Gartenbenutzung (Miete) / 1 Vertragliche Regelung

Rudolf Stürzer

Ohne ausdrückliche vertragliche Regelung gilt der Garten nur bei einem Einfamilienhaus als mitvermietet.^{^[1]}

Bei Mehrfamilienhäusern haben die Mieter ein Recht zur Gartenbenutzung nur, soweit der Mietvertrag dies ausdrücklich bestimmt.

Wichtig

Wann der Garten mitvermietet ist

Mitvermietet ist der Garten daher nur bei Vorliegen einer ausdrücklichen Vertragsvereinbarung.

Gestattet der Vermieter die Gartenbenutzung lediglich aus Gefälligkeit, ohne dass hinreichende Anhaltspunkte für eine entsprechende Ergänzung des Mietvertrags vorliegen, so ist die Gestattung – egal, ob diese ausdrücklich oder stillschweigend durch bloße Duldung erteilt worden ist – frei widerruflich. In diesem Fall kann auch nicht von einem Leihvertrag (§ 598 BGB) ausgegangen werden, da auch dieser einen vertraglichen Bindungswillen voraussetzt.^{^[2]} Eine Grenze besteht nur im Schikane- und Willkürverbot (§§ 226, 242 BGB; LG Aachen, Urteil v. 29.6.1990, 5 S 123/90, DWW 1991, 22).

Praxis-Beispiel

Indizien für Gefälligkeit

Als Indiz für das Vorliegen einer reinen Gefälligkeit ohne den Willen, sich rechtlich zu binden, kann es gewertet werden, wenn die Gestattung ohne Verhandlungen über eine Änderung der Miete erfolgt ist oder der Vermieter deutlich zu erkennen gegeben hat, dass er weiterhin Einfluss auf den Zustand des Gartens nehmen will.^{^[3]}

Hinweis

Stillschweigende Vertragsergänzung

Dagegen kann ein langjähriges vorbehaltloses und widerspruchsloses Dulden der Gartenbenutzung durch den Mieter durchaus zu einer stillschweigenden Vertragsergänzung führen.^{^[4]}

Das Recht zur Gartenbenutzung kann dann weder durch Kündigung des Gartens beendet werden (unzulässige Teilkündigung) noch kann für die Benutzung eine zusätzliche Vergütung verlangt werden. Letztlich entscheidend für die Beurteilung sind immer die konkreten Umstände...

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