Bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums / 4.1.1.3 Unverhältnismäßige Kosten

Alexander C. Blankenstein

Auch wenn der Beschluss nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG die doppelt qualifizierte Mehrheit erreicht, erfolgt eine Kostenverteilung unter allen Wohnungseigentümern nur dann, wenn die Kosten der Maßnahme nicht unverhältnismäßig sind.

Praxis-Beispiel

Die Schwimmhalle

Die Wohnungseigentümergemeinschaft besteht aus 10 Wohnungseigentümern. 8 von ihnen beschließen den Umbau mehrerer im Gemeinschaftseigentum stehender ungenutzter Räume im Souterrain in eine Schwimmhalle. Kosten werden in Höhe von 75.000 EUR entstehen. Jede der 10 Wohnungen repräsentiert 100/1.000 Miteigentumsanteile. Nicht zugestimmt hat ein hoch betagtes Ehepaar, das nur über eine schmale Rente verfügt, die Schwimmhalle darüber hinaus aus gesundheitlichen Gründen gar nicht nutzen kann und ohnehin nie Schwimmen gelernt hat.

Die Errichtung der Schwimmhalle kann für den einen Wohnungseigentümer keine nennenswerte, für den anderen aber eine erhebliche finanzielle Belastung darstellen. Hinsichtlich der Frage, ob eine bauliche Veränderung mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist, stellt der Gesetzgeber zunächst darauf ab, dass dabei nicht nur die zu erwartenden Baukosten, sondern auch die zu erwartenden Folgekosten für Gebrauch und Erhaltung maßgeblich sind. Diese Kosten seien in das Verhältnis zu den Vorteilen zu setzen, die die bauliche Veränderung verspreche, was eine wertende Betrachtung verlange. Dabei sei ein objektiver, auf die konkrete Anlage bezogener Maßstab anzulegen. Entscheidend seien daher nicht die Bedürfnisse und finanziellen Mittel des einzelnen überstimmten Wohnungseigentümers, sondern die der Gesamtheit der Wohnungseigentümer in der Anlage.^{^[1]}

Dies zunächst zugrunde gelegt, könnte dazu führen, dass etwa in einer überwiegend gut situierten Eigentümergemeinschaft mit einigen wenigen sozial schwäch...

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