Fachbeiträge & Kommentare zu Mietvertrag

Begriff Der Tod des Mieters beendet das Mietverhältnis nicht, sondern hat den Wechsel der Mietvertragspartei zur Folge. Seine Rechtsnachfolger treten in das Mietverhältnis ein und wird mit den Erben fortgesetzt. Ist der Erbe unbekannt, so hat das Nachlassgericht (das ist das Amtsgericht am Wohnort des Mieters) auf Antrag des Vermieters einen Nachlasspfleger zu bestellen. Gle...mehr

Überblick Ein Mietaufhebungsvertrag kommt durch vertragliche Vereinbarung der Parteien zustande, also durch übereinstimmende Willenserklärungen (Angebot und Annahme). Ganz ausnahmsweise kann es Gründe geben, bei denen Ihr Mieter einen Anspruch auf Abschluss eines Aufhebungsvertrags haben kann. Falsch ist die weit verbreitete Meinung, dass der Vermieter bei Benennung von 3 Na...mehr

1. Der Kl. steht gegen den Bekl. ein Schadensersatzanspruch wegen der Beschädigung des im Eigentum der Klägerin stehenden angemieteten Fahrzeuges sowohl aus den §§ 535, 280 Abs. 1 BGB als auch aus § 823 Abs. 1 BGB lediglich i.H.v. 1.278,38 EUR zu. a) Der Bekl. hat zumindest fahrlässig, indem er mit dem von ihm angemieteten Fahrzeug in die Tiefgarage einfuhr, obwohl diese für ...mehr

Tz. 279 Stand: EL 88 – ET: 01/2017 Eine vGA ist anzunehmen, wenn eine an sich klare und von vornherein mit dem beherrschenden Gesellschafter abgeschlossene Vereinbarung tats nicht durchgeführt wird. Dieser Grundsatz gilt jedoch nur dann, wenn das Fehlen der tats Durchführung – was die Regel sein wird – darauf schließen lässt, dass die von vornherein abgeschlossene Vereinbarun...mehr

Rz. 189 [Autor/Stand] § 3 NGrStG regelt die für die Bestimmung der Berechnungsgrundlage der Grundsteuer maßgeblichen Gebäudeflächen. Rz. 190 [Autor/Stand] Bei einer Nutzung zu Wohnzwecken, d.h. einer Wohnnutzung, ist nach § 3 Abs. 1 Satz 1 NGrStG die Wohnfläche die maßgebliche Gebäudefläche. Der Begriff "Wohnfläche" ist ein unbestimmter Rechtsbegriff, der in zahlreichen Geset...mehr

Tz. 82 Stand: EL 88 – ET: 01/2017 Bei gegenseitigen Leistungen liegt kein Vermögensnachteil für die Kö vor, wenn die jeweiligen Leistungen der einen Seite durch gegenläufige vermögenswerte Vorteile ausgeglichen werden. Es erfolgt dann eine Verrechnung der gegenseitig gewährten Vermögensvorteile, die man Vorteilsausgleich nennt (tw auch treffender "Nachteilsausgleich" genannt;...mehr

Tz. 222 Stand: EL 88 – ET: 01/2017 Eine beherrschende Stellung eines oder mehrerer Gesellschafter(s) ist bei einer Beteiligung bis 50 % auch ohne Hinzutreten besonderer Umstände anzunehmen, wenn mehrere Gesellschafter einer Kap-Ges mit gleichgerichteten Interessen zusammenwirken, um eine ihren Interessen entspr einheitliche Willensbildung herbeizuführen; zB s Urt des BFH v 25...mehr

Bei solchen Zwischenmietverhältnissen tritt der Eigentümer nach Kündigung des Zwischenmietvertrags auch nicht in das Mietverhältnis mit dem Endmieter ein, da § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB in diesen Fällen weder unmittelbar noch entsprechend anwendbar ist.[1] Eine unmittelbare Anwendung des § 565 BGB scheidet aus, da diese Vorschrift verlangt, dass der Zwischenmieter bei Abschluss d...mehr

Beim Vormietrecht handelt es sich um ein Dreipersonenverhältnis zwischen Vermieter (= Verpflichteter), Mieter (= Dritter) und Vormietberechtigtem (= Berechtigter). Beim Vormietrecht ist der Vermieter nicht dazu verpflichtet, die Sache zu vermieten, d. h. er ist in seiner Entscheidung frei, ob er einen Mietvertrag abschließen will oder nicht. Entschließt er sich zur Vermietung, s...mehr

Bei Formularklauseln ist das in § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB geregelte Transparenzgebot zu beachten. Dieses ist nicht gewahrt, wenn dem Mieter ein Vormietrecht eingeräumt wird, ohne dass der Inhalt dieses Rechts näher ausgestaltet wird.[1] Das aus dem Transparenzgebot abgeleitete Bestimmtheitsgebot setzt voraus, dass die Klausel die wirtschaftlichen Nachteile und Belastungen so w...mehr

Voraussetzung für die Ausübung des Vormietrechts ist, dass mit einem Dritten ein Mietvertrag abgeschlossen wird. Hinweis Keinen Einfluss auf Vertragsbedingungen Auf die Bestimmungen dieses Mietvertrags hat der Vormietberechtigte keinen Einfluss; er kann nur sein Vormietrecht ausüben oder nicht. Etwas anderes gilt nur, wenn der Vormietverpflichtete und der Dritte arglistig zusam...mehr

Dies ist ein ungeschriebenes Tatbestandsmerkmal. Dieser ist grundsätzlich anzunehmen. Prozessual muss der Mieter darlegen und beweisen, dass es an einem solchen fehlt. Stets setzt die Annahme der Vorenthaltung voraus, dass die Nichtrückgabe dem Rückerlangungswillen des Vermieters widerspricht.[1] Es ist nicht erforderlich, dass der Vermieter einen Nutzungswillen hat[2]; es ge...mehr

Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Verpflichtungen schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Hinweis Geringe Vertragsverletzung Diese Kündigung ist daher auch bei einer schuldhaften Vertragsverletzung geringeren Gewichts möglich, die für sich genommen noch nicht zur fristlosen Kündig...mehr

Mietverträge können grundsätzlich von jeder Vertragspartei unter Einhaltung bestimmter Fristen frei gekündigt werden. Eine bedeutsame Ausnahme von diesem allgemeinen Grundsatz besteht für die Kündigungsbefugnis des Vermieters von Wohnraum. Hinweis Berechtigtes Interesse Der Vermieter von Wohnraum kann – von wenigen Ausnahmen abgesehen – das Mietverhältnis nur dann kündigen, we...mehr

Sowohl die Vereinbarung eines Vormietrechts als auch die Ausübung dieses Rechts sind formlos gültig (strittig). Für den entstehenden Mietvertrag gilt aber § 550 Abs. 1 BGB (Schriftform), wenn die Vertragszeit mehr als 1 Jahr beträgt. Praxis-Tipp Schriftform Aus Beweisgründen sollten Sie immer die Schriftform wählen. Achtung Frist beachten! Die Frist zur Ausübung des Vormietrecht...mehr

Bei einer Anfechtung wird der Mietvertrag rückwirkend vernichtet. Dieser Grund fällt nicht in den Anwendungsbereich des § 546a BGB. Ansonsten spielt der Grund der Beendigung des Mietverhältnisses keine Rolle, egal ob es sich um eine Kündigung, einen Aufhebungsvertrag usw. handelt. Achtung Fortsetzung des Mietverhältnisses Wenn das Mietverhältnis nach § 545 BGB fortgesetzt wird...mehr

Neben dieser gegenständlichen Begrenzung auf bestimmte Teile der Mietsache fordert der BGH eine betragsmäßige Begrenzung, d. h. die Festsetzung einer Höchstgrenze sowohl für die einzelne Reparatur als auch für die Gesamtbelastung des Mieters durch Kleinreparaturen in einem bestimmten Zeitraum. Für die einzelne Reparatur hat der BGH in der Entscheidung vom 7.6.1989 einen Betr...mehr

Nach Beendigung des gewerblichen Zwischenmietvertrags tritt der Vermieter in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis zwischen dem gewerblichen Zwischenmieter und dem Endmieter ein.[1] Dies bedeutet, dass der Vermieter sowohl an die Vorschriften über die Mieterhöhung als auch an die Kündigungsschutzvorschriften gebunden ist. Die Kündigung des Mietverhältnisses erforde...mehr

Der Untermieter (Endmieter) kann von seinem Vermieter (Zwischenmieter = Hauptmieter), der wegen des Kündigungsschutzes den Wohnungsmietvertrag nicht kündigen könnte, Schadensersatz wegen Nichterfüllung verlangen, wenn das Hauptmietverhältnis vor dem Untermietverhältnis endet und der Eigentümer von ihm Räumung und Herausgabe der Wohnung verlangt.[1] Dem Untermieter (Endmieter...mehr

Der Verpflichtete, i. d. R. der Vermieter, muss sich im Vertrag mit dem Dritten für den Fall der Ausübung des Vormietrechts absichern, da er sonst diesem gegenüber schadensersatzpflichtig wird. Der ursprüngliche Vertrag besteht nämlich auch bei Ausübung des Vormietrechts fort. Praxis-Tipp Absicherung bei Ausübung des Vormietrechts gegenüber dem Dritten In dem Mietvertrag mit d...mehr

Unberührt von dieser Rechtsprechung bleiben individuelle, d. h. zwischen den Parteien ausgehandelte Vereinbarungen. Diese unterliegen nicht der Kontrolle durch die Bestimmungen der §§ 305 ff. BGB und können grundsätzlich frei ausgehandelt werden, soweit sie nicht einen Verstoß gegen zwingende, d. h. vertraglich nicht abänderbare Vorschriften enthalten, wie z. B. den Ausschlu...mehr

Wird das Haus veräußert, so stehen die Ansprüche dem Grundstückserwerber zu, und zwar auch dann, wenn der Mietvertrag vor dem Eigentumswechsel aufgrund einer noch vom Veräußerer erklärten Kündigung beendet worden ist.[1] Achtung Verjährungsfrist: 3 Jahre Der Anspruch auf die Nutzungsentschädigung verjährt in 3 Jahren. Mit diesem Anspruch verjähren auch alle konkurrierenden Ans...mehr

Anders ist die Rechtslage daher, wenn die Untervermietung nicht nur dem Interesse des Eigentümers, sondern auch oder sogar vorrangig dem Interesse des Zwischenmieters oder der in der Wohnung unterzubringenden Person dient. Praxis-Beispiel Vermietung an karitativen gemeinnützigen Verein Dies ist der Fall, wenn der Eigentümer eine Wohnung an einen karitativ tätigen gemeinnützige...mehr

In dem Urteil vom 12.7.2006 hat der BGH im Leitsatz ausgeführt, dass "die Höhe der Beiträge, die der Mieter in einem Einkaufszentrum an eine Werbegemeinschaft zu leisten hat, wegen der nach § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB erforderlichen Transparenz bestimmbar sein muss; mindestens muss eine Höchstgrenze festgesetzt sein, damit der Mieter die auf ihn zukommenden Kosten kalkulieren ka...mehr

Soll die Wohnung einem besonderen Personenkreis zur Verfügung gestellt werden, entfällt der Kündigungsschutz dieser Personen, da sich der Vermieter anderenfalls bei Beendigung des Zwischenmietvertrags mit Personen auseinandersetzen müsste, an die er die Wohnung direkt nicht vermietet hätte. Die Ungleichbehandlung dieser Personengruppe ist daher durch ein überwiegendes Intere...mehr

Begriff Mietverträge über Ladenräume in einem Einkaufscenter sehen regelmäßig vor, dass sich der Mieter an den Kosten von Werbemaßnahmen beteiligen muss. Für die vertragliche Gestaltung einer solchen Beteiligung gibt es unterschiedliche Möglichkeiten. Dabei ist zu unterscheiden, ob solche atypischen Leistungspflichten mit dem Mieter durch Einzelvereinbarung oder durch Allgem...mehr

Wird ein vorher zum betriebsgewöhnlichen Ausrüstungsbestand eines Land- und Forstwirtschaftsbetriebs gehörendes Wirtschaftsgut langfristig vermietet (bei einer Mietdauer von mindestens 12 Monaten stets gegeben), unterliegt die Vermietungsleistung zur Regelbesteuerung.[1] Praxis-Beispiel Regelbesteuerung: Vermietung auf unbestimmte Dauer Ein Wirtschaftsgut wird auf unbestimmte ...mehr

Mietverträge zwischen Eltern und Kindern Ein Mietverhältnis, das Eltern mit ihrem volljährigen und unterhaltsberechtigten Kind abschließen, ist auch dann steuerlich anzuerkennen, wenn das Kind die Mietzahlungen an die Eltern im Wesentlichen aus dem Barunterhalt der Eltern leistet oder wenn die Eltern nur den um die Miete geminderten Barunterhalt an das Kind überweisen. Allein...mehr

Die kritische Überprüfung der Mietverträge durch die Finanzverwaltung ist nicht mit der Feststellung, dass Vertragsgestaltung und Vertragsdurchführung einem Fremdvergleich standhalten, abgeschlossen. Unabhängig davon muss auch feststehen, dass der Vertrag nicht nur zum Schein abgeschlossen wurde[1], und zudem muss auch eine rechtsmissbräuchliche Gestaltung [2] ausgeschlossen ...mehr

Eine einkommensteuerrechtlich relevante Betätigung oder Vermögensnutzung im Bereich der Überschusseinkünfte setzt die Absicht voraus, auf Dauer gesehen nachhaltig Überschüsse zu erzielen.[1] Fehlt dem Steuerpflichtigen diese Einkunftserzielungsabsicht, sind aufgrund der Vermietungstätigkeit keine Einkünfte anzusetzen (sog. Liebhaberei). Dies hat zur Folge, dass Verluste aus d...mehr

Angehörigen steht es grundsätzlich frei, ihre Rechtsverhältnisse untereinander so zu gestalten, dass sie steuerlich möglichst günstig sind. Mietverträge unter Angehörigen unterliegen jedoch stets einer kritischen Prüfung durch Rechtsprechung und Finanzverwaltung. Im Interesse einer effektiven Missbrauchsbekämpfung ist es daher geboten und zulässig, an den Beweis des Abschlus...mehr

Wird die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken innerhalb eines gewerblichen Betriebs ausgeübt, unterliegen die daraus erzielten Einkünfte der Gewerbesteuer; sie sind bei der Ermittlung des Gewerbeertrags des betreffenden Betriebs zu erfassen. Allein die Nutzung von Wirtschaftsgütern einer natürlichen Person durch Vermietung und Verpachtung stellt i. d. R. eine bloße Ver...mehr

Rz. 172 Nicht steuerbar i. S. d. § 22 Nr. 3 EStG sind Veräußerungen eines Wirtschaftsguts oder veräußerungsähnliche Vorgänge im privaten Bereich, wenn das Entgelt dafür gezahlt wird, dass ein Vermögensgegenstand in seiner Substanz endgültig aufgegeben wird.[1] Veräußerungen im privaten Bereich sind nur steuerbar, wenn die Voraussetzungen der §§ 17, 20 Abs. 2, 23 EStG erfüllt...mehr

Hinweis Mietvertrag muss bestehen, Mietvorvertrag reicht nicht Zwischen dem Veräußerer und dem Mieter muss ein Mietvertrag bestehen. Ein Vorvertrag genügt nicht. Auf andere Vertragstypen oder Gebrauchsüberlassungsverträge als Miete und Pacht ist § 566 BGB weder unmittelbar noch entsprechend anwendbar.[1] Dies gilt auch für die Leihe. Bei gemischten Verträgen ist die Vorschrift...mehr

Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist der Mieter auf Verlangen des Vermieters entsprechend den Grundsätzen bei baulichen Veränderungen durch den Mieter zur Herstellung des ursprünglichen Zustands verpflichtet. Andererseits ist der Mieter auch berechtigt, Pflanzen wegzunehmen, die er während der Mietzeit gesetzt hat (§ 539 Abs. 2 BGB). Hinweis Wegnahme von Bäumen und Sträuch...mehr

Vereinbarung im Mietvertrag Achtung Vertragliche Vereinbarung notwendig Der Mieter ist zur Zahlung von Betriebskosten bzw. zur Leistung einer Vorauszahlung auf die Betriebskosten nur verpflichtet, wenn und soweit dies vertraglich ausdrücklich vereinbart wurde (§ 556 Abs. 1 BGB). Hinweis CO2-Preis: Aufteilung zwischen Vermieter und Mieter Vermieter müssen sich ab 1.1.2023 an der ...mehr

Wird in einem Mietvertrag ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht vereinbart, muss das gesamte Vertragswerk notariell beurkundet werden.[1] Achtung Formverstoß macht auch Mietvertrag unwirksam Wird die notarielle Form nicht beachtet, gilt nach § 139 BGB, dass im Zweifel das gesamte Rechtsgeschäft nichtig ist. Der Verstoß gegen die Formvorschrift hat also nicht nur zur Folge, dass ...mehr

Ein Zeitmietvertrag, d. h. ein Mietvertrag, der für einen bestimmten Zeitraum fest abgeschlossen ist und daher während der Laufzeit nicht ordentlich gekündigt werden kann[1], kann seit Inkrafttreten der Mietrechtsreform am 1.9.2001 bei Mietverhältnissen über Wohnraum nur noch dann wirksam vereinbart werden, wenn für die Befristung ein gesetzlich vorgesehener Grund vorliegt (...mehr

Die Pflege des Gartens ist grundsätzlich Sache des Vermieters. Die entstehenden Kosten können als Betriebskosten auf die Mieter durch vertragliche Vereinbarung umgelegt werden. Praxis-Beispiel Gartenflächen Zu den gärtnerisch angelegten Flächen i. S. d. § 2 Nr. 10 BetrKV gehören Parks, Ziergärten, Vorgärten, Rasenstücke, Blumenrabatte und Hecken. Steht jedoch einem Mieter das R...mehr

Praxis-Beispiel Vorbehaltlose Zahlung Dies ist der Fall, wenn der Vermieter dem Mieter Betriebskosten in Rechnung stellt, deren Umlage vertraglich nicht vereinbart ist und der Mieter diese dennoch über einen Zeitraum von mehreren Jahren (hier: 6 Jahre) vorbehaltlos bezahlt. Solche schlüssig abgegebenen Willenserklärungen sind aus der Sicht des Erklärungsempfängers – des Vermie...mehr

Im Mietvertrag kann vereinbart werden, dass dem Mieter ein Vorkaufsrecht zustehen soll. Im Unterschied zum dinglichen Vorkaufsrecht bedarf das schuldrechtliche Vorkaufsrecht zu seiner Wirksamkeit nicht der Eintragung ins Grundbuch. Ein im Mietvertrag vereinbartes, schuldrechtliches Vorkaufsrecht verpflichtet den Vermieter, dem Mieter bei der Veräußerung der Mietsache das Rech...mehr

Eine weitere Ausnahme von dem Grundsatz, dass die Änderung der Mietstruktur nur im Einvernehmen mit den Mietern möglich ist, besteht bei preisgebundenem Wohnraum, da hier Betriebskosten nicht in der Miete enthalten sein dürfen (§ 27 Abs. 3 II. BV) und eine Bruttomiete spätestens bis 31.12.1986 auf eine Nettokaltmiete umgestellt werden musste. Dies ist jedoch keine Ausschluss...mehr

Wird die Mietsache veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein (§ 566 BGB). Nach der Rechtsprechung des BGH findet keine Rechtsnachfolge statt; vielmehr kommt zwischen dem Mieter und dem Erwerber ein neues Mietverhältnis zustande, das allerdings denselben In...mehr

§ 566c BGB schützt den Mieter in beschränktem Umfang vor einer Inanspruchnahme durch den Erwerber auf Zahlung der bereits an den Veräußerer gezahlten Miete. Die Vorschrift gilt für Rechtsgeschäfte zwischen dem Veräußerer und dem Mieter. Praxis-Beispiel Rechtsgeschäfte zwischen Veräußerer und Mieter Hierzu gehören insbesondere die Zahlung der Miete (Erfüllung), die Stundung der...mehr

Darunter fallen die in den Nummern 1 bis 16 nicht genannten Betriebskosten, insbesondere die Betriebskosten von Nebengebäuden, Anlagen und Einrichtungen. In Betracht kommen folgende: Kosten für Müllschlucker oder maschinelle Müllbeseitigungsanlagen, z. B. Kosten für das Erneuern der Behälter, für die Reinigung und Wartung der Anlage. Kosten für Feuerlöschgeräte, z. B. Wartungs...mehr

Fehlt eine solche Vereinbarung, sind die Betriebskosten nach dem Flächenmaßstab, d. h. nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen (§ 556a Abs. 1 Satz 1 BGB). Die Wohnfläche ist nach der Rechtsprechung des BGH auch bei freifinanzierten Wohnungen grundsätzlich nach den Bestimmungen zu berechnen, die bei Abschluss des Mietvertrags für den preisgebundenen Wohnraum gültig waren, d. ...mehr

Eine vertragliche Vereinbarung, wonach Betriebskosten nach den Wohn- und Nutzflächen umgelegt werden, gilt auch für solche Betriebskosten, die sich der Wohnung konkret zuordnen lassen (z. B. Grundsteuer bei Eigentumswohnungen oder durch Zähler erfasste Betriebskosten), sofern im Mietvertrag keine Anhaltspunkte für eine einschränkende Auslegung enthalten sind.[1] Praxis-Tipp E...mehr

Die Kosten einer Terrorschadenversicherung sind bei gewerblichen Mietverhältnissen grundsätzlich umlagefähig, da sie eine Sach- und Haftpflichtversicherung i. S. v. § 2 Nr. 13 BetrKV darstellt, die dem Schutz des Gebäudes und seiner Bewohner dient. Daher verstößt die Umlage der Kosten grundsätzlich nicht gegen das auch für gewerbliche Mietverhältnisse geltende Wirtschaftlich...mehr

§ 566 BGB gilt nur, wenn der Eigentümerwechsel nach der Überlassung an den Mieter erfolgt. Der Übergang der Mietverhältnisse setzt also voraus, dass sich der Mieter im Zeitpunkt des Eigentumswechsels im Besitz der Mietsache befindet oder jedenfalls den Mietgebrauch ausüben kann. War die Mietsache dem Mieter noch nicht überlassen, so bestimmt § 567a BGB, dass die Rechtsfolge d...mehr

Soweit die Vertragspartner aus Personenmehrheiten bestehen (z. B. Erbengemeinschaft auf der Vermieterseite, Ehegatten auf der Mieterseite), ist die Kündigung grundsätzlich von allen an alle zu richten, d. h., die Kündigungserklärung hat sowohl als Adressat als auch als Absender sämtliche Vertragspartner zu enthalten und ist von allen Absendern zu unterzeichnen. Bruchteilseige...mehr