Fachbeiträge & Kommentare zu Mieter

Rz. 182 § 2 Nr. 11 BetrKV Die Kosten der Beleuchtung Hierzu gehören die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam benutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume und Waschküchen. Als Kosten der Beleuchtung sind ausschließlich die Stromkosten für die Außenbeleuchtung (AG Neuss, WuM 1997, 471: Parkplatz...mehr

Rz. 57 Beim Vorwegabzug der auf die gewerblich genutzten Räume entfallenden Betriebskosten sind aber für die materielle Begründetheit der Nachforderung weiterhin unstreitig zunächst diejenigen Rechnungen auszugliedern, die eindeutig Wohnraum nicht betreffen (z. B. Rechnungen für Gewerbe und/oder Parkplätze, wie die Wartung der CO2-Anlage für Tiefgaragen). Diese Rechnungen dü...mehr

Rz. 51 Hinweis Darlegungs- und Beweislast beim Mieter Im Streitfall trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast für die Voraussetzungen des Verstoßes gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot (BGH, Urteil v.25.1.2023, VIII ZR 230/21, WuM 2023, 204; vgl. dazu näher Teil II Mietprozessrecht Rn. 44g).mehr

Rz. 1 § 556 gilt für sämtliche Wohnraummietverhältnisse, auch für Wohnungen, die nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden sind (§ 549 Abs. 2 Nr. 1), für Einliegerwohnungen (§ 549 Abs. 2 Nr. 2), für Personen mit dringendem Wohnbedarf angemietete Wohnungen (§ 549 Abs. 2 Nr. 3) und für Wohnraum in einem Studenten- und Jugendwohnheim (§ 549 Abs. 3). § 556 gilt auch für ...mehr

Rz. 118 § 2 Nr. 4a BetrKV Die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage; hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Eins...mehr

Rz. 208 § 2 Nr. 15c BetrKV Die Kosten des Betriebs einer gebäudeinternen Verteilanlage, die vollständig mittels Glasfaser mit einem öffentlichen Netz mit sehr hoher Kapazität i. S. d. § 3 Nr. 33 des Telekommunikationsgesetzes verbunden ist, wenn der Mieter seinen Anbieter von öffentlich zugänglichen Telekommunikationsdiensten über seinen Anschluss frei wählen kann, hierzu ge...mehr

Rz. 127 Zu den Kosten des Betriebsstroms zählen die Kosten für den Betrieb der Regelungsanlage, für den Betrieb der elektrischen Umwälzpumpe (KG, HUW 1953, 92), der Ölpumpe, der Kompressoren, des Brenners (Blank/Börstinghaus, § 556 Rn. 24). Auch die im Zuge der Verwendung einer Einrichtung zur Wärmerückgewinnung bei raumlufttechnischen Anlagen i. S. d. § 15 Abs. 5 EnEV anfal...mehr

Rz. 133 Heizkosten sind auch die Kosten der gesetzlich vorgeschriebenen (AG Gießen, Urteil v. 26.6.2001, 45 MC 207/01, WuM 2003, 358) Immissionsschutzmessungen, selbst wenn sie vom Schornsteinfeger durchgeführt werden. Aus den vom Schornsteinfeger insgesamt in Rechnung gestellten Kosten brauchen die Immissionsmesskosten nicht mehr ausgegliedert zu werden, weil neben ihnen oh...mehr

Rz. 16 Die Mietvertragsparteien vereinbaren – überflüssigerweise –, dass die Betriebskosten vom Vermieter getragen werden. Eine derartige Vereinbarung wäre deswegen überflüssig, da ohnehin nach dem gesetzliche Leitbild des § 535 Abs. 1 der Vermieter die Betriebskosten trägt, wenn nichts anderes vereinbart ist. Hinweis Leitbild Inklusivmiete Mangels Vereinbarung der Mietvertrag...mehr

Rz. 201 § 2 Nr. 15 BetrKV regelt verschiedene Arten der medialen Versorgung der Mietwohnung. Die Vorschrift ist durch das TKModG 2021 geändert worden. Die unten kursiv gesetzten Passagen sind ergänzt worden, sie treten zum 1.12.2021 in Kraft. Nach dem neuen § 2 Nr. 15c BetrKV kann der Mieter an den Investitionskosten für ein gebäudeinternes Glasfasernetz beteiligt werden kan...mehr

Rz. 34 Sowohl bei der Abrechnung über die Vorauszahlungen für Betriebskosten (§ 556 Abs. 3 Satz 1) als auch bei Erhöhung der Betriebskostenpauschale (§ 560 Abs. 5) ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit bezeichnet die vertragliche Nebenpflicht des Vermieters, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der v...mehr

Rz. 143 § 2 Nr. 4b BetrKV Die Kosten des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage, hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der Überwachung sowie die Kosten der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums. Eine zentrale Brennstoffversorgungsanlage ist eine Anlage, aus der der jeweilige Br...mehr

Rz. 155 § 2 Nr. 5a BetrKV Die Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage, hierzu gehören die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, und die Kosten der Wassererwärmung entsprechend Nummer 4 Buchstabe a. Die für die Aufnahme der Fernwärme am Wärmetauscher erforderlichen Kaltwasserkosten des Hauskr...mehr

Rz. 56 Für den früher preisgebundenen Wohnraum (bis 31.12.2001) bestimmte § 20 Abs. 2 Satz 2 NMV, dass Betriebskosten, die nicht für Wohnraum entstanden sind, bei der Umlage der Betriebskosten vorweg abzuziehen sind. Auch bei der Betriebskostenabrechnung für eine preisgebundene Wohnung in einem gemischt genutzten Gebäudekomplex gehört die Vornahme eines Vorwegabzugs für die g...mehr

Rz. 156 § 2 Nr. 5b BetrKV Die Kosten der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a; hierzu gehören das Entgelt für die Lieferung des Warmwassers und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a. Zur Umlage der Mehrkosten der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser bedarf ...mehr

Rz. 35 Für den bis zum 31.12.2001 öffentlich geförderten Wohnraum gilt § 20 Abs. 1 Satz 2 NMV, wonach nur diejenigen Kosten umgelegt werden dürfen, "die bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind." Auch für preisfreien Wohnraum – und damit auch für früher preisgebundenen Wohnraum, der bis zum 3.10.1990 errichtet worde...mehr

Meist wird mit dem Mieter die Zahlung einer Mietkaution vereinbart. Der Vermieter von Wohnraum ist gesetzlich verpflichtet, die Mietkaution getrennt von seinem Vermögen bei einer Bank zum üblichen Zinssatz für 3-monatige Spareinlagen anzulegen.[1] Alternativ kann der Mieter selbst ein Kautionskonto mit höherer Verzinsung anlegen und es dann an den Vermieter verpfänden. Bei g...mehr

Die Einbehaltung einer Mietkaution seitens des Vermieters führt zu einer Einnahme i. R. d. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.[1] Führt der Vermieter mit der Kaution dann vom Mieter unterlassene Reparaturen durch, fallen beim Vermieter insoweit Werbungskosten an. Soweit eine Verrechnung der Kaution mit Werbungskosten erfolgt ist, sind die einbehaltenen Kautionsbeträge ...mehr

Dem Mieter steht nach Wegfall des Sicherungszwecks nach Beendigung des Mietverhältnisses ein Anspruch auf Herausgabe der Kautionsbürgschaft gegen den Vermieter grundsätzlich nur an den Bürgen zu, sofern sich nicht aus den vertraglichen Beziehungen unter Einbeziehung der Interessenlage der Beteiligten etwas anderes ergibt.[1] Geleistete Kautionen in Form von Bürgschaften werde...mehr

Bürgschaften werden zur Sicherung von Forderungen geleistet.[1] Der Sicherungszweck ergibt sich daraus, dass der Bürge nur zahlen muss, wenn die gesicherte Forderung fällig geworden ist und das Unternehmen seine Verpflichtungen nicht erfüllt hat. Hinweis Rechtskräftige Verurteilung des Hauptschuldners ist kein Einredeverzicht i. S. d. § 768 Abs. 2 BGB Ist im Prozess zwischen Haup...mehr

Begriff Kautionen sind Sicherheitsleistungen, insbesondere im Hinblick auf die Erfüllung vertraglicher Verpflichtungen aus einem Mietvertrag. Kautionen werden meist durch die Hinterlegung von Bargeld oder Sachen (häufig Wertpapiere) oder in Form einer Bürgschaft geleistet. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Geleistete langfristige Kautionen werden als sonstige Ausleihun...mehr

Ausgehend von den für das Grundsteuer- und Bewertungsrecht geltenden, aus Art. 3 Abs. 1 GG abgeleiteten Verfassungsrechtsmaßstäben, hat das FG bereits ernstliche Zweifel daran, dass die materiell-rechtlichen Bewertungsregelungen der §§ 218 ff. BewG und insb. der §§ 243 ff. BewG zu einer realitäts- und relationsgerechten Grundstücksbewertung führen. Hinzu treten ernstliche Zw...mehr

Sowohl der Vermieter als auch der Mieter von Wohnraum können ein Interesse daran haben, dass das Mietverhältnis bestimmte Zeit andauert. Der Vermieter will sich nicht in kurzer Zeit wieder einen neuen Mieter suchen müssen, der Mieter will eine Sicherheit, dass er für eine gewisse Zeit nicht mit einer Eigenbedarfskündigung zu rechnen braucht. Seit dem 1.9.2001 ist ein einfach...mehr

Schriftliche Begründung Dem Mieter müssen bei Vertragsschluss die Gründe für die Befristung schriftlich mitgeteilt werden.[1] Der Mieter soll wissen, aus welchem Grund der Mietvertrag zu dem vereinbarten Zeitpunkt enden soll. Hierfür genügt es nicht, dass der Vermieter lediglich auf den Gesetzeswortlaut Bezug nimmt oder ihn bloß formelhaft wiederholt. Vielmehr muss der Vermie...mehr

Überblick Ein Zeitmietvertrag ist ein auf bestimmte Zeit abgeschlossenes Mietverhältnis, bei dem der Mieter keinen Anspruch auf Vertragsfortsetzung hat; dem Mieter kann auch keine Räumungsfrist bewilligt werden. Der Abschluss eines Zeitmietvertrags ist nur möglich, wenn bestimmte gesetzliche Voraussetzungen vorliegen. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Einschlägige Norm...mehr

Der zweite zulässige Befristungsgrund liegt vor, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden.[1] Beseitigt wird die Mietsache zunächst durch einen Abriss des Gebäudes. Eine Beseitigung kann a...mehr

Wird der bisherige Mieter durch die Zwangsräumung obdachlos, kann als letztes Mittel eine Wohnungsbeschlagnahme zur Beseitigung akuter Obdachlosigkeit so lange zulässig sein, wie die Beschaffung eines Obdachs auf Kosten der Allgemeinheit objektiv unmöglich bleibt, wobei finanzielle Erwägungen unerheblich sind.[1] Soweit keine behördlichen Obdachlosenunterkünfte zur Verfügung...mehr

Räumungsfrist kann dem zur Räumung verurteilten Mieter eines nicht geschützten Mietverhältnisses hingegen gewährt werden.mehr

Gemäß § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB gelten die Vorschriften über die Mieterhöhung, über den Mieterschutz bei Beendigung des Mietverhältnisses sowie bei der Begründung von Wohnungseigentum nicht für "Mietverhältnisse über Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat, sofern der Wohnr...mehr

Auch Zeitmietverträge können außerordentlich mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden.[1] Eine solche außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist ist an einigen Stellen im Gesetz zugelassen.[2] Berechtigtes Interesse Der Vermieter kann auch bei der außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist grundsätzlich nur dann kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an...mehr

Unbestimmte oder bestimmte Zeit Mietverträge können auf unbestimmte oder bestimmte Zeit abgeschlossen werden. Letzteres liegt vor, wenn der Tag der Beendigung kalendermäßig bestimmt oder bestimmbar ist. Ein Mietverhältnis, das auf bestimmte Zeit eingegangen ist, endet mit dem Ablauf dieser Zeit, sofern es nicht in den gesetzlich zugelassenen Fällen außerordentlich gekündigt od...mehr

Der Begriff der "Familie" ist im Gesetz nicht definiert. Darunter versteht man alle Personen, mit denen der Mieter verwandt oder verschwägert ist, auch sein/ihr eingetragener Lebenspartner nach § 11 Abs. 1 LPartG.mehr

Die Regelungen über die Miethöhe gem. §§ 557 ff. BGB finden keine Anwendung. Der Vermieter kann somit nicht vom Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung verlangen. Praxis-Tipp Kündigung statt Mieterhöhung Im Ergebnis ist die fehlende gesetzliche Mieterhöhungsmöglichkeit für den Vermieter kein Nachteil, weil er diese ohne Begründung kurzfristig kündigen kann (vgl. Abschn. 3....mehr

Von möbliertem Wohnraum spricht man, wenn der Vermieter den Mietraum ganz oder überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat. Hinweis Pflicht zur Möblierung? Dabei ist entscheidend, ob der Vermieter nach dem Mietvertrag zur Möblierung verpflichtet ist. Auf die tatsächliche Möblierung kommt es nicht an. Wohnraum ist auch dann als "möblierter Wohnraum" zu behandeln, w...mehr

In vor dem 1.9.2001 geschlossenen Verträgen finden sich oft Klauseln wie "Das Mietverhältnis wird für die Dauer von 3 Jahren abgeschlossen. Es verlängert sich jeweils um 1 Jahr, falls es nicht gekündigt wird". Fraglich ist, ob in diesen Fällen die Verlängerung, soweit sie nach dem 1.9.2001 eintritt, wirksam ist oder nicht, ob sich also diese Verträge automatisch in ein Mietv...mehr

Das Mietverhältnis über möblierten Wohnraum unterliegt nicht dem Kündigungsschutz. Das Widerspruchsrecht des Mieters gegen die Kündigung ist hier ausgeschlossen.mehr

Auch bei den Kündigungsfristen hat das Mietrechtsreformgesetz für möblierten Wohnraum eine Änderung gebracht. Gemäß § 573c Abs. 3 BGB ist eine Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig. Eine zum Nachteil des Mieters hiervon abweichende Vereinbarung ist unwirksam.[1]mehr

Begriff Die Unterbringung Obdachloser richtet sich i. d. R. nach öffentlichem Recht. Obdachlose können von der Behörde nicht gegen den Willen des Vermieters in leer stehende Wohnungen eingewiesen werden.[1] Allerdings kann eine Wiedereinweisung des vorherigen Mieters in die bisherige Wohnung gegen den Willen des Eigentümers erfolgen.mehr

Wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will.[1] Die Mitteilung des Vermieters über seine geplante Verwendungsabsicht muss einen konkreten Lebenssachverhalt darlegen, der eine Unterscheidung von anderen Interessen und eine spätere Überprüfung ermöglicht. Die Wiedergabe des G...mehr

Rz. 23 Wie beim Vermieter ergibt sich auch die Mieterstellung aus dem Mietvertragsrubrum in Verbindung mit der späteren Unterschrift unter dem Vertrag. Mieter ist jedenfalls zunächst nur der, der im Mietvertragskopf auch als Mieter vorgesehen ist. Sollen mehrere Personen Mieter werden, müssen diese ebenfalls dort aufgeführt sein, unabhängig von der Frage, ob andere Personen ...mehr

Rz. 136 Nach § 535 Abs. 1 hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Das Gesetz macht keinen Unterschied zu der Wohnung als solcher und den mitvermieteten Installationsgegenständen wie z. B. Türgriffe, Schalter, Wasserhähne usw. Nach § 538 hat de...mehr

Rz. 186 Bei wirksamer Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter hat der Vermieter den Erfüllungsanspruch (BGH, NJW 1990, 2376 = GE 1990, 1139), der auch klageweise geltend gemacht werden kann. Praktische Bedeutung wird das häufig jedoch nur dann haben, wenn der Vermieter zufälligerweise von dem Zustand der Mietwohnung Kenntnis erhält und nun, weil ihm der Zustand ...mehr

Rz. 167 Hat der Vermieter die Schönheitsreparaturen auszuführen, stellt sich die Geschmacksfrage nicht. Er ist der Eigentümer bzw. Verfügungsberechtigte und kann die Wohnung so herrichten, wie er es möchte. Es kommt nur darauf an, ob einem Nachmieter die Ausführung gefällt und er die Wohnung mietet. Für einen verpflichteten Mieter, dem in wirksamer Weise die Schönheitsreparat...mehr

Rz. 52 Gegenüber Vermieter Vertragliche Beziehungen zwischen den Mietvertragsparteien gibt es bezüglich des Fernsehens bei einem Empfang über die Hausantenne und über einen Kabelanschluss. Bei allen anderen Empfangsquellen holt sich der Mieter die Fernsehprogramme in eigener Regie aus dem Äther. Bei der Gemeinschafts-Hausantenne gibt der Vermieter dem Mieter nur Gelegenheit, v...mehr

Rz. 241 Ein Mieter, der auf Grund einer unerkannt unwirksamen Endrenovierungsklausel Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung vornimmt, führt damit kein Geschäft des Vermieters, sondern wird nur im eigenen Rechts- und Interessenkreis tätig, weil er eine Leistung erbringen will, die rechtlich und wirtschaftlich Teil des von ihm für die Gebrauchsüberlassung an der Wohnung gesc...mehr

Rz. 46 Der Mieter darf nach inzwischen allgemeiner Meinung Haushaltsgeräte in der Wohnung aufstellen und betreiben. Dazu gehören Waschmaschinen (LG Freiburg /Breisgau, Urteil v. 10.12.2013, 9 S 60/13, GE 2014, 804), Trockenautomaten ((LG Freiburg/Breisgau, Urteil v. 10.12.2013, 9 S 60/13, a. a. O.; AG Düsseldorf, Beschluss v. 31.3.2008 , 53 C 1736/08; LG Düsseldorf , Beschlu...mehr

6.1 Anlagen des Mieters Rz. 46 Der Mieter darf nach inzwischen allgemeiner Meinung Haushaltsgeräte in der Wohnung aufstellen und betreiben. Dazu gehören Waschmaschinen (LG Freiburg /Breisgau, Urteil v. 10.12.2013, 9 S 60/13, GE 2014, 804), Trockenautomaten ((LG Freiburg/Breisgau, Urteil v. 10.12.2013, 9 S 60/13, a. a. O.; AG Düsseldorf, Beschluss v. 31.3.2008 , 53 C 1736/08; ...mehr

9.1 Gebrauchspflicht Rz. 117 Grundsätzlich ist der Mieter nicht verpflichtet, die gemieteten Räume zu nutzen. Dies gilt auch für Geschäftsräume, es sei denn, dass sich eine Verpflichtung aus den Umständen des Einzelfalles ergibt (wobei selbst die Vereinbarung einer am Umsatz orientierten Miete allein nicht als ausreichend angesehen wird, vgl. Bub/Treier/Kraemer, III A Rn. 937...mehr

8.1 Zahlung der Miete Rz. 94 Die Pflicht zur Entrichtung der Miete ist eine Hauptpflicht des Mieters im Rahmen des gegenseitigen Vertrags (§§ 320 ff.) zwischen den Mietvertragsparteien. Fehlt eine Mietvereinbarung, liegt kein Mietvertrag, möglicherweise aber Leihe vor. Dabei ist es nicht unbedingt notwendig, sich auf eine bestimmte Höhe der Miete zu einigen, wenn nur eine bes...mehr

Rz. 147 Die Übertragung der Schönheitsreparaturen durch eine Allgemeine Geschäftsbedingung auf den Mieter muss eindeutig sein. Eine Klausel "Der Mieter ist verpflichtet, die während des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen." ist eindeutig und unbedenklich. Dasselbe gilt für eine Klausel "Der Mieter verpflichtet sich, die Schönhei...mehr