Fachbeiträge & Kommentare zu Sonderumlage

Da die Erhaltungsrücklage gerade zweckgebunden für Maßnahmen der Erhaltung bzw. Instandhaltung und Instandsetzung gebildet wird, erfolgt die Finanzierung größerer Maßnahmen regelmäßig aus der Erhaltungsrücklage. Den Wohnungseigentümern ist insoweit aber ein weiter Ermessensspielraum eingeräumt. Selbst bei gut ausgestatteter Erhaltungsrücklage kann die Finanzierung von Erhalt...mehr

"Schwebende" Beschlussgültigkeit Ein Beschluss ist so lange gültig, bis er rechtskräftig für ungültig erklärt wird. Abzustellen ist dabei nicht auf den Zeitpunkt einer erstinstanzlichen Entscheidung, sondern auf die unanfechtbare Entscheidung des mit der Berufung befassten Landgerichts oder des mit der Revision befassten Bundesgerichtshofs.[1] Erst das Urteil, wonach der Besch...mehr

Die Anfechtungsklage kann auf einen abtrennbaren Teil des Beschlusses beschränkt werden.[1] Das gilt auch für den Beschluss über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse auf Grundlage der Jahresabrechnung. Auch ein derartiger Beschluss kann teilweise angefochten bzw. für ungültig erklärt werden. Voraussetzung ist, dass die Abrechnungs...mehr

Den Verwalter treffen grundsätzlich Überwachungs-, Kontroll- und Hinweispflichten. Die Pflicht des Verwalters erstreckt sich insbesondere darauf, Mängel und Schäden am Gemeinschaftseigentum zu ermitteln sowie nach Ursache und Umfang festzustellen, was Kontrollaufgaben mit umfasst. Verletzt er diese Pflicht schuldhaft, so haftet der Verwalter für den Schaden der betroffenen W...mehr

Bei der Erhaltungsrücklage handelt es sich um zweckgebundenes Sondervermögen der Eigentümergemeinschaft. Die Erhaltungsrücklage dient allein der Finanzierung von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen. Maßnahmen der baulichen Veränderung stellen keine Erhaltungsmaßnahmen dar. Dies gilt nach herrschender Meinung auch für Maßnahmen der modernisierenden Erhaltung.[1] Inso...mehr

Nach alter Rechtslage war ein Beschluss anfechtbar, wenn er die Gefahr einer Ungleichbehandlung von Wohnungseigentümern barg. Praxis-Beispiel Balkonsanierung Von den in der Wohnanlage vorhandenen 10 Balkonen sind 5 instandsetzungsbedürftig. Die Wohnungseigentümer beschließen daher die Instandsetzung dieser Balkone. Die Kosten der Erhaltungsmaßnahme sollen lediglich von den 5 W...mehr

Step-by-Step: Was sollte der Verwalter bei der Beschlussdurchführung beachten? Zunächst hat der Verwalter für eine zeitnahe Umsetzung beschlossener oder erforderlicher Erhaltungsmaßnahmen zu sorgen. Treten infolge zögerlicher Bearbeitung Schäden auf, haftet der Verwalter gegenüber der GdWE. Dies gilt allerdings dann nicht, wenn die Wohnungseigentümer ihre Beiträge zu einer b...mehr

Im Übrigen gilt der Grundsatz, dass diejenigen Wohnungseigentümer die Kosten baulicher Veränderungen tragen müssen, die sie beschlossen haben. Praxis-Beispiel Die Schwimmhalle Beschließen die Wohnungseigentümer mehrheitlich den Umbau mehrerer im Gemeinschaftseigentum stehender ungenutzter Räume im Souterrain in eine Schwimmhalle, ist dies auf Grundlage von § 20 Abs. 1 WEG zulä...mehr

Auch wenn der Beschluss nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG die doppelt qualifizierte Mehrheit erreicht, erfolgt eine Kostenverteilung unter allen Wohnungseigentümern nur dann, wenn die Kosten der Maßnahme nicht unverhältnismäßig sind. Praxis-Beispiel Die Schwimmhalle Die Wohnungseigentümergemeinschaft besteht aus 10 Wohnungseigentümern. 8 von ihnen beschließen den Umbau mehrere...mehr

Abmahnungsbeschluss, Entziehungsklage Das Rechtsschutzbedürfnis für eine Beschlussanfechtungsklage gegen einen Abmahnungsbeschluss gemäß § 17 Abs. 2 WEG fehlt nicht deshalb, weil die Abmahnung auch durch den Verwalter oder durch einen einzelnen Wohnungseigentümer hätte ausgesprochen werden können und eine solche Abmahnung nicht anfechtbar wäre. Im Rahmen einer gegen einen Abm...mehr

• 2021 Kaufpreisaufteilung / BMF-Arbeitshilfe / § 21 EStG Vor dem Hintergrund der AfA sollte beim Kauf eines bebauten Grundstücks eine Vereinbarung über die Kaufpreisaufteilung erfolgen. Vorzunehmen ist diese im Notarvertrag. Dieser ist grundsätzlich zu folgen, sofern sie nicht zum Schein erfolgte, keinen Gestaltungsmissbrauch darstellt und plausibel ist. In diesem Zusammenha...mehr

Wie kann ich die Höhe der Sonderumlage für jeden Eigentümer vor Beschlussfassung festlegen, wenn ich vorher noch nicht weiß, wer bezahlen muss? Der Beschluss ist erst möglich, wenn feststeht, welche Wohnungseigentümer nach § 21 Abs. 1 bis 3, 5 WEG die Kosten zu tragen haben. Sie müssen also zuerst nach § 20 Abs. 1 WEG abstimmen lassen (Beschluss 1). Dann wissen sie für den ...mehr

Wie gehe ich mit einer Sonderumlage um, die im Wirtschaftsjahr zwar eingenommen wurde, die tatsächlichen Kosten jedoch aufgrund einer verspäteten Ausführung durch die beauftragten Firmen erst im folgenden Wirtschaftsjahr anfallen? Zahle ich die Sonderumlage über die Abrechnung wieder aus und weise dann im Folgejahr diese Kosten als "Fehlplanung" in der Abrechnung aus? Eine...mehr

Verzinsliche Anlage Entspricht es ordnungsmäßiger Verwaltung, die Mittel einer Rücklage, beispielsweise der Erhaltungsrücklage, in einem ETF anzulegen? Grundsätzlich ist diese Frage zu verneinen. § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG fordert die Verwaltungen allerdings dazu auf, sofern die Wohnungseigentümer keine eigene Bestimmung treffen, nach billigem Ermessen darüber zu entscheiden, das...mehr

Sind bei einem Beschluss über eine Sonderumlage zur Liquiditätssicherung alle Angebote und bereits erhaltene Rechnungen anzuhängen? Das Gesetz und die Rechtsprechung fordern das nicht. Es dürfte aus Gründen der Transparenz und Kundenzufriedenheit aber nichts dagegen sprechen, näher durch Rechnungen zu belegen, warum die GdWE weiteren Vorschuss (= Sonderumlage) nach § 28 Abs...mehr

Entspricht ein Beschluss über die Kostentragung einer baulichen Veränderung durch Inanspruchnahme der Erhaltungsrücklage ordnungsgemäßer Verwaltung bzw. können die Eigentümer dies dennoch mehrheitlich beschließen, wenn es ausdrücklich gewünscht ist, um eine Sonderumlage zu vermeiden? Die Erhaltungsrücklage ist Erhaltungsmaßnahmen gewidmet, nicht aber baulichen Veränderungen...mehr

Was muss ein Verwalter tun, wenn nach dem Beschluss über den Wirtschaftsplan massive Preiserhöhungen kommen (wie zuletzt bei Strom/Gas), die nicht im Wirtschaftsplan berücksichtigt werden konnten? Entweder einen Beschluss über die Ergänzung des Wirtschaftsplans initiieren oder eine Beschlussfassung über die Erhebung einer Sonderumlage herbeiführen.mehr

Kann aus der Erhaltungsrücklage eine Rücklage für bauliche Veränderungen generiert, sprich eine Umwidmung beschlossen werden? Nach h.M. kann die Erhaltungsrücklage bis auf einen "Sockelbetrag" umgewidmet werden. Es ist daher vorstellbar, aus einem Teil der Erhaltungsrücklage eine Rücklage für bauliche Veränderungen zu machen. In diesem Fall müsste aber die Erhaltungsrücklag...mehr

Ist es zulässig, einen zusätzlichen Müll- oder Fahrradplatz aus der Erhaltungsrücklage zu finanzieren? Nein. Die Erhaltungsrücklage dient der Instandhaltung und/oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums, nicht aber der Finanzierung und Durchführung baulicher Veränderungen. Um für einen zusätzlichen Müll- oder Fahrradplatz Mittel zu haben, müssen die Wohnungseigent...mehr

Kann aus der Erhaltungsrücklage eine Rücklage für bauliche Veränderungen generiert, sprich eine Umwidmung beschlossen werden? Nach herrschender Meinung kann die Erhaltungsrücklage bis auf einen "Sockelbetrag" umgewidmet werden. Es ist daher vorstellbar, aus einem Teil der Erhaltungsrücklage eine Rücklage für bauliche Veränderungen zu machen. In diesem Fall müsste aber die Er...mehr

Gehen bei Fenstern immer alle Reparaturkosten, wie z. B. die vom Rollladenmotor oder -gurt, zulasten der Gemeinschaft? Ja. Steht ein wesentliches Gebäudebestandteil im gemeinschaftlichen Eigentum, beispielsweise Rollläden, stehen auch die Zubehörteile dieses Bestandteils im gemeinschaftlichen Eigentum, beispielsweise ein Motor oder ein Gurt. Die Wohnungseigentümer können in...mehr

Muss die Jahresabrechnung auch Angaben über das Vermögen der Gemeinschaft enthalten? Nach wie vor kann auch im Rahmen der Jahresabrechnung z. B. die Entwicklung der Bankkonten dargestellt werden. Allerdings ist dies nicht mehr erforderlich, als der Verwalter gemäß § 28 Abs. 4 WEG nach Ablauf des Kalenderjahres einen Vermögensbericht zu erstellen hat. Hier hat er insbesonder...mehr

Die Höhe der Sonderumlage orientiert sich am Finanzierungsbedarf, wobei hinsichtlich der entsprechenden Prognose ein großzügiger Beurteilungsspielraum besteht[1] und zu erwartende Beitragsausfälle einzelner Wohnungseigentümer berücksichtigt werden können.[2] Steht hingegen der Finanzierungsbedarf fest – insbesondere im Fall einer konkreten Liquiditätslücke –, darf die Höhe d...mehr

Schuldner einer Sonderumlage ist zunächst jeder Wohnungseigentümer. Schuldner einer Sonderumlage ist aber auch jeder werdende Wohnungseigentümer. Insoweit fingiert § 8 Abs. 3 WEG die Eigentümerstellung des Erwerbers, wenn dieser einen Anspruch auf Übertragung von Sondereigentum gegen den teilenden Eigentümer hat, dieser Anspruch durch Vormerkung im Grundbuch gesichert ist und i...mehr

Insbesondere bei geplanten größeren, nicht dringenden Erhaltungsmaßnahmen oder solchen der baulichen Veränderung, können auch mehrjährige Sonderumlagen in Betracht kommen. Grundvoraussetzung der Ordnungsmäßigkeit einer Beschlussfassung über eine mehrjährige Sonderumlage ist allerdings, dass zum einen feststeht, dass die Erhaltungsmaßnahme tatsächlich durchgeführt wird und zu...mehr

Der Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage muss den Beschlussgegenstand, die Gesamthöhe der Umlage[1] und den Kostenverteilungsschlüssel[2] regeln. Grundsätzlich sind auch die auf die einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Beträge im Beschluss zu regeln. Dies gilt aber dann nicht, wenn der geschuldete Einzelbetrag objektiv eindeutig bestimmbar ist und von den Wohnungs...mehr

1.1 Überblick Die Sonderumlage stellt eine Ergänzung des Wirtschaftsplans dar. Ihrem Wesen nach soll die Sonderumlage finanziellen Engpässen der Gemeinschaft im Fall unvorhergesehenen Finanzierungsbedarfs im laufenden Wirtschaftsjahr begegnen. Die Erhebung einer Sonderumlage kommt also immer dann in Betracht, wenn Ausgaben nicht aus den laufenden Hausgeldern finanziert werden...mehr

Wird eine Sonderumlage im Jahr 1 erhoben, kommt sie jedoch erst im Jahr 2 zur Verwendung, ist sie im Jahr 1 als Einnahme darzustellen. Zu beachten ist, dass diese Hausgeldeinnahme wie die übrigen Hausgeldeinnahmen abrechnungsneutral ist und nicht in den Jahreseinzelabrechnungen unter den Wohnungseigentümern ausgeschüttet werden darf. Denn dann stünde sie zur Finanzierung der...mehr

Grundsätzlich möglich ist auch die Erhebung einer mehrjährigen Sonderumlage, wenn bspw. eine größere Erhaltungsmaßnahme in Großanlagen in mehreren Bauabschnitten durchgeführt wird (siehe auch Kap. C.II.1.1.9). Praxisrelevant ist hier die Beantwortung der Frage, wann die Ausgaben, die über die Sonderumlage finanziert werden, abrechnungsrelevant werden. Hier wurde es für zuläs...mehr

Der Sonderumlagebeschluss ist wie jeder andere Beschluss anfechtbar, wenn er an formellen oder materiellen Mängeln leidet; mangels ausreichender Bestimmtheit kann er nichtig sein (siehe oben Kap. C.II.1.1.2). Teilanfechtung des Sonderumlagebeschlusses Praxis-Beispiel Teilanfechtung der Höhe nach Die Wohnungseigentümer beschließen eine Erhaltungsmaßnahme sowie deren Finanzierung...mehr

Die Sonderumlage ist zweckgebunden an die zu finanzierende Maßnahme. Zwar können die Wohnungseigentümer beschlussweise die Zweckbindung aufheben und die Beiträge für andere Zwecke einsetzen,[1] dem Verwalter fehlt indes diese Befugnis.[2] Haben die Wohnungseigentümer zur Finanzierung umfangreicher Erhaltungsmaßnahmen die Erhebung einer Sonderumlage beschlossen, wird dieser E...mehr

Da die Sonderumlage eine Ergänzung bzw. einen Nachtrag zum Wirtschaftsplan darstellt, ist über sie ebenso wie über den Wirtschaftsplan in der Jahresabrechnung und nicht gesondert abzurechnen.[1] Die von den Wohnungseigentümern zu einer beschlossenen Sonderumlage geleisteten Zahlungen sind als Einnahmen darzustellen, was auch für mehrjährige Sonderumlagen gilt. Die nicht verb...mehr

Die Sonderumlage stellt eine Ergänzung des Wirtschaftsplans dar. Ihrem Wesen nach soll die Sonderumlage finanziellen Engpässen der Gemeinschaft im Fall unvorhergesehenen Finanzierungsbedarfs im laufenden Wirtschaftsjahr begegnen. Die Erhebung einer Sonderumlage kommt also immer dann in Betracht, wenn Ausgaben nicht aus den laufenden Hausgeldern finanziert werden können und e...mehr

Maßgeblich ist der Kostenverteilungsschlüssel, der auch für die zu finanzierende Maßnahme gilt. Allerdings haben die Wohnungseigentümer auf Grundlage des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG und des § 21 Abs. 5 WEG auch die Möglichkeit, die Kosten der durch Sonderumlage zu finanzierenden Maßnahme abweichend vom gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel zu verteilen. Dies i...mehr

Ebenso wie die periodisch monatlich zu entrichtenden Hausgeldvorschüsse einen Beschluss nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG über die Festsetzung der auf Grundlage des Wirtschaftsplans zu leistenden Hausgeldvorschüsse voraussetzen, muss eine Sonderumlage beschlossen werden.[1] Der Verwalter kann nicht von sich aus die Wohnungseigentümer zur Zahlung auffordern. Das kann er auch dann n...mehr

Zunächst liegt es im Ermessen der Wohnungseigentümer, eine Sonderumlage zu beschließen, um die Rücklage nicht zu erschöpfen. Es besteht also kein Anspruch darauf, zunächst die Rücklage auszuschöpfen.[1] Ob eine größere Investition aus Mitteln der dafür betragsmäßig ausreichenden Erhaltungsrücklage finanziert oder dafür unter den Wohnungseigentümern eine Sonderumlage erhoben ...mehr

Wie ausgeführt, stellt die Sonderumlage ihrem Wesen nach eine Ergänzung des Wirtschaftsplans bzw. einen Nachtrag zu ihm dar. Die Existenz eines Wirtschaftsplans ist jedoch keine Voraussetzung für eine Sonderumlage.[1] Allerdings würde es ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen, wenn keine laufenden Vorschüsse für die Bewirtschaftung und Verwaltung, sondern nur unregelmäßige...mehr

§ 28 Abs. 3 WEG verleiht den Wohnungseigentümern eine Beschlusskompetenz zur Regelung der Fälligkeit von Zahlungen, also auch der Beiträge zu einer beschlossenen Sonderumlage. Wird die Fälligkeit im Beschluss nicht ausdrücklich geregelt, werden die Beiträge nach § 271 BGB sofort zur Zahlung fällig. Voraussetzung für die Fälligkeit ist allerdings, dass der Beschluss über die ...mehr

1.8.1 Grundsätze Der Sonderumlagebeschluss ist wie jeder andere Beschluss anfechtbar, wenn er an formellen oder materiellen Mängeln leidet; mangels ausreichender Bestimmtheit kann er nichtig sein (siehe oben Kap. C.II.1.1.2). Teilanfechtung des Sonderumlagebeschlusses Praxis-Beispiel Teilanfechtung der Höhe nach Die Wohnungseigentümer beschließen eine Erhaltungsmaßnahme sowie de...mehr

Beschlüsse über die Erhebung von Sonderumlagen werden nach dem gesetzlichen oder hiervon abweichend vereinbarten Stimmprinzip gefasst. Liegt keine abweichende Vereinbarung vor, genügt nach § 25 Abs. 2 WEG die Mehrheit der abgegebenen Stimmen.mehr

Ist der Beschluss, mit dem die Sonderumlage geregelt ist, gerichtlich angefochten worden, sind die Beiträge dennoch zu leisten – sowohl vom anfechtenden Wohnungseigentümer als auch von den übrigen Wohnungseigentümern. Eine Beschlussanfechtungsklage hat auch hinsichtlich der Zahlungspflicht einer Sonderumlage keine aufschiebende Wirkung.[1] Kein Zurückbehaltungsrecht; eingesc...mehr

Als weitere Finanzierungsform neben der Erhebung einer Sonderumlage (siehe Kap. C.II.1.1) oder eines Zugriffs auf die Erhaltungsrücklage (siehe Kap. C.II.1.2.3.3), kann auch eine Darlehensaufnahme infrage kommen. Im Unterschied zu den beiden vorgenannten Finanzierungsarten stellt im Rahmen einer Darlehensaufnahme ein Dritter die erforderlichen finanziellen Mittel. Vorteile bi...mehr

Überblick Sonderumlagen und Erhaltungsrücklage nennt Anlage 1 zu § 1 Satz 1 ZertVerwV in Ziff. 3.2.1. Der DIHK-Rahmenplan (Stand März 2022) taxiert diesen Prüfungsgegenstand mit S+M/3. Behandelt wird darüber hinaus das Thema Darlehensaufnahme.mehr

Die Rechtsprechung war bis zum Inkrafttreten des WEMoG[1] am 1.12.2020 im Hinblick auf die konkrete Angabe der auf die einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Beträge weniger streng, wenn sich diese auf Grundlage des angegebenen Kostenverteilungsschlüssels einfach errechnen ließen.[2] So sollte die betragsmäßige Festsetzung ausnahmsweise dann unterbleiben können, wenn die ...mehr

Maßnahmen der baulichen Veränderung können nicht aus der Erhaltungsrücklage finanziert werden. Dies ist nicht lediglich darin begründet, dass es sich bei Maßnahmen der baulichen Veränderung gerade nicht um Erhaltungsmaßnahmen handelt, sondern weil nach § 21 Abs. 3 WEG diejenigen Wohnungseigentümer nicht zur anteiligen Kostentragung einer baulichen Veränderung verpflichtet si...mehr

Nachschusspflicht Grundsätzlich ist die im Außenverhältnis beschränkte Teilhaftung der Wohnungseigentümer nach § 9a Abs. 4 WEG von einer möglichen darüber hinausgehenden Haftung im Innenverhältnis zur GdWE zu unterscheiden. Letztere ist insbesondere dann von Bedeutung, wenn Gläubiger der Gemeinschaft deren Anspruch auf Hausgeldzahlung gegen die Wohnungseigentümer im Wege der ...mehr

2.4.1 Grundsätze Da die Erhaltungsrücklage Bestandteil des Gemeinschaftsvermögens ist, hat der Verwalter sie gemäß § 9a Abs. 3 WEG nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG zu verwalten. Ihn treffen insoweit Vermögensbetreuungspflichten gegenüber der GdWE. Er hat zu beachten, dass er auch die Gelder der Erhaltungsrücklage zwingend getrennt von seinem Vermögen und dem Vermögen anderer von ih...mehr

2.1 Wesen der Erhaltungsrücklage Anspruch auf Bildung einer Erhaltungsrücklage Die Bildung einer Erhaltungsrücklage stellt nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG ein Regelbeispiel einer Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung dar. Ist demnach eine Erhaltungsrücklage (noch) nicht gebildet, hat jeder Wohnungseigentümer nach §§ 18 Abs. 2 Nr. 1, 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG Anspruch auf entsprechende Besc...mehr

3.3.1 Keine Eigenmacht des Verwalters Gemäß § 9b Abs. 1 WEG vertritt der Verwalter die GdWE sowohl außergerichtlich als auch gerichtlich. Dies gilt allerdings nicht für den Abschluss von Grundstückskauf- und Darlehensverträgen. Von erheblicher praktischer Bedeutung ist dabei, dass bereits eine Überziehung des gemeinschaftlichen Girokontos eine Darlehensaufnahme darstellt. Auc...mehr

3.1 Vor- und Nachteile für die WEG Als weitere Finanzierungsform neben der Erhebung einer Sonderumlage (siehe Kap. C.II.1.1) oder eines Zugriffs auf die Erhaltungsrücklage (siehe Kap. C.II.1.2.3.3), kann auch eine Darlehensaufnahme infrage kommen. Im Unterschied zu den beiden vorgenannten Finanzierungsarten stellt im Rahmen einer Darlehensaufnahme ein Dritter die erforderlich...mehr