Fachbeiträge & Kommentare zu Sonderumlage

Zusammenfassung Überblick Sonderumlagen und Erhaltungsrücklage nennt Anlage 1 zu § 1 Satz 1 ZertVerwV in Ziff. 3.2.1. Der DIHK-Rahmenplan (Stand März 2022) taxiert diesen Prüfungsgegenstand mit S+M/3. Behandelt wird darüber hinaus das Thema Darlehensaufnahme. 1 Sonderumlage 1.1 Überblick Die Sonderumlage stellt eine Ergänzung des Wirtschaftsplans dar. Ihrem Wesen nach soll die S... mehr

Voraussetzungen für eine langfristige Darlehensaufnahme Ob eine langfristige Kreditaufnahme ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, richtet sich stets nach den Maßgaben des konkreten Einzelfalls. Allerdings müssen die nachfolgenden Voraussetzungen erfüllt sein, sonst entspricht der Beschluss nicht ohne Weiteres ordnungsmäßiger Verwaltung – kann aber mangels Anfechtungsklage i... mehr

In Bemessung der Rücklagenhöhe bietet sich stets eine konkret auf das verwaltete Objekt bezogene Erhaltungsplanung unter Berücksichtigung der individuellen Eigenheiten der Wohnanlage, konkreter vergangener Erhaltungsmaßnahmen sowie der Höhe einer etwa bereits gebildeten Rücklage an. Ein entsprechender Plan ist den Wohnungseigentümern zusammen mit dem Ladungsschreiben zur Eigentü... mehr

Erforderlich ist auch die Klärung und Festlegung der wesentlichen Rahmenbedingungen der Kreditaufnahme. Der Beschluss muss insoweit Angaben über die zu finanzierende Maßnahme, die Höhe des Darlehens, dessen Laufzeit und die Höhe des Zinssatzes bzw. des nicht zu überschreitenden Zinssatzes enthalten sowie erkennen lassen, ob die Tilgungsraten so angelegt sind, dass der Kredit... mehr

Anspruch auf Bildung einer Erhaltungsrücklage Die Bildung einer Erhaltungsrücklage stellt nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG ein Regelbeispiel einer Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung dar. Ist demnach eine Erhaltungsrücklage (noch) nicht gebildet, hat jeder Wohnungseigentümer nach §§ 18 Abs. 2 Nr. 1, 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG Anspruch auf entsprechende Beschlussfassung. Ihrem Wesen nach s... mehr

Von wesentlicher Bedeutung ist, dass die Wohnungseigentümer im Vorfeld der Beschlussfassung über die Darlehensaufnahme über die hiermit für sie verbundenen Risiken aufgeklärt werden. Entscheidend ist insoweit, dass als Vertragspartnerin des Kreditinstituts die Wohnungseigentümergemeinschaft fungiert. Insoweit droht den einzelnen Wohnungseigentümern das Risiko der unmittelbar... mehr

Der BGH[1] hat bereits vor einigen Jahren bestätigt, dass eine Beschlusskompetenz besteht und die Aufnahme eines Darlehens unter bestimmten Voraussetzungen durchaus ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen kann. Seit Inkrafttreten des WEMoG wird die Darlehensaufnahme auch ausdrücklich in § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG erwähnt. Hiernach ist der Verwalter zwar außergerichtlicher und ger... mehr

Grundsätzlich haben die Wohnungseigentümer auch die Kompetenz zur Beschlussfassung über eine langjährige Kreditaufnahme.[1] Die Kreditaufnahme kann nicht nur bei Erhaltungsmaßnahmen infrage kommen, sondern auch bei Maßnahmen der modernisierenden Erhaltung oder einer energetischen Modernisierung als baulicher Veränderung.[2] Angesichts des weit gefassten Modernisierungsbegrif... mehr

Gemäß § 9b Abs. 1 WEG vertritt der Verwalter die GdWE sowohl außergerichtlich als auch gerichtlich. Dies gilt allerdings nicht für den Abschluss von Grundstückskauf- und Darlehensverträgen. Von erheblicher praktischer Bedeutung ist dabei, dass bereits eine Überziehung des gemeinschaftlichen Girokontos eine Darlehensaufnahme darstellt. Auch der Abschluss eines Girovertrags mi... mehr

Ausgehend vom aktuellen Marktpreis/qm unterstellt die v. Hauff'sche Formel, dass vom Kaufpreis einer Eigentumswohnung lediglich 25 % auf das gemeinschaftliche Eigentum entfallen und dieses spätestens alle 50 Jahre instandsetzungsbedürftig ist. Praxis-Beispiel Berechnung nach v. Hauff'scher Formel Der Marktpreis beträgt 2.500 EUR je qm Wohnfläche. Bei einer 70-qm-Wohnung würde ... mehr

Wie nachfolgend dargestellt, ist jeder Wohnungseigentümer dem Haftungsrisiko des § 9a Abs. 4 WEG ausgesetzt, wenn die Kreditraten nicht (in voller Höhe) zurückgeführt werden können. Insbesondere "Selbstzahler" haben größtes Interesse daran, von vornherein von einer möglichen Haftung freigestellt zu werden. Mangels Beschlusskompetenz kann aber eine derartige Haftungsfreistell... mehr

Ordnungsmäßiger Verwaltung kann ein Mehrheitsbeschluss entsprechen, der kurzfristige Liquiditätsengpässe vermeiden soll.[1] Folgende Voraussetzungen sind zu beachten: Voraussetzungen für eine Darlehensaufnahme wegen Liquiditätsengpasses Der Kreditbetrag ist auf eine Summe beschränkt, die das 3-fache der monatlichen Hausgeldzahlungen der Gesamtgemeinschaft beträgt.[2] Die Besch... mehr

Den Wohnungseigentümern ist im Rahmen der Bemessung der Rücklagenhöhe ein weiter Ermessensspielraum eingeräumt, der nur bei erheblicher Unter- oder Überschreitung ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht.[1] Kriterien für die Bemessung der Höhe der Rücklage sind Alter, Zustand, Ausstattung, Erhaltungsbedarf in der Vergangenheit und prognostizierter zukünftiger Erhaltungsbedarf. Anh... mehr

In aller Regel erfolgt eine langfristige Kreditaufnahme im Zuge der Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen, also der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums, oder auch dessen baulicher Veränderung im Zuge von Modernisierungsmaßnahmen. Unerheblich, welchem Zweck eine Darlehensaufnahme dienen soll, muss selbstverständlich im Vorfeld der Beschlussfassung über... mehr

Die Peters'sche Formel geht davon aus, dass im Laufe von geschätzten 80 Jahren Lebensdauer eines Gebäudes Instandhaltungskosten in Höhe des 1,5-fachen der Herstellkosten anfallen, wobei hiervon je nach Ausstattung 65 – 70 % das Gemeinschaftseigentum betreffen. Praxis-Beispiel Berechnung nach Peters'scher Formel Die Baukosten betragen 1.750 EUR je qm Wohnfläche und betreffen zu... mehr

Nicht jeder Wohnungseigentümer ist an einer langfristigen Kreditaufnahme interessiert. Finanzstarke Wohnungseigentümer sind insoweit in der Praxis bestrebt, bestenfalls mit der Kreditaufnahme gar nichts zu tun zu haben. Ohne dass diese Wohnungseigentümer einen Anspruch hierauf hätten, kann ihnen aber die Möglichkeit gegeben werden, den auf sie entfallenden Anteil der zu fina... mehr

Hat die Erhaltungsrücklage einen Bestand erreicht, der das angemessene Maß deutlich überschritten hat, können die Wohnungseigentümer über eine Teilauflösung der Rücklage beschließen.[1] Eiserne Reserve Im Fall der Teilauflösung der Erhaltungsrücklage kann allerdings nicht auf die zur sog. "eisernen Reserve" ergangene Rechtsprechung zurückgegriffen werden,[2] weil diese zu tem... mehr

Da die Erhaltungsrücklage Bestandteil des Gemeinschaftsvermögens ist, hat der Verwalter sie gemäß § 9a Abs. 3 WEG nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG zu verwalten. Ihn treffen insoweit Vermögensbetreuungspflichten gegenüber der GdWE. Er hat zu beachten, dass er auch die Gelder der Erhaltungsrücklage zwingend getrennt von seinem Vermögen und dem Vermögen anderer von ihm verwalteter Ei... mehr

Die Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz (Zweite Berechnungsverordnung – II. BV)[1] dient der Wirtschaftlichkeitsberechnung von Wohnraum. Anwendungsbereiche sind der soziale Wohnungsbau und der steuerbegünstigte freie Wohnungsbau. Allerdings werden die Regelungen der II. BV in der Praxis über die genannten Bereiche hinaus an... mehr

In der Praxis wird die Erhaltungsrücklage häufig bei Liquiditätsengpässen in Anspruch genommen. Dass dies ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht, liegt bereits deshalb auf der Hand, weil es sich bei der Erhaltungsrücklage um zweckgebundenes Verwaltungsvermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft handelt.[1] Insoweit stellt auch eine lediglich vorübergehende Inanspruchnahme d... mehr

Die bloße Tatsache, dass es sich um eine Mehrhausanlage handelt, bedeutet nicht, dass automatisch für die einzelnen Gebäude jeweils getrennte Rücklagen zu bilden wären. Das Gesetz sieht in § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG lediglich die Bildung einer Rücklage vor. Wie stets, kommt es also auf die Regelungen in der Gemeinschaftsordnung an. Von grundlegender Bedeutung ist zunächst, ob es ... mehr

Seit Inkrafttreten des WEMoG ist umstritten, ob unter den Begriff der baulichen Veränderung i. S. v. § 20 Abs. 1 WEG auch Maßnahmen der modernisierenden Erhaltung zu subsumieren sind.[1] Konsequenzen hat die Differenzierung hinsichtlich einer Kostenbelastung sämtlicher Wohnungseigentümer zunächst nicht. § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG ordnet nämlich eine Kostentragungsverpflicht... mehr

Zu berücksichtigen ist bei einer Bemessung der Erhaltungsrücklage unter Verwendung von Formeln stets, dass Formeln Besonderheiten der Wohnanlage nicht berücksichtigen können. Ausschlaggebend sind jedoch insbesondere der Zustand der Anlage sowie die jeweilige Ausstattung und Einrichtung. Verfügt die Wohnanlage etwa über einen Aufzug, über ein gemeinschaftliches Schwimmbad und... mehr

Maßnahmen der laufenden Erhaltung Zwar ist der Verwalter nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG berechtigt und verpflichtet, eigenständig alle Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die von untergeordneter Bedeutung sind und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen, und insoweit berechtigt, auch kleinere laufende Erhaltungsmaßnahmen in Auftrag zu geben. Grundsätzlich wird ih... mehr

Im Gegensatz zu sonstigen Beschlüssen der Wohnungseigentümer, die stets ein exaktes Maßnahmenprofil umschreiben und einen exakten Maßnahmenumfang zum Gegenstand haben müssen, weil ihnen sonst ein Anfechtungs-, wenn nicht sogar ein Nichtigkeitsmangel anhaften kann, stellt sich die Situation beim Wirtschaftsplan anders dar. Aufgrund der Erfahrungen in der Vergangenheit unter B... mehr

Der Wirtschaftsplan stellt die elementare Grundlage für die Finanzverwaltung der GdWE dar. Zwar sollen nach Auffassung des Gesetzgebers Hausgeldvorschüsse im Extremfall auch ohne Wirtschaftsplan beschließbar sein,[1] allerdings bleibt abzuwarten, ob die Rechtsprechung diesem Denkansatz folgen wird. In neu begründeten Gemeinschaften wird man dem noch folgen können, da zunächs... mehr

Entsprechendes gilt für beschlossene Maßnahmen der baulichen Veränderung, die nach § 21 Abs. 2 Satz 1 WEG eine Kostentragungsverpflichtung sämtlicher Wohnungseigentümer zur Folge haben (siehe hierzu Kap. B.I.6.6.2). Bei den voraussichtlichen Kosten konkret beschlossener baulicher Veränderungen ist grundsätzlich zu unterscheiden, ob die beschlossene Maßnahme eine Kostenvertei... mehr

Zunächst müssen in die Gesamtabrechnung sämtliche Einnahmen aufgenommen werden, also auch Zinseinnahmen, Miet- oder Pachteinnahmen sowie geleistete Versicherungszahlungen.[1] Ebenfalls sind in der Jahresgesamtabrechnung sämtlich eingenommene Hausgelder und geleistete Beiträge (z. B. auf beschlossene Sonderumlagen) darzustellen. mehr

Nach § 28 Abs. 4 WEG muss der Vermögensbericht den Stand der in den jeweiligen Eigentümergemeinschaften gebildeten Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthalten. Im Einzelnen ist also jeweils der Ist-Stand der Erhaltungsrücklage nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG, etwaiger weiterer gebildeter Rücklagen und das tatsächlich vorhandene Vermögen anzugeben.... mehr

Nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG hat jeder Wohnungseigentümer die Kosten der GdWE, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils zu tragen. § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG stellt allerdings noch keine Anspruchsgrundlage dar. Entsprechende Anspruchsgrundlagen müssen vielmehr auf Basis von § ... mehr

Im Übrigen gilt der Grundsatz, dass diejenigen Wohnungseigentümer die Kosten baulicher Veränderungen tragen müssen, die sie beschlossen haben. Praxis-Beispiel Der Aufzug Die Wohnungseigentümer beschließen einfach-mehrheitlich den Einbau eines Innenaufzugs Die Kosten der Maßnahme haben nach § 21 Abs. 3 Satz 1 WEG diejenigen Wohnungseigentümer zu tragen, die sie beschlossen haben... mehr

Auch wenn der Beschluss nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG die doppelt qualifizierte Mehrheit erreicht, erfolgt eine Kostenverteilung unter allen Wohnungseigentümern nur dann, wenn die Kosten der Maßnahme nicht unverhältnismäßig sind. Praxis-Beispiel Die Schwimmhalle Die Wohnungseigentümergemeinschaft besteht aus 10 Wohnungseigentümern. 8 von ihnen beschließen den Umbau mehrere... mehr

Die Pflicht zur Ausstattung der Wohnungen mit Rauchwarnmeldern besteht bei Neubauten und Bestandsgebäuden in sämtlichen Bundesländern. Zwischenzeitlich besteht auch die Pflicht zur Nachrüstung in Bestandsgebäuden in allen Bundesländern Übersicht: Einbaufristen und Verantwortlichkeiten für Rauchwarnmelder mehr

Leistet der Wohnungseigentümer Zahlungen an den Gläubiger entsprechend seiner Teilhaftung und beschließt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zum Ausgleich der Forderungen des Gläubigers die Erhebung einer Sonderumlage, so befreit die direkte Zahlung des Wohnungseigentümers an den Gläubiger ihn nicht von seiner Beitragspflicht im Innenverhältnis zur Gemeinschaft der Wohnu... mehr

Der Erwerber haftet dem Gemeinschaftsvermögen gegenüber auch für solche Verbindlichkeiten, deren zugrunde liegende Beschlüsse (mit Ausnahme derjenigen über die Festsetzung der Nachschüsse bzw. Anpassung der Vorschüsse auf Grundlage der Jahresabrechnung) vor dem für den Eigentümerwechsel maßgeblichen Zeitpunkt gefasst, jedoch erst nach diesem Zeitpunkt fällig wurden.[1] Praxi... mehr

Der Eigentümerwechsel erfolgt zu dem Zeitpunkt, in dem das Eigentum im Grundbuch umgeschrieben wird. Mit seinem Ausscheiden aus der Eigentümergemeinschaft können keine neuen Zahlungsverpflichtungen zulasten des Voreigentümers begründet werden. Haftung des veräußernden Eigentümers Bis zur Umschreibung im Grundbuch hat der veräußernde Wohnungseigentümer die laufenden Hausgelder ... mehr

Der Erwerber haftet dem Gemeinschaftsvermögen gegenüber für alle anteiligen Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums, die nach seinem Eintritt in die Eigentümergemeinschaft und seiner Eintragung als Eigentümer im Grundbuch bzw. im Fall des Ersterwerbs nach Eintragung einer Auflassungsvormerkung und Übergabe der Räume durch Beschluss begründet und fällig gestellt we... mehr

Die Ausführungen zum Eigentümerwechsel im Wege des Rechtsgeschäfts gelten für die Erwerberhaftung im Fall der Zwangsversteigerung entsprechend mit folgender Ausnahme: Achtung Keine Haftung für Hausgeldrückstände bei Erwerb durch Zwangsversteigerung Eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung, wonach der Ersteher in der Zwangsversteigerung für die Hausgeldrückstände seines Recht... mehr

Die Wohnungseigentümer können eine Haftung des Erwerbers auch für Hausgeldrückstände des Veräußerers vereinbaren. Ein entsprechender Beschluss wäre mangels Beschlusskompetenz nichtig. Vielfach enthält insoweit die Gemeinschaftsordnung eine Bestimmung, wonach der Erwerber einer Sondereigentumseinheit für Hausgeldrückstände des Vorgängers haftet, was grundsätzlich wirksam ist.... mehr

Jeder Wohnungseigentümer ist nach § 18 Abs. 3 WEG berechtigt, Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem Gemeinschaftseigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind. Voraussetzung ist, dass überhaupt ein Fall der Notgeschäftsführung vorliegt. Ein Wohnungseigentümer, der ohne ausdrückliche Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer Arbeiten am Gemeinschaftseigen... mehr

Da Rechtsgeschäfte – insbesondere Verträge – im Rahmen der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums mit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als rechtsfähigem Subjekt geschlossen werden und nicht mit den einzelnen Wohnungseigentümern in ihrer Gesamtheit, steht für Gläubiger der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zunächst auch nur ein Schuldner zur Verfügung, nämlich die Gem... mehr

Begriff Im Fall eines Eigentümerwechsels stellt sich für die Verwaltung bzw. die Eigentümergemeinschaft häufig die Frage, für welche Hausgeldverbindlichkeiten der Erwerber haftet. Trifft ihn nur die Haftung für Hausgeldverbindlichkeiten, die nach seinem Eintritt in die Gemeinschaft entstehen? Können ihm Hausgeldforderungen, die vor seinem Eintritt in die Gemeinschaft begründ... mehr

§ 10 Abs. 8 Satz 4 WEG a. F. hatte die Haftung eines Wohnungseigentümers wegen nicht ordnungsmäßiger Verwaltung gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf dessen Miteigentumsanteil beschränkt. Damit sollte die Umgehung der beschränkten Außenhaftung verhindert werden, könnte doch ein Gläubiger der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen im Innenverhältnis unbegre... mehr

Entsprechend des Grundsatzes, dass in der Jahreseinzelabrechnung tatsächlich geleistete Zahlungen keine Rolle spielen und daher auch nicht darzustellen sind, gilt dies auch für Zahlungen, die auf eine beschlossene Sonderumlage geleistet wurden. Die Einnahmen sind zwar in der Jahresgesamtabrechnung darzustellen, sind aber letztlich einzelabrechnungsneutral. Da es sich bei ein... mehr

Auch nach Inkrafttreten des WEMoG werden die mit (+) gekennzeichneten Entscheidungen weiterhin einschlägig rund um das Thema "Wirtschaftsplan" bleiben und die mit (–) gekennzeichneten nicht mehr gelten. Wo erforderlich, werden ergänzende Informationen erteilt. Abberufung des Verwalters (+) Eine nicht fristgerechte Vorlage von Wirtschaftsplänen und Jahresabrechnungen sowie die ... mehr

Bei den voraussichtlichen Kosten konkret beschlossener baulicher Veränderungen ist grundsätzlich zu unterscheiden, ob die beschlossene Maßnahme eine Kostenverteilung unter allen Wohnungseigentümern zur Folge hat oder die Kosten lediglich von einzelnen Wohnungseigentümern zu tragen sind. Im Regelfall werden bauliche Veränderungen allerdings kaum im Wirtschaftsplan zu berücksi... mehr

Der Wirtschaftsplan stellt das wichtigste Element der Mittelbeschaffung innerhalb der Gemeinschaft dar. Er beinhaltet die in der Gemeinschaft in der laufenden Wirtschaftsperiode voraussichtlich anfallenden Kosten. Der Wirtschaftsplan ist eine in die Zukunft gerichtete Prognose – in aller Regel gestützt auf Erfahrungswerte der Vergangenheit. Welche Kosten tatsächlich in der W... mehr

Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn der Verwalter sein Vermögen und das der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht getrennt führt[1]; das gemeinschaftliche Konto als offenes Treuhandkonto führt und ihm weitere Pflichtverletzungen zum Vorwurf zu machen sind[2]; Verbindlichkeiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auflaufen lässt und nicht für ausreichende Liquidität im W... mehr

Begriff Die Wohnungseigentümer haben die Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums zu tragen. Diese werden durch Beschluss nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG auf Grundlage des Wirtschaftsplans für die entsprechende Wirtschaftsperiode festgelegt und nach dem geltenden Kostenverteilungsschlüssel auf die Wohnungseigentümer umgelegt. Der nach dem Gesamt- und den Einzelwirtschaftsplänen a... mehr

In vielen Fällen wird in der Praxis durch eine entsprechende Gestaltung von Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung dem Charakter einer Mehrhausanlage dadurch Rechnung getragen, dass haus- bzw. gebäudebezogen Untergemeinschaften gebildet werden, die auch mit eigenen Beschlusskompetenzen ausgestattet sind. Praxis-Beispiel Weitest mögliche getrennte Verwaltung "Die einzelnen ... mehr