Fachbeiträge & Kommentare zu Mieter

Rz. 105 Wie bereits dargestellt, sind die bisher schon üblichen Vorauszahlungsklauseln jetzt quasi gesetzlich gebilligt; der Gesetzgeber hat insofern die übliche vertragliche Regelung gesetzlich festgeschrieben. Damit entfällt auch das bisherige Problem des Zusammentreffens aller Vorfälligkeitsklauseln mit einer unwirksamen Aufrechnungsklausel (vgl. zur bisherigen Rechtslage...mehr

Rz. 63 Soweit der Mieter in der Vergangenheit wegen der Zugrundelegung einer falschen Fläche zu viel Miete bezahlt hat, kommt eine Rückforderung nach § 812 Abs. 1 Satz 1 in Betracht, wobei bloße Zweifel des Mieters an der Richtigkeit der im Vertrag angegebenen Fläche nicht ausreichen, um einen Ausschluss der Rückforderung nach § 814 rechtfertigen zu können. Insoweit ist eine...mehr

Rz. 215 Nach § 252 umfasst der zu ersetzende Schaden auch den entgangenen Gewinn, wobei als entgangen der Gewinn gilt, der nach gewöhnlichem Lauf der Dinge mit Wahrscheinlichkeit erwartet werden konnte. In der Vergangenheit war es recht selbstverständlich, dass der Mieter auch für den Mietausfall in dem Zeitraum verantwortlich ist, in dem die Schönheitsreparaturen durchgefüh...mehr

Rz. 83 Für den Wert der Beschwer bei Mängelbeseitigungsklagen ist derjenige des damit abgewiesenen Mieters (BGH, Beschluss v. 17.3.2020, VIII ZR 115/, WuM 2020, 299, BGH, Beschluss v. 13.2.2007, VIII ZR 342/03, WuM 2007, 207; BGH, Beschluss v. 13.2.2007, VIII ZR 342/03, GE 2007, 983, ständige Rspr.) als auch derjenige des zur Mängelbeseitigung verurteilten Vermieters mit dem...mehr

Rz. 1 Wie zum Gewährleistungssystem des Kaufrechts sind die allgemeinen Vorschriften der §§ 280 ff., 311a überwiegend ausgeschlossen, weil die Vorschriften des besonderen Schuldrechts vorgehen. Anders als im Kaufrecht, in dem der Käufer nach §§ 437, 441 den Minderungsanspruch geltend machen muss ("kann der Käufer Herabsetzung des Kaufpreises [Minderung] verlangen"), tritt di...mehr

Rz. 8 Gemäß § 18 Abs. 1 Nr. 1 GefStoffV besteht heute weitgehend ein Herstellungs- und Verwendungsverbot für Asbest. Nach Abschn. 2 des Anhangs zur ChemVerbotsV dürfen Asbeststoffe grds. nicht in den Verkehr gebracht werden. Asbestfasern in Trennwänden einer Mietwohnung stellen einen Mietmangel dar (LG Berlin, Urteil v. 3.12.2010, 63 S 42/10, GE 2011, 205). Asbesthaltige Fuß...mehr

Rz. 67 Das Zurückbehaltungsrecht darf grds. nur für künftige Mietzahlungen geltend gemacht werden (OLG Düsseldorf, ZMR 1988, 304; LG Berlin, GE 2012, 898). Ist der Mieter hinsichtlich einzelner Forderungen des Vermieters in Verzug geraten, kann er wegen einer erst später fällig gewordenen Gegenleistung ein Zurückbehaltungsrecht nur geltend machen, wenn er Handlungen vornimmt...mehr

Rz. 80 Hat der Mieter gegen den Vermieter ein Urteil auf Beseitigung bestimmter Mängel in der Wohnung erwirkt, so kann er sich von dem Prozessgericht des ersten Rechtszugs ermächtigen lassen, die Handlung auf Kosten des Vermieters von einem Dritten vornehmen zu lassen (§ 887 ZPO; vgl. dazu LG Berlin, Urteil v. 4.8.2010, 67 T 146/10, GE 2010, 1339). Umstritten ist, ob im Verf...mehr

Rz. 31 Der Vermieter einer Wohnung in einem Hochhaus ist verpflichtet, die Fahrstühle rund um die Uhr, sowohl an Werk –wie auch an Sonn- und Feiertagen, in Betrieb zu halten (OLG Frankfurt/Main, Beschluss v. 7.6.2004, 2 W 22/04, NZM 2004, 909). Einschränkende Formularvereinbarungen dahingehend, dass der Fahrstuhl nur zu bestimmten Tageszeiten in Betrieb gehalten wird, sind un...mehr

Rz. 45 Wenn ein Grundstück in einem Wochenendgebiet als Wohngrundstück vermietet wird (LG Lüneburg, ZMR1999, 716), wenn der Vermieter Appartements zur Verfügung stellt, die zu Wohnzwecken geeignet sein sollen, aber wegen erheblicher baulicher Auflagen nicht benutzt werden können (BGH, VIII ZR 98, 72, NJW 1973, 1498) oder wenn sich im Verlaufe des Mietverhältnisses herausstel...mehr

Rz. 61 Nach § 536 Abs. 2 besteht das Minderungsrecht auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt. Es wird auf § 536 Abs. 1 Satz 1 und 2 Bezug genommen, sodass die Gewährleistung auch bei einer unerheblichen Minderung der Tauglichkeit in Betracht kommt. Der Begriff der Zusicherung ist derselbe wie zu § 434 (Sachmängelhaftung beim Kauf). Zugesichert ist ...mehr

Rz. 27 Der Mieter kann die Beseitigung von im Laufe des Mietverhältnisses aufgetretenen Spalten zwischen den Dielenbrettern und eine dadurch hervorgerufene "Schwingung" des Dielenfußbodens auch in einem Altbau zumindest dann verlangen, wenn der Verbund der Dielenbretter durch die Spalten beeinträchtigt wird; entsprechende Instandsetzungsmaßnahmen müssen ordnungsgemäß ausgefü...mehr

Rz. 16 Der Mieter ist wegen der Errichtung einer Mobilfunkanlage in der Nähe seiner Wohnung nicht zur Minderung berechtigt, wenn die Grenzwerte der 26. BImSchVO eingehalten werden (LG Hamburg, Urteil v. 21.6.2007, 307 S 15/07, WuM 2007, 692, LG Hamburg, Urteil v. 26.1.2006, 307 S 130/05, ZMR 2007, 199).Den Vermieter trifft beim Abschluss des Mietvertrages keine Hinweispflich...mehr

Rz. 79 Die Klage kann sich grundsätzlich nur auf die Beseitigung der im Einzelnen zu bezeichnenden Mängel richten, da die Art und Weise der Mängelbeseitigung Sache des Vermieters ist (LG Berlin, GE 1994, 1447). Die Mängelbeseitigungsklage eines Mieters ist daher grundsätzlich unzulässig, wenn konkrete Maßnahmen dem Vermieter vorgeschrieben werden (LG Berlin, Urteil v. 4.7.20...mehr

Rz. 82 Für den Gebührenstreitwert der Mängelbeseitigungsklage des Mieters sind nicht die Kosten der Mängelbeseitigung , sondern ist der Jahresbetrag der fiktiven Mietminderung maßgebend (BGH, Beschluss v. 17.3.2020, VIII ZR 115/19, GE 2020, 670; OLG Düsseldorf, Beschluss v. 11.5.2009, I-24 W 16/09, WuM 2009, 543; LG Berlin, Beschluss v. 25.10.2007, 62 T 118/07, GE 2008, 57; ...mehr

Rz. 103 Die Mietvertragsparteien können auch eine Miete vereinbaren, mit der alle Betriebskosten abgegolten werden. In diesem Fall besteht keine Möglichkeit, die Miete allein wegen gestiegener Betriebskosten zu erhöhen. Die Miete setzt sich dann aus der Miete für die Gebrauchsüberlassung nebst einem kalkulierten, aber nicht ausgewiesenen Betrag für die Betriebskosten zusammen...mehr

Rz. 39 Öffentlich-rechtliche Beschränkungen (zum Sonderfall der Einschränkungen wegen der COVID-19-Pandemie siehe Rz. 48) können als rechtliche Verhältnisse einen Mangel der Mietsache darstellen, wenn sie sich auf die Beschaffenheit, Benutzbarkeit oder Lage der Mietsache (und nicht auf die Person des Mieters) beziehen, und zwar konkret auf die Mietsache (vgl. BGH, Urteil v. ...mehr

Rz. 44 Haben die Parteien in Kenntnis einer fehlenden bzw. noch einzuholenden behördlichen Genehmigung den Mietvertrag abgeschlossen und "in Gang gesetzt", kann sich der Mieter insoweit nicht auf eine Gebrauchsbeeinträchtigung berufen. In einem solchen Fall wird erst dann von einem Mangel auszugehen sein, wenn die zuständige Behörde die notwendige Erlaubnis – endgültig – ver...mehr

Rz. 15 Der Mieter kann nur dann vom Vermieter den Einbau von Filteranlagen verlangen, wenn die in die Raumluft gelangenden Schadstoffe die festgesetzten Werte oder die übliche Hintergrundbelastung übersteigen (LG Berlin GE 1995, 1343). Rauchentwicklung aus älteren Heizungsanlagen der Nachbarhäuser in zulässigem Umfang begründet keine Minderung der Wohnungsmieter (AG Münster, ...mehr

Rz. 30a Bei dauerhaftem Wegfall eines mitvermieteten Trockenraums im Dachgeschoss ist eine Minderung von 2 % angemessen; ob der Mieter den Raum in der Vergangenheit genutzt hatte, ist unerheblich (LG Berlin, Beschluss v. 16.5.2017, 67 S 81/17, GE 2017, 1020).mehr

Rz. 34 Der Kinderspielplatz, der von dem Vermieter einer Wohnanlage eingerichtet worden ist, gilt für die Mieter in dieser Anlage als mit vermietet mit der Folge, dass der Vermieter diesen instand halten und ggf. instandsetzen muss; dabei braucht er aber nur den nach der jeweiligen Bauordnung notwendigen Grundbestand an Spielgeräten aufrechtzuerhalten (LG Berlin GE 1997, 140...mehr

Rz. 36 Das defekte und daher offenstehende Ausfahrtstor der Tiefgarage, zu der der Mieter vereinbarungsgemäß Schlüssel erhalten hat, rechtfertigt eine Minderung in Höhe von 10,00 EUR pro Stellplatz und Monat (AG Frankfurt a. M., Urteil v. 12.7.2024, 33052 C 89/24, BeckRS 2024, 17701).mehr

Rz. 28 Befinden sich in der vermieteten Wohnung Heizkörper, so kann durch Formularmietvertrag die Verpflichtung des Vermieters zum Heizen nicht ausgeschlossen werden (LG Hamburg WuM 1998, 278). Die Verpflichtung des Vermieters zur Beheizung der Räume kann aber mietvertraglich eingeschränkt werden: 7 bis 23 Uhr: 22 Grad Celsius (OLG Frankfurt/Main NJW-RR 1990, 398); 7 bis 23 Uh...mehr

Rz. 19 § 536 setzt ein Verschulden des Vermieters nicht voraus (anders teilweise § 536a für den Schadensersatzanspruch). Den Vermieter trifft nach § 536 eine allgemeine Garantiehaftung, sodass es nicht darauf ankommt, ob der Fehler schon zum Zeitpunkt der Überlassung an den Mieter vorhanden war oder erst während der Mietzeit entsteht.mehr

Rz. 176 Zur Beurteilung von Schönheitsreparaturen in fachmännischer Hinsicht sind heranzuziehen: VOB-ATV-DIN 18363 – Maler- und Lackiererarbeiten, VOB-ATV-DIN 18365 – Bodenbelagsarbeiten, VOB-ATV-DIN 18366 – Tapezierarbeiten. Daneben stellen die sog. BFS-Merkblätter (Technische Richtlinien für Maler- und Lackiererarbeiten) des Bundesausschusses für Farbe und Sachwertschutz e. V....mehr

Rz. 11 Bei einem im Wohnzimmer vernehmbaren Urinstrahlgeräusch aus der Nachbarwohnung ("Stehpinkler") ist eine Minderung von 10 % gerechtfertigt (LG Berlin, Urteil v. 20.4.2009, 67 S 335/08, GE 2009, 779). Ständig wiederkehrende und deutlich hörbare Klopfgeräusche im Schlafzimmer einer Wohnung, die durch den Betrieb der Zentralheizung entstehen, stellen einen erheblichen Fehl...mehr

Rz. 29 Der Vermieter schuldet die Überlassung der Wohnung in einem bewohnbaren Zustand, der bei Schimmelbildung zumindest eingeschränkt ist. Der Mieter ist mangels abweichender Vereinbarung nicht gehalten, die Möbel in einer bestimmten Weise oder Anordnung aufzustellen; er ist daher auch berechtigt, die Möbel direkt an der Außenwand aufzustellen. In bauphysikalischer Hinsich...mehr

Rz. 38 Nach Abschluss des Mietvertrags eintretende erhöhte Geräusch- und Schmutzimmissionen begründen, auch wenn sie von einer auf einem Nachbargrundstück eines Dritten betriebenen Baustelle (hier: zur Errichtung eines Neubaus in einer Baulücke) herrühren, bei Fehlen anders lautender Beschaffenheitsvereinbarungen grundsätzlich keinen gemäß § 536 Abs. 1 Satz1 zur Mietminderun...mehr

Rz. 41 Das Fehlen einer an sich erforderlichen Bauordnungsgenehmigung führt erst dann zur Annahme eines Mangels, wenn das Fehlen eine Aufhebung oder erhebliche Beeinträchtigung der Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch zur Folge hat ; eine solche liegt im allgemeinen erst dann vor, wenn die zuständige Behörde die Nutzung des Mietobjekts zu dem vereinbarten ...mehr

Rz. 59 Nach § 536 Abs. 1a bleibt eine Minderung der Tauglichkeit für die Dauer von drei Monaten außer Betracht, soweit diese aufgrund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nr. 1 BGB dient. Der "zeitlich befristete" Ausschluss der Minderung nach Abs. 1a dient der Förderung und Erleichterung der energetischen Sanierung, ohne dass der Miete...mehr

Rz. 17 Zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Wohnung gehört u. a. auch eine Lärmabschirmung, die ausreicht, Außengeräusche, z. B. Verkehrslärm sowie Geräusche aus Nachbarwohnungen u. ä. weitgehend einzudämmen. Der Wohnungsmieter muss seine Mieträume insbesondere auch nachts ungestört nutzen können, bis auf den unvermeidbaren Lärm, der sich aus der Tatsache des Zusammenlebens me...mehr

Rz. 30 Kann der Mieter die Toilette nicht oder nur eingeschränkt benutzen, ist die Miete ebenfalls gemindert. Insoweit sind folgende Minderungsquoten angesetzt worden: Fäkalienrückfluss: 5 % (AG Berlin-Schöneberg, MM 1990, 231) zu niedriger Wasserdruck der Spülung: 5 % (AG Warendorf, WuM 2000, 379) Undichtigkeit: 3 % (AG Berlin-Mitte, GE 2020, 611) Urinstrahlgeräusch aus Toilette...mehr

Rz. 30b Bei Ausfall von Warmwasser ist eine Minderung von 10 % gerechtfertigt (AG Essen Urteil v. 20.7.2023,136 C 95/23, BeckRS 2023, 18339). Weist die Temperatur des Warmwassers nach ca. 15 Sekunden noch keine 40 °C bis 43 °C und nach ca. 30 Sekunden keine 55 °C auf (DIN 1988-200) kann ein Mietmangel vorliegen (AG Brandenburg, Urteil v. 13.02.2023 – 31 C 210/21, WuM 2023, 1...mehr

Rz. 21 Der Vermieter ist auch verpflichtet, dem Mieter ein der Verkehrsüblichkeit entsprechendes Bad zu überlassen und in diesem Zustand zu erhalten. Die Duschabdeckung muss so dicht sein, dass nicht bei jedem Duschvorgang erhebliche Mengen an Wasser ins Badezimmer/den Fußboden laufen (AG Paderborn, Urteil v. 11.4.2024, 58a C 129/23, GE 2024, 1247). Für den Wegfall der Dusch...mehr

Rz. 33 Der Keller muss zumindest trocken sein, damit der Mieter dort nicht ständig benötigte Einrichtungs- und Gebrauchsgegenstände lagern kann. Kellerfeuchte im Altbau stellt jedoch keinen Mangel dar, wenn sich der Keller in einem Zustand befindet, der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes typisch ist (LG Dresden, Urteil v.17.6.2014,4 S 4/14, NZM 2015, 250). Das Fehlen einer...mehr

Rz. 23 Der Mieter kann nicht verlangen, dass der Vermieter vorhandene Bleirohre austauscht, obwohl die Werte der Trinkwasserverordnung nicht überschritten werden (Schläger ZMR 1990, 162 und ZMR 1992, 89; OLG Köln NJW 1992, 51; LG Köln ZMR 1991, 223; a.A LG Hamburg, MM 1991, 161; AG Berlin-Schöneberg, NJW-RR 1991, 782). Bei der Messung des Bleigehaltes des Trinkwassers kommt ...mehr

Rz. 9 Der Vermieter ist nur dann verpflichtet, Abwehrmaßnahmen gegen Elektrosmog zu ergreifen, wenn durch die festgestellte Belastung die Grenzwerte der aktuell geltenden DIN-Normen überschritten werden (BVerfG ZMR 1997,218; BGH, Urteil v. 15.3.2006,VIII ZR 74/05, WuM 2006, 304 (Ls.) OLG Hamm WuM 1997, 182). Hinweis Mobilfunkantennen Der Mieter kann von dem Vermieter keine Maß...mehr

Rz. 69 Die Rechte aus § 536 setzen voraus, dass ein Mietverhältnis besteht. Die Gewährleistungsrechte entfallen demgemäß mit Beendigung des Mietverhältnisses. Nach Beendigung des Mietverhältnisses mindert sich die Nutzungsentschädigung nicht, wenn ein Mangel erst während der Zeit der Vorenthaltung auftritt (LG München I, Urteil v. 5.2.2025, 14 S 9406/23, IMR 2025, 2441). Die...mehr

Rz. 1 Der Mietvertrag als sog. besonderes Schuldverhältnis des BGB ist eine Rechtsbeziehung zwischen Personen, die den Gläubiger zum Fordern einer Leistung vom Schuldner berechtigt (§ 241). Ein Mietvertrag unterliegt grundsätzlich den Bestimmungen des BGB in seinem Allgemeinen Teil, dem Allgemeinen Teil des Schuldrechts sowie den Vorschriften nach §§ 535 ff. Es herrscht grun...mehr

Rz. 10 Die Mietsache ist auf jeden Fall aber dann mangelhaft, wenn die Gesundheit des Mieters durch den Zustand der Räume und ihrer Einrichtungen nachhaltig gefährdet wird (LG München WuM 1998, 18; LG Berlin GE 1996, 1547; GE 1998, 1091; GE 1999, 47; LG Berlin, Urteil v. 18.6.1999, 64 S 36/99). Ob eine derartige Gefährdung der Gesundheit vorliegt, ist nicht nach den bei Vert...mehr

Rz. 111 Neben der Miete, sei es Bruttokalt- oder Nettokaltmiete, können bestimmte Zuschläge zur Miete vereinbart werden. Hier sind insbesondere der Untermiet- und Gewerbemietzuschlag zu nennen. Es handelt sich dabei um echte Zuschläge, die auch bezüglich Wegfall oder Erhöhung unabhängig von der eigentlichen Miete ein eigenes rechtliches Schicksal haben – es sei denn, es ist ...mehr

Rz. 35 Die Verlegung des Müllplatzes in von den Wohnungen größerer Entfernung (hier: 157 m), stellt, sofern der Mietertrag keine konkrete Regelung über die Entfernung des Müllplatzes von der Wohnung des Mieters erhält, regelmäßig – wenn überhaupt – einen unerheblichen Mangel dar, der nicht zur Minderung berechtigt (AG Berlin-Lichtenberg, Urteil v. 26.4.2022, 6 C 350/21, GE 2...mehr

6.3.1 Vertragskündigung des Mieters Rz. 52 Gegenüber Vermieter Vertragliche Beziehungen zwischen den Mietvertragsparteien gibt es bezüglich des Fernsehens bei einem Empfang über die Hausantenne und über einen Kabelanschluss. Bei allen anderen Empfangsquellen holt sich der Mieter die Fernsehprogramme in eigener Regie aus dem Äther. Bei der Gemeinschafts-Hausantenne gibt der Verm...mehr

Rz. 94 Die Pflicht zur Entrichtung der Miete ist eine Hauptpflicht des Mieters im Rahmen des gegenseitigen Vertrags (§§ 320 ff.) zwischen den Mietvertragsparteien. Fehlt eine Mietvereinbarung, liegt kein Mietvertrag, möglicherweise aber Leihe vor. Dabei ist es nicht unbedingt notwendig, sich auf eine bestimmte Höhe der Miete zu einigen, wenn nur eine bestimmbare Miete verein...mehr

Rz. 25 Abblätternde Farbe an Fenstern berechtigt nicht zur Mietminderung, wenn es sich lediglich um optische Mängel handelt (AG Berlin-Schöneberg, Urteil v. 21.6.2011, 4 C 52/11, GE 2011, 957). Sperrende oder nicht schließende Fenster sind nicht nur ein ästhetischer Mangel, sondern beeinträchtigen den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung. Ob die Fenster dicht schließen oder ...mehr

6.2.1 Rechtliche Rahmenbedingungen für Fernsehempfang Rz. 47 Zur Beurteilung der mietrechtlichen Probleme des Fernsehempfangs sind mehrere rechtliche Ebenen zu betrachten: verfassungsrechtliche Ebene, europarechtliche Ebene, mietvertragliche Ebene. Rz. 48 Verfassungsrechtliche Ebene Nach Art. 5 Abs. 1 GG hat jeder das Recht, seine Meinung in Wort, Schrift und Bild frei zu äußern u...mehr

8.3.1 Zeitpunkt Rz. 104 Entgegen der früheren Regelung des § 551 Abs. 1 ist gemäß § 556b für Wohnraummietverhältnisse vorgesehen, dass die Miete zu Beginn, spätestens bis zum 3. Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten ist, nach denen sie bemessen ist. Damit ist der Streit über die Zulässigkeit von Vorauszahlungsklauseln überholt, jedenfalls sofern es sich um Wohnra...mehr

Rz. 104 Entgegen der früheren Regelung des § 551 Abs. 1 ist gemäß § 556b für Wohnraummietverhältnisse vorgesehen, dass die Miete zu Beginn, spätestens bis zum 3. Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten ist, nach denen sie bemessen ist. Damit ist der Streit über die Zulässigkeit von Vorauszahlungsklauseln überholt, jedenfalls sofern es sich um Wohnraummiete handelt...mehr

Rz. 62 Wesentliche Probleme treten sowohl bei der Wohnraum- als auch der Geschäftsraummiete bei der Größenangabe der Nutz- oder Wohnfläche auf. Hinweis Flächenangabe als Zusicherung Eine Flächenangabe in einem Geschäftsraummietvertrag, in dem es nach dem Vertragszweck entscheidend auf die Größe des Objekts ankommt (Verkaufsfläche, Lagerfläche und dgl.), kann im Zweifel als Zus...mehr

Rz. 113 Die Erhöhung eines Zuschlags bedarf – abgesehen vom Untermietzuschlag gemäß § 553 Abs. 2 – der Vereinbarung zwischen den Parteien, es sei denn, der Vermieter hat sich im Vertrag eine Erhöhung vorbehalten. Diese Erhöhung unterliegt nicht den Regeln des BGB , sondern vollzieht sich nach § 315 (vgl. BayObLG, RE v. 25.3.1986, RE-Miet 4/85; Sternel, Mietrecht aktuell, Rn. ...mehr