Fachbeiträge & Kommentare zu Sonderumlage

• 2021 Kaufpreisaufteilung / BMF-Arbeitshilfe / § 21 EStG Vor dem Hintergrund der AfA sollte beim Kauf eines bebauten Grundstücks eine Vereinbarung über die Kaufpreisaufteilung erfolgen. Vorzunehmen ist diese im Notarvertrag. Dieser ist grundsätzlich zu folgen, sofern sie nicht zum Schein erfolgte, keinen Gestaltungsmissbrauch darstellt und plausibel ist. In diesem Zusammenha...mehr

Kann aus der Erhaltungsrücklage eine Rücklage für bauliche Veränderungen generiert, sprich eine Umwidmung beschlossen werden? Nach herrschender Meinung kann die Erhaltungsrücklage bis auf einen "Sockelbetrag" umgewidmet werden. Es ist daher vorstellbar, aus einem Teil der Erhaltungsrücklage eine Rücklage für bauliche Veränderungen zu machen. In diesem Fall müsste aber die Er...mehr

Muss die Jahresabrechnung auch Angaben über das Vermögen der Gemeinschaft enthalten? Nach wie vor kann auch im Rahmen der Jahresabrechnung z. B. die Entwicklung der Bankkonten dargestellt werden. Allerdings ist dies nicht mehr erforderlich, als der Verwalter gemäß § 28 Abs. 4 WEG nach Ablauf des Kalenderjahres einen Vermögensbericht zu erstellen hat. Hier hat er insbesonder...mehr

Die Höhe der Sonderumlage orientiert sich am Finanzierungsbedarf, wobei hinsichtlich der entsprechenden Prognose ein großzügiger Beurteilungsspielraum besteht[1] und zu erwartende Beitragsausfälle einzelner Wohnungseigentümer berücksichtigt werden können.[2] Steht hingegen der Finanzierungsbedarf fest – insbesondere im Fall einer konkreten Liquiditätslücke –, darf die Höhe d...mehr

Schuldner einer Sonderumlage ist zunächst jeder Wohnungseigentümer. Schuldner einer Sonderumlage ist aber auch jeder werdende Wohnungseigentümer. Insoweit fingiert § 8 Abs. 3 WEG die Eigentümerstellung des Erwerbers, wenn dieser einen Anspruch auf Übertragung von Sondereigentum gegen den teilenden Eigentümer hat, dieser Anspruch durch Vormerkung im Grundbuch gesichert ist und i...mehr

Insbesondere bei geplanten größeren, nicht dringenden Erhaltungsmaßnahmen oder solchen der baulichen Veränderung, können auch mehrjährige Sonderumlagen in Betracht kommen. Grundvoraussetzung der Ordnungsmäßigkeit einer Beschlussfassung über eine mehrjährige Sonderumlage ist allerdings, dass zum einen feststeht, dass die Erhaltungsmaßnahme tatsächlich durchgeführt wird und zu...mehr

Der Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage muss den Beschlussgegenstand, die Gesamthöhe der Umlage[1] und den Kostenverteilungsschlüssel[2] regeln. Grundsätzlich sind auch die auf die einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Beträge im Beschluss zu regeln. Dies gilt aber dann nicht, wenn der geschuldete Einzelbetrag objektiv eindeutig bestimmbar ist und von den Wohnungs...mehr

1.1 Überblick Die Sonderumlage stellt eine Ergänzung des Wirtschaftsplans dar. Ihrem Wesen nach soll die Sonderumlage finanziellen Engpässen der Gemeinschaft im Fall unvorhergesehenen Finanzierungsbedarfs im laufenden Wirtschaftsjahr begegnen. Die Erhebung einer Sonderumlage kommt also immer dann in Betracht, wenn Ausgaben nicht aus den laufenden Hausgeldern finanziert werden...mehr

Wird eine Sonderumlage im Jahr 1 erhoben, kommt sie jedoch erst im Jahr 2 zur Verwendung, ist sie im Jahr 1 als Einnahme darzustellen. Zu beachten ist, dass diese Hausgeldeinnahme wie die übrigen Hausgeldeinnahmen abrechnungsneutral ist und nicht in den Jahreseinzelabrechnungen unter den Wohnungseigentümern ausgeschüttet werden darf. Denn dann stünde sie zur Finanzierung der...mehr

Grundsätzlich möglich ist auch die Erhebung einer mehrjährigen Sonderumlage, wenn bspw. eine größere Erhaltungsmaßnahme in Großanlagen in mehreren Bauabschnitten durchgeführt wird (siehe auch Kap. C.II.1.1.9). Praxisrelevant ist hier die Beantwortung der Frage, wann die Ausgaben, die über die Sonderumlage finanziert werden, abrechnungsrelevant werden. Hier wurde es für zuläs...mehr

Der Sonderumlagebeschluss ist wie jeder andere Beschluss anfechtbar, wenn er an formellen oder materiellen Mängeln leidet; mangels ausreichender Bestimmtheit kann er nichtig sein (siehe oben Kap. C.II.1.1.2). Teilanfechtung des Sonderumlagebeschlusses Praxis-Beispiel Teilanfechtung der Höhe nach Die Wohnungseigentümer beschließen eine Erhaltungsmaßnahme sowie deren Finanzierung...mehr

Die Sonderumlage ist zweckgebunden an die zu finanzierende Maßnahme. Zwar können die Wohnungseigentümer beschlussweise die Zweckbindung aufheben und die Beiträge für andere Zwecke einsetzen,[1] dem Verwalter fehlt indes diese Befugnis.[2] Haben die Wohnungseigentümer zur Finanzierung umfangreicher Erhaltungsmaßnahmen die Erhebung einer Sonderumlage beschlossen, wird dieser E...mehr

Da die Sonderumlage eine Ergänzung bzw. einen Nachtrag zum Wirtschaftsplan darstellt, ist über sie ebenso wie über den Wirtschaftsplan in der Jahresabrechnung und nicht gesondert abzurechnen.[1] Die von den Wohnungseigentümern zu einer beschlossenen Sonderumlage geleisteten Zahlungen sind als Einnahmen darzustellen, was auch für mehrjährige Sonderumlagen gilt. Die nicht verb...mehr

Die Sonderumlage stellt eine Ergänzung des Wirtschaftsplans dar. Ihrem Wesen nach soll die Sonderumlage finanziellen Engpässen der Gemeinschaft im Fall unvorhergesehenen Finanzierungsbedarfs im laufenden Wirtschaftsjahr begegnen. Die Erhebung einer Sonderumlage kommt also immer dann in Betracht, wenn Ausgaben nicht aus den laufenden Hausgeldern finanziert werden können und e...mehr

Maßgeblich ist der Kostenverteilungsschlüssel, der auch für die zu finanzierende Maßnahme gilt. Allerdings haben die Wohnungseigentümer auf Grundlage des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG und des § 21 Abs. 5 WEG auch die Möglichkeit, die Kosten der durch Sonderumlage zu finanzierenden Maßnahme abweichend vom gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel zu verteilen. Dies i...mehr

Ebenso wie die periodisch monatlich zu entrichtenden Hausgeldvorschüsse einen Beschluss nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG über die Festsetzung der auf Grundlage des Wirtschaftsplans zu leistenden Hausgeldvorschüsse voraussetzen, muss eine Sonderumlage beschlossen werden.[1] Der Verwalter kann nicht von sich aus die Wohnungseigentümer zur Zahlung auffordern. Das kann er auch dann n...mehr

Zunächst liegt es im Ermessen der Wohnungseigentümer, eine Sonderumlage zu beschließen, um die Rücklage nicht zu erschöpfen. Es besteht also kein Anspruch darauf, zunächst die Rücklage auszuschöpfen.[1] Ob eine größere Investition aus Mitteln der dafür betragsmäßig ausreichenden Erhaltungsrücklage finanziert oder dafür unter den Wohnungseigentümern eine Sonderumlage erhoben ...mehr

Wie ausgeführt, stellt die Sonderumlage ihrem Wesen nach eine Ergänzung des Wirtschaftsplans bzw. einen Nachtrag zu ihm dar. Die Existenz eines Wirtschaftsplans ist jedoch keine Voraussetzung für eine Sonderumlage.[1] Allerdings würde es ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen, wenn keine laufenden Vorschüsse für die Bewirtschaftung und Verwaltung, sondern nur unregelmäßige...mehr

§ 28 Abs. 3 WEG verleiht den Wohnungseigentümern eine Beschlusskompetenz zur Regelung der Fälligkeit von Zahlungen, also auch der Beiträge zu einer beschlossenen Sonderumlage. Wird die Fälligkeit im Beschluss nicht ausdrücklich geregelt, werden die Beiträge nach § 271 BGB sofort zur Zahlung fällig. Voraussetzung für die Fälligkeit ist allerdings, dass der Beschluss über die ...mehr

1.8.1 Grundsätze Der Sonderumlagebeschluss ist wie jeder andere Beschluss anfechtbar, wenn er an formellen oder materiellen Mängeln leidet; mangels ausreichender Bestimmtheit kann er nichtig sein (siehe oben Kap. C.II.1.1.2). Teilanfechtung des Sonderumlagebeschlusses Praxis-Beispiel Teilanfechtung der Höhe nach Die Wohnungseigentümer beschließen eine Erhaltungsmaßnahme sowie de...mehr

Beschlüsse über die Erhebung von Sonderumlagen werden nach dem gesetzlichen oder hiervon abweichend vereinbarten Stimmprinzip gefasst. Liegt keine abweichende Vereinbarung vor, genügt nach § 25 Abs. 2 WEG die Mehrheit der abgegebenen Stimmen.mehr

Ist der Beschluss, mit dem die Sonderumlage geregelt ist, gerichtlich angefochten worden, sind die Beiträge dennoch zu leisten – sowohl vom anfechtenden Wohnungseigentümer als auch von den übrigen Wohnungseigentümern. Eine Beschlussanfechtungsklage hat auch hinsichtlich der Zahlungspflicht einer Sonderumlage keine aufschiebende Wirkung.[1] Kein Zurückbehaltungsrecht; eingesc...mehr

Als weitere Finanzierungsform neben der Erhebung einer Sonderumlage (siehe Kap. C.II.1.1) oder eines Zugriffs auf die Erhaltungsrücklage (siehe Kap. C.II.1.2.3.3), kann auch eine Darlehensaufnahme infrage kommen. Im Unterschied zu den beiden vorgenannten Finanzierungsarten stellt im Rahmen einer Darlehensaufnahme ein Dritter die erforderlichen finanziellen Mittel. Vorteile bi...mehr

Überblick Sonderumlagen und Erhaltungsrücklage nennt Anlage 1 zu § 1 Satz 1 ZertVerwV in Ziff. 3.2.1. Der DIHK-Rahmenplan (Stand März 2022) taxiert diesen Prüfungsgegenstand mit S+M/3. Behandelt wird darüber hinaus das Thema Darlehensaufnahme.mehr

Die Rechtsprechung war bis zum Inkrafttreten des WEMoG[1] am 1.12.2020 im Hinblick auf die konkrete Angabe der auf die einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Beträge weniger streng, wenn sich diese auf Grundlage des angegebenen Kostenverteilungsschlüssels einfach errechnen ließen.[2] So sollte die betragsmäßige Festsetzung ausnahmsweise dann unterbleiben können, wenn die ...mehr

Maßnahmen der baulichen Veränderung können nicht aus der Erhaltungsrücklage finanziert werden. Dies ist nicht lediglich darin begründet, dass es sich bei Maßnahmen der baulichen Veränderung gerade nicht um Erhaltungsmaßnahmen handelt, sondern weil nach § 21 Abs. 3 WEG diejenigen Wohnungseigentümer nicht zur anteiligen Kostentragung einer baulichen Veränderung verpflichtet si...mehr

Nachschusspflicht Grundsätzlich ist die im Außenverhältnis beschränkte Teilhaftung der Wohnungseigentümer nach § 9a Abs. 4 WEG von einer möglichen darüber hinausgehenden Haftung im Innenverhältnis zur GdWE zu unterscheiden. Letztere ist insbesondere dann von Bedeutung, wenn Gläubiger der Gemeinschaft deren Anspruch auf Hausgeldzahlung gegen die Wohnungseigentümer im Wege der ...mehr

2.4.1 Grundsätze Da die Erhaltungsrücklage Bestandteil des Gemeinschaftsvermögens ist, hat der Verwalter sie gemäß § 9a Abs. 3 WEG nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG zu verwalten. Ihn treffen insoweit Vermögensbetreuungspflichten gegenüber der GdWE. Er hat zu beachten, dass er auch die Gelder der Erhaltungsrücklage zwingend getrennt von seinem Vermögen und dem Vermögen anderer von ih...mehr

2.1 Wesen der Erhaltungsrücklage Anspruch auf Bildung einer Erhaltungsrücklage Die Bildung einer Erhaltungsrücklage stellt nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG ein Regelbeispiel einer Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung dar. Ist demnach eine Erhaltungsrücklage (noch) nicht gebildet, hat jeder Wohnungseigentümer nach §§ 18 Abs. 2 Nr. 1, 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG Anspruch auf entsprechende Besc...mehr

3.3.1 Keine Eigenmacht des Verwalters Gemäß § 9b Abs. 1 WEG vertritt der Verwalter die GdWE sowohl außergerichtlich als auch gerichtlich. Dies gilt allerdings nicht für den Abschluss von Grundstückskauf- und Darlehensverträgen. Von erheblicher praktischer Bedeutung ist dabei, dass bereits eine Überziehung des gemeinschaftlichen Girokontos eine Darlehensaufnahme darstellt. Auc...mehr

3.1 Vor- und Nachteile für die WEG Als weitere Finanzierungsform neben der Erhebung einer Sonderumlage (siehe Kap. C.II.1.1) oder eines Zugriffs auf die Erhaltungsrücklage (siehe Kap. C.II.1.2.3.3), kann auch eine Darlehensaufnahme infrage kommen. Im Unterschied zu den beiden vorgenannten Finanzierungsarten stellt im Rahmen einer Darlehensaufnahme ein Dritter die erforderlich...mehr

Um Haftungsrisiken insbesondere für die zahlungskräftigen Wohnungseigentümer zu minimieren, kann zunächst mit dem Kreditinstitut vereinbart werden, dass einzelne Wohnungseigentümer aus der Teilhaftung des § 9a Abs. 4 WEG ausgenommen werden. Sollte der Darlehensgeber hierzu nicht bereit sein, können die Wohnungseigentümer einen Beschluss über eine Freistellung von Beitragspfli...mehr

Zusammenfassung Überblick Sonderumlagen und Erhaltungsrücklage nennt Anlage 1 zu § 1 Satz 1 ZertVerwV in Ziff. 3.2.1. Der DIHK-Rahmenplan (Stand März 2022) taxiert diesen Prüfungsgegenstand mit S+M/3. Behandelt wird darüber hinaus das Thema Darlehensaufnahme. 1 Sonderumlage 1.1 Überblick Die Sonderumlage stellt eine Ergänzung des Wirtschaftsplans dar. Ihrem Wesen nach soll die S...mehr

Voraussetzungen für eine langfristige Darlehensaufnahme Ob eine langfristige Kreditaufnahme ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, richtet sich stets nach den Maßgaben des konkreten Einzelfalls. Allerdings müssen die nachfolgenden Voraussetzungen erfüllt sein, sonst entspricht der Beschluss nicht ohne Weiteres ordnungsmäßiger Verwaltung – kann aber mangels Anfechtungsklage i...mehr

In Bemessung der Rücklagenhöhe bietet sich stets eine konkret auf das verwaltete Objekt bezogene Erhaltungsplanung unter Berücksichtigung der individuellen Eigenheiten der Wohnanlage, konkreter vergangener Erhaltungsmaßnahmen sowie der Höhe einer etwa bereits gebildeten Rücklage an. Ein entsprechender Plan ist den Wohnungseigentümern zusammen mit dem Ladungsschreiben zur Eigentü...mehr

Erforderlich ist auch die Klärung und Festlegung der wesentlichen Rahmenbedingungen der Kreditaufnahme. Der Beschluss muss insoweit Angaben über die zu finanzierende Maßnahme, die Höhe des Darlehens, dessen Laufzeit und die Höhe des Zinssatzes bzw. des nicht zu überschreitenden Zinssatzes enthalten sowie erkennen lassen, ob die Tilgungsraten so angelegt sind, dass der Kredit...mehr

Anspruch auf Bildung einer Erhaltungsrücklage Die Bildung einer Erhaltungsrücklage stellt nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG ein Regelbeispiel einer Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung dar. Ist demnach eine Erhaltungsrücklage (noch) nicht gebildet, hat jeder Wohnungseigentümer nach §§ 18 Abs. 2 Nr. 1, 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG Anspruch auf entsprechende Beschlussfassung. Ihrem Wesen nach s...mehr

Der BGH[1] hat bereits vor einigen Jahren bestätigt, dass eine Beschlusskompetenz besteht und die Aufnahme eines Darlehens unter bestimmten Voraussetzungen durchaus ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen kann. Seit Inkrafttreten des WEMoG wird die Darlehensaufnahme auch ausdrücklich in § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG erwähnt. Hiernach ist der Verwalter zwar außergerichtlicher und ger...mehr

Grundsätzlich haben die Wohnungseigentümer auch die Kompetenz zur Beschlussfassung über eine langjährige Kreditaufnahme.[1] Die Kreditaufnahme kann nicht nur bei Erhaltungsmaßnahmen infrage kommen, sondern auch bei Maßnahmen der modernisierenden Erhaltung oder einer energetischen Modernisierung als baulicher Veränderung.[2] Angesichts des weit gefassten Modernisierungsbegrif...mehr

Gemäß § 9b Abs. 1 WEG vertritt der Verwalter die GdWE sowohl außergerichtlich als auch gerichtlich. Dies gilt allerdings nicht für den Abschluss von Grundstückskauf- und Darlehensverträgen. Von erheblicher praktischer Bedeutung ist dabei, dass bereits eine Überziehung des gemeinschaftlichen Girokontos eine Darlehensaufnahme darstellt. Auch der Abschluss eines Girovertrags mi...mehr

Ausgehend vom aktuellen Marktpreis/qm unterstellt die v. Hauff'sche Formel, dass vom Kaufpreis einer Eigentumswohnung lediglich 25 % auf das gemeinschaftliche Eigentum entfallen und dieses spätestens alle 50 Jahre instandsetzungsbedürftig ist. Praxis-Beispiel Berechnung nach v. Hauff'scher Formel Der Marktpreis beträgt 2.500 EUR je qm Wohnfläche. Bei einer 70-qm-Wohnung würde ...mehr

Wie nachfolgend dargestellt, ist jeder Wohnungseigentümer dem Haftungsrisiko des § 9a Abs. 4 WEG ausgesetzt, wenn die Kreditraten nicht (in voller Höhe) zurückgeführt werden können. Insbesondere "Selbstzahler" haben größtes Interesse daran, von vornherein von einer möglichen Haftung freigestellt zu werden. Mangels Beschlusskompetenz kann aber eine derartige Haftungsfreistell...mehr

Ordnungsmäßiger Verwaltung kann ein Mehrheitsbeschluss entsprechen, der kurzfristige Liquiditätsengpässe vermeiden soll.[1] Folgende Voraussetzungen sind zu beachten: Voraussetzungen für eine Darlehensaufnahme wegen Liquiditätsengpasses Der Kreditbetrag ist auf eine Summe beschränkt, die das 3-fache der monatlichen Hausgeldzahlungen der Gesamtgemeinschaft beträgt.[2] Die Besch...mehr

Den Wohnungseigentümern ist im Rahmen der Bemessung der Rücklagenhöhe ein weiter Ermessensspielraum eingeräumt, der nur bei erheblicher Unter- oder Überschreitung ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht.[1] Kriterien für die Bemessung der Höhe der Rücklage sind Alter, Zustand, Ausstattung, Erhaltungsbedarf in der Vergangenheit und prognostizierter zukünftiger Erhaltungsbedarf. Anh...mehr

In aller Regel erfolgt eine langfristige Kreditaufnahme im Zuge der Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen, also der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums, oder auch dessen baulicher Veränderung im Zuge von Modernisierungsmaßnahmen. Unerheblich, welchem Zweck eine Darlehensaufnahme dienen soll, muss selbstverständlich im Vorfeld der Beschlussfassung über...mehr

Die Peters'sche Formel geht davon aus, dass im Laufe von geschätzten 80 Jahren Lebensdauer eines Gebäudes Instandhaltungskosten in Höhe des 1,5-fachen der Herstellkosten anfallen, wobei hiervon je nach Ausstattung 65 – 70 % das Gemeinschaftseigentum betreffen. Praxis-Beispiel Berechnung nach Peters'scher Formel Die Baukosten betragen 1.750 EUR je qm Wohnfläche und betreffen zu...mehr

Nicht jeder Wohnungseigentümer ist an einer langfristigen Kreditaufnahme interessiert. Finanzstarke Wohnungseigentümer sind insoweit in der Praxis bestrebt, bestenfalls mit der Kreditaufnahme gar nichts zu tun zu haben. Ohne dass diese Wohnungseigentümer einen Anspruch hierauf hätten, kann ihnen aber die Möglichkeit gegeben werden, den auf sie entfallenden Anteil der zu fina...mehr

Von wesentlicher Bedeutung ist, dass die Wohnungseigentümer im Vorfeld der Beschlussfassung über die Darlehensaufnahme über die hiermit für sie verbundenen Risiken aufgeklärt werden. Entscheidend ist insoweit, dass als Vertragspartnerin des Kreditinstituts die Wohnungseigentümergemeinschaft fungiert. Insoweit droht den einzelnen Wohnungseigentümern das Risiko der unmittelbar...mehr

Die Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz (Zweite Berechnungsverordnung – II. BV)[1] dient der Wirtschaftlichkeitsberechnung von Wohnraum. Anwendungsbereiche sind der soziale Wohnungsbau und der steuerbegünstigte freie Wohnungsbau. Allerdings werden die Regelungen der II. BV in der Praxis über die genannten Bereiche hinaus an...mehr

Seit Inkrafttreten des WEMoG ist umstritten, ob unter den Begriff der baulichen Veränderung i. S. v. § 20 Abs. 1 WEG auch Maßnahmen der modernisierenden Erhaltung zu subsumieren sind.[1] Konsequenzen hat die Differenzierung hinsichtlich einer Kostenbelastung sämtlicher Wohnungseigentümer zunächst nicht. § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG ordnet nämlich eine Kostentragungsverpflicht...mehr