Mietkaution / 3.6 Exkurs: Vermieterwechsel

Alexander C. Blankenstein

3.6.1 Grundsätze

Bekanntlich gilt nach der Bestimmung des § 566 BGB der Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete". Wird der vermietete Wohnraum – oder auch Gewerberaum^{^[1]} – nach Überlassung an den Mieter vom Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Mit Blick auf die Kaution regelt § 566a BGB, dass der Erwerber in die durch die Kautionsvereinbarung begründeten Rechte und Pflichten eintritt. Hat der Mieter eine Barkaution gestellt und wird die Mietsache danach an einen Dritten veräußert, kann der Mieter grundsätzlich von dem früheren Vermieter die Weitergabe der Kaution von dem früheren Vermieter an den Erwerber verlangen.^{^[2]}

Kann bei Beendigung des Mietverhältnisses der Mieter die Sicherheit vom Erwerber nicht erlangen, ist der (ursprüngliche) Vermieter weiterhin zur Rückgewähr verpflichtet.

[1] Vgl. § 578 BGB.

[2] LG Duisburg, Urteil v. 12.4.2021, 13 S 106/20, ZMR 2021, 664.

3.6.2 Anwendungsbereich

Die Vorschrift des § 566a BGB findet nach h. M. nur dann Anwendung, wenn bei Veräußerung der Mietsache die Kaution bereits an den Vermieter geleistet worden ist. Wurde sie noch nicht geleistet, hat der Erwerber über die Bestimmung des § 566 BGB Anspruch auf Leistung der Kaution gemäß § 551 BGB, wenn im Mietvertrag eine Sicherheitsleistung vereinbart war bzw. ist.

Ebenfalls keine Anwendung findet die Bestimmung des § 566a BGB, wenn zum Zeitpunkt des Eigentumserwerbs das Mietverhältnis bereits beendet ist und der Mieter die Mietsache zurückgegeben hat. Dann ist der (alte) Vermieter zur Rückgewähr der geleisteten Sicherheit an den Mieter verpflichtet.^{^[1]}