Kündigung – Form und Inhalt / 13 Abwehr von unberechtigten Kündigungen

Bei einer unberechtigten Kündigung (z. B. wegen Fehlens des Kündigungsgrunds) tritt die Gestaltungswirkung der Kündigung (Beendigung des Mietverhältnisses) nicht ein. Die unberechtigte Kündigung des Mietverhältnisses stellt – unabhängig davon, ob sie vom Mieter oder Vermieter ausgesprochen wird – eine positive Vertragsverletzung des Mietvertrags dar und verpflichtet den Kündigenden zum Schadensersatz, wenn er schuldhaft gehandelt hat und dem Gekündigten ein Schaden entstanden ist, z. B. in Form von Anwaltskosten zur Abwehr der unberechtigten Kündigung. Insofern ist grundsätzlich auch nicht zu beanstanden, wenn sich der Gekündigte anwaltlicher Hilfe bedient und nicht abwartet, ob der Kündigende die Kündigung auch durchsetzt.^[1]

Gleiches gilt, wenn der Mieter der unberechtigten Kündigung Folge geleistet und die Mieträume daraufhin geräumt hat. Auch in diesem Fall ist der Vermieter dem Mieter zum Ersatz des Kündigungsfolgeschadens verpflichtet, wenn er das Mietverhältnis schuldhaft ohne Grund gekündigt hat. Dies gilt sowohl bei der Wohn- als auch bei der Gewerberaummiete und unabhängig davon, ob es sich um eine ordentliche (fristgemäße) oder außerordentliche Kündigung handelt.

Insofern kann der Vermieter dem Mieter auch nicht entgegenhalten, er habe seinem Räumungsverlangen ohne gerichtliche Klärung Folge geleistet, sodass sein Umzug deshalb auf seinem eigenen Willensentschluss beruht habe und somit freiwillig erfolgt sei.

Der Mieter ist (nach der Differenzhypothese)...