Sonderumlagen, Erhaltungsrücklage und Darlehensaufnahme ... / 3.2 Grundsätze

Der BGH^[1] hat bereits vor einigen Jahren bestätigt, dass eine Beschlusskompetenz besteht und die Aufnahme eines Darlehens unter bestimmten Voraussetzungen durchaus ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen kann. Seit Inkrafttreten des WEMoG wird die Darlehensaufnahme auch ausdrücklich in § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG erwähnt. Hiernach ist der Verwalter zwar außergerichtlicher und gerichtlicher Vertreter der GdWE, allerdings mit Ausnahme des Abschlusses von Grundstückskauf- und Darlehensverträgen. Insoweit muss der Verwalter durch Beschluss der Wohnungseigentümer entsprechend ermächtigt werden. Bei der Frage, ob eine Darlehensaufnahme den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, sind stets die Maßgaben des konkreten Einzelfalls entscheidend.

Da den Wohnungseigentümern Beschlusskompetenz hinsichtlich einer Darlehensaufnahme zukommt, wird die Frage, ob ein entsprechender Beschluss den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, lediglich im Fall der Erhebung einer Anfechtungsklage gemäß § 44 Abs. 1 Satz 1 WEG überprüft. Nach Ablauf der einmonatigen Anfechtungsfrist des § 45 Satz 1 WEG erwächst der Beschluss über die Darlehensaufnahme also in Bestandskraft. Allerdings kann der Beschluss mangels inhaltlicher Bestimmtheit auch nichtig sein. Dies wird dann anzunehmen sein, wenn wesentliche Eckpunkte der Darlehensaufnahme nicht geregelt sind.

Im Hinblick auf eine Kreditaufnahme ist stets zu differenzieren:

• Handelt es sich lediglich um eine kurzzeitige Kreditaufnahme, etwa in Form eines Kontokorrentkredits zur Überbrückung kurzfristiger Liquiditätsengpässe, oder
• handelt es sich um eine langfristige Kreditaufnahme zur Finanzierung von Erhaltungsmaßnahmen oder Maßnahmen der baulichen Veränderung?

Unerheblich, ob es sich um eine kurzzeitige oder langfristige Kreditaufnahme hand...