Sonderumlagen, Erhaltungsrücklage und Darlehensaufnahme ... / 3.3 Kurzzeitige Darlehensaufnahme

Alexander C. Blankenstein

3.3.1 Keine Eigenmacht des Verwalters

Gemäß § 9b Abs. 1 WEG vertritt der Verwalter die GdWE sowohl außergerichtlich als auch gerichtlich. Dies gilt allerdings nicht für den Abschluss von Grundstückskauf- und Darlehensverträgen. Von erheblicher praktischer Bedeutung ist dabei, dass bereits eine Überziehung des gemeinschaftlichen Girokontos eine Darlehensaufnahme darstellt. Auch der Abschluss eines Girovertrags mit eingeräumtem Kontokorrentkredit bedarf der ausdrücklichen Ermächtigung der Wohnungseigentümer durch Beschluss.

3.3.2 Ermächtigungsbeschluss

Ordnungsmäßiger Verwaltung kann ein Mehrheitsbeschluss entsprechen, der kurzfristige Liquiditätsengpässe vermeiden soll.^{^[1]} Folgende Voraussetzungen sind zu beachten:

Voraussetzungen für eine Darlehensaufnahme wegen Liquiditätsengpasses

Der Kreditbetrag ist auf eine Summe beschränkt, die das 3-fache der monatlichen Hausgeldzahlungen der Gesamtgemeinschaft beträgt.^{^[2]}
Die Beschlussfassung entspricht nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn tatsächlich ein Liquiditätsengpass besteht.
Eine Beschlussfassung über eine generelle Kreditaufnahme bzw. Kontenüberziehung übersteigt die Beschlusskompetenz der Gemeinschaft, weil eine Kreditaufnahme oder Kontenüberziehung stets mit einer Zinsbelastung und der persönlichen Teilhaftung der einzelnen Wohnungseigentümer gemäß § 9a Abs. 4 WEG hinsichtlich der Rückzahlung verbunden ist.

Bezogen auf die konkrete Wirtschaftsperiode, dürfte ein entsprechender "Vorrats-"Beschluss nur dann ein Anfechtungsrisiko bergen, wenn die vorerwähnten Voraussetzungen nicht erfüllt sind. Im Beschluss selbst sollte jedenfalls klar zum Ausdruck kommen, dass die entsprechende Kreditaufnahme bzw. Kontenüberziehung ausschließlich dann erfolgen kann, wenn ein Liquiditätsengpass etwa infolge des Ausfalls von Hausgeldzahlungen einzelner Miteigentümer tatsächlich entstanden ist.

[1] BGH,...

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