Fachbeiträge & Kommentare zu Heizkostenabrechnung

Abbildung 3 wirft gleich zwei Fragen auf: Wie passt sie zur Regionalität, um die es in diesem Kapitel gehen soll, und was haben quadratmeterbezogene Wohnungsmieten mit Verwalterentgelten zu tun? Abb. 3: Verteilung der Wohnungsmieten in EUR/m2 in Deutschland (Stand 15.5.2022) Quelle: Zensus 2022 Zunächst ist es keine neue Beobachtung, dass die Wohnungsmieten in Deutschland weit...mehr

Trotz des wachsenden ökologischen Bewusstseins und strengerer regulatorischer Anforderungen reicht die aktuelle Sanierungsquote in Deutschland nicht aus, um die Klimaschutzziele der deutschen Bundesregierung zu erreichen. Die Quote energetischer Sanierungen im deutschen Gebäudebestand lag in den ersten drei Quartalen 2024 bei 0,72 %, für das Gesamtjahr wird sie mit 0,69 % pr...mehr

Begrenzte Narrenfreiheit Grundsätzlich ist zunächst zu beachten, dass der Mieter die Mietsache bis zu den Grenzen der Substanzgefährdung nach seinem Geschmack gestalten darf.[1] Der Mieter kann also insbesondere Verpackungsmüll sammeln. Selbstverständlich kann es auch keinem Mieter untersagt werden, etwa Trödel zu sammeln und seine Wohnung hiermit zu möblieren, auch wenn ggf....mehr

Der auf der Rechnung des Lieferanten angegebene CO2-Ausstoß des gelieferten Brennstoffs in Kilogramm CO2 wird durch Multiplikation des heizwertbezogenen Emissionsfaktors und des Energiegehalts des gelieferten Brennstoffs errechnet. Der Vermieter errechnet im Zuge der jährlichen Heizkostenabrechnung den spezifischen CO2-Ausstoß des Gebäudes in Kilogramm pro m2 pro Jahr. Betrei...mehr

Die CO2-Kosten werden nach 10 Stufen aufgeteilt: Hierbei steigt der Vermieteranteil an, je schlechter das Gebäude gedämmt ist. Entspricht das Gebäude mindestens dem gängigen Neubau-Standard Effizienzhaus (EH) 55, muss der Mieter die CO2-Kosten komplett übernehmen. Hinweis EH 55 EH 55 bedeutet, dass das Gebäude nur 55 % der Energie verbraucht, die ein Referenzgebäude nach dem G...mehr

Der Mieter muss das Kürzungsrecht entsprechend desjenigen des § 12 HeizkostenV gegenüber dem Vermieter innerhalb der Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB von 12 Monaten ab Zugang der Heizkostenabrechnung geltend machen.mehr

Für das Kürzungsrecht genügt es, wenn nur ein Aspekt der Pflichtangaben fehlt und dem Mieter daher die Überprüfung der CO2-Kostenaufteilung nicht möglich ist. Zwar gegebene, aber sachlich unrichtige Informationen dürften in Anbetracht des klaren Wortlauts der Vorschrift nicht zum Kürzungsrecht führen, wenn es sich nicht um vorsätzlich falsche Angaben handelt. Ersatzweise kom...mehr

Von Dr. Hans Langenberg und Dr. Kai Zehelein. 11. Aufl., 2025. Verlag C.H. Beck, München. XXIV, 578 S., 89,00 EUR Die Abrechnung von Betriebs- und Heizkosten spielt in der mietrechtlichen Praxis eine große Rolle. Nicht zu Unrecht werden die Betriebskosten als "Zweite Miete" bezeichnet. Schon der Umfang des Werkes mit über 570 Seiten zeigt, welche praktische Relevanz dieses Re...mehr

Bei Vorlage einer fristgemäßen, aber fehlerhaften Abrechnung ist zu prüfen, ob dadurch die Abrechnungsfrist als gewahrt anzusehen ist oder ob die Abrechnung wie eine nicht gemachte Abrechnung behandelt werden muss. Letzteres hätte zur Folge, dass der Vermieter nach Fristablauf zwar eine korrekte Abrechnung vorlegen kann bzw. auf Verlangen des Mieters sogar vorlegen muss, mit...mehr

Zur Begleichung der Nachforderung ist dem Mieter eine angemessene Frist einzuräumen, die ihm auch eine Überprüfung der Abrechnung ermöglicht.[1] Wird in einer Betriebskostenabrechnung gegenüber einem Mieter (Verbraucher) kein Zahlungstermin für die Nachforderung genannt und auch das Saldo nicht angemahnt, gerät der Mieter nicht in Zahlungsverzug[2] und hat daher einen evtl. ...mehr

Dem Auskunftsbegehren steht der Datenschutz dann entgegen, wenn mit den Daten sachfremde (mit der Verwaltung des Wohnungseigentums nicht zusammenhängende) Zwecke verfolgt oder vom Auskunftsbegehren nicht mehr gedeckte zusätzliche Daten erfragt werden. Praxis-Beispiel Preisgabe persönlicher Daten der Wohnungseigentümer Ein Miteigentümer ist Versicherungsvertreter und erbittet A...mehr

Für die Aufklärung der Ursache von Feuchtigkeitsschäden gelten folgende Grundsätze [1]: Beweis der Mängelfreiheit Zunächst muss der Vermieter darlegen und ggf. beweisen, dass die Mietsache frei von Baumängeln ist und dass der Zustand der Fenster und Türen sowie der Zustand der Heizung keinen Einfluss auf die Mängel ausübt.[2] Hinweis Beweisantritt durch SV-Gutachten Dieser Beweis...mehr

Die Frage, wann der Vermieter nach Ablauf des Abrechnungszeitraums spätestens abrechnen muss, ist nunmehr auch für den frei finanzierten Wohnungsbau durch § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB gesetzlich geregelt. Wichtig Abrechnungsfrist Danach ist dem Mieter die Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen; d. h. sie muss dem Mieter in...mehr

Einwendungen gegen die Abrechnung muss der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung mitteilen. Dies gilt sowohl für formelle als auch für materielle Einwendungen.[1] Dazu gehört auch der Einwand, dass der Vermieter Betriebskosten, die nach dem Mietvertrag durch eine Teilinklusivmiete oder eine Pauschale...mehr

Über die Vorauszahlungen ist jährlich abzurechnen (§ 556 Abs. 3 BGB). Darunter ist nicht notwendig das Kalenderjahr oder das Jahr gerechnet vom Beginn des Mietverhältnisses, sondern ein einmal festgelegtes und dann einzuhaltendes Geschäftsjahr zu verstehen. Haben die Parteien den Beginn der Abrechnungsperiode vertraglich nicht festgelegt, fällt dieser nicht automatisch mit de...mehr

Überblick Die unterjährige Verbrauchsinformation (UVI) ist im Rahmen der Heizkostenverordnung fällig, wenn fernablesbare Zähler in einem Gebäude installiert sind – spätestens ab 2027 müssen Immobilienverwaltungen UVIs für alle Mieter bereitstellen. Die Novelle der Heizkostenverordnung (HKVO) von 2021 regelt, dass Mieter in Gebäuden mit fernablesbaren Messgeräten das Recht au...mehr

Die Jahresabrechnung der Eigentümergemeinschaft ist mit Ausnahme der verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung eine reine Einnahmen-Ausgaben-Abrechnung (s. "Jahresabrechnung "). Die Abrechnung von Betriebskosten gegenüber dem Mieter geht hingegen von der dem Kostenbegriff innewohnenden periodengerechten Zuordnung aus. Dies führt dazu, dass sowohl von Verwaltern als auch von ...mehr

Die Preise für Gas, Öl und Fernwärme sind zwischen 2021 und 2024 deutlich gestiegen, wie eine Analyse von ista zeigt – erwartet werden Mehrkosten beim Heizen von bis zu 330 EUR im Dreijahresvergleich. Mieter würden demnach sparen, wenn sie zeitnahe Informationen über den Verbrauch hätten. Seit 2021, dem Jahr vor der Energiekrise, haben sich die Preise für Gas, Heizöl und Fern...mehr

Das CO2KostAufG regelt allein die Rechtsbeziehungen zwischen Vermieter und Mieter. Vermietende Wohnungseigentümer hatte der Gesetzgeber nicht im Blick. Um jedenfalls die Vorgaben des CO2KostAufG erfüllen zu können, muss der vermietende Wohnungseigentümer Kenntnis von der Kohlendioxidemission seiner Wohnung bzw. Teileigentumseinheit haben. Insoweit vorteilhaft wäre der Auswei...mehr

Bereits vor 50 Jahren kam es infolge kriegerischer Auseinandersetzungen zur Verknappung von Rohstoffen für die Energieversorgung. Die arabischen Erdölexporteure hatten im Rahmen des israelisch-arabischen Jom-Kippur-Kriegs im Jahr 1973 ihre Erdölexporte drastisch eingeschränkt, was zum Auslöser der Ölkrise wurde, gleichzeitig aber auch die Geburtsstunde des Gebäude-Energierec...mehr

Die Bundesregierung hat am 23.2.1981 die Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten [1] erlassen. Sie ist am 1.3.1981 in Kraft getreten. Die HeizkostenV verfolgt vor allem den Zweck, dass der Nutzer sein Nutzungsverhalten energieeinsparend verändert.[2] Dem jeweiligen Nutzer soll durch eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Zusammenhang...mehr

Nach § 7 Abs. 3 CO2KostAufG muss der Vermieter in der Heizkostenabrechnung den auf den Mieter entfallenden Anteil an den Kohlendioxidkosten, die Einstufung des Gebäudes oder der Wohnung i. S. v. § 5 Abs. 1 Satz 1 oder 2 CO2KostAufG sowie die Berechnungsgrundlagen ausweisen. Dies spielt für die Wohnungseigentümer aber keine Rolle. Unter ihnen sind die CO2-Kosten nach dem gelt...mehr

Gem. § 3 Satz 1 HeizkostenV muss eine Jahresabrechnung die Kosten, die der HeizkostenV unterfallen, nach ihren Maßstäben umlegen. Vor allem sind nur Umlageschlüssel maßgeblich, die konform mit der HeizkostenV festgelegt worden sind. Nach der ständigen Rechtsprechung entspricht allein eine den Anforderungen der HeizkostenV genügende Jahresabrechnung den Grundsätzen ordnungsmä...mehr

Zunächst entspricht ein Beschluss über den Einbau funkbasierter Heizkosten- und Warmwassermessgeräte zur Erfassung des Verbrauchs per Funkablesung ordnungsmäßiger Verwaltung. Voraussetzung ist allerdings, dass die Zwecke konkret festgelegt werden, für die die bei den Wohnungseigentümern erhobenen Verbrauchsdaten verarbeitet und genutzt werden sollen. Insoweit kann Entspreche...mehr

Jeder Wohnungseigentümer hat gemäß § 18 Abs. 4 WEG ein Einsichtsrecht in die Verwaltungsunterlagen,[1] das der Verwalter zu gewähren hat. Dies gilt auch für ausgeschiedene Wohnungseigentümer und schließt das Recht auf Duldung des Kopierens ein.[2] Trifft den Vorverwalter aus dem Verwaltervertrag noch die Pflicht, die Jahresabrechnung erstellen zu müssen, hat er ein Einsichtsr...mehr

Beim Verbrauchsausweis wird der Energieausweis gem. § 82 Abs. 1 GEG auf Grundlage des erfassten Endenergieverbrauchs ausgestellt. Voraussetzung ist, dass der Verbrauch in den letzten 36 Monaten nachgewiesen wird, was mittels der Heizkostenabrechnungen, Abrechnungen von Energielieferanten oder einer Kombination aus beidem erfolgen kann. Weiter darf das Ende der jüngsten Abrec...mehr

Die Energiepreise sind in den letzten Jahren stark gestiegen und stellen für Gewerbetreibende und Privathaushalte zunehmende finanzielle Belastungen dar (Abb. 5). Während der durchschnittliche Arbeitspreis für Strom im Jahr 1991 noch 14,80 Cent pro kWh betrug, waren es im Jahr 2019 bereits 31,24 Cent pro kWh. Eine Steigerung um mehr als das Doppelte. Die Preise für Erdgas un...mehr

Insbesondere Wohnungseigentumsverwalter können durchaus provisionspflichtige Maklertätigkeiten im Hinblick auf Wohnungs- oder Teileigentum entfalten. Durch das am 1.6.2015 in Kraft getretene Bestellerprinzip werden sie allerdings nur in Ausnahmefällen einen Provisionsanspruch gegen den Wohnungsmieter haben. In aller Regel nämlich dürften sie insoweit im Interesse, wenn nicht...mehr

Der sogenannte CO2-Preis steigt im neuen Jahr von 45 auf 55 EUR pro ausgestoßener Tonne Kohlendioxid. Geschätzt wird ein Preisanstieg beim Heizöl um etwa 2 Cent pro Liter – das betrifft Mieter und Vermieter. Nach 45 EUR im vergangenen Jahr steigt der Preis für den Ausstoß klimaschädlichen Kohlendioxids (CO2) ab dem 1.1.2025 auf 55 EUR pro Tonne auf den bisherigen Höchstwert. ...mehr

Abberufung bei verweigerter Einsicht Verweigert der Verwalter den Wohnungseigentümern die Einsicht in die Verwaltungsunterlagen, stellt dies einen wichtigen Grund zu dessen Abberufung dar.[1] Anmerkung: Der Verwalter kann jederzeit grundlos von seinem Amt abberufen werden. Allerdings endet der Verwaltervertrag nach § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG erst spätestens 6 Monate nach der Abber...mehr

Wichtige Verwaltungsunterlagen Die nachfolgenden Verwaltungsunterlagen stellen die elementaren Unterlagen dar, wobei die Aufzählung nicht abschließend ist[1]: Gemeinschaftsordnung bzw. Teilungserklärung mit Aufteilungsplänen, ggf. Hausordnung, vollständige Auflistung aller Eigentümer mit Namen und ggf. Anschriften, vollständige Übersicht über offene Forderungen und Verbindlichke...mehr

Einsichtsberechtigt ist zunächst jeder Wohnungseigentümer. Neben dem Wohnungseigentümer haben der Insolvenzverwalter, Zwangsverwalter und der Testamentsvollstrecker ein eigenständiges Einsichtsrecht. Auch der Vorverwalter hat ein Einsichtsrecht. Dem Verwalter wird durch das Ausscheiden aus dem Amt die Erstellung der Jahresabrechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr nicht unmög...mehr

Im Fall der Amtsbeendigung – aus welchem Grund auch immer – hat der Verwalter sämtliche Verwaltungsunterlagen herauszugeben.[1] Er hat diejenigen Unterlagen herauszugeben, die er aufgrund eigener Verwaltertätigkeit erlangt hat[2], die aus der Geschäftsbesorgung resultieren[3] und die er von seinem Amtsvorgänger erhalten hat.[4] Zu übergeben sind stets die Originalunterlagen. Die...mehr

Rz. 8 In der Rechtsprechung zeigt sich eine breite Kasuistik, wann eine vertretbare und wann eine unvertretbare Handlung anzunehmen sein soll. Gekennzeichnet sind alle Entscheidungen von dem Grundsatz, dass immer die konkreten Umstände des Einzelfalles zu betrachten und zu bewerten sind. Dabei kommt es regelmäßig auch auf die exakte Analyse des Entscheidungstenors an. Nachfo...mehr

Vermüllt nun der Mieter nach vorheriger Abmahnung weiter das Mietobjekt – unerheblich ob Wohnung oder Geschäftsraum –, riskiert er die außerordentliche fristlose Kündigung.[1] Achtung Im Bereich des Mietrechts wird eine Abmahnung auch dann als eine solche qualifiziert, wenn sie allein das zu beanstandende Verhalten des Mieters beschreibt. Grundsätzlich aber empfiehlt sich die...mehr

Rz. 140 Schließlich sind auch die Kosten für die Berechnung und Aufteilung der Heizkosten umlagefähig. Dazu gehören die Kosten für das Ablesen und den Austausch der Verdunstungsröhrchen (AG Bad Vilbel, WuM 1987, 275 [LS]; AG Hamburg, WuM 1982, 310 [LS]; AG Miesbach, WuM 1980, 221; a. A. AG Bergheim, WuM 1983, 123 [LS]; AG Köln, WuM 1983, 239 [LS]), die Kosten für die Aufteil...mehr

Rz. 121 Zu den Brennstoffkosten gehört der Kaufpreis für die verbrauchten Brennstoff; bei Koks/Kohle fallen auch die Kosten für Anfeuerungsmaterial darunter, nicht jedoch Brennstoffadditive (Schmidt-Futterer/Lammel, § 7 HeizkostenV Rn. 28). Der Vermieter darf nur die Kosten für die Wärmeerzeugung umlegen. Daher scheidet eine Umlage der Kosten für Trockenheizen in einem Neubau...mehr

Rz. 127 Zu den Kosten des Betriebsstroms zählen die Kosten für den Betrieb der Regelungsanlage, für den Betrieb der elektrischen Umwälzpumpe (KG, HUW 1953, 92), der Ölpumpe, der Kompressoren, des Brenners (Blank/Börstinghaus, § 556 Rn. 24). Auch die im Zuge der Verwendung einer Einrichtung zur Wärmerückgewinnung bei raumlufttechnischen Anlagen i. S. d. § 15 Abs. 5 EnEV anfal...mehr

Rz. 76 Eine vom Vermieter gemäß § 556 Abs. 3 Satz 1 vorzunehmende Abrechnung muss eine aus sich heraus verständliche geordnete Zusammenstellung der zu den umzulegenden Betriebskosten im Abrechnungsjahr getätigten Einnahmen und Ausgaben enthalten (BGH, Urteil v. 7.2.2018, VIII ZR 189/17, GE 2018, 577). Die Zusammenstellung der Gesamtkosten hat sich i. d. R. an den im Mietvert...mehr

Rz. 77 Maßgebend ist primär der vereinbarte Umlagemaßstab, wenn er nicht unbillig ist. Eine formularmäßige, vom Vermieter gestellte Betriebskostenumlageklausel, welche die Flächen von Großmietern nur bis zur Größe von 1.000 qm und bei zweigeschossigen Mietflächen mit 50 % der tatsächlichen Fläche berücksichtigt, verzerrt jedoch den flächenbezogenen Abrechnungsmaßstab zugunst...mehr

Rz. 79 Weiter gehört zur formellen Wirksamkeitsvoraussetzung die Angabe sämtlicher vom Mieter in der Abrechnungsperiode geleisteter Vorauszahlungen (BGH, Urteil v. 29.1.2020, VIII ZR 244/18, GE 2020, 463). Wird die getrennte Abrechnung der auf die kalten Betriebskosten einerseits und die Heiz- und Warmwasserkosten andererseits gezahlten Vorschüsse mietvertraglich vereinbart,...mehr

Rz. 158 § 2 Nr. 6 BetrKV Die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen bei zentralen Heizungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, oder bei der eigenständig gewerblichen Lieferung der Wärme entsprechend Nummer 4 Buchstabe c und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort berü...mehr

Rz. 149 § 2 Nr. 4c BetrKV Die Kosten der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a, hierzu gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Buchstabe a. Dabei handelt es sich um die Kosten der gewerblichen Wärmelieferung, wozu neben der herkömmlichen Fernwärme auch ...mehr

Rz. 75 Hinweis Angaben in der Abrechnung Die Abrechnung muss zumindest folgende Angaben enthalten (BGH, Urteil v. 20.1.2021, XII ZR 40/20, GE 2021, 305; Urteil v. 29.1. 2020, VIII ZR 244/18, GE 2020, 463; OLG Dresden, Beschluss v. 9.8.2019, 5 U 936/19, ZMR 2020, 24; LG Kassel, Beschluss v. 16.2.2022, 1 T 427/21, WuM 2022, 335; Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 556 Rn. 333):...mehr

Rz. 134 Als Ausstattung zur Verbrauchserfassung sind die Geräte i. S. d. § 5 Abs. 1 HeizkostenV anzusehen. Zur Erfassung des anteiligen Wärmeverbrauchs sind gemäß § 5 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV Wärmezähler und Heizkostenverteiler (vgl. dazu näher Kinne, a. a. O., Teil C 6.1), zur Erfassung des anteiligen Warmwasserverbrauchs Warmwasserzähler oder andere geeignete Ausstattunge...mehr

Rz. 153 § 2 Nr. 4d BetrKV Die Kosten der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten, hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen in der Anlage, die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft sowie die ...mehr

Rz. 83 Die Abrechnungsfrist ist diejenige Frist nach Ablauf des Abrechnungszeitraums, innerhalb derer der Vermieter über die Betriebskosten und die darauf geleisteten Vorauszahlungen des Mieters abrechnen muss. Selbst der Vermieter einer Eigentumswohnung hat über die Betriebskostenvorauszahlungen des Mieters grundsätzlich auch dann innerhalb der Jahresfrist abzurechnen, wenn...mehr

Rz. 88 Die Fälligkeit des Anspruchs aus der Abrechnung setzt zunächst den Zugang einer ordnungsgemäß erstellten und nachvollziehbaren Abrechnung voraus (BGH, Urteil v. 8.3.2006, VIII ZR 78/05, GE 2006, 502; BGH, Urteil v. 9.3.2005, VIII ZR 57/04, NJW 2005, 1499; BGH, Urteil v. 11.11.2004, IX ZR 237/03, NJW-RR 2005, 487). Für Betriebskostenabrechnungen ist keine Form vorgesch...mehr

Zusammenfassung Funkbasierte Zähler, sog. Smart-Meter, bieten nicht nur Vorteile im Hinblick auf die Effizienz von Abrechnungen und die Verbrauchstransparenz, sondern werfen auch erhebliche datenschutzrechtliche Fragen auf. Die deutsche Datenschutzkonferenz (DSK) hat kürzlich eine Orientierungshilfe herausgegeben, die den datenschutzrechtlichen Umgang mit diesen Geräten bele...mehr

Die Heizkostenzuschüsse sind bei Sozialleistungen, deren Zahlung vom Einkommen abhängig ist, nicht als Einkommen zu berücksichtigen. Das gilt selbstverständlich auch bei den Leistungen, die erst zum Anspruch auf den Heizkostenzuschuss führen, also bei Leistungen nach dem BAföG, dem AFBG oder bei Berufsausbildungsbeihilfe und Ausbildungsgeld. Praxis-Beispiel Zusammentreffen vo...mehr