Fachbeiträge & Kommentare zu Mietkaution

Rn 74 Handelt es sich um ein Wohnungsmietverhältnis, kann der Verwalter/Treuhänder die Masse gem § 109 I 2 InsO enthaften (BGH NJW 15, 3087; 14, 2585 Rz 9). Die Enthaftungserklärung ggü dem Vermieter bewirkt, dass der Mieter die alleinige Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis zurückerhält (BGH NJW 15, 3087; 14, 1954 [BGH 09.04.2014 - VIII ZR 107/13] Rz 13). Das Verwaltungsrech...mehr

Rn 24 Für die am 1.9.01 bereits bestehenden Zeitmietverträge gilt gem Art 229 § 3 III EGBGB das bisherige Recht fort, dh für ein bestehendes Mietverhältnis auf bestimmte Zeit gilt § 564c aF iVm § 564b aF sowie die §§ 556a–c, 565a I und § 570 aF. Die Beendigung der aus Gründen des Vertrauensschutzes bestehen gebliebenen Zeitmietverträge richtet sich weiterhin nach altem Recht...mehr

Rn 11 An Geld wird ein echtes Pfandrecht nur begründet, wenn der Verpfänder Eigentümer der verpfändeten Zahlungsmittel bleiben soll. Bei einer Barkaution ist idR, insb bei einer verzinslichen (Ddorf NJW 78, 2511), ein irreguläres Pfandrecht gewollt, auf das die §§ 1204 ff, insb §§ 1213, 1214 (BGHZ 84, 345, 347; 127, 138, 140 f; BGH NJW-RR 10, 633 Rz 8), 1223, 1247, 1252 u 12...mehr

Rn 5 Bei Verfallklauseln bezogen auf Mietkaution oder Mietvorauszahlungen wird eine analoge Anwendung des § 555 allgemein bejaht (BGH NJW 60, 1568; 68, 1625 [BGH 22.05.1968 - VIII ZR 69/66]). Dasselbe gilt für Verzichte des Mieters auf Rückzahlung eines dem Vermieter gewährten Darlehens oder eines nicht abgewohnten Baukostenzuschusses. § 555 ist nicht analog auf Vorschriften...mehr

Rn 7 Das Widerspruchsrecht des Vermieters ist nach § 562a 2 in folgenden Fällen ausgeschlossen, dh es erlischt das Vermieterpfandrecht mit Entfernung unabhängig von einem Widerspruch und auch bei vermieterseitiger Unkenntnis (letzteres ist str, wie hier Lammel § 562a Rz 22): Die Sachen werden den gewöhnlichen Lebensverhältnissen entspr aus den Mieträumen entfernt. Als Beispi...mehr

Rn 1 Geregelt werden die Rechtsbeziehungen (Schürmann AnwZert ErbR 10/2015 Anm 2) zwischen den Erben des Mieters, den das Mietverhältnis fortsetzenden oder in dieses eintretenden Personen sowie dem Vermieter; früher §§ 569a II 5, III, IV sowie § 569b 2 aF. Hierbei werden ausnw gleichgestellt die nicht ehelich Zusammenlebenden sowie nicht registrierten Lebenspartner mit den e...mehr

Rn 26 Neben der Mietminderung kann der Mieter gem § 536a Schadensersatz verlangen und nach § 543 das Mietverhältnis kündigen. Darüber hinaus kann der Mieter seinen Primäranspruch auf Mängelbeseitigung aus § 535 I 2 geltend machen bzw den Mietforderungen das Zurückbehaltungsrecht aus § 320 entgegenhalten (s Rn 2). Dieses erstreckt sich jedoch nicht auf die Mietkaution aufgrun...mehr

Rn 18 Nach dem Wortlaut ist § 543 II Nr 3 auch bei in längeren (BGH NJW-RR 09, 21 [BGH 17.09.2008 - XII ZR 61/07]) oder kürzeren als einem Monat bemessenen Zeitabschnitten für die Mietzahlungen anwendbar. Zur Miete gehören alle laufenden Nebenkosten (BGH NJW 12, 3089), zB Heiz- und Wasserkostenvorauszahlungen; nicht jedoch Einmalleistungen wie die Mietkaution (Schmidt-Futter...mehr

Rn 27 Das Vermieterpfandrecht besteht nach § 562 I 1 für die Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis (Ddorf ZMR 00, 518, 520f). Dies sind gem der einschränkenden Auslegung des BGH nur die Forderungen, die sich aus dem Wesen des Mietvertrages als entgeltlicher Gebrauchsüberlassung ergeben (BGHZ 60, 22). Für künftige Mietforderungen ist die Ausnahmeregelung des § 562...mehr

Rn 1 Aus dem mit dem Pfandgläubiger bestehenden gesetzlichen Schuldverhältnis (§ 1215 Rn 1), aber auch aus dem schuldrechtlichen Sicherungsvertrag kann der Verpfänder mit Erlöschen des Pfandrechts nach §§ 158 II, 163, 418, 1250 II, 1252–1256 die Herausgabe der Pfandsache, insolvenzrechtlich ein Aussonderungsrecht (BGH WM 18, 657 Rz 19, 63), verlangen. Das gilt grds auch dann...mehr

Rn 9 Die in den Mieträumen verbleibenden Sachen reichen zur Sicherung offenbar aus. Für die Wertermittlung ist nicht von dem objektiven Wert der verbleibenden Sachen auszugehen, sondern von dem zu erwartenden Versteigerungserlös. Sachen, bei denen das Eigentum des Mieters nicht feststeht, bleiben hierbei außer Betracht. Dass die verbleibenden Sachen zur Sicherung ausreichen,...mehr

Rn 7 In § 573 II Nr 1–3 sind (vgl ›insb‹, § 573 II) nur Regelbeispiele für berechtigte Interessen aufgezählt; zum ›artverwandten‹ Interesse AG Hbg-Blankenese ZMR 16, 208. Ein auf § 573 I gestütztes berechtigtes Interesse muss den Regelbeispielen zumindest entsprechen, dh vergleichbares Gewicht haben (BGH ZMR 17, 722 für soz. Wohngruppenprojekt; BGH ZMR 17, 791). Hierzu zähle...mehr

Rn 2 Die Haftung beginnt mit der Eintragung der Hypothek (Köln ZIP 96, 828) und umfasst auch rückständige Beträge aus der Zeit vor der Eintragung und auch Forderungen aus Mietverträgen, die nach der Eintragung abgeschlossen wurden (Karlsr NJW-RR 98, 1569 [OLG Karlsruhe 03.09.1997 - 1 U 126/97]); diese Haftung besteht auch ohne Beschlagnahme (BGH Rpfleger 07, 219 [BGH 09.11.2...mehr

Rn 2 Sofern nicht durch G oder Vereinbarung eine kürzere oder längere Frist bestimmt ist, ergreift die Regelverjährung grds alle privatrechtlichen Ansprüche (§ 194 Rn 4; Einheitsverjährung). Sie gilt sowohl für Primär- wie auch für Sekundärleistungsansprüche. Abweichende gesetzliche Bestimmungen finden sich in den Regelungen des Verjährungsrechts selbst und auch bei den gese...mehr

Rn 32 Ein Mietvertrag oder mietvertragliche Abreden können selbstverständlich auch konkludent (schlüssig) getroffen (BGH ZMR 14, 965 Rz 19; WuM 14, 546 Rz 12; NZM 14, 748 Rz 19; NJW 10, 1133 Rz 14) und auch geändert werden (zur Miethöhe vgl § 557 Rn 6; zu Umlagevereinbarungen § 556 Rn 11, § 556 Rn 12 und § 556 Rn 29). Ob ein schlüssiges Verhalten als Willenserklärung zu wert...mehr

Rn 46 Verletzt der Inhaber einer Rechtsposition eigene Pflichten, ergeben sich die Konsequenzen dieses Fehlverhaltens regelmäßig aus den geschriebenen Regeln des allg und des besonderen Schuldrechts, also insb § 254 (s BGH VersR 06, 847, 850) sowie den §§ 293 ff, 273 f, 320 ff und §§ 314, 323 ff, 280 ff (s Schmidt-Kessel Gläubigerfehlverhalten § 22); die Schuldrechtsmodernis...mehr

Rn 4 Als personenbezogene Ansprüche nicht abtretbar sind Ansprüche auf Ausführung eines Auftrags (§ 664 II), Auskunft nach § 15 Abs 1 DSGVO (BVerwG ZIP 20, 2585), Beihilfe (BVerwG NJW 97, 3256 f; Ausn: Abtretung an den Gläubiger der beihilfefähigen Forderung, BAG DB 70, 1327; BGH WM 08, 87, 88), Berufsunfähigkeitsrente (KG VersR 03, 490; Oldbg NJW-RR 94, 479), Bestellung ein...mehr

Rn 1 Neu und für den Erwerber riskant (zur Verjährung seiner Ansprüche vgl LG Wuppertal ZMR 16, 116) ist dessen Haftung gem § 566a (ggf iVm § 578) für die Rückgewähr der Mietkaution, die der Mieter an seinen Veräußerer/Rechtsvorgänger gezahlt hat (Streyl NZM 10, 343; LG Berlin GE 10, 1272, BGH ZMR 11, 785: auch wenn es vor der MietRRef 2001 weitere Veräußerungsfälle gegeben ...mehr

So kontieren Sie richtig! Mietaufwendungen für Geschäftsräume können direkt als B...mehr

Auch für den Abschluss von langfristigen Gewerbemietverträgen gilt grundsätzlich die Umsatzsteuerbefreiung gem. § 4 Nr. 12a UStG. Allerdings hat der Vermieter die Möglichkeit dann zur umsatzsteuerpflichtigen Vermietung zu optieren, wenn der Mieter selbst gewerblich tätig ist und Umsätze erzielt, welche den Vorsteuerabzug für ihn nicht ausschließen (so genannte Umsatzsteuerop...mehr

Rn 6 Räumungs- und der Zahlungsanspruch müssen auf dem gleichen Rechtsverhältnis beruhen. Es muss sich also um Zahlungsansprüche handeln, die aus dem Rechtsverhältnis stammen, wegen dessen Nichterfüllung die Räumung betrieben wird (BTDrs 17/11894 S 33). Dies trifft vor allem auf den Anspruch auf Nutzungsentschädigung gem § 546a BGB zu. Es kann sich aber auch um den Anspruch ...mehr

Erste Fallgruppe Es ist zunächst ein Erbe vorhanden, der aber innerhalb von sechs Wochen die Erbschaft ausschlägt: Solange der Erbe die Erbschaft noch nicht ausgeschlagen hat, kann der Vermieter gegenüber dem potenziell Erbberechtigten die Kündigung aussprechen. Sie bleibt auch dann wirksam, wenn derjenige später auf die Erbschaft verzichtet (§ 1959 Abs. 2 und 3 BGB). Zweite Fa...mehr

Rn 27 Hat das Gericht eine Sicherungsanordnung für bestimmte Zeiträume erlassen, muss es gem § 283a III vAw in dem Urteil, das dem Kläger genau diese Forderung ganz oder teilweise zuspricht, aussprechen, in welcher Höhe der Kläger berechtigt ist, sich aus der Sicherheit zu befriedigen. Das gilt auch für ein Teilurteil. Gleichgestellt sind alle anderen Formen der Verfahrensbe...mehr

Rn 174 Die Klage auf Einzahlung unterliegt keinen Besonderheiten. Bei Klage auf Rückzahlung einer Mietkaution sind die aufgelaufenen Zinsen wegen § 551 III 4 BGB Hauptforderung und daher auf den Streitwert zu addieren (LG Köln WuM 95, 719; § 4 Rn 20). Das Verlangen des Mieters nach einem Nachweis der Anlage ist mit einem Viertel der Kautionssumme zutr bemessen (Köln WuM 10, ...mehr

Rn 19 Die materiell-rechtliche Grundlage des Hauptanspruchs ist ohne Bedeutung. Daher lässt eine Inanspruchnahme aufgrund Bürgenhaftung den Charakter des Zinsanspruchs als Nebenforderung nicht entfallen, solange die Haftung auf den Zinsanspruch abhängig von der Hauptforderung verlangt wird (BGH MDR 58, 765). Auch bei der Klage auf Befreiung von einer Verbindlichkeit nebst Zi...mehr

Rn 15 Anzugeben sind Forderungen auf Arbeitseinkünfte (s § 850 Rn 11 ff) und sonstige Einkünfte wie Renten und Pensionen, Unterhaltsrenten, Mieteinkünfte, Kontoguthaben, Versicherungsleistungen, Mieteinnahmen etc (s § 850 Rn 11 ff, § 850i Rn 7 ff). Ebenfalls anzugeben sind sonstige Rechte (s §§ 857, 859). Jeweils sind die Auskünfte mit den die Identifizierung ermöglichenden ...mehr

Rn 4 § 777 ist anzuwenden, wenn der Gläubiger eine bewegliche Sache in Besitz hat, an der ihm ein Pfandrecht oder ein Zurückbehaltungsrecht zusteht. Andere Sicherheiten, wie Bürgschaften oder Garantien, reichen nicht; § 777 spricht ausdrücklich von beweglichen Sachen; selbst grundbuchmäßig abgesicherte Rechte fallen nicht unter diese Vorschrift (RGZ 98, 106, 109). Dies gilt ...mehr

Zusammenfassung Überblick Grundsätzlich hat der Vermieter nur dann Anspruch auf Stellung einer Mietsicherheit gegen seinen Mieter, wenn dies zwischen den Mietvertragsparteien vereinbart ist. Jedenfalls existiert weder im Bereich der Wohnraummiete noch im Bereich der Geschäftsraummiete eine gesetzliche Verpflichtung des Mieters zur Kautionsleistung. Wird im Bereich des Wohnraum...mehr

Abrechnung Eine als Mietsicherheit gewährte Barkaution kann auch durch schlüssiges Verhalten, etwa durch eine vom Vermieter erklärte Aufrechnung oder durch Klageerhebung abgerechnet werden. Hiermit bringt der Vermieter, der einen Vorbehalt, weitere Ansprüche geltend zu machen, nicht erklärt hat – gleichermaßen wie bei einer den Vorgaben des § 259 BGB genügenden Abrechnung – f...mehr

1.1 Vereinbarung einer Mietsicherheit Der Mieter schuldet die Leistung einer Mietsicherheit nicht von Gesetzes wegen. Eine solche muss stets zwischen den Mietvertragsparteien vereinbart werden. Hierbei ist es auch unerheblich, ob es sich um ein Wohnraum- oder Geschäftsraummietverhältnis handelt. Die Vereinbarung über eine Mietsicherheit bedarf zwar zu ihrer Wirksamkeit nicht ...mehr

2.5.1.1 Zugriff des Vermieters Grundsätzlich fungiert der Vermieter als Treuhänder im Hinblick auf die Kaution und auch die Zinsen. Ein Zugriff auf die Kaution ist dem Vermieter ausschließlich dann möglich, wenn er einen Anspruch gegen seinen Mieter hat. Dieser Anspruch muss aber aus dem Mietverhältnis selbst resultieren. Der Vermieter kann nicht etwa einen Zugriff auf die Ka...mehr

2.5.1 Barkaution 2.5.1.1 Zugriff des Vermieters Grundsätzlich fungiert der Vermieter als Treuhänder im Hinblick auf die Kaution und auch die Zinsen. Ein Zugriff auf die Kaution ist dem Vermieter ausschließlich dann möglich, wenn er einen Anspruch gegen seinen Mieter hat. Dieser Anspruch muss aber aus dem Mietverhältnis selbst resultieren. Der Vermieter kann nicht etwa einen Zu...mehr

Ist die Mietsache zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses mangelbehaftet, ist dies für die Höhe der Mietkaution dann unbeachtlich, wenn es sich nur um einen vorübergehenden Mangel handelt. Anders aber bei unbehebbaren Mängeln, wie insbesondere einer Flächenunterschreitung von mehr als 10 %. Dann ist die geminderte Miete auch maßgeblich für die Berechnung der Mietsicherheit, da...mehr

Im Fall der Mieterinsolvenz ist danach zu differenzieren, ob der Insolvenzverwalter eine Enthaftungserklärung nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO abgegeben hat oder nicht. Hat er eine derartige Erklärung abgegeben, kann der Vermieter den Mieter auf Kautionszahlung in Anspruch nehmen. Ist dies nicht der Fall, ist streitig, ob es sich um eine Insolvenzforderung handelt. Die besseren...mehr

Für den Bereich der Wohnraummiete regelt die Bestimmung des § 551 Abs. 1 BGB eine maximale Kautionshöhe von 3 Monatsmieten. Bei der Bemessung der Kautionshöhe sind Betriebskostenvorauszahlungen und Betriebskostenpauschalen nicht zu berücksichtigen. Praxis-Beispiel Maßgebliche Kautionshöhe Vermieter und Mieter vereinbaren im Mietvertrag eine monatliche Miete von 1.000 EUR. Dane...mehr

Zunächst kann der Vermieter seinen Mieter im Fall des Verzugs mit der Leistung der Kaution gerichtlich in Anspruch nehmen und auf Zahlung klagen. Zu berücksichtigen ist hier die Regelverjährungsfrist der §§ 195, 199 BGB, die 3 Jahre beträgt. In diesem Zusammenhang ist zu berücksichtigen, dass der Vermieter seinen Anspruch auf Zahlung der Mietkaution auch noch nach Beendigung ...mehr

Wurde die Kaution gezahlt, kann dies dem Mieter gegenüber bestätigt werden, muss es aber nicht. Da der Mieter aber entsprechende Auskunftsrechte insbesondere auch dahingehend hat, bei welchem Kreditinstitut die Kaution angelegt und dies insolvenzsicher erfolgt ist, sollte der Vermieter die entsprechenden Daten dem Mieter von sich aus mitteilen. Musterschreiben: Bestätigung d...mehr

Im Hinblick auf die Verzinsung der vom Mieter geleisteten Kaution ist im Bereich der Wohnraummiete die zwingende Bestimmung des § 551 Abs. 3 Satz 1 BGB zu beachten. Hiernach hat der Vermieter die ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit 3-monatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Zwar können die Mietvertragspa...mehr

Grundsätzlich fungiert der Vermieter als Treuhänder im Hinblick auf die Kaution und auch die Zinsen. Ein Zugriff auf die Kaution ist dem Vermieter ausschließlich dann möglich, wenn er einen Anspruch gegen seinen Mieter hat. Dieser Anspruch muss aber aus dem Mietverhältnis selbst resultieren. Der Vermieter kann nicht etwa einen Zugriff auf die Kaution mit einer Aufrechnung mi...mehr

Hat der Mieter die Kaution in Form der Verpfändung eines Sparguthabens geleistet und ist die Verpfändung gegenüber dem Kreditinstitut angezeigt worden, kann der Vermieter nicht einseitig auf das Sparguthaben zugreifen. Dies setzt vielmehr die Einwilligung des Mieters voraus. Diese kann der Vermieter selbstverständlich bei unberechtigter Weigerung seines Mieters gerichtlich d...mehr

4.1 Insolvenz des Mieters Im Fall der Mieterinsolvenz ist danach zu differenzieren, ob der Insolvenzverwalter eine Enthaftungserklärung nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO abgegeben hat oder nicht. Hat er eine derartige Erklärung abgegeben, kann der Vermieter den Mieter auf Kautionszahlung in Anspruch nehmen. Ist dies nicht der Fall, ist streitig, ob es sich um eine Insolvenzforder...mehr

3.6.1 Grundsätze Bekanntlich gilt nach der Bestimmung des § 566 BGB der Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete". Wird der vermietete Wohnraum – oder auch Gewerberaum[1] – nach Überlassung an den Mieter vom Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und ...mehr

Hinsichtlich der Höhe der Mietsicherheit ist für den Bereich der Wohnraummiete die Bestimmung des § 551 BGB maßgeblich. Für den Bereich der Geschäftsraummiete existiert keine gesetzliche Bestimmung. Die Mietvertragsparteien sind hier bis zur Grenze der Sittenwidrigkeit und des Wuchers frei, was sie hinsichtlich der zu leistenden Mietsicherheit vereinbaren. 1.1.1.1 Wohnraummiet...mehr

Befindet sich der Mieter in Verzug mit der Kautionsleistung, kann der Vermieter diese einklagen und/oder das Mietverhältnis kündigen. 1.3.1 Zahlungsklage Zunächst kann der Vermieter seinen Mieter im Fall des Verzugs mit der Leistung der Kaution gerichtlich in Anspruch nehmen und auf Zahlung klagen. Zu berücksichtigen ist hier die Regelverjährungsfrist der §§ 195, 199 BGB, die ...mehr

Im Rahmen der Verwaltung der Kaution im laufenden Mietverhältnis ist zunächst zu beachten, dass der Vermieter geleistete Barkautionen von seinem Vermögen getrennt und insolvenzsicher anzulegen hat. 2.1 Zahlungsbestätigung Wurde die Kaution gezahlt, kann dies dem Mieter gegenüber bestätigt werden, muss es aber nicht. Da der Mieter aber entsprechende Auskunftsrechte insbesondere...mehr

2.2.1 Bankkonto Von wesentlicher Bedeutung ist die Bestimmung des § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB. Hiernach ist der Vermieter verpflichtet, die ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Vorerwähnte Regelung soll sicherstellen, dass die Kaution vor dem Zugriff der Gläubiger des Vermieters gesichert ist. In den Gesetzesmaterialien[1] wird zur Begr...mehr

Von wesentlicher Bedeutung ist die Bestimmung des § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB. Hiernach ist der Vermieter verpflichtet, die ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Vorerwähnte Regelung soll sicherstellen, dass die Kaution vor dem Zugriff der Gläubiger des Vermieters gesichert ist. In den Gesetzesmaterialien[1] wird zur Begründung insoweit...mehr

Hat der Mieter die Kaution in Form der Verpfändung eines Sparguthabens geleistet, hat er nach Beendigung des Mietverhältnisses und nach Ablauf der dem Vermieter einzuräumenden Prüfungsfrist einen Anspruch auf Freigabe des Pfandes gegen den Vermieter. Hierbei handelt es sich um eine Erklärung des Vermieters gegenüber dem kontoführenden Kreditinstitut. Der Mieter hat also kein...mehr

Eine im Zuge der Gestattung von baulichen Veränderungen nach § 554 BGB vereinbarte zusätzliche Sicherheit muss ihrem gesetzlichen Zweck entsprechend angemessen sein. Maßgeblich sind deshalb die bei Vertragsende zu erwartenden Rückbaukosten. Die Art der Sicherheit lässt das Gesetz offen. Im Rahmen des Üblichen und Angemessenen dürfte in aller Regel eine Barkaution infrage kom...mehr

Eine Kautionsabrechnung kommt letztlich lediglich bei der Barkaution und der Abtretung eines Sparguthabens in Betracht. Wurde die Mietsicherheit andererseits in Form der Verpfändung eines Sparguthabens geleistet, ist dem Mieter das Sparbuch zurückzugeben und eine entsprechende Freigabeerklärung gegenüber dem Bankinstitut abzugeben; einer Bürgschaft geleistet, ist dem Bürgen di...mehr