlüssel sei nach der Bekanntgabe des Abstimmungsergebnisses mitgeteilt worden. Die Abstimmung habe ihn nicht erfasst. Die Berufung habe hingegen Erfolg, soweit sich K gegen den Beschluss über die Sonderumlage wende. E... mehr

Dies sieht der BGH jeweils anders! Sämtliche Wohnungseigentümer hätten den Beschluss zur Vergemeinschaftung fassen können. Dies gelte auch dann, wenn die Mängel nur den einer Untergemeinschaft zugeordneten Teil der Wohnungseigentumsanlage beträfen. Für eine Vergemeinschaftung fehlte es selbst dann nicht an einer Beschlusskompetenz, wenn K mit 3 Wohnungseigentümern nicht durc... mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, welche Wohnungseigentümer berechtigt sind, über eine Vergemeinschaftung der Mängelrechte gegen den Bauträger zu beschließen. Beschlusskompetenz Die Rechte wegen Mängeln des gemeinschaftlichen Eigentums aus den mit dem Bauträger geschlossenen Verträgen stehen sämtlichen Wohnungseigentümern als Erwerbern zu. Jeder Erwerber von Wohnun... mehr

Auch dann, wenn nach der Gemeinschaftsordnung weitgehend verselbstständigte "Untergemeinschaften" mit eigenen Beschluss-Kompetenzen gebildet worden sind, kann grundsätzlich nur die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die den einzelnen Erwerbern aus den jeweiligen Verträgen mit dem Veräußerer wegen Mängeln des gemeinschaftlichen Eigentums zustehenden Rechte auf ordnungsmäßige... mehr

In der Gemeinschaftsordnung heißt es unter anderem wie folgt: "Bei den Regelungen dieser Gemeinschaftsordnung ist immer davon auszugehen, dass die auf dem Grundstück aufstehenden Wohngebäude … im Ergebnis so weit wie möglich getrennt und unabhängig voneinander behandelt werden, sodass die Einheiten 1 bis 8 und die Einheiten 9 bis 13 jeweils eine gesonderte Wirtschaftsgemeins... mehr

Nach § 28 Abs. 4 WEG n. F. muss der Vermögensbericht den Stand der in den jeweiligen Eigentümergemeinschaften gebildeten Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthalten. Im Einzelnen ist also jeweils der Ist-Stand der Erhaltungsrücklage nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG., etwaiger weiterer gebildeter Rücklagen der gemeinschaftlichen Bankkonten und des t... mehr

In erster Linie sind sämtliche Forderungen der Gemeinschaft gegen einzelne Wohnungseigentümer darzustellen. Hierzu zählen Hausgeldrückstände, also Rückstände auf den Wirtschaftsplan, beschlossene Sonderumlagen, beschlossene Jahresabrechnungen. Beitragsrückstände zur Erhaltungsrücklage, Beitragsrückstände zu sonstigen gebildeten Rücklagen. Weiter sind auch Forderungen der Gemeinscha... mehr

Die Bestimmung des § 49 GKG hat die Streitwertbemessung bei Beschlussklagen des § 44 Abs. 1 WEG zum Gegenstand. Nach § 49 Satz 1 GKG ist der Streitwert in diesen Anfechtungs-, Nichtigkeits- und Beschlussersetzungsverfahren auf das Interesse aller Wohnungseigentümer an der Entscheidung festzusetzen. Nach § 49 Satz 2 GKG ist der Streitwert allerdings der Höhe nach in doppelter... mehr

Die Sanierung eines Gebäudedachs ist regelmäßig sehr kostenträchtig. Zur Schadensvermeidung sollte der Verwalter für die Gemeinschaft einen klar umrissenen und detaillierten Wartungsvertrag mit einem Dachdecker abschließen. Die Befugnis des Verwalters zum Abschluss eines Wartungsvertrags ergibt sich zumindest in größeren Wohnanlagen aus § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG, da es sich um e... mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um 2 Fragen. Die eine ist die Frage, ob überhaupt eine Beschlusskompetenz besteht, Wohnungseigentümer vollständig von den Erhaltungskosten für einen wesentlichen Gebäudebestandteil zu befreien. Die andere Frage ist, ob, wenn eine Beschlusskompetenz besteht, eine Änderung einer ordnungsmäßigen Verwaltung entspricht. Beschlusskompetenz Auf der Gru... mehr

Rz. 108 Zulässig sind Gemeinschaftsregelungen mit folgenden Inhalten:[457] mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, welcher Wohnungseigentümer sich in welcher Weise an der Erhaltungsrücklage zu beteiligen hat. Grundsatz Die Mittel für die künftigen Erhaltungsmaßnahmen (= die Erhaltungsrücklage) sind nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG umzulegen. Die Wohnungseigentümer können, wie im Fall, etwas Anderes vereinbaren. Sie können nach dem LG auch etwas Ande... mehr

1 Leitsatz Die Nichtigkeit eines Beschlusses wegen Unbestimmtheit ist auf Extremfälle beschränkt, in denen der Beschluss keinen durchführbaren Inhalt hat, widersprüchlich ist oder nach Auslegung nicht eindeutig ist, welche von mehreren Möglichkeiten gewollt ist. Kann dem Beschluss durch Auslegung ein durchführbarer Regelungsgehalt noch entnommen werden (hier Sonderumlage mit ... mehr

In einer Wohnungseigentumsanlage gibt es 5 Wohnungseigentumsrechte. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer K verlangt von B als Erben des verstorbenen Wohnungseigentümers Z die Zahlung einer "Sonderumlage" in Höhe von 6.489,16 EUR. Die übrigen Wohnungseigentumsrechte haben einen Eigentümer (Y). Nach einer Niederschrift hat Y unter einem TOP 5.2 "Instandsetzung Außenanlage G... mehr

Die Nichtigkeit eines Beschlusses wegen Unbestimmtheit ist auf Extremfälle beschränkt, in denen der Beschluss keinen durchführbaren Inhalt hat, widersprüchlich ist oder nach Auslegung nicht eindeutig ist, welche von mehreren Möglichkeiten gewollt ist. Kann dem Beschluss durch Auslegung ein durchführbarer Regelungsgehalt noch entnommen werden (hier Sonderumlage mit "ca.- Anga... mehr

Mit Erfolg! K könne ihren Anspruch auf den Beschluss zu TOP 5.2 stützen. Die Beweislast für die Behauptung, die Niederschrift sei falsch, treffe B. Diesen Beweis habe er nicht erbracht. B dürfe sich zur Versammlung auch nicht mit Nichtwissen erklären. Der Beschluss zu TOP 5.2 sei im Übrigen zwar anfechtbar gewesen. Er sei aber nicht nichtig! Nichtig wegen Unbestimmtheit sei ... mehr

LG Frankfurt a. M., Urteil v. 27.7.2023, 2-13 S 94/22 mehr

Problemüberblick Im Fall geht es neben der Frage, ob es überhaupt eine Versammlung gab, in der Vorschüsse ohne Wirtschaftsplan bestimmt worden waren (= eine "Sonderumlage"), um die Frage, wann ein Beschluss, mit dem Vorschüsse ohne Wirtschaftsplan bestimmt werden, ausreichend bestimmt ist. Eine Frage ist, welcher Umlageschlüssel ihm zugrunde liegt. Eine andere Frage, wie hoch... mehr

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Wohnungseigentümer K erhebt eine Anfechtungsklage. Die Klage hat Erfolg. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer muss K nach der Kostenentscheidung 3.721,12 EUR erstatten. Ihre außergerichtlichen Kosten belaufen sich auf 2.672,50 EUR. Im April 2020 fassen die Wohnungseigentümer folgenden Beschluss: Die Eigentümer beschließen die Finanzierung der Kosten des Rechtsstreits in H... mehr

Zusammenfassung Wie kurz vor Beurkundung kann der Verkäufer im Rahmen einer M&A-Transaktion noch Dokumente in einen virtuellen Datenraum hochladen, um seiner Aufklärungspflicht nachzukommen und unter welchen Umständen muss er den Käufer ausdrücklich auf bestimmte Dokumente hinweisen? Sachverhalt Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich jüngst zur Frage geäußert, inwieweit ein Verk... mehr

Wenn neben dem normalen Jahresbeitrag die Mitglieder auch zu Sonderbeiträgen, oft Umlagen genannt, einmalig herangezogen werden können, verlangt die Rechtsprechung für diesen Fall besondere Satzungsregelungen (BGH Urteil v. 24.09.2007, Az.: II ZR 91/06). mehr

Der BGH ist der Ansicht, die Nichtzulassungsbeschwerde sei unzulässig! Der Wert der mit der Revision geltend zu machenden Beschwer übersteige nicht 20.000 EUR. Soweit sich K gegen die Sonderumlage wende, betrage die Beschwer 14.507,46 EUR. Dies sei auf der Grundlage von 3.223,88/10.000 Miteigentumsanteilen der auf K entfallende Anteil an der Sonderumlage, auf den es zur Beme... mehr