Kinne/Schach/Bieber, BGB § 535 Inhalt und Hauptpflichten ... / 10.7.5.5 Vorleistungspflicht des Vermieters

Harald Kinne

Rz. 178

Die Durchführung von Schönheitsreparaturen erfordert jeweils die entsprechende Vorbehandlung des Untergrundes. Ist diese Vorbehandlung nur schönheitsreparaturbedingt notwendig, sind die erforderlichen Arbeiten auch durch den Mieter durchzuführen, dem die Schönheitsreparaturen vertraglich vereinbart überbürdet worden sind. Dieser ist jedoch für Vorschäden der Mietsache nicht verantwortlich, denn grundsätzlich ist es Sache des Vermieters, die Wohnung in baulicher Hinsicht instand zu halten. Das betrifft Putzschäden, Feuchtigkeitsschäden in seinem Verantwortungsbereich (der Mieter ist für die von ihm während des Gebrauchs der Mietsache verursachte Feuchtigkeit natürlich selbst verantwortlich), aber auch Vorschäden an Holz- oder Metallteilen der Wohnung. Beseitigt der Vermieter derartige Schäden nicht, so ist der Mieter insofern nicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet, muss also nicht bei Ausführung der Schönheitsreparaturen diese Schäden sogleich mit beseitigen. Denn die über gewöhnliche Malerarbeiten hinausgehende Beseitigung sog. Untergrundschäden an Holz, Putz oder Mauerwerk gehört nicht zu den Schönheitsreparaturen, sondern obliegt dem Vermieter auf dessen Kosten (vgl. BGH, GE 1988 S: 881, 887; Glaser, ZMR 1986, 109). Das gilt auch für größere Substanzschäden der Dekoration (LG Berlin, Beschluss v. 7.2.2017, 67 S 20/17, WuM 2017, 134: Risse an der Wohnzimmerdecke; Glaser, ZMR 1986, 109). Dem Mieter steht insofern ein Leistungsverweigerungsrecht (§ 273) zu. Nach KG, Urteil v. 8.12.2003, 8 U 163/03, GE 2004, 297, wird der Anspruch gegen den Mieter auf Durchführung von Schönheitsreparaturen überhaupt erst dann fällig, wenn der Vermieter die baulichen Voraussetzungen dazu durch Instandsetzungsmaßnahmen geschaffen hat.