Fachbeiträge & Kommentare zu Mietkaution

In aller Regel stellen Mietverträge Formularverträge dar, die der Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen nach §§ 305 ff. BGB standhalten müssen. Wird bereits im Formularvertrag geregelt, dass der Mieter im Fall einer Mieterhöhung zur Aufstockung der Kaution verpflichtet sein soll, so ist eine solche Regelung nach § 305c Abs. 1 BGB überraschend und deshalb unwirksa...mehr

Im Fall der Vermieterinsolvenz hat der Mieter ein Aussonderungsrecht. Voraussetzung ist, dass die Kaution auf einem Treuhandkonto angelegt ist. Ist dies nicht der Fall, stellt die Kaution eine einfache Insolvenzforderung dar.[1] Im Fall der Insolvenz der vom Vermieter beauftragten Hausverwaltung hat der Mieter auch dann ein Aussonderungsrecht, wenn der Mieter die Kaution an d...mehr

Die Vorschrift des § 566a BGB findet nach h. M. nur dann Anwendung, wenn bei Veräußerung der Mietsache die Kaution bereits an den Vermieter geleistet worden ist. Wurde sie noch nicht geleistet, hat der Erwerber über die Bestimmung des § 566 BGB Anspruch auf Leistung der Kaution gemäß § 551 BGB, wenn im Mietvertrag eine Sicherheitsleistung vereinbart war bzw. ist. Ebenfalls ke...mehr

Für den Bereich der Geschäftsraummiete existiert keine gesetzliche Regelung zu Mietsicherheiten. Einigkeit besteht hier darin, dass eine Kaution in Höhe von bis zu 3 Monatsmieten unproblematisch auch im Formularvertrag vereinbart werden kann. Die Rechtsprechung duldet insoweit auch eine Kautionshöhe von bis zu 6 Monatsmieten im Formularvertrag.[1] Selbst eine Kaution in Höhe...mehr

Was den Anspruch des Mieters auf Rückgewähr der geleisteten Mietsicherheit angeht, muss dieser zunächst gegen den Erwerber geltend gemacht werden. Der Veräußerer haftet insoweit nur zweitrangig bzw. subsidiär. Kann aber der Mieter seinen Rückgewähranspruch gegen den Erwerber nicht durchsetzen, ist der Veräußerer entsprechend verpflichtet. Der Mieter muss auch nicht zunächst ...mehr

Grundsätzlich ist im Bereich der Wohnraummiete zu beachten, dass die Höchstgrenze einer Sicherheitsleistung von maximal 3 Monatsmieten nicht überschritten werden darf. Dies gilt auch mit Blick auf eine Kumulation von Sicherheiten. Praxis-Beispiel Bürgschaft neben Barkaution Der Vermieter kann nicht z. B. die Leistung einer Barkaution in Höhe von 3 Monatsmieten verlangen und da...mehr

Sind die Voraussetzungen des § 569 Abs. 2a BGB erfüllt, kann der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich fristlos kündigen. Nach vorerwähnter Bestimmung liegt ein wichtiger Grund zur außerordentlichen fristlosen Kündigung i. S. d. § 543 Abs. 1 BGB vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 BGB in Höhe eines Betrags in Verzug ist, der der zweifachen Mo...mehr

Nach den Bestimmungen der §§ 569 Abs. 2a Satz 4, 543 Abs. 2 Satz 2 BGB ist die Kündigung wegen Nichtzahlung der Kaution ausgeschlossen, wenn der Vermieter "vorher befriedigt wird". Praxis-Beispiel Fehlerhafte Kündigung Die Mietvertragsparteien haben eine Kaution in Höhe von 3 Monatsgrundmieten zu jeweils 800 EUR, also in einer Gesamthöhe von 2.400 EUR vereinbart. Der Mieter ha...mehr

Es besteht keine Verpflichtung zur Anlage der Kaution auf einem Sparkonto. Nach der Bestimmung des § 551 Abs. 3 Satz 2 BGB können die Mietvertragsparteien auch eine andere Anlageform vereinbaren. Wichtig ist hier zunächst einmal, dass eine entsprechende Vereinbarung auch tatsächlich getroffen wurde. Eigenmächtig kann der Vermieter die Kaution nicht anderweitig anlegen. Andere...mehr

Buchhalterisch bzw. bilanztechnisch werden erhaltene Barkautionszahlungen als "Sonstige Verbindlichkeiten" auf Passivseite behandelt und ausgewiesen. Auf Mieterseite werden gezahlte Kautionen als "Sonstige Vermögensgegenstände" auf Aktivseite ausgewiesen. Entsprechend erfolgt auch die Verbuchung der Zinseinnahmen. Diese werden vermieterseits wiederum als "Sonstige Verbindlic...mehr

Überblick Grundsätzlich hat der Vermieter nur dann Anspruch auf Stellung einer Mietsicherheit gegen seinen Mieter, wenn dies zwischen den Mietvertragsparteien vereinbart ist. Jedenfalls existiert weder im Bereich der Wohnraummiete noch im Bereich der Geschäftsraummiete eine gesetzliche Verpflichtung des Mieters zur Kautionsleistung. Wird im Bereich des Wohnraummietrechts eine...mehr

Wird die Mietsicherheit durch einen Bürgen gestellt, ist dieser im Fall der Fälle in Anspruch zu nehmen. In aller Regel wird der Vermieter bereits im Mietvertrag für eine Bürgschaft unter Verzicht auf die Einrede der Vorausklage gesorgt haben. Ist dies nicht der Fall, muss zunächst der Mieter in Anspruch genommen werden. Musterschreiben: Inanspruchnahme des Bürgen Absender V...mehr

Bei der Bürgschaft, bei der es sich in aller Regel um eine solche auf "erstes Anfordern" unter Verzicht auf die Einrede der Vorausklage handeln dürfte, hat der auf Anforderung des Vermieters zahlende Bürge einen Anspruch auf Rückzahlung des ausgezahlten Betrags gegen den Vermieter, wenn diesem insoweit keine Ansprüche gegen den Mieter zustehen.[1] Der Mieter kann grundsätzli...mehr

Eine bestimmte Form ist für die Abrechnung der Kaution nicht vorgesehen. Sie kann also ausdrücklich oder auch durch schlüssiges Verhalten erfolgen. Schlüssiges Verhalten liegt etwa dann vor, wenn der Vermieter gegen den Rückzahlungsanspruch des Mieters aufrechnet oder Klage gegen den Mieter erhebt, ohne einen Vorbehalt wegen weiterer Forderungen geltend zu machen. Der Mieter...mehr

Bekanntlich gilt nach der Bestimmung des § 566 BGB der Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete". Wird der vermietete Wohnraum – oder auch Gewerberaum[1] – nach Überlassung an den Mieter vom Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. M...mehr

Als Mietsicherheiten kommen sämtliche Arten einer Sicherheitsleistung nach § 232 BGB in Betracht. Folgende Möglichkeiten der Vereinbarung einer Mietsicherheit stehen den Mietvertragsparteien u. a. zur Verfügung: Barkaution, Sparbuch, (Bank-)Bürgschaft, Patronatserklärung, Verpfändung von Wertpapieren, Verpfändung von Lohn- bzw. Gehaltsansprüchen und Sicherungsübereignung von Wertsa...mehr

Verbreitet ist die Leistung einer Mietsicherheit auch in Form der Verpfändung eines Sparguthabens, seltener auch dessen Sicherungsabtretung. In beiden Fällen eröffnet der Mieter auf seinen Namen ein Sparbuch und zahlt auf das entsprechende Konto den Kautionsbetrag. Verpfändung Bei der Verpfändung wird das Recht auf die Sparforderung vom Mieter an den Vermieter verpfändet. Die ...mehr

Da die Mietvertragsparteien nach der Bestimmung des § 551 BGB vielfältige Möglichkeiten im Hinblick auf die Vereinbarung einer Sicherheitsleistung des Mieters haben, kann auch eine Verpfändung von Wertpapieren in Betracht kommen, die allerdings in der Praxis keine große Rolle spielt. Werden etwa Aktien verpfändet, setzt die Entstehung des Pfandrechts nach §§ 1293, 1205 BGB v...mehr

§ 569 Abs. 2a BGB stellt klar, dass das Wohnraummietverhältnis außerordentlich fristlos gekündigt werden kann, wenn der Mieter mit der Kautionszahlung in Höhe eines Betrags in Verzug ist, der der 2-fachen Monatsmiete entspricht. Entsprechend der Bestimmung des § 551 Abs. 1 BGB sind für die Berechnung der Verzugshöhe Nebenkostenpauschalen und Vorauszahlungen auf Nebenkosten n...mehr

Die Kündigung des Vermieters wegen eines Verzugs mit der Leistung von Mietsicherheiten wird unwirksam, wenn der Vermieter vor der Kündigung die ausstehende Summe erhält. Diese in § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB enthaltene Regelung gilt sowohl für den Bereich der Wohnraum- als auch der Geschäftsraummiete. Zugunsten des Wohnraummieters verweist die Bestimmung des § 569 Abs. 2a BGB auf ...mehr

In der mietrechtlichen Praxis ist die Barkaution die verbreitetste Mietsicherheit. Sie bietet dem Vermieter auch den größten Vorteil: Er kann im Fall der Fälle direkt auf die Kaution zugreifen. Im Mietvertrag vereinbaren die Parteien dabei, dass der Mieter dem Vermieter den Kautionsbetrag auf ein vom Vermieter benanntes Bankkonto zu überweisen hat. Möglich ist selbstverständ...mehr

Insbesondere im Bereich der Geschäftsraummiete kommt der Bürgschaft als Sicherungsform des Vermieters Bedeutung zu. In der Praxis werden 3 Bürgschaftsformen unterschieden: Mietausfallbürgschaft, selbstschuldnerische Bürgschaft und Bürgschaft auf erstes Anfordern. Zwingend Schriftform Bei allen Arten der Bürgschaft ist zu beachten, dass die Bürgschaftsabrede nach § 766 BGB zwinge...mehr

Die Bestimmung des § 569 Abs. 2a Satz 3 BGB stellt klar, dass es vor einer Kündigung wegen Nichtzahlung der Kaution keiner Abmahnung bedarf. Dem Mieter muss auch keine Zahlungsfrist gesetzt werden.[1] Haben die Mietvertragsparteien also eine Sicherheitsleistung in Höhe von 3 Monatsgrundmieten vereinbart und leistet der Mieter weder zu Beginn des Mietverhältnisses noch zusamm...mehr

Dem Mieter ist jeglicher Zugriff auf die Kaution verwehrt. Auch ihn kann im Falle eines ungerechtfertigten Zugriffs die Strafandrohung des § 266 StGB treffen. Praxis-Beispiel Zugriff auf das Sparkonto Als Mietsicherheit hatte der Mieter ein Sparbuch eröffnet und den Kautionsbetrag auf dieses Konto eingezahlt. Er weist die Anlage dem Vermieter nach. Greift nun der Mieter durch ...mehr

Dem Mieter steht frühestens nach Beendigung des Mietverhältnisses und Ablauf einer angemessenen Prüfungsfrist des Vermieters ein Anspruch auf Kautionsrückzahlung bzw. Freigabe der Sicherheit zu.[1] Dieser Rückzahlungs- bzw. Freigabeanspruch steht dem Mieter selbstverständlich auch ohne entsprechende vertragliche Abrede zu.[2] Beendetes Mietverhältnis Der Mieter hat grundsätzli...mehr

Der Mieter schuldet die Leistung einer Mietsicherheit nicht von Gesetzes wegen. Eine solche muss stets zwischen den Mietvertragsparteien vereinbart werden. Hierbei ist es auch unerheblich, ob es sich um ein Wohnraum- oder Geschäftsraummietverhältnis handelt. Die Vereinbarung über eine Mietsicherheit bedarf zwar zu ihrer Wirksamkeit nicht der Schriftform, gleichwohl sollte si...mehr

Von der Bestimmung des § 566a BGB sind sämtliche Formen der Sicherheitsleistung umfasst. Barkaution Hatte der Vermieter die vom Mieter geleistete Barkaution nicht insolvenzsicher angelegt, hat nunmehr der Mieter gegen den Erwerber Anspruch auf entsprechende Anlage der Kaution. Da die Kaution stets insolvenzsicher anzulegen ist, trifft diese Verpflichtung den Erwerber originär,...mehr

Mietsicherheiten sind in aller Regel zu Beginn des Mietverhältnisses zu leisten. Mietvertraglich können die Vertragsparteien hiervon durchaus abweichen, unerheblich, ob es sich um ein Wohn- oder Gewerberaummietverhältnis handelt. Bei der Wohnraummiete ist allerdings zu berücksichtigen, dass der Mieter nach § 551 Abs. 2 BGB berechtigt ist, die Mietsicherheit in 3 Raten erbrin...mehr

Bestehen keine Forderungen des Vermieters gegen seinen Mieter, ist die Kaution in voller Höhe zuzüglich Zinsen an den Mieter zurückzuzahlen. Vorbehaltlose Auszahlung Vermieter sollten stets vor Rückzahlung der Kaution prüfen, ob ihnen berechtigte Forderungen gegen ihre Mieter zustehen, mit denen sie gegen den Auszahlungsanspruch mit der Kaution aufrechnen können. In der vorbe...mehr

Gegenüber dem Gewerberaummieter ist der Wohnraummieter allerdings insoweit privilegiert, als ihm die Bestimmung des § 569 Abs. 2a BGB die Möglichkeit verschafft, durch Nachzahlung innerhalb einer bestimmten Frist die Kündigung unwirksam zu machen. § 569 Abs. 2a Satz 4 BGB verweist nämlich auf die sinngemäße Anwendung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB und bewirkt somit, dass ...mehr

Ist der Mieter mit der Kaution in gewisser Höhe in Verzug, kann der Vermieter fristlos kündigen, so § 569 Abs. 2a BGB. Das gilt aber nur für Barkautionen. Auf Bankbürgschaften ist die Vorschrift nicht anwendbar. Hintergrund: Kündigung wegen fehlender Kautionsbürgschaft Die Vermieterin einer Wohnung verlangt vom Mieter nach einer Kündigung die Räumung. Der Mieter hatte die Wohnu...mehr

Nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens sind die Mieten als Masseverbindlichkeiten vom Insolvenzverwalter zu zahlen. Hat der Insolvenzverwalter gemäß § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO die Enthaftung der Wohnung erklärt, ist allein der Mieter Schuldner der Miete. Wenn kündigungsrelevante Rückstände aufgelaufen sind, kann der Vermieter das Mietverhältnis jedoch in beiden Fällen außerord...mehr

Die Klägerin hatte auf Rückzahlung ihrer Mietkaution i.H.v. 1.143,79 EUR geklagt. Die Beklagten bestritten die Forderung nicht und erklärten die "Hilfsaufrechnung i.S.v. § 45 Abs. 3 GKG", und zwar mit mehreren Gegenforderungen in folgender Reihenfolge 1.099,08 EUR, 205,16 EUR, 520,03 EUR und 113,86 EUR. Das AG hatte die Beklagten gesamtschuldnerisch verurteilt, an die Kläger...mehr

Meist wird mit dem Mieter die Zahlung einer Mietkaution vereinbart. Der Vermieter von Wohnraum ist gesetzlich verpflichtet, die Mietkaution getrennt von seinem Vermögen bei einer Bank zum üblichen Zinssatz für 3-monatige Spareinlagen anzulegen.[1] Alternativ kann der Mieter selbst ein Kautionskonto mit höherer Verzinsung anlegen und es dann an den Vermieter verpfänden. Bei g...mehr

Erhaltene Kautionen sind als "Sonstige Verbindlichkeiten" (SKR 03/04: 1732 bis 1735/3550 bis 3557) auszuweisen. Geleistete Kautionen werden als "Sonstige Vermögensgegenstände" (SKR 03/04: 1525 bis 1527/1350 bis 1355) ausgewiesen. Beträgt die Laufzeit des zugrunde liegenden Vertrags mehr als 5 Jahre bzw. wurde der Vertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen, ist die Kaution als ...mehr

Begriff Kautionen sind Sicherheitsleistungen, insbesondere im Hinblick auf die Erfüllung vertraglicher Verpflichtungen aus einem Mietvertrag. Kautionen werden meist durch die Hinterlegung von Bargeld oder Sachen (häufig Wertpapiere) oder in Form einer Bürgschaft geleistet. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Geleistete langfristige Kautionen werden als sonstige Ausleihun...mehr

Die Einbehaltung einer Mietkaution seitens des Vermieters führt zu einer Einnahme i. R. d. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.[1] Führt der Vermieter mit der Kaution dann vom Mieter unterlassene Reparaturen durch, fallen beim Vermieter insoweit Werbungskosten an. Soweit eine Verrechnung der Kaution mit Werbungskosten erfolgt ist, sind die einbehaltenen Kautionsbeträge ...mehr

Rz. 151 Der aus einer Mietkaution resultierende Kautionsrückzahlungsanspruch ist als unsicherer bzw. bedingter Anspruch nicht grundsätzlich mit seinem vollen Wert in das Vermögen einzustellen. Vielmehr ist der Wert zu schätzen. Dabei ist die Wahrscheinlichkeit der vollständigen Rückzahlung der Kaution einzuschätzen. Anhaltspunkte hierfür können beispielsweise sein, ob das Mi...mehr

Rz. 51 Ferner hat die Feststellung der höchst zulässigen Miete auch Auswirkung auf die zulässige Höhe der Mietkaution,[14] die nach § 551 Abs. 1 BGB höchstens drei Monatsmieten ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten ausmachen darf.mehr

Rz. 52 Beispiel 5: Die Parteien haben zum 1.6.2025 einen Wohnraummietvertrag abgeschlossen, der eine monatliche Miete i.H.v. 1.100,00 EUR vorsieht. Im November 2025 rügt der Mieter, dass die Miete unzulässig hoch sei. Zulässig sei lediglich eine Miete i.H.v. 1.000,00 EUR. Der Vermieter ist zu einem Einlenken nicht bereit, so dass Mitte Dezember 2025 eine Klage auf Feststellu...mehr

Rz. 151 Der aus einer Mietkaution resultierende Kautionsrückzahlungsanspruch ist als unsicherer bzw. bedingter Anspruch nicht grundsätzlich mit seinem vollen Wert in das Vermögen einzustellen. Vielmehr ist der Wert zu schätzen. Dabei ist die Wahrscheinlichkeit der vollständigen Rückzahlung der Kaution einzuschätzen. Anhaltspunkte hierfür können beispielsweise sein, ob das Mi...mehr

Starke Rechte Wer aufgrund eines dinglichen oder persönlichen Rechts geltend machen kann, dass ein Gegenstand nicht zur Insolvenzmasse gehört, ist nicht Insolvenzgläubiger. Ihm steht ein Recht auf Aussonderung zu, das außerhalb des Insolvenzverfahrens zu verfolgen ist (§ 47 InsO).[1] Zur Aussonderung eines Gegenstands berechtigen insbesondere: das Eigentum; dies gilt auch dann...mehr

Bei Beendigung des gewerblichen Zwischenmietverhältnisses und Eintritt des Vermieters (Eigentümer) in das Mietverhältnis des Zwischenvermieters mit dem Wohnraummieter (Endmieter) ist der Vermieter zur Rückzahlung einer von dem Endmieter an den Zwischenmieter geleisteten Kaution aus Billigkeitsgründen selbst dann verpflichtet, wenn der Vermieter die Kaution vom gewerblichen Z...mehr

Separate Geldanlage? Im Falle der Insolvenz des Vermieters [1] geht es häufig um das Schicksal der Mietkaution, insbesondere um die Frage: Kann der Wohnungsmieter die Kaution auch dann herausverlangen, wenn der Vermieter sie nicht von seinem Vermögen getrennt angelegt hat? Hier hat der BGH [2] inzwischen für Klarheit gesorgt: Der Wohnungsmieter kann eine gestellte Mietkaution i...mehr

Wirkung Dem Insolvenzverwalter steht die Möglichkeit offen, Gegenstände aus der Insolvenzmasse freizugeben. Diese Freigabemöglichkeit ist nicht ausdrücklich im Gesetz geregelt, wird aber in § 32 Abs. 3 InsO [1] vorausgesetzt. Mit der Freigabe wird der Gegenstand aus der Insolvenzmasse (§ 35 InsO) in das insolvenzfreie Vermögen überführt. Der Schuldner erlangt die freie Verfügu...mehr

Leistungsaustausch Lieferungen und sonstige Leistungen sind nur dann steuerbar, wenn sie gegen Entgelt, d. h. im Rahmen eines Leistungsaustauschs, erbracht werden. Ein Leistungsaustausch setzt voraus, dass ein Leistender und ein Leistungsempfänger vorhanden sind und der Leistung eine Gegenleistung (Entgelt) gegenübersteht. Zwischen der Leistung und der Gegenleistung muss ein ...mehr

Der Zwangsverwalter ist befugt, von dem Vermieter die Überlassung einer vor der Beschlagnahme von einem Mieter des Objekts geleisteten Mietkaution zu verlangen. Der Beschluss über die Anordnung der Zwangsverwaltung stellt zusammen mit der Ermächtigung des Zwangsverwalters zur Besitzergreifung einen Vollstreckungstitel dar, aufgrund dessen wegen dieses Anspruchs nach § 883 ZP...mehr

Rz. 32 Der Geschäftsleiter hat eine verantwortungsvolle Position, er kommt mit dem Vermögen der Gesellschaft in der Regel in Berührung. Der Straftatbestand der Untreue schützt das Vermögen. Dies kann das Vermögen der Gesellschaft, ausnahmsweise aber auch das eines Dritten sein. So kann die Gesellschaft selbst auch die Vermögensinteressen Dritter betreuen bzw. diese wahren. D...mehr

Tz. 62 Stand: EL 55 – ET: 03/2025 Leasingzahlungen, die der Leasingnehmer während des Verwendungszeitraums oder danach (vgl. Tz. 58) an den Leasinggeber zu leisten hat, sind bei der Erstbewertung der Leasingverbindlichkeit zu berücksichtigen und damit auch im Wertansatz des Nutzungsrechts enthalten. Vorauszahlungen, die der Leasingnehmer also vor oder zur Bereitstellung des L...mehr

Rz. 1 Stand: EL 141 – ET: 03/2025 Mieteinnahmen führen grundsätzlich zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (vgl § 21 EStG). Vermietet der > Arbeitnehmer seinem > Arbeitgeber ein Objekt wie zB eine > Garage oder einen Arbeitsraum innerhalb seiner Wohnung, ist eine Abgrenzung zu den Einkünften aus nichtselbständiger Arbeit erforderlich. Zu Einzelheiten > Arbeitslohn Rz 1...mehr