Eigentümerwechsel – Voraussetzungen / 3 Eigentümerwechsel nach Überlassung

§ 566 BGB gilt nur, wenn der Eigentümerwechsel nach der Überlassung an den Mieter erfolgt. Der Übergang der Mietverhältnisse setzt also voraus, dass sich der Mieter im Zeitpunkt des Eigentumswechsels im Besitz der Mietsache befindet oder jedenfalls den Mietgebrauch ausüben kann.

War die Mietsache dem Mieter noch nicht überlassen, so bestimmt § 567a BGB, dass die Rechtsfolge des § 566 Abs. 1 BGB gilt, wenn der Erwerber dem Vermieter gegenüber die Erfüllung der sich aus dem Mietvertrag ergebenden Pflichten übernommen hat.

Die Merkmale "Mieter" und "Überlassung" müssen stets zusammen vorliegen. Es genügt also nicht, wenn der Vermieter die Mietsache einem Mietinteressenten in der Erwartung eines späteren Vertragsschlusses überlässt. Wird das Grundstück in einem solchen Fall veräußert, ist der Nutzer dem Erwerber gegenüber gem. § 985 BGB zur Herausgabe verpflichtet. Dies gilt auch dann, wenn der Veräußerer nach dem Eigentumsübergang einen Mietvertrag abschließt. Gegenüber dem Erwerber kann sich der Mieter nicht auf ein Recht zum Besitz berufen, weil § 986 Abs. 2 BGB nur für die Miete beweglicher Sachen gilt.