Die Vorschrift schützt beim Eigentümerwechsel in erster Linie den Erwerber in einem beschränkten Umfang gegen Verfügungen des Veräußerers bezüglich der Miete. Beim Vermieterwechsel dient die Regelung in erster Linie dem Schutz des Vermieters; darüber hinaus wird aber auch der Dritte geschützt.
Unter einer Verfügung i. S. v. § 566b BGB ist ein Rechtsgeschäft zwischen dem Mieter und einer nicht am Mietvertrag beteiligten Person zu verstehen, das sich auf die Berechtigung an der Miete auswirkt. Hierzu gehören insbesondere die Abtretung und die Verpfändung der Miete. Die Abtretung ist der Verpfändung gleichgestellt. Hat der Mieter vor der Beendigung des Hauptmietverhältnisses über die Miete verfügt, so ist die Verfügung auch für die Zeit nach der Beendigung des Hauptmietverhältnisses gegenüber dem Vermieter wirksam
(1) bezüglich des laufenden Kalendermonats, wenn das Hauptmietverhältnis spätestens zum Ablauf des 15. Tages des Monats beendet wird;
(2) bezüglich der Miete für den laufenden und den folgenden Monat, wenn das Hauptmietverhältnis nach dem 15. Tag des Monats beendet wird;
(3) für eine unbeschränkte Zeit, wenn der Vermieter die Verfügung zum Zeitpunkt der Beendigung des Hauptmietverhältnisses kennt. Erforderlich ist positive Kenntnis, wobei es nicht darauf ankommt, woher diese Kenntnis stammt. Auch der Dritte kann den Vermieter über die Verfügung informieren, was insbesondere dann ratsam ist, wenn der Mieter für eine längere Zeit über die Miete verfügt hat oder wenn die Miete gepfändet ist. Auf diese Weise kann sich der Dritte gegen eine doppelte Inanspruchnahme sichern.
Risiko für den Vermieter
Für den Vermieter ist die unter (3) beschriebene Rechtsfolge mit einem beträchtlichen Risiko verbunden, weil er alle Verfügungen gegen sich gelten lassen muss, die er zum...