Fachbeiträge & Kommentare zu Heizkostenabrechnung

Die Berufung hat Erfolg! Die Klage sei dahingehend auszulegen, dass K den Nachschuss insgesamt angreife. Denn die Anfechtung von Einzelpositionen sei nicht möglich. Es könne nur die Zahlungsverpflichtung, die den Beschlussgegenstand bilde, angegriffen werden. Offenbleiben könne, ob den Wohnungseigentümern die Beschlusskompetenz gefehlt habe und damit ein Nichtigkeitsgrund vo...mehr

Die Wohnungseigentümer beschließen am 29.11.2021 nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG die Nachschüsse. Vor der Beschlussfassung übersendet die Verwaltung den Wohnungseigentümern allerdings keinen Vermögensbericht für das Wirtschaftsjahr 2020, sondern legt diesen nur in der Versammlung vor. Wohnungseigentümer K geht gegen den Beschluss vor. Er bemängelt, in der Jahresabrechnung sei sow...mehr

Die Wohnungseigentümer "genehmigen" im Dezember 2020 die Einzel- und Gesamtabrechnungen 2019. In den Einzelabrechnungen sind unter der Position "umlagefähige Beträge" Gesamtheizkosten in Höhe von 5.395,46 EUR ausgewiesen, wovon ein Anteil in Höhe von 646,33 EUR auf Wohnungseigentümer K entfällt. Neben der Position "Heizkostenabrechnung" enthalten die Einzelabrechnungen unter...mehr

Die Klage hat überwiegend Erfolg! Nach Beendigung des Verwaltervertrages habe eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber einem Verwalter einen Anspruch auf Herausgabe von allem, was der Verwalter zur Ausführung seiner Verwaltertätigkeit gem. §§ 675, 667 BGB erlangt habe, insbesondere aller Verwaltungsunterlagen. Die Verwaltungsunterlagen müssten nicht zwingend im Pro...mehr

Überblick Der Bundesrat hat am 14. November 2022 in einer Sondersitzung über das Erdgas-Wärme-Soforthilfegesetz – EWSG abschließend beraten. Haushaltskunden sowie Unternehmen mit einem Jahresverbrauch bis zu 1,5 Mio. kWh sollen im Monat Dezember entlastet werden. Mit diesem Vorschlag setzt die Bundesregierung den ersten Teil der Empfehlungen des Zwischenberichts der von der...mehr

Eine Besichtigung der Mietsache kann insbesondere dann im Vermieterinteresse liegen, wenn sich der Verdacht aufdrängt, der Mieter leide unter dem Messie-Syndrom. Die Mietvertragsparteien können zwar ein Besichtigungsrecht zugunsten des Vermieters vereinbaren. Formularvertraglich kann allerdings lediglich ein Besichtigungsrecht für den Fall seines Erfordernisses wegen Erhaltu...mehr

Rz. 10 Der Vermieter ist gem. § 556c Abs. 2 verpflichtet, dem Mieter die Umstellung spätestens drei Monate vorher anzukündigen. "Umstellung" ist hier die Einstellung des Wärmepreises an die Stelle der Einzelkosten in die Heizkostenabrechnung, nicht die technische Umgestaltung der Wärme-/Warmwasserversorgung (Schmidt-Futterer/Lammel, § 556c Rn. 11). Während des Laufes einer Ab...mehr

Rz. 8 Dritte Voraussetzung ist, dass die Kosten der Wärmelieferung die Betriebskosten für die bisherige Eigenversorgung für Wärme oder Warmwasser nicht übersteigen. Zu vergleichen sind also die bisherigen Heizungs- und/oder Warmwasserkosten mit den Wärmelieferungskosten. Der Vergleich ist – auf der Basis der Gebäudekosten und nicht der Einzelkosten – gegenüber dem Mieter – b...mehr

Rz. 87 Bei einem Nutzerwechsel hat der Gebäudeeigentümer gem. § 9b HeizKV eine Zwischenablesung und eine entsprechende Zwischenabrechnung vorzunehmen. Darauf angewiesen sind nur der oder die vom Nutzerwechsel betroffenen Wohnungseigentümer: Der vermietende Wohnungseigentümer braucht die Zwischenabrechnung nach einem Mieterwechsel zur Erstellung der Betriebskostenabrechnung;[...mehr

Rz. 63 Für die Abrechnung der Heizkosten gelten die zwingenden Bestimmungen der zum 1.12.2021 novellierten Heizkostenverordnung (HeizKV), von denen durch Beschlüsse und Vereinbarungen der Wohnungseigentümer nicht abgewichen werden kann (§§ 1 Abs. 2 Nr. 3, 2 HeizKV).[119] Regelungsziel der HeizKV ist die Energieeinsparung, und das Mittel zum Erreichen dieses Ziels ist die Vor...mehr

Rz. 70 Die HeizKV gibt kein festes Abrechnungssystem, sondern einen Rahmen vor, der von der Eigentümergemeinschaft (und nicht vom Verwalter) durch Beschluss ausgefüllt werden muss, soweit nicht schon die Teilungserklärung Vorgaben macht. Welche Entscheidungen getroffen werden müssen, wird nachfolgend erörtert. Rz. 71 Zunächst muss festgelegt werden, zu welchem Anteil die Gesa...mehr

Rz. 5 Nach jetzigem Recht wird nicht mehr die Abrechnung, sondern werden Nachschüsse bzw. die Anpassung der Vorschüsse beschlossen (→ § 8 Rdn 21); die Jahresabrechnung (Gesamt- und Einzelabrechnungen) dient nur der Vorbereitung des Beschlusses.[5] In welcher Höhe Zahlungspflichten bestehen, ergibt sich aber nach wie vor aus den Einzelabrechnungen bzw. aus einer Zusammenfassu...mehr

Rz. 79 Messgeräte unterliegen der Eichpflicht. Wärmemengen- und Warmwasserzähler (nicht aber Heizkostenverteiler) müssen alle 6 Jahre geeicht werden.[147] Um die fristgerechte Eichung oder den Austausch der Messgeräte innerhalb der Eichfristen muss sich – wenn einer beauftragt ist – der Messdienstleister kümmern (→ § 8 Rdn 63). Aber auch die Verwendung ungeeichter Zähler (in...mehr

Rz. 142 In Anlehnung an das Steuerrecht kann man davon ausgehen, dass geringwertige Wirtschaftsgüter unwesentlich und deshalb nicht anzugeben sind.[246] Die Grenze liegt gem. § 6 Abs. 2 EStG bei derzeit 800 EUR netto bzw. – hier relevant – 952 EUR brutto. Viele diese Wertgrenze übersteigende Vermögensgegenstände wird eine Gemeinschaft im Regelfall nicht haben, denn das Gebäu...mehr

Rz. 53 Abfallgebühren, Müllbeseitigung. Zu den "Kosten der Müllbeseitigung" gehören in erster Linie die Abfallgebühren, aber auch die Kosten des Betriebs von Müllkompressoren und ähnlicher Anlangen, ferner Hausmeisterkosten für das Herausstellen der Abfallbehälter (vgl. § 2 Nr. 8 BetrKV). Kosten der Müllbeseitigung sind nur zu einem kleinen Teil Betriebskosten des Gemeinscha...mehr

Rz. 117 Der Eigentümer einer vermieteten Wohnung muss gegenüber seinem Mieter jährlich die Betriebskosten abrechnen. Diese millionenfach praktizierte Angelegenheit war bis zur WEG-Reform 2020 nicht immer unproblematisch, sondern teilweise hoch umstritten. Die Probleme sind aber inzwischen im Wesentlichen eliminiert. Die ehedem gravierendste Divergenz zwischen Jahres- und Bet...mehr

Rz. 120 Gem. § 28 Abs. 2 wird über Nachschüsse und die Anpassung der Vorschüsse beschlossen; nicht "die Abrechnung", aber auf deren Grundlage. Vereinfacht kann weiterhin vom "Abrechnungsbeschluss" gesprochen werden. Der Abrechnungsbeschluss ist – wie jeder andere Beschluss auch – auf Anfechtung hin für ungültig zu erklären, wenn er ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht, al...mehr

Rz. 45 Für die Verteilung der gemeinschaftlichen Kosten i.S.v. § 16 Abs. 2 S. 1 WEG auf die Miteigentümer gilt allgemein Folgendes:mehr

Rz. 81 Von einer Mehrhausanlage[113] spricht man, wenn sich auf einem Grundstück[114] mehrere räumlich abgeschlossene Einheiten befinden, die zu einer Wohnungseigentümergemeinschaft zusammengefasst sind. Typisch sind folgende Fälle:mehr

Rz. 101 Grundlagen. Zweiergemeinschaften kommen meistens in Gestalt von Doppel- bzw. Reihenhäusern oder als Zweifamilienhäuser vor. Oft haben solche "Kleinstgemeinschaften" keinen Verwalter. Der gesetzlich vorgesehene Weg der Willensbildung durch Beschlussfassung in einer Eigentümerversammlung erscheint dann häufig als überflüssige Förmelei: Entweder haben beide Einheiten gl...mehr

Rz. 1 Gem. § 28 Abs. 2 WEG muss der Verwalter einmal im Jahr für das Vorjahr eine Jahresabrechnung (Abrechnung über den Wirtschaftsplan) aufstellen, auf deren Grundlage die Gemeinschaft über Nachschüsse bzw. Anpassung der Vorschüsse (Guthaben) beschließt (zum Verwalterwechsel (→ § 8 Rdn 124). Eine bestimmte Form ist nicht vorgeschrieben, weshalb die Textform genügt (→ § 7 Rd...mehr

Rz. 124 Der Verwalter ist gem. § 28 Abs. 2 S. 2 WEG verpflichtet, die Jahresabrechnung für das Vorjahr aufzustellen. Das gilt im Fall des Verwalterwechsels auch bzw. nur dann, wenn seine Bestellungszeit (sein "Amt") zum 1. Januar begonnen hat. Dann muss er die Abrechnung auf der Basis der Buchhaltung des ausgeschiedenen Vorverwalters fertigen; diese Aufgabe wird ihm dadurch ...mehr

Rz. 42 Abwasserleitung. → Leitungen. Rz. 43 Anbau. Nachträgliche Anbauten (z.B. Wintergarten, Balkonverglasung, Balkon, Schuppen und andere fest mit dem Gebäude oder Grundstück verbundene Baulichkeiten) stehen auch dann im Gemeinschaftseigentum, wenn sie von einem Miteigentümer allein gebaut und finanziert wurden.[52] Im Prinzip obliegt die Erhaltungslast deshalb der Gemeinsc...mehr

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer K nimmt die B-GmbH auf erneute Abrechnung der Heizkosten für das Jahr 2015 entsprechend den Vorgaben des zwischen K und der Rechtsvorgängerin der B-GmbH geschlossenen Wärmelieferungsvertrags aus dem Jahr 1984 und auf Aushändigung der Rechnung in Anspruch. K ist der Ansicht, die ihr unter dem 17.6.2016 erteilte Heizkostenabrechnung entsp...mehr

Grundsatz: Es werden tatsächliche Endenergieverbräuche eines konkreten Jahres erfasst. Wo immer möglich, werden gemessene Verbrauchswerte verwendet. Erste Datenquelle für den Energieverbrauch sind die Daten aus den Rechnungen der Versorger oder aus der Heizkostenabrechnung. Dies sind die Energiemengen und die dazugehörigen Wohnflächen der einzelnen Gebäude entsprechend der jä...mehr

Erste Datenquelle für den Energieverbrauch sind die Daten aus den Rechnungen der Versorger oder aus der Heizkostenabrechnung. Dies sind die Energiemengen und die dazugehörigen Wohnflächen der einzelnen Gebäude entsprechend der jährlichen Heizkostenabrechnung nach Heizkostenverordnung. Wenn im Zusammenhang mit der Rechnungsstellung der Energieversorgungsunternehmen nicht nur ...mehr

Grundlage der Struktur für die Datenerhebung ist der in Anlage 3 dargestellte hohe Detaillierungsgrad. Nur dieser ermöglicht es, die Daten gemäß ihrem Zweck zu aggregieren. Aus entsprechend detailliert erhobenen Energieverbrauchsdaten lassen sich sowohl Auswertungen zu wirtschaftlichen Auswirkungen des CO2-Preises als auch strategische Kennwerte entsprechend der in dieser Ar...mehr

Die CO2-Emissionen pro Wohnung werden entscheidend vom Energieträger und vom Energieverbrauch, sprich Modernisierungszustand, beeinflusst (vgl. Abb. 5). Das Grundprinzip für CO2-Emissionen lautet dabei: Energieverbrauch x Emissionsfaktor des Energieträgers = Emissionsmenge. Erste Datenquelle für den Energieverbrauch sind die Daten aus den Rechnungen der Versorger. Angegeben w...mehr

Es sollte eine regelmäßige und wiederkehrende Erhebung erfolgen. Für die Berichterstattung ist eine jährliche Erhebung sinnvoll. Zu berücksichtigen ist: Berichte auf Unternehmensebene erfolgen oft stichtagsgenau zum Ende des Geschäftsjahres, z. B. 31.12. des Jahres. Ein Monitoring auf Objektebene erfolgt oft erst nach Fertigstellung der Heizkostenabrechnungen, also zeitverzöge...mehr

Rz. 4 Gesetzesstand Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten Vom 20. Januar 1989 (BGBl. I 1989, S. 115) Amtl. Gliederungsnummer: 754–4–4 Zuletzt geändert durch: Neufassung der Verordnung über Heizkostenabrechnung vom 05.10.2009 (BGBl I 2009, S. 3250) § 1 Anwendungsbereich (1) Diese Verordnung gilt für die Verteilung der Kostenmehr

Rz. 16 Das Gesetz unterscheidet bei der Zwangsvollstreckung zwischen vertretbaren (§ 887 ZPO) und unvertretbaren (§ 888 ZPO) Handlungen. Unter vertretbaren Handlungen versteht man solche, die nicht ausschließlich der Schuldner vornehmen kann, sondern auch ein fachkundiger Dritter; dementsprechend ist z.B. die Durchführung einer Autoreparatur eine vertretbare Handlung. Insbes...mehr

Begründet von Dr. Hans Langenberg, fortgeführt von RiAG Dr. Kai Zehelein. 9. Aufl., 2019. Verlag C.H. Beck, München. XXIV, 734 S., 59,00 EUR Mit der vorliegenden 9. Aufl. ist der Begründer und vormalige Mitautor Dr. Hans Langenberg ausgeschieden. Fortgeführt wird das Werk jetzt ausschließlich von Herrn Dr. Kai Zehelein, der bereits in der 7. und 8. Aufl. mitgearbeitet hat. Die...mehr

Leitsatz Ein Beschluss, mit dem die Wohnungseigentümer im Einzelfall – bezogen auf eine konkrete Abrechnung – von den Vorgaben der HeizkostenV abweichen, ist anfechtbar, aber nicht nichtig. Normenkette WEG § 16 Abs. 3; HeizkostenV § 7, § 9a Das Problem Nach der Gemeinschaftsordnung sind die Kosten für Wärme und die Bereitung von Warmwasser auf der Grundlage der gesetzlichen Be...mehr

Leitsatz Vor Erstellung der Einzelabrechnungen bedarf es – wenn die Gemeinschaftsordnung dies nicht regelt – eines Grundsatzbeschlusses in Umsetzung der HeizkostenV. Normenkette WEG § 16 Abs. 3; HeizkostenV § 7 Das Problem Die Wohnungseigentümer genehmigen mit Beschluss die Abrechnung für das Jahr 2016. In der Gemeinschaftsordnung heißt es wie folgt: Die Betriebskosten für Heiz...mehr

Leitsatz Die Pflicht zur Erstellung der Abrechnung trifft den Verwalter, der im Zeitpunkt der Entstehung der Abrechnungspflicht Amtsinhaber des Amtes "Verwalter" ist. Scheidet der Verwalter im Laufe des Wirtschaftsjahres aus seinem Amt aus, schuldet er die Abrechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr daher unabhängig davon, ob im Zeitpunkt seines Ausscheidens die Abrechnun...mehr

Leitsatz Eine Abrechnung der Heizkosten nach der VDI Richtlinie 2077 kann zwingend sein, wenn die Erfassungsrate der elektronischen Heizkostenverteiler unter 20 % liegt. Normenkette WEG § 16 Abs. 3; HeizkostenV § 7 Das Problem In einer Wohnungseigentumsanlage gibt es eine Einrohrheizung. Der Verbrauch der Wärme wird mit elektronischen Heizkostenverteilern erfasst. Nur ein geri...mehr

Leitsatz § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV ist auf überwiegend ungedämmte, aber nicht freiliegende Leitungen der Wärmeverteilung nicht analog anwendbar. Normenkette HeizkostenV § 7 Abs. 1 Satz 3 Das Problem K ist Mieterin einer in Dresden gelegenen Wohnung der Beklagten B. Das Gebäude ist mit einer Einrohrheizung ausgestattet, bei der die Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend ...mehr

(BGH, Urt. v. 20.1.2016 – VIII ZR 329/14) • Gibt es in dem eine Heizkostenabrechnung betreffenden Objekt zwei unterschiedliche Nutzergruppen, wird also in einem Teil der Wohnungen der Wärmeverbrauch durch Wärmemengenzähler erfasst und sind in einem anderen Teil der Wohnungen Heizkostenverteiler installiert, so muss für eine ordnungsgemäße Abrechnung nach § 5 Abs. 2 S. 1 Heiz...mehr

§ 7 Abs. 1 S. 3 HeizkostenV, wonach der Wärmeverbrauch der Nutzer in Gebäuden, in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt sind und deswegen ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst wird, nach anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden kann, verstößt nicht gegen das verfassungsrechtliche Verbot der dynamischen Verweisun...mehr

Wird der Verbrauch der versorgten Nutzer unterschiedlich, also mit Wärmezählern und Verdunstern erfasst, so sind zunächst durch Vorerfassung vom Gesamtverbrauch die Anteile der Gruppen von Nutzern zu erfassen, deren Verbrauch mit gleichen Ausstattungen erfasst wird. Hat der Vermieter den Verbrauch jedoch unter Verstoß gegen diese sich aus § 5 Abs. 2 S. 1 HeizkostenV ergebend...mehr

(BGH, Urt. v. 6.5.2015 – VIII ZR 193/14) • Nach § 7 Abs. 1 S. 3 HeizkostenV kann der Wärmeverbrauch der Nutzer in Gebäuden, in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt sind und deswegen ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst wird, nach anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden. Diese Regelung verstößt nicht gegen das...mehr

(BGH, Urt. v. 20.1.2016 – VIII ZR 152/15) • Einer unter der Geltung des § 4 Abs. 1 S. 1 und 2 MHG von einem Vermieter in einem Wohnraummietvertrag gestellten Formularklausel, die bestimmt: "Spätestens am 30. Juni eines jeden Jahres ist über die vorangegangene Heizperiode abzurechnen. [ ... ]", ist keine Ausschlusswirkung dahin beizumessen, dass der Vermieter mit Ablauf diese...mehr

Bekanntlich wird bei Betriebskostenabrechnungen zwischen formellen und materiellen Fehlern unterschieden. Erstere können nur innerhalb der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 BGB geheilt werden. Deshalb kommt der Frage, wie eine Betriebskostenabrechnung auszusehen hat, um formell ordnungsgemäß zu sein, eine große Bedeutung zu. Für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebsk...mehr

Leitsatz In der Abrechnung müssen die Kosten des Betriebsstroms der zentralen Heizungsanlage nach Maßgabe der Heizkostenverordnung verteilt werden; wird der Betriebsstrom nicht über einen Zwischenzähler, sondern über den allgemeinen Stromzähler erfasst, muss geschätzt werden, welcher Anteil an dem Allgemeinstrom hierauf entfällt. Normenkette WEG § 28 Abs. 3; HeizkostV § 7 Abs...mehr

Die Klägerin macht gegenüber der Beklagten Mietnebenkosten aus der Betriebskostenabrechnung 2011 von der Heizkostenabrechnung 2012 nebst vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten geltend. Die Beklagte ist dem mit Einwendungen gegen die Abrechnung entgegengetreten und sieht in der vorgerichtlichen Beauftragung eines Rechtsanwaltes einen Verstoß gegen die Schadensminderungspflicht.mehr

Mit dem sich aus § 3 Abs. 1 der Tarifverträge über die Bewertung der Personalunterkünfte ergebenden Quadratmetersätzen sind gem. § 3 Abs. 4 der Tarifverträge über die Bewertung der Personalunterkünfte u. a. auch die Kosten für die Heizung abgegolten. Eine Verpflichtung zum Einbau von Messgeräten zur Berechnung der Heizkosten dürfte nicht bestehen, da mit den Beschäftigten kei...mehr

Leitsatz Der Einbau funkbasierter Heizkostenverteiler entspricht keiner ordnungsmäßigen Verwaltung, wenn entgegen der Vorgaben des Bundesdatenschutzgesetzes keine konkreten Zwecke festgelegt werden, für welche die erhobenen Verbrauchsdaten verarbeitet und genutzt werden sollen. Normenkette §§ 3 Abs. 1, 28 Abs. 1 Satz 2 BDSG; § 21 Abs. 4 WEG Das Problem Wohnungseigentümer besch...mehr

Leitsatz Es ist keine bauliche Veränderung gegeben, wenn ein Wohnungseigentum vom Bauträger abweichend erstellt wird. Baut der Bauträger eine Fußbodenheizung ein, können die anderen Wohnungseigentümer aber vom betroffenen Wohnungseigentümer verlangen, dass er die Beseitigung der Fußbodenheizung auf Kosten aller duldet. Normenkette §§ 21 Abs. 4, 22 Abs. 1 WEG; §§ 812, 1004 BGB...mehr

Leitsatz Es handelt sich bei den Heizkosten um eine von vielen Kostenpositionen innerhalb einer Abrechnung, für welche stets ein bestimmter Umlageschlüssel gilt. Auch wenn dieser Umlageschlüssel unbillig sein sollte, ist er in dem dafür vorgesehenen Verfahren zu ändern und bis dahin anzuwenden. Normenkette § 16 Abs. 3 WEG; §§ 7, 11 HeizkostenV Das Problem In einer Wohnungseige...mehr

Leitsatz Der Erstattungsanspruch des Mieters aus einer Betriebs- und Heizkostenabrechnung des Vermieters ist unpfändbar, wenn der Mieter Arbeitslosengeld II bezieht und die Erstattung deshalb im Folgemonat die Leistungen der Agentur für Arbeit für Unterkunft und Heizung des Hilfeempfängers mindert. BGH, 20.06.2013 – IX ZR 310/12 1 I. Der Fall Gläubiger klagt gegen Vermieter auf ...mehr