Mietkaution / 1.1.1.2 Geschäftsraummiete

Alexander C. Blankenstein

Für den Bereich der Geschäftsraummiete existiert keine gesetzliche Regelung zu Mietsicherheiten. Einigkeit besteht hier darin, dass eine Kaution in Höhe von bis zu 3 Monatsmieten unproblematisch auch im Formularvertrag vereinbart werden kann. Die Rechtsprechung duldet insoweit auch eine Kautionshöhe von bis zu 6 Monatsmieten im Formularvertrag.^{^[1]} Selbst eine Kaution in Höhe von 13 Monatsmieten wurde noch für unbedenklich gehalten, wobei dies im konkreten Fall nicht abschließend zu entscheiden war.^{^[2]} Wollen die Parteien allerdings eine höhere Mietsicherheit regeln, sollten sie hierüber eine Individualvereinbarung treffen.

Geltungserhaltende Reduktion nicht gesichert

Vereinbaren die Mietvertragsparteien im Formularvertrag eine Kaution, die 6 oder gar 12 Monatsmieten überschreitet, muss dies nicht per se zur Unwirksamkeit der Klausel führen. Ausschlaggebend sind hier stets die Maßgaben des konkreten Einzelfalls.

Ist die Klausel jedoch unwirksam, ist in der Rechtsprechung noch nicht entschieden, ob der Mieter dann überhaupt keine Mietsicherheit zu leisten hat, oder ob nicht im Wege der geltungserhaltenden Reduktion zumindest unter entsprechender Anwendung von § 551 Abs. 1 BGB eine Kaution in Höhe von 3 Monatsmieten als vereinbart gilt.

Im Bereich der Wohnraummiete hat der BGH klargestellt, dass eine geltungserhaltende Reduktion erfolgt.^{^[3]} Haben also die Parteien des Wohnraummietvertrags eine Kaution von mehr als 3 Monatsmieten vereinbart, steht dem Vermieter zumindest eine Sicherheitsleistung in Höhe von maximal 3 Monatsmieten zu. Für den Bereich der Geschäftsraummiete dürfte und kann letztlich nichts anderes gelten.

[1] OLG Frankfurt, Urteil v. 27.10.2004, 2 U 194/03, OLGR Frankfurt 200, 195.

[2] OLG Köln, Urteil v. 22.12.2021, I-22 U 13/20, ZMR 2023, 32.

[3] BGH, Urteil v. 3....

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