Fachbeiträge & Kommentare zu Mietvertrag

Eine Verwirkung kann nicht angenommen werden, wenn der Vermieter seit Beginn des Mietverhältnisses vertraglich umgelegte Betriebskosten nicht geltend gemacht hat.[1] Daher muss der Mieter eine sich aus der Betriebskostenabrechnung ergebende Nachforderung auch dann bezahlen, wenn der Vermieter entgegen den vertraglichen Vereinbarungen 20 Jahre lang keine Abrechnung vorgelegt ...mehr

Einwendungen gegen die Abrechnung muss der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung mitteilen. Dies gilt sowohl für formelle als auch für materielle Einwendungen.[1] Dazu gehört auch der Einwand, dass der Vermieter Betriebskosten, die nach dem Mietvertrag durch eine Teilinklusivmiete oder eine Pauschale...mehr

Die vom Veräußerer erteilten Erlaubnisse und Gestattungen (Untermieterlaubnis; Erlaubnis zur Tierhaltung, zur gewerblichen Mitbenutzung der Wohnung, zum Abstellen von Fahrzeugen etc.) muss der Erwerber gegen sich gelten lassen. Vermietet der Eigentümer Wohnungen oder Geschäftsräume in seinem Haus, erstreckt sich das Recht des Mieters zur Benutzung der gemieteten Räume grundsä...mehr

Hinweis Nur Wohnräume Das Vorkaufsrecht gilt nur für Wohnräume. Bei Mischräumen kommt es darauf an, in welchem Bereich der Schwerpunkt des Vertragsverhältnisses liegt. Liegt der Schwerpunkt auf der Wohnraumnutzung, besteht das Vorkaufsrecht.[1] Entscheidend ist der Inhalt des Mietvertrags; es kommt nicht darauf an, ob die Räume in der Teilungserklärung als Wohnungseigentum ode...mehr

Bei frei finanziertem Wohnraum Im frei finanzierten Wohnungsbau dürfen lediglich die Kosten der Sammelheizung und Warmwasserversorgung nicht in der Miete enthalten oder als Pauschale vereinbart sein (Unzulässigkeit einer Warmmiete), da diese nach den Bestimmungen der Heizkostenverordnung getrennt zu erfassen und zu verteilen sind. Bezüglich der übrigen Betriebskosten steht es ...mehr

Bei unklaren vertraglichen Regelungen kann jedenfalls die jahrelange Handhabung durch die Parteien einen entscheidenden Anhaltspunkt dafür geben, wie die Parteien die Regelung selbst verstanden haben.[1] Praxis-Beispiel Direkter Versorgungsvertrag mit Stadtwerken Hat der Mieter über mehrere Jahre bestimmte Betriebskosten (z. B. die Kosten des Wassers und der Entwässerung) aufg...mehr

Grundsätzlich besteht kein Rechtsanspruch des Vermieters auf Änderung des Mietvertrags, sodass die Umstellung einer vereinbarten Bruttomiete (Inklusivmiete) bzw. Teilbruttomiete (Teilinklusivmiete) auf eine Nettomiete zuzüglich einer Vorauszahlung auf die Betriebskosten (Änderung der Mietstruktur) nur im Einvernehmen mit dem Mieter möglich ist. Praxis-Tipp Änderungsvorbehalt ...mehr

Bei der Kündigung durch einen Bevollmächtigten (z. B. Hausverwalter, Rechtsanwalt, Haus- und Grundbesitzerverein) muss das Kündigungsschreiben einen klaren Hinweis auf das Vertretungsverhältnis enthalten, z. B. durch die Formulierung: "Namens und in Vollmacht des Vermieters Herrn X kündige ich das Mietverhältnis über die Räume ...". Der bloße Gebrauch des Plurals "wir" genüg...mehr

Bezüglich Betriebskosten, die vom Mieter bei Abschluss des Mietvertrags selbst getragen wurden (z. B. Müllentsorgung durch Bereitstellung von Müllgefäßen auf eigene Kosten), die aber inzwischen durch organisatorische Änderungen (Bereitstellung größerer Müllgefäße durch die Wohnungseigentümergemeinschaft) auf den Vermieter übergegangen sind, ist die dadurch entstandene Lücke ...mehr

Ansatzfähig sind das Arbeitsentgelt, die Sozialbeiträge, die Beiträge zur Unfallversicherung, die Kosten einer Vertretung bei Krankheit oder Urlaub sowie Sachleistungen. Zu den Sachleistungen zählt insbesondere der Mietwert einer unentgeltlich überlassenen Wohnung bzw. bei einer verbilligten Miete die Differenz zwischen dem Mietwert und der tatsächlich gezahlten Miete; ferne...mehr

Sind die Gesellschafter einer GbR mit dem Zusatz "als Gesellschafter bürgerlichen Rechts" im Grundbuch eingetragen, dann ist ein solcher Eintrag dahingehend zu verstehen, dass die GbR als Eigentümerin eingetragen ist.[1] Wechsel der Gesellschafter ohne Einfluss auf den Mietvertrag Wird die Mietsache durch eine Außen-GbR oder eine Personenhandelsgesellschaft vermietet, hat ein ...mehr

Überblick Eine Abrechnung in mietrechtlichem Sinne kann nur erfolgen, wenn und soweit der Mieter Vorauszahlungen in Form von Abschlagszahlungen geleistet hat. Soweit dagegen eine sog. Bruttomiete vereinbart wurde, in der die Betriebskosten enthalten sind, ist der Vermieter weder berechtigt noch verpflichtet, über die in der Miete enthaltenen Betriebskosten abzurechnen bzw. A...mehr

Mangels entgegenstehender Regelungen ist der Mieter auch ohne ausdrückliche Zustimmung des Vermieters berechtigt, Spielgeräte (z. B. Schaukel, Klettergerüst, Sandkasten) im Garten aufzustellen, sofern diese nicht fest mit dem Grund und Boden verbunden sind. Gleiches gilt für die Errichtung eines Spielhauses für die Kinder des Mieters im Garten des gemieteten Grundstücks. Die...mehr

Der Vermieter kann grundsätzlich – bei frei finanziertem Wohnraum nach billigem Ermessen (§ 315 BGB), bei preisgebundenem Wohnraum nach § 2 Abs. 2 Satz 2 und 3 II. BV – mehrere Gebäude zu einer Wirtschafts- und Abrechnungseinheit zusammenfassen, soweit im Mietvertrag nichts anderes bestimmt ist. Strittig ist, ob eine derartige Bestimmung bereits in der Angabe von Straße und ...mehr

Die Kündigung stellt eine einseitige, empfangsbedürftige Willenserklärung dar und wird daher erst in dem Zeitpunkt wirksam, in welchem sie dem Kündigungsempfänger zugeht (§ 130 Abs. 1 BGB). Dies gilt auch für die elektronische Form einer Willenserklärung. Auch bei der elektronischen Form ist nicht ausreichend, dass die Willenserklärung formgerecht abgegeben wurde; diese muss ...mehr

Praxis-Tipp Kosten für Wärmecontracting in Mietvertrag vereinbaren Ausreichend für die Überwälzung der Kosten des Wärmecontractings (§ 2 Nr. 4c BetrKV) ist eine mietvertragliche Klausel, wonach der Mieter die Kosten der gewerblichen Wärmelieferung zu tragen hat. Einer Aufschlüsselung des Preisgefüges zwischen Versorger und Vorlieferant bedarf es nicht.[1] Beinhaltet eine mietv...mehr

Keine Instandhaltungspflicht des Vermieters besteht für Gegenstände und Ausstattungen, die vom Mieter selbst in die Mieträume eingebracht wurden. Die Beweislast dafür, dass die Mieträume vom Vermieter mit einer bestimmten Ausstattung versehen wurden (z. B. Gasöfen), für die der Vermieter instandhaltungspflichtig ist, trägt der Mieter, d. h., im Zweifel muss der Mieter die In...mehr

Gleiches gilt für Kellerräume bzw. Abstellräume im Keller eines Altbaus. Feuchtigkeit im Keller eines alten Hauses (hier: Baujahr 1896) ist i. d. R. kein wichtiger Grund, der für sich allein eine fristlose Kündigung des Mietvertrags durch den Mieter gemäß § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB rechtfertigt.[1] Der Mieter einer Altbauwohnung kann nämlich nicht ohne Weiteres erwarten, da...mehr

Ohne ausdrückliche vertragliche Regelung gilt der Garten nur bei einem Einfamilienhaus als mitvermietet.[1] Bei Mehrfamilienhäusern haben die Mieter ein Recht zur Gartenbenutzung nur, soweit der Mietvertrag dies ausdrücklich bestimmt. Wichtig Wann der Garten mitvermietet ist Mitvermietet ist der Garten daher nur bei Vorliegen einer ausdrücklichen Vertragsvereinbarung. Gestattet ...mehr

Die Kündigung sowohl durch den Vermieter als auch durch den Mieter muss sich immer auf das gesamte Mietverhältnis erstrecken. Grundsätzlich unzulässig ist die Teilkündigung eines einheitlichen Mietverhältnisses. Praxis-Beispiel Teilkündigung Die Kündigung von 2 Zimmern einer 4-Zimmer-Wohnung. Die Kündigung einer Garage, wenn ein einheitliches Mietverhältnis über Wohnraum und Ga...mehr

§ 566 BGB ist grundsätzlich nur dann anwendbar, wenn das Mietverhältnis zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs noch besteht. Wurde das Mietverhältnis vom Veräußerer gekündigt, kommt es darauf an, ob es zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs bereits beendet war. Beim Eigentumsübergang vor der Vertragsbeendigung tritt der Erwerber in das noch bestehende Mietverhältnis ein. Beim Eig...mehr

Hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Überwachung, Pflege und Reinigung der Einrichtungen, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit sowie die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nr. 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind (s.Abschn. 2). Maschinelle Wascheinrichtungen oder Einrichtungen der Wäschepflege...mehr

Der Nießbraucher kann die Mietsache an den Eigentümer vermieten. In diesem Fall gelten hinsichtlich des Rechtsverhältnisses zwischen dem Nießbraucher und dem Eigentümer in Ansehung der Mietsache die allgemeinen Vorschriften des Mietrechts. Achtung Instandhaltung der Mietsache Eine Besonderheit gilt hinsichtlich der Instandhaltung der Mietsache. Beim gewöhnlichen Mietverhältnis...mehr

Veräußert der Insolvenzverwalter eine dem Mieter bereits überlassene Mietsache, tritt der Erwerber in das Mietverhältnis ein. Dem Erwerber steht ein Sonderkündigungsrecht zu, das nur für den ersten Termin, zu dem die Kündigung zulässig ist, ausgeübt werden kann (§ 111 InsO). Bei der Wohnungsmiete sind Kündigungsgründe erforderlich (§ 573d Abs. 1 BGB). Mietsache noch nicht über...mehr

§ 566b BGB schützt in erster Linie den Erwerber in einem beschränkten Umfang gegen Verfügungen des Veräußerers bezüglich der Miete. Unter einer Verfügung i. S. v. § 566b BGB ist ein Rechtsgeschäft zwischen dem Veräußerer und einer nicht am Mietvertrag beteiligten Person zu verstehen, das sich auf die Berechtigung an der Miete auswirkt. Hierzu gehören insbesondere die Abtretu...mehr

Wird das Mietverhältnis durch Vertrag mit dem Veräußerer aufgehoben, richtet sich der Beendigungszeitpunkt nach den Vereinbarungen im Mietaufhebungsvertrag. Ist dort keine Regelung getroffen, so endet das Mietverhältnis mit dem Vertragsschluss (§ 271 Abs. 1 BGB). Findet der Eigentümerwechsel vor dem vereinbarten Vertragsende statt, tritt der Erwerber in das noch bestehende Mi...mehr

Überblick Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Die Verwaltungskosten sowie die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten zählen nicht zu den Betriebskosten. Gesetze, Vorschriften und Rechtspre...mehr

Überblick Das Thema Betriebskosten kann Anlass zu zahlreichen Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter sein. Insbesondere durch das massive Ansteigen der Betriebskosten in den letzten Jahren ist es für die Parteien strittig, welche Kosten in welcher Höhe umgelegt werden. Betriebskosten werden oft als "zweite Miete" bezeichnet. Dieser Begriff ist missverständlich: Für Verm...mehr

Fraglich ist, ob § 577 BGB analog auf einen Auseinandersetzungsvertrag zwischen den Gesellschaftern einer Personengesellschaft (GbR, KG, OHG) angewandt werden kann. Die Frage stellt sich dann, wenn ein im Eigentum der Gesellschaft stehendes Gebäude gem. § 8 WEG aufgeteilt wird und die Gesellschafter im Anschluss hieran einen notariellen Vertrag schließen, durch den die jewei...mehr

Allein das Untätigbleiben beider Vertragsparteien führt nicht zu einer Änderung des Mietvertrags. Rechnet z. B. der Vermieter entgegen den vertraglichen Vereinbarungen über einen längeren Zeitraum nicht über die vom Mieter geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen ab und zahlt der Mieter aber trotzdem die Vorauszahlungen vorbehaltlos weiter, führt dies nicht zu einer Umstell...mehr

Der Vermieter kann seiner Instandsetzungsverpflichtung auch durch Ersatz von Teilen der Mietsache genügen. Praxis-Beispiel Austausch von Badfliesen Sind nach einem vom Mieter nicht zu vertretenden Wasserrohrbruch im Bad einzelne Fliesen zu ersetzen, die farblich identisch nicht mehr erhältlich sind, kann sich der Vermieter darauf beschränken, nur die betroffene Wand neu zu ver...mehr

Mangels eines entsprechenden Rechtsbindungswillens bedeutet es jedenfalls keinen schlüssigen Verzicht des Vermieters auf bestimmte Betriebskostenpositionen, wenn er jahrelang nur einen Teil der umlegbaren Betriebskosten in die Abrechnung aufgenommen hat.[1] Dieser Umstand allein reicht für die Annahme einer entsprechenden stillschweigenden Änderung des Mietvertrags nicht aus...mehr

Überblick Durch die Vorschrift "Kauf bricht nicht Miete" wird sichergestellt, dass der Mieter im Besitz der Mietsache verbleibt, wenn diese veräußert wird. Das Mietverhältnis zwischen dem Mieter und den Veräußerer wird beendet und ein neues Mietverhältnis zwischen Erwerber und Mieter begründet. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Nach der gesetzlichen Rechtsfolge "tritt ...mehr

Die einseitige Änderung des vertraglich vereinbarten Umlageschlüssels durch den Vermieter ist gem. § 556a Abs. 2 BGB nur dann zulässig, wenn der Vermieter bestimmte Betriebskosten künftig nach dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch bzw. der erfassten unterschiedlichen Verursachung umlegen will (z. B. nach Einbau von Kaltwasserzählern in jede Wohnung oder Bereitstellung vo...mehr

Hat der Veräußerer vor dem Eigentümerwechsel eine Mieterhöhungserklärung abgegeben, tritt der Erwerber in die sich hieraus ergebenden Rechte ein. Nach dem Eigentümerwechsel kann der Erwerber ein eigenes Erhöhungsrecht geltend machen; selbstverständlich muss er hierbei auch die Kappungsgrenze beachten.[1] Im Veräußerungsvertrag kann vereinbart werden, dass dem Erwerber die Rec...mehr

Bloße Zweifel des Mieters an der Billigkeit der Wohnfläche als Umlagemaßstab genügen nicht, um eine Änderung dieses gesetzlichen Umlageschlüssels zu rechtfertigen. Lediglich für besondere Ausnahmefälle geht der Gesetzgeber davon aus, dass ein Anspruch des Mieters auf Änderung des Umlagemaßstabs z. B. auf Kopfzahlen bestehen kann. Das setzt voraus, dass es im Einzelfall zu ei...mehr

Vermietung durch einen Hausverwalter Die Entscheidung des BGH[1] betrifft einen Fall, in dem die Vermietung durch einen Hausverwalter erfolgt ist. Dieser hat den Mietvertrag auf Weisung der Eigentümerin abgeschlossen. Die Miete wurde vom Verwalter eingezogen und an die Eigentümerin weitergeleitet. Die der BGH-Entscheidung zugrunde liegenden Erwägungen dürften über den entschie...mehr

Jede Partei kann durch einseitige Erklärung (Textform) eine Anpassung der vereinbarten Vorauszahlungen auf eine angemessene Höhe vornehmen, wenn sich aus der Betriebskostenabrechnung über die vorausgegangene Periode ergibt, dass die geleistete Vorauszahlung infolge stark gestiegener oder gesunkener Betriebskosten nicht mehr den tatsächlich anfallenden Betriebskosten entspric...mehr

Werden die sog. "kalten" Betriebskosten (Betriebskosten ohne Heizkosten) vereinbarungsgemäß nach dem Anteil der betreffenden Wohnung an der Gesamtwohnfläche des Anwesens umgelegt, hat der Vermieter die auf die leer stehende Wohnung entfallenden Betriebskosten grundsätzlich selbst zu tragen, da er das Vermietungsrisiko und damit das Leerstandsrisiko trägt. Dies gilt nicht nur...mehr

Bei einer unberechtigten Kündigung (z. B. wegen Fehlens des Kündigungsgrunds) tritt die Gestaltungswirkung der Kündigung (Beendigung des Mietverhältnisses) nicht ein. Die unberechtigte Kündigung des Mietverhältnisses stellt – unabhängig davon, ob sie vom Mieter oder Vermieter ausgesprochen wird – eine positive Vertragsverletzung des Mietvertrags dar und verpflichtet den Künd...mehr

Die Kündigung als einseitige, empfangsbedürftige Willenserklärung wird im Zeitpunkt des Zugangs wirksam (§ 130 Abs. 1 Satz 1 BGB), es sei denn, dem Empfänger geht vorher oder gleichzeitig ein Widerruf zu (§ 130 Abs. 1 Satz 2 BGB). Hinweis Keine Rücknahme nach Zugang Ein Widerruf oder eine Rücknahme nach Zugang ist nicht möglich. Eine solche Erklärung kann daher unter Berücksich...mehr

Das Vorkaufsrecht bezieht sich zunächst auf "vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist". Der Gesetzeswortlaut stimmt insoweit mit § 573 BGB überein, wo geregelt ist, dass im Fall der Umwandlung eine Kündigungssperre eintritt. Das Vorkaufsrecht gilt zunächst für solche Wohnungen, die nach dem Abschluss des Mietvertr...mehr

Mit dem Mietrechtsreformgesetz 2001 wurde auch der von der Rechtsprechung entwickelte Grundsatz der Wirtschaftlichkeit (§ 556 Abs. 3 Satz 1, 2. Halbsatz BGB) in das Gesetz aufgenommen . Der Vermieter soll im Rahmen eines gewissen Ermessensspielraums möglichst wirtschaftlich, d. h. mit Blick auf ein angemessenes Kosten–Nutzen-Verhältnis vorgehen. Das Wirtschaftlichkeitsgebot g...mehr

Das Pfandrecht des Veräußerers geht beim Eigentümerwechsel nicht auf den Erwerber über. Vielmehr entsteht zugunsten des Erwerbers ein neues, eigenständiges Pfandrecht, das allerdings denselben Inhalt hat wie das Pfandrecht des Veräußerers.[1] Wichtig Pfandrecht nur an mietereigenen Sachen Das Pfandrecht des Erwerbers entsteht mithin an allen Sachen, die der Mieter in die Miets...mehr

Nach § 545 Satz 1 BGB tritt trotz Kündigung des Mietverhältnisses zu einem bestimmten Zeitpunkt eine Verlängerung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit ein, wenn der Mieter den Gebrauch der Mietsache nach Ablauf der Mietzeit fortsetzt und keine der Parteien ihren entgegenstehenden Willen binnen 2 Wochen dem anderen Teil erklärt. Für den Vermieter beginnt die Frist mit d...mehr

Überblick Unter Instandhaltung versteht man Maßnahmen, die zur Aufrechterhaltung des vertragsgemäßen Zustands erforderlich sind (= Wartung). Instandsetzung ist die Beseitigung eines vertragswidrigen Zustands (= Reparatur). Der Vermieter hat die vermietete Sache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in di...mehr

Die Instandhaltungspflicht erstreckt sich nicht nur auf die Mieträume unmittelbar, sie umfasst auch den Zugang zu den Mieträumen und das Zubehör. Praxis-Beispiel Treppenhaus, Allgemeinflächen, Beleuchtung So hat der Vermieter für die gefahrlose Benutzbarkeit des Treppenhauses sowie für die ausreichende Beleuchtung und Instandhaltung der Stufen und Geländer zu sorgen, wie auch ...mehr

Achtung Instandhaltung unabhängig von Höhe der Kosten Die Instandhaltungspflicht des Vermieters ist grundsätzlich unabhängig von der Höhe der notwendigen Aufwendungen. Eine Berufung des Vermieters auf die sog. "Opfergrenze" ist nur in Ausnahmefällen möglich, z. B. wenn das Mängelbeseitigungsverlangen des Mieters treuwidrig ist, weil ein krasses Missverhältnis zwischen Reparat...mehr

Zu den Kosten der Gebäudereinigung gehören die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam benutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzugs. Personal- und Sachkosten Die Kosten umfassen jedenfalls Personal- und Sachkosten (z. B. für Reinigungsmittel). Strittig ist, ob Anschaffungs-, Wartungs- und Reparaturk...mehr

Auch wenn durch die gewerbliche Nutzung ein erheblicher Mehrverbrauch verursacht wird und deshalb ein Vorwegabzug geboten ist, gehört die Vornahme eines Vorwegabzugs nicht zu den an eine Abrechnung zu stellenden Mindestanforderungen. Ein etwa zu Unrecht unterbliebener Vorwegabzug betrifft (nur) die materielle Richtigkeit der Abrechnung und führt deshalb nicht zur Unwirksamke...mehr