Fachbeiträge & Kommentare zu Mietvertrag

Vor Zeilen 50–69 In den Zeilen 50–69 werden die nach § 8 GewStG vorgeschriebenen Hinzurechnungen berücksichtigt. In den Hinzurechnungen drückt sich der Charakter der Gewerbesteuer als Realsteuer aus, die die objektive Ertragskraft des Unternehmens erfasst. Dies betrifft insbesondere die Finanzierungsanteile nach § 8 Nr. 1 GewStG. Andere Hinzurechnungen dienen der Abgrenzung z...mehr

Nach § 119 BGB kann der Vermieter seine auf den Abschluss eines Mietvertrags gerichtete Willenserklärung anfechten, wenn er bei der Abgabe der Erklärung über deren Inhalt im Irrtum war. Praxis-Beispiel Kein Anfechtungsgrund Die Blankounterzeichnung eines Mietvertrags berechtigt nicht zur Anfechtung. Gleiches gilt für die Unterzeichnung eines Vertrags, ohne ihn gelesen zu haben....mehr

Zusammenfassung Überblick Sowohl dem Vermieter als auch dem Mieter kann unter bestimmten Umständen ein Anfechtungsrecht zustehen mit der Wirkung, dass der Mietvertrag als von Anfang an nichtig angesehen wird. Ein Anfechtungsrecht kann vorliegen wegen Irrtums sowie wegen arglistiger Täuschung oder widerrechtlicher Drohung. Anfechtungsgründe sind: der Inhaltsirrtum, der Erkläru...mehr

Die Anfechtung bewirkt, dass das noch nicht vollzogene Mietverhältnis so zu betrachten ist, als sei der Mietvertrag von Anfang an nichtig. Der Mietinteressent hat also keinen Anspruch auf Überlassung der Wohnung. Bei bereits vollzogenem Mietverhältnis sind die Wirkungen der Anfechtung streitig: Nach einer Ansicht wird die Befugnis zur Anfechtung nach Überlassung der Mietsache...mehr

Für die Anfechtung des Mieters gelten die in Abschn. 1 dargelegten Grundsätze entsprechend. Der Mieter kann seine Willenserklärung und damit den Mietvertrag anfechten, wenn er sich über eine verkehrswesentliche Eigenschaft der Wohnung geirrt hat. Praxis-Beispiel Anfechtungsgrund für Mieter Ein Anfechtungsgrund liegt hier dann vor, wenn sich der Mieter darüber irrt, ob die Wohn...mehr

Überblick Sowohl dem Vermieter als auch dem Mieter kann unter bestimmten Umständen ein Anfechtungsrecht zustehen mit der Wirkung, dass der Mietvertrag als von Anfang an nichtig angesehen wird. Ein Anfechtungsrecht kann vorliegen wegen Irrtums sowie wegen arglistiger Täuschung oder widerrechtlicher Drohung. Anfechtungsgründe sind: der Inhaltsirrtum, der Erklärungsirrtum, der ...mehr

1.3.1 Form Die Anfechtung erfolgt durch Erklärung gegenüber dem Mieter. Eine Teilanfechtung ist ebenso wenig möglich wie eine Teilkündigung. Anfechtungsberechtigt ist der Vermieter. Praxis-Tipp Anfechtung schriftlich erklären Die Anfechtung kann auch mündlich erklärt werden, jedoch ist aus Beweisgründen Schriftform anzuraten. Ob in der Anfechtungserklärung die Gründe der Anfecht...mehr

Die Anfechtung ist außer in den Fällen der Fristversäumung auch dann ausgeschlossen, wenn das anfechtbare Rechtsgeschäft von dem Anfechtungsberechtigten bestätigt wird (§ 144 Abs. 1 BGB). Praxis-Beispiel Bestätigung Eine Bestätigung in diesem Sinne liegt vor, wenn der Vermieter trotz Kenntnis des Anfechtungsgrunds gegenüber dem Mieter ausdrücklich erklärt, dass dieser weiter w...mehr

Ist der Vermieter durch arglistige Täuschung oder widerrechtlich durch Drohung zum Vertragsschluss bestimmt worden, so können die Anfechtungsvoraussetzungen nach § 123 Abs. 1 BGB vorliegen. Wichtig Täuschung über verkehrswesentliche Eigenschaften Hiervon ist insbesondere dann auszugehen, wenn der Vermieter über verkehrswesentliche Eigenschaften des Mieters getäuscht worden ist...mehr

Die Umdeutung einer unwirksamen Anfechtungserklärung in eine außerordentliche Kündigung ist nach § 140 BGB möglich, wenn die formellen und materiellen Voraussetzungen der Kündigung vorliegen und anzunehmen ist, dass das Mietverhältnis auf jeden Fall beendet werden soll.[1]mehr

1.1 Anfechtung wegen Irrtums Nach § 119 BGB kann der Vermieter seine auf den Abschluss eines Mietvertrags gerichtete Willenserklärung anfechten, wenn er bei der Abgabe der Erklärung über deren Inhalt im Irrtum war. Praxis-Beispiel Kein Anfechtungsgrund Die Blankounterzeichnung eines Mietvertrags berechtigt nicht zur Anfechtung. Gleiches gilt für die Unterzeichnung eines Vertrags...mehr

Die Anfechtung erfolgt durch Erklärung gegenüber dem Mieter. Eine Teilanfechtung ist ebenso wenig möglich wie eine Teilkündigung. Anfechtungsberechtigt ist der Vermieter. Praxis-Tipp Anfechtung schriftlich erklären Die Anfechtung kann auch mündlich erklärt werden, jedoch ist aus Beweisgründen Schriftform anzuraten. Ob in der Anfechtungserklärung die Gründe der Anfechtung mitget...mehr

Überblick Schönheitsreparaturen sind Instandsetzungsarbeiten, die zur Beseitigung eines verschlechterten Aussehens der Mieträume erforderlich sind. Gesetzlich eigentlich Aufgabe des Vermieters, werden sie häufig vertraglich auf den Mieter übertragen. Diesbezügliche Formularklauseln müssen aber bestimmten Kriterien genügen, um wirksam zu sein. Gesetze, Vorschriften und Rechts...mehr

Die Vorschrift enthält kein gesetzliches Erhöhungsrecht, sondern setzt voraus, dass die Erhöhungsbefugnis im Mietvertrag vereinbart ist. Dies gilt auch für Verträge, die vor dem Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes (1.9.2001) abgeschlossen worden sind. Der Vermieter kann die Pauschale also nur dann erhöhen, wenn eine Anpassung im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart wor...mehr

Grundsätzlich darf ein Mieter beim Auszug die Wohnung nicht mit farbig gestalteten Wänden zurückgeben. Hat er sie zu Mietbeginn in neutralen Farben übernommen, muss er sie wieder in einen ähnlichen Zustand versetzen und mit neutralen Farben streichen oder tapezieren. Anderenfalls steht dem Vermieter Schadensersatz zu. Der BGH argumentiert, dass ein außergewöhnlicher farblich...mehr

Begriff Das gesetzlich vorgesehene Recht zur Betriebskostenerhöhung spielt in der Praxis nur eine untergeordnete Rolle, da in der Regel die Umlage von Betriebskosten vertraglich geregelt ist. Das gesetzliche Erhöhungsrecht ist jedoch dann von Bedeutung, wenn während der Mietzeit eine neue Betriebskostenart entsteht, die durch die Umlagevereinbarung nicht erfasst wird, sowie ...mehr

Die Anfechtung muss in den Irrtumsfällen ohne schuldhaftes Zögern (unverzüglich) erfolgen, nachdem der Anfechtungsberechtigte von dem Anfechtungsgrund Kenntnis erlangt hat (§ 121 Abs. 1 Satz 1 BGB). Hinweis Definition "unverzüglich" Unverzüglich bedeutet nicht sofort; vielmehr wird dem Vermieter eine angemessene Zeit zur Prüfung und Entscheidung unter Berücksichtigung der Inte...mehr

Wird die auf den Vertragsschluss gerichtete Willenserklärung vor dem Eigentumsübergang wirksam angefochten, erlischt das Mietverhältnis; der Erwerber tritt lediglich in das Abwicklungsverhältnis ein. Wird ein bestehendes Anfechtungsrecht nicht ausgeübt ("schwebende Anfechtungslage"), kommt nach h. M. im Fall der Veräußerung mit dem Erwerber ein neues Mietverhältnis zustande (...mehr

Die Vorschrift schützt beim Eigentümerwechsel den Mieter in beschränktem Umfang vor einer Inanspruchnahme durch den Erwerber auf Zahlung der bereits an den Veräußerer gezahlten Miete. Beim Vermieterwechsel schützt die Vorschrift den Dritten. Die Vorschrift gilt für Rechtsgeschäfte zwischen dem Mieter und dem Dritten. Hierzu gehören insbesondere die Zahlung der Miete (Erfüllu...mehr

Überblick Bei Tod des Mieters ist zu unterscheiden zwischen dem Eintrittsrecht solcher Personen, die bisher nicht Partei des Mietverhältnisses gewesen sind, und dem Fortsetzungsanspruch überlebender Mitmieter. Der Eintritt und die Vertragsfortsetzung erfolgen kraft Gesetzes. Die Rechtsnachfolger des Mieters haben allerdings die Möglichkeit, den Eintritt abzulehnen bzw. das Mi...mehr

Endet ein befristetes Mietverhältnis vorzeitig durch die Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs, so hat der Mieter dem Vermieter gemäß §§ 280 Abs. 1, 314 Abs. 4, 249 Abs. 1, 252 BGB grundsätzlich den Schaden zu ersetzen, der diesem in Gestalt der bis zum Ablauf der fest vereinbarten Vertragsdauer entgehenden Miete entsteht.[1] Es handelt sich somit um eine Fallgruppe ...mehr

Dagegen ist § 565 Abs. 1 BGB nicht unmittelbar anwendbar, wenn der Mieter mit der Anmietung und Vermietung primär andere als gewerbliche Zwecke verfolgt. Ob eine Weitervermietung bezweckt ist, kommt es ausschließlich auf die im Hauptmietvertrag getroffenen Vereinbarungen an. Wichtig Vertragswidriges Verhalten nicht erheblich Es spielt grundsätzlich keine Rolle, wenn sich der Mi...mehr

Die Frage, ob der Mieter die Wohnung streichen muss, stellt sich meist beim Auszug. Grundsätzlich sind Schönheitsreparaturen nach dem Gesetz Aufgabe des Vermieters. Allerdings enthalten die meisten Mietverträge Schönheitsreparaturenklauseln, wodurch der Vermieter seine Pflicht auf den Mieter überträgt. Der Begriff "Schönheitsreparaturen" ist dabei irreführend. Es handelt sich...mehr

Aufwendungsersatzansprüche nach § 536a Abs. 2 Nr. 1 und Nr. 2 BGB werden fällig, wenn die jeweiligen Aufwendungen der Mietsache zugutegekommen sind.[1] Aus diesem Grund gehen diese Ersatzansprüche nicht auf einen Erwerber über. Eine Ausnahme kommt in Betracht, wenn im Mietvertrag eine abweichende Fälligkeitsregelung vereinbart ist.[2] Wichtig Zahlungspflichtiger Ausgleichspfli...mehr

In der Praxis ist es üblich, dass die Schönheitsreparaturen durch eine vertragliche Vereinbarung auf den Mieter übertragen werden. Erforderlich ist stets eine ausdrückliche Regelung. Wichtig Keine Verkehrssitte Eine Verkehrssitte, wonach der Mieter auch ohne vertragliche Vereinbarung die Schönheitsreparaturen zu tragen hätte, besteht nicht. Enthält der Mietvertrag keine wirksam...mehr

Bei vertraglich vereinbarten Verwendungsersatzansprüchen richtet sich die Fälligkeit nach den Vereinbarungen. Ist geregelt, dass der Vermieter den Ersatzanspruch unmittelbar nach dem Abschluss der Maßnahmen bezahlen soll, so tritt die Fälligkeit sofort ein. Achtung Zahlungspflichtiger Bei einem Verkauf der Mietsache kann sich der Mieter nur an den Veräußerer, nicht an den Erwe...mehr

Erhöhen sich die Betriebskosten nach Vertragsschluss, so kann der Vermieter den Erhöhungsbetrag auf die Mieter umlegen.[1] Die Erhöhung richtet sich nach dem Unterschied der in der Pauschale enthaltenen Betriebskosten bei Abschluss des Mietvertrag oder nach der zuletzt vorgenommenen Erhöhung einerseits und der Kostenbelastung zum Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens andererseit...mehr

Renovierungszustand bei Vertragsbeginn Nach der früheren Rechtsprechung des BGH war eine Renovierungsklausel auch dann wirksam, wenn die Wohnung bei Vertragsbeginn nicht frisch renoviert war. Die Klausel musste lediglich sicherstellen, dass die Renovierungsfristen erst mit dem Beginn des Mietverhältnisses zu laufen beginnen. Der Vermieter konnte dem Mieter zwar die Anfangsren...mehr

Ob und in welchen Fällen der Mieter während der Mietzeit Schönheitsreparaturen ausführen muss, richtet sich nach dem Wortlaut der Renovierungsklausel. Ist vereinbart, Praxis-Beispiel Renovierungsklausel zur Gefährdung der Substanz der Mieträume "Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er spätestens bei Ende des Mietverhältnisses alle bis dahin je nach Grad ...mehr

Der Vermieter kann das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem er von dem endgültigen Eintritt in das Mietverhältnis Kenntnis erlangt hat, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt. Für den Fristbeginn ist maßgeblich, wann der Vermieter von der Person des Eingetretenen Kenntnis erlangt hat. Di...mehr

Grundsätzlich sind die in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV angegebenen Arbeiten als Schönheitsreparaturen anzusehen, nämlich das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und der Außentüren von innen.[1] Der Anstrich der Fensteraußenseiten und der Wohnungsabsc...mehr

"Schließt der Vermieter erneut einen Mietvertrag zum Zweck der gewerblichen Weitervermietung ab, so tritt der Mieter anstelle des bisherigen Vertragspartners in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis mit dem Dritten ein".[1] Die Vorschrift regelt zunächst den Fall, dass das Mietverhältnis mit dem bisherigen Zwischenvermieter beendet und zugleich ein neues Mietverhält...mehr

Die gesetzlichen Ansprüche können vertraglich ausgeschlossen werden. Allerdings setzt dies eine Individualvereinbarung voraus.[1] Bereicherungsansprüche werden von einer entsprechenden Ausschlussklausel nicht erfasst. Ein solcher Bereicherungsanspruch ist gegeben, wenn ein auf längere Zeit geschlossener Mietvertrag vorzeitig endet und der Vermieter hierdurch Vorteile erlangt,...mehr

Überblick Ist ein Aufzug vorhanden, so ist der Vermieter grundsätzlich auch gehalten, diesen in betriebsbereitem und verkehrssicherem Zustand zu halten. Bei Geschäftsraummiete können bei entsprechender Vereinbarung über die Betriebskosten hinaus auch die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten anteilig auf den Mieter umgelegt werden. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechu...mehr

Die Vorschrift schützt beim Eigentümerwechsel in erster Linie den Erwerber in einem beschränkten Umfang gegen Verfügungen des Veräußerers bezüglich der Miete. Beim Vermieterwechsel dient die Regelung in erster Linie dem Schutz des Vermieters; darüber hinaus wird aber auch der Dritte geschützt. Unter einer Verfügung i. S. v. § 566b BGB ist ein Rechtsgeschäft zwischen dem Miete...mehr

Bei vereinbarter Betriebskostenpauschale eröffnet § 560 Abs. 1 BGB die Möglichkeit zur Umlage von Kostenerhöhungen. Unter einer Betriebskostenpauschale versteht man eine Vereinbarung, wonach der Mieter neben der Grundmiete für die Betriebskosten einen monatlich gleichbleibenden Betrag zu zahlen hat, über den der Vermieter nicht abzurechnen braucht. Eine Betriebskostenpauscha...mehr

Das Erhöhungsrecht besteht nur, wenn die von der Pauschale erfassten Betriebskosten ermittelt werden können.[1] Sind dem pauschalierten Betrag im Mietvertrag bestimmte Betriebskostenpositionen zugeordnet, ist eine Erhöhung nur möglich, wenn sich diese Kosten erhöhen.[2] Ist vereinbart, dass für alle Betriebskosten i. S. v. § 2 BetrKV oder Anlage 3 zu § 27 der II. BV ein besti...mehr

Die Regelung in § 560 Abs. 1 BGB setzt voraus, dass die Erhöhungsbefugnis im Mietvertrag vereinbart ist. Dies gilt auch für Verträge, die vor dem Inkrafttreten der Vorschrift am 1.9.2001 abgeschlossen worden sind. Praxis-Tipp Vertraglich vereinbaren Daraus folgt, dass die Erhöhung einer Betriebskostenpauschale nur bei vereinbartem Erhöhungsvorbehalt möglich ist. Ein solcher Er...mehr

Hierzu gehören Maßnahmen, die entweder der Wiederherstellung des vertragsgemäßen Gebrauchs (Mängelbeseitigungsmaßnahmen) oder der Verbesserung des Vertragsgebrauchs (Modernisierungsmaßnahmen) dienen.[1] Achtung Aufwendungen nach GoA erstatten Solche Aufwendungen muss der Vermieter nach den Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag (GoA) erstatten. Es müssen daher die ...mehr

Rz. 70 Bei den Grundentscheidungen handelt es sich um Entscheidungen, die wegen ihrer Bedeutung, Tragweite und Endgültigkeit aus dem üblichen Betreuungs- und Erziehungsaktivitäten des Alltags herausfallen und meistens "Weichenstellungen" im Lebensweg der Kinder und Jugendlichen sind. Häufig sind solche Grundentscheidungen mit unumkehrbaren langfristigen Auswirkungen auf den ...mehr

Für den Begriff der Schönheitsreparaturen gilt auch für die gewerbliche Miete die Definition in § 28 Abs. 4 Satz 4 II. BV.[1] Allerdings ist streitig, ob die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen in weitergehendem Umfang als bei der Wohnraummiete auf den Mieter abgewälzt werden kann. Die Frage wird zum Teil bejaht[2], zum Teil verneint.[3] Nach der hier ver...mehr

Die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten für den Aufzug hat der Vermieter zu tragen. Checkliste Fristenplan Instandsetzungmehr

Treten beim Tod des Mieters keine Personen i. S. d. § 563 BGB in das Mietverhältnis ein oder wird es nicht mit ihnen nach § 563a BGB fortgesetzt, so wird es mit dem Erben fortgesetzt. Mit dem Tod einer Person geht deren Vermögen als Ganzes auf den oder die Erben über.[1] Dazu gehören auch die Ansprüche und Verbindlichkeiten aus Mietverträgen jeder Art. Der Erbe wird nur ausna...mehr

Die Regelung des § 566 BGB kommt nur zur Anwendung, wenn der Mieter zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs bereits im Besitz der Mietsache gewesen ist. Die Vorschrift des § 565 BGB gilt demgegenüber nach ihrem Wortlaut auch dann, wenn das Hauptmietverhältnis vor der Überlassung der Wohnung an den Mieter beendet wird. Diese Regelung ist sachgerecht. Der Kündigungsschutz des Mie...mehr

Entstehen im Zuge der Weitervermietung Insertions- oder Maklerkosten, so sind diese ebenfalls erstattungsfähig. Der allgemeine, mit einem Wohnungswechsel verbundene Zeit- und Materialaufwand (Wohnungsabnahme/Wahrnehmung von Besichtigungsterminen/Ausfertigung des neuen Mietvertrags usw.) ist dagegen nicht erstattungsfähig, weil der mit dem Wohnungswechsel verbundene Arbeitsauf...mehr

Vertragsverletzung durch Vermieter Auch der Mieter kann Anspruch auf Ersatz des Kündigungsfolgeschadens haben, wenn der Vermieter seine vertraglichen Verpflichtungen verletzt und der Mieter deshalb das Mietverhältnis kündigt oder er unberechtigt kündigt. Der Anspruch ergibt sich aus § 280 Abs. 1 BGB oder wenn die Kündigung wegen eines Mangels erfolgt, aus § 536a Abs. 1 BGB. Der ...mehr

Da die Hausordnung von den Eigentümern beschlossen werden kann, können einzelne oder auch alle Verhaltens- bzw. Gebrauchsregelungen nach § 19 Abs. 1 WEG grundsätzlich auch mit einfacher Beschlussmehrheit wieder aufgehoben, neu gefasst, geändert oder ergänzt werden. Auch wenn die Hausordnung Teil der Gemeinschaftsordnung ist, kann sie nach herrschender Meinung durch Beschluss...mehr

Grundsätzlich sollten vermietende Eigentümer darauf achten, dass im Rahmen des Mietvertrags keine der Gemeinschaftsordnung oder der Hausordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft widersprechenden Bestimmungen aufgenommen werden. Ebenso grundsätzlich muss danach unterschieden werden, ob im Innenverhältnis der Wohnungseigentümer zueinander geltende Gebrauchs- oder Nutzungsrege...mehr

Regelfall der Erstellung oder Ergänzung einer Hausordnung ist eine entsprechende Beschlussfassung der Eigentümerversammlung. Der Verwalter nimmt einen entsprechenden Antrag auf die Tagesordnung und lässt die Eigentümer darüber entscheiden, ob bestimmte Themen in die Hausordnung aufgenommen werden. Gründe, die für und gegen einen Antrag sprechen, können in der Eigentümerversa...mehr

Nach § 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG stellt die Aufstellung einer Hausordnung ein Regelbeispiel ordnungsmäßiger Verwaltung und Benutzung dar. Hieraus folgt zum einen, dass es einer Hausordnung nicht zwingend bedarf. Zum anderen folgt hieraus, dass im Fall des Fehlens einer Hausordnung jeder Wohnungseigentümer die Aufstellung einer Hausordnung resultierend aus seinem Anspruch auf ordnu...mehr