Anfechtung des Mietvertrags / 1.3.3 Wirkung

Die Anfechtung bewirkt, dass das noch nicht vollzogene Mietverhältnis so zu betrachten ist, als sei der Mietvertrag von Anfang an nichtig. Der Mietinteressent hat also keinen Anspruch auf Überlassung der Wohnung.

Bei bereits vollzogenem Mietverhältnis sind die Wirkungen der Anfechtung streitig: Nach einer Ansicht wird die Befugnis zur Anfechtung nach Überlassung der Mietsache an den Mieter durch das Recht zur fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund gem. § 543 BGB verdrängt.^[1] Nach anderer Meinung ist die Anfechtung zwar möglich; hierdurch wird das Mietverhältnis aber entgegen § 142 Abs. 1 BGB nicht rückwirkend (ex tunc), sondern nur mit Wirkung ab Zugang der Anfechtungserklärung (ex nunc) beseitigt.^[2]

Nach h. M. gelten beim Mietverhältnis keine Besonderheiten. Danach bewirkt die Anfechtung, dass das Mietverhältnis rückwirkend vernichtet wird.^[3] Die rückwirkende Vernichtung des Mietvertrags hat zur Folge, dass die jeweiligen Leistungen der Parteien nach Bereicherungsgrundsätzen (§§ 812 ff. BGB) abgewickelt werden müssen. Hierfür gilt die sog. Saldotheorie:

1. Der Vermieter hat Anspruch auf Ersatz des Wertes seiner Leistung (§ 818 Abs. 2 BGB). Die Höhe dieses Anspruchs richtet sich nach dem Mietwert. Dies ist die ortsübliche Miete einschließlich der ortsüblichen Nebenkosten.
2. Hierbei handelt es sich um steuerbaren Umsatz, weil der Wertersatz an die Stelle der Miete tritt. Der Vermieter hat also Anspruch auf die auf den Wertersatz entfallende Mehrwertsteuer.
3. Die Höhe der Nebenkosten muss der Vermieter konkret darlegen, z. B. durch eine Betriebskostenabrechnung.
4. Einen Anspruch auf Herausgabe des durch die Untervermietung erzielten Gewinns hat der Vermieter nicht.
5. Der Mieter hat Anspruch auf Rückzahlung der Kaution.