Fachbeiträge & Kommentare zu Heizkostenabrechnung

Leitsatz Die Vorschriften der Heizkostenverordnung gelten im Verhältnis der Wohnungseigentümer unmittelbar und zwingend Alle im Zusammenhang mit der Anschaffung von Brennstoff stehenden und im Abrechnungszeitpunkt geleisteten Zahlungen sind in die Jahresgesamtabrechnung aufzunehmen Für die Verteilung in den Einzelabrechnungen sind dagegen ausschließlich die Kosten des im Abrec...mehr

Leitsatz In die Jahresgesamtabrechnung sind alle im Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen aufzunehmen, die im Zusammenhang mit der Anschaffung von Brennstoff stehen. Für die Verteilung in den Einzelabrechnungen sind dagegen die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs maßgeblich. Insoweit ist der Unterschiedsbetrag in der Abrechnung verständ...mehr

Leitsatz Eine Staffelmietvereinbarung, in der die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung für die ersten zehn Jahre in einem Geldbetrag und erst für die nachfolgenden Jahre in einem Prozentsatz ausgewiesen ist, ist gemäß § 139 BGB nicht insgesamt unwirksam, sondern für die ersten zehn Jahre wirksam. Zur Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung, in der keine Vorauszahlu...mehr

Leitsatz Die Regelung in einem gerichtlichen Räumungsvergleich, "Mietansprüche für die Vergangenheit bestehen damit nicht mehr", schließt die Nachforderung eines Saldos aus einer zeitlich erst später erstellten Betriebskostenabrechnung nicht aus. Der Vermieter muss sich jedoch bei der Aufstellung der Betriebskostenabrechnung aufgrund der Erlass- und Erfüllungswirkung des Räu...mehr

Leitsatz Heizkosten können nicht nach dem Abflussprinzip, sondern nur unter Ansatz des im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffs abgerechnet werden (Abgrenzung zu BGH, Urteil vom 20.2.2008 - VIII ZR 49/07). Die auf der Anwendung des Abflussprinzips beruhende Fehlerhaftigkeit einer Heizkostenabrechnung kann nicht durch eine Kürzung der auf die Nutzer entfallenden Kosten...mehr

Leitsatz Heizkosten können nicht nach dem Abflussprinzip, sondern nur unter Ansatz der im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffe abgerechnet werden (Abgrenzung zu BGH, Urteil v. 20.2.2008, VIII ZR 49/07, NJW 2008 S. 1300). Die auf der Anwendung des Abflussprinzips beruhende Fehlerhaftigkeit einer Heizkostenabrechnung kann nicht durch eine Kürzung der auf die Nutzer entf...mehr

Leitsatz Eine Abrechnung über die Heiz- und Warmwasserkosten ist auch dann formell wirksam, wenn dort die Kosten für die Frischwasserversorgung und Entwässerung enthalten sind. Wird der Brennstoffverbrauch der zentralen Warmwasserversorgungsanlage nach der Formel in § 9 Abs. 2 HeizKV berechnet, so muss die Berechnungsformel nicht erläutert werden (im Anschluss an BGH, Urteil ...mehr

Leitsatz Auch eine gesondert erstellte Heizkostenabrechnung muss in den Jahresgesamt- und in den Jahreseinzelabrechnungen berücksichtigt und es müssen zumindest in den Jahreseinzelabrechnungen Jahresendsalden ausgewiesen werden. Andernfalls widersprechen sowohl die gesonderte Heizkostenabrechnung als auch die Jahresrestabrechnung einer ordnungsgemäßen Verwaltung und sind für...mehr

Leitsatz Über eine Heizkostenabrechnung (obendrein nur für ein halbes Geschäftsjahr) kann nicht gesondert beschlossen werden Andernfalls widersprechen gesonderte Beschlüsse sowohl über eine Heizkostenabrechnung und auch die restliche Jahresabrechnung Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung Normenkette § 28 WEG; § 139 BGB Kommentar In Beschlussfassungen zwischen Genehmigung einer...mehr

Leitsatz Die (vertragswidrige) Abrechnung von Betriebskosten, für die es an einer Umlagevereinbarung fehlt oder für die eine Pauschale vereinbart ist, führt nicht zur Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung aus formellen Gründen. Das Gleiche gilt für in der Abrechnung zu hoch oder zu niedrig angesetzte Vorauszahlungen oder den Ansatz von Soll- statt Ist-Vorauszahlungen. (am...mehr

Leitsatz Hat der Versammlungsleiter zur Beschlussfähigkeit festgestellt, dass 1.000/1.000stel der Wohnungseigentümer anwesend und vertreten sind, genügt dies auch für die Bekanntgabe von Vollmachten abwesender Eigentümer Fälschliche Bezeichnung des Verwalters "als Zeuge" und nicht als "Beteiligter" ist unschädlich, wenn ihm die Vorinstanz auch bei richtiger Bezeichnung geglau...mehr

Leitsatz Keine Vermutung der Richtigkeit der Verbrauchswerte von Wärmemengenzählern, wenn deren Eichgültigkeit abgelaufen ist Macht die Gemeinschaft Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter wegen falscher Heizkostenverteilung geltend, muss sie die Unrichtigkeit der Abrechnung beweisen; ob sich der Verwalter seinerseits auf Ablesewerte ungeeichter Zähler berufen kann, bleib...mehr

Leitsatz Selbst wenn der Vermieter ein Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung ausgezahlt hat, darf er die Abrechnung innerhalb der 1-jährigen Abrechnungsfrist auch zu Lasten des Mieters korrigieren. Sachverhalt Vermieter und Mieter streiten darüber, ob die Auszahlung eines Guthabens aus der Betriebskostenabrechnung dazu führt, dass der Vermieter die Abrechnung nicht mehr k...mehr

1. Aufl. 2008, Verlag C.H. Beck, 362 Seiten, 49 EUR Nach dem Klassiker "Der Autokauf" von Reinking/Eggert und dem "Autokaufrecht" von Himmelreich/Andreae/Teigelack ist mit dem Rechtshandbuch von Bachmeier nunmehr ein drittes Nachschlagewerk zu einem wichtigen Rechtsbereich auf den Markt gekommen. Der Autor bietet ein breites Spektrum zum Thema an. Das Werk ist in sieben Kapit...mehr

Leitsatz Eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer, Heizkosten ausschließlich nach Verbrauch abzurechnen, kann durch Mehrheitsbeschluss geändert werden. Ob eine Änderung des Verteilungsschlüssels für Heizkosten mit der Heizkostenverordnung vereinbar ist, bestimmt sich nach der Fassung der Verordnung, welche bei erstmaliger Geltung des neuen Schlüssels in Kraft ist. Fakten: Vor...mehr

Leitsatz Die Kosten der Hausbeleuchtung sind auch auf eine nicht bewohnte Wohnung zu verteilen, weil der Vermieter, der das Vermietungsrisiko trägt, im Verhältnis zur Gesamtheit der Mieter grundsätzlich den Kostenanteil zu tragen hat, der auf leer stehende Mieteinheiten entfällt. Legt der Vermieter zum Beleg der Richtigkeit seiner Heizkostenabrechnung von Mitarbeitern des Mi...mehr

Leitsatz Eine ordnungsgemäße Abrechnung über Brennstoffkosten erfordert nur die summenmäßige Angabe der Verbrauchswerte und der dafür angefallenen Kosten. Eine aus sich heraus vollständige Überprüfbarkeit dieser Angaben auf ihre materielle Richtigkeit ist nicht erforderlich, sondern bleibt einer auf Verlangen des Mieters zu gewährenden Belegeinsicht vorbehalten. (amtlicher Le...mehr

Leitsatz Eine ordnungsgemäße Abrechnung über Brennstoffkosten erfordert nur die summenmäßige Angabe der Verbrauchswerte und der dafür angefallenen Kosten. Eine aus sich heraus vollständige Überprüfbarkeit dieser Angaben auf ihre materielle Richtigkeit ist nicht erforderlich, sondern bleibt einer auf Verlangen des Mieters zu gewährenden Belegeinsicht vorbehalten. Fakten: Die P...mehr

Leitsatz Zur Frage der Abgrenzung zwischen dem Betrieb einer zentralen Heizungsanlage (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 HeizkV) und der Wärmelieferung (§ 1 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3 HeizkV). § 7 Abs. 2 HeizkV regelt abschließend, welche Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage nach Maßgabe von § 7 Abs. 1 HeizkV umlagefähig sind. Dazu gehören Leasingkosten für Brenner, Öltank und Verbindu...mehr

Leitsatz Eine Vorerfassung im Sinne von § 5 Abs. 2 S. 1 HeizkostenV erfordert, dass der Anteil jeder Nutzergruppe am Gesamtverbrauch durch einen gesonderten Zähler erfasst wird. Dies gilt auch dann, wenn nur zwei Nutzergruppen vorhanden sind. In diesem Fall genügt es nicht, dass nur der Anteil einer Nutzergruppe am Gesamtverbrauch gemessen wird und der Anteil der anderen Nut...mehr

Leitsatz Vollständige oder teilweise Ungültigkeit einer Jahresabrechnung Normenkette §§ 23 Abs. 4 u. 28 Abs. 3 u. 5 WEG Kommentar Die Anfechtung eines Eigentümerbeschlusses über die Jahresabrechnung kann auf einzelne selbstständige Rechnungsposten beschränkt werden; sind diese mit Mängeln behaftet, ist der Beschluss nur hinsichtlich dieser Abrechnungsposten für ungültig zu erk...mehr

Leitsatz Eine Vereinbarung in einem Wohnraummietvertrag, wonach der Mieter die Betriebskosten der Heizung "erläutert durch Anlage 3 zu § 27 II. BV" zu tragen hat, erlaubt dem Vermieter, der während des laufenden Mietverhältnisses den Betrieb einer im Haus vorhandenen Heizungsanlage einstellt und stattdessen Fernwärme bezieht, die Umlegung der Wärmelieferungskosten auf den Mi...mehr

Leitsatz Zur Umstellung der Wärmeversorgung von der hauseigenen, mit Öl betriebenen Heizanlage auf "Wärmecontracting" mit Gasversorgung während des laufenden Mietverhältnisses. Fakten: Die Parteien streiten über die Heizkostenabrechnung. Bei Vertragsschluss erfolgte die Wärmeversorgung durch eine vom Vermieter betriebene Heizungsanlage. Die Umstellung auf "Wärmecontracting" e...mehr

Leitsatz Bestandskräftig gewordener Abrechnungsgenehmigungsbeschluss (trotz fehlerhaft verteilter Heizkosten) Anspruch auf erneute Willensbildung der Gemeinschaft (Zweitbeschluss) Normenkette § 21 Abs. 1 und 4 WEG; § 242 BGB; §§ 7 Abs. 1 Satz 2, 8 Abs. 1 und 9a HeizKV Kommentar Die unterbliebene Anfechtung eines Eigentümerbeschlusses über die Genehmigung der Jahresabrechnung lä...mehr

Leitsatz Ein "anderer zwingender Grund" i. S. d. § 9a Abs. 1 S. 1 HeizkostenV liegt auch dann vor, wenn der anteilige Verbrauch eines Nutzers infolge eines Ablesefehlers nicht ordnungsgemäß festgestellt werden kann. Ist eine Vergleichsberechnung nach § 9a HeizkostenV nicht möglich, weil die hierfür erforderlichen Daten nicht zur Verfügung stehen, so kann der anteilige Verbrau...mehr

Leitsatz Ist eine Wohnung durch eine Außen-GbR vermietet, so stehen die Rechte aus dem Mietverhältnis der Gesellschaft und nicht den Gesellschaftern zu. Demgemäß sind diese Rechte von der Gesellschaft geltend zu machen. Wird der Anspruch durch einzelne Gesellschafter eingeklagt, so darf die Klage nicht abgewiesen werden. Vielmehr ist eine Rubrumsberichtigung geboten. Normenk...mehr

Leitsatz Bei unzureichendem Schallschutz und unzulässig hohem Eisengehalt oder Rost im Warmwasser kann eine Minderung der Bruttokaltmiete von je 10 Prozent angemessen sein. Fahrstuhlkosten können nicht auf Mieter im Seitenflügel umgelegt werden, wenn dort kein Fahrstuhl vorhanden ist. Bei ungeeichten Warmwasseruhren kann die Heizkostenabrechnung für die verbundene Anlage um ...mehr

Leitsatz Sind Messgeräte zur Erfassung des anteiligen Wärmeverbrauchs vorhanden und werden diese verwendet, hat der Nutzer nicht das Recht, den "Strafabzug" nach § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizKV auch bei den Kosten des Wärmeverbrauchs deshalb vorzunehmen, weil keine Messgeräte für die Erfassung des anteiligen Warmwasserverbrauchs vorhanden sind. In einem solchen Fall beschränkt sic...mehr

Leitsatz a) Bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten sind in die Abrechnung regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen. Die Abrechnung soll den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des ...mehr

Leitsatz Ist die verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung mietvertraglich ausgeschlossen und stattdessen eine Abrechnung allein nach dem Verhältnis der Wohnflächen vereinbart, kann sich der Mieter trotzdem auf das 15 %-ige Kürzungsrecht gemäß § 12 Heizkostenverordnung berufen, da es sich insoweit um zwingendes Recht handelt. Link zur Entscheidung LG Hamburg, Urteil vom 28.04....mehr

Leitsatz Nicht jahresbezogene Heizkostenabrechnung Normenkette § 28 Abs. 3 WEG Kommentar Werden die Heizkosten abweichend von den übrigen Bewirtschaftungskosten nicht für das Kalenderjahr abgerechnet, weil eine Messung der Verbrauchsergebnisse für das Kalenderjahr nicht vorliegt, führt dies nicht zur Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses über die Jahresabrechnung (vgl. a...mehr

Leitsatz Teilungültiger Jahresabrechnungsbeschluss Auswirkungen einer teilungültigen Abrechnung auf andere Rechnungspositionen Keine Verwendung ungeeichter Zähler für die Wasser- und Abwasserkosten Normenkette § 28 WEG; § 12 FGG; §§ 7 und 8 Heizkostenverordnung; Eichgesetz Kommentar Wird ein Abrechnungsgenehmigungsbeschluss insgesamt angefochten, kann das Gericht den Beschluss a...mehr

Leitsatz Ein Vermieterwechsel berechtigt nicht zu einer Betriebskostenabrechnung nach einem Rumpfjahr. Teilzahlungen des Mieters ohne Leistungsbestimmung sind bei einer Bruttokaltmiete zunächst auf den Heizkostenvorschuss zu verrechnen. Fakten: Die Parteien streiten über die Betriebs- und Heizkostenabrechnung sowie darüber, wie die Zahlungen ohne Leistungsbestimmung zu verrec...mehr

Leitsatz Umstellung auf Wärmecontracting: Soll die Heizkostenabrechnung von den mietvertraglich vereinbarten Positionen abweichen, müssen Vermieter und Mieter eine vertragliche Vereinbarung treffen. Fakten: Der Vermieter hatte auf Wärmecontracting umgestellt. Die dadurch entstandenen Mehrkosten will der Mieter nicht zahlen. Das Gericht gibt dem Mieter Recht: Die Abrechnungen ...mehr

Leitsatz Erfüllt ein Hausverwalter bei Abschluss von Verträgen Aufgaben, die ihm typischerweise zur eigenverantwortlichen Erfüllung übertragen sind - hier Anmietung von Ablesegeräten zur Erstellung von Heizkostenabrechnungen -, so kann sein Verhandlungspartner ohne Offenheit der Stellvertretung nach § 164 Abs. 2 BGB im Zweifel nicht davon ausgehen, dass der Verwalter als Ver...mehr

Leitsatz Hat die Abrechnung der Heizungs- und Warmwasserkosten nach der Teilungserklärung "auf der Grundlage der jeweiligen Wohnungsfläche unter Berücksichtigung eventuell vorhandener Verbrauchszähler" zu erfolgen, so ist die nächstliegende Bedeutung dieser Regelung, dass die Kosten unter Heranziehung der Heizkostenverordnung mit 50 Prozent nach der Wohnfläche und mit 50 Pro...mehr

Leitsatz Beschluss auf unbeschränkte Einführung einer Videoüberwachung verstößt gegen Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung Heizkosten-Zwischenablesekosten bei Nutzerwechsel und Kostenverteilung in der Jahresabrechnung Normenkette (§§ 16 Abs. 2, 21 Abs. 3 WEG; §§ 7 Abs. 2, 8 Abs. 2 und 9b Heizkostenverordnung) Kommentar Die Einführung der Videoüberwachung des Hauseingangsbereic...mehr

Leitsatz Muss Kaltwasser und Abwasser nach Verbrauch abgerechnet werden, ist zwischen individuellem Verbrauch und einem solchen für Gemeinschaftszwecke zu unterscheiden Bei Zahlung der Verbrauchskosten im Folgejahr sind in der Jahresabrechnung Abgrenzungsposten zu bilden und auszuweisen Das Gericht hat von Amts wegen alle Gründe für eine Beschlussungültigkeit zu prüfen, insbes...mehr

Leitsatz Der Grundsatz der Abrechnungseinheit verbietet es, ein einheitliches Abrechnungsjahr in zwei Teilabrechnungen aufzuspalten. Fakten: Die Parteien streiten über die Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung. Der Vermieter hatte das Abrechnungsjahr 1998 in zwei Abrechnungen aufgeteilt, obwohl das Mietverhältnis der Parteien erst im März 1999 beendet war. Das Gericht gibt ...mehr

Leitsatz Der Wohnungseigentumsverwalter hat dann keinen Anspruch auf Maklerprovision bei Neuvermietung von Wohnungen, wenn er für die Eigentümer dieser Wohnungen den Mietern gegenüber die Heizkostenabrechnung erstellt und abrechnet. Fakten: Ein Wohnungseigentumsverwalter ist stets dann als Verwalter i.S.v. § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG anzusehen, wenn er zusätzlich auch Aufgabe...mehr

Normenkette § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermG, § 652 BGB, § 812 BGB Kommentar Ist der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage von den Sondereigentümern (Vermietern) auch beauftragt, Mietern gegenüber Heizkostenabrechnungen zu erstellen und mit diesen abzurechnen, kann er für eine Vermittlung bei Neuvermietungen dieser Wohnungen von Mietern keine Maklerprovision fordern. Hier nimmt der...mehr

Leitsatz Verwalter als Empfangs-Vertreter von Eigentümer-Willenserklärungen (Rügen) Normenkette § 16 Abs. 2 WEG, § 27 Abs. 2 Nr. 3 WEG, § 28 WEG Kommentar 1. Ein durch die nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechende Heizkostenabrechnung benachteiligter Eigentümer kann einen Anspruch auf Schadenersatz gegen die übrigen Wohnungseigentümer haben, wenn diese schuldhaft die Durc...mehr

Normenkette § 15 WEG, § 22 Abs. 1 WEG, § 242 BGB, § 1004 BGB Kommentar 1. Hat (wie im vorliegenden Fall zu unterstellen war) tatsächlich eine ausdrückliche oder konkludent erteilte Zustimmung aller übrigen Eigentümer zum Ausbau und zu der sich daraus ergebenden Änderung der Zweckbestimmung der ausgebauten Räume (hier: Ausbau im Dachgeschoss als Sondereigentum befindlicher Büh...mehr

Leitsatz 1. Die Betriebs- und Heizkostenabrechnungen muß folgende Mindestangaben enthalten: Gesamtkosten und deren Zusammensetzung Erläuterung des zugrunde gelegten Verteilerschlüssels Berechnung des Anteils des Mieters Abzug der Vorauszahlungen des Mieters. 2. Der Vermieter verletzt seine Pflicht zur sparsamen Wirtschaftsführung nicht dadurch, daß er es unterlassen hat, durch re...mehr

Normenkette § 23 Abs. 4 WEG, § 28 Abs. 5 WEG Kommentar 1. Greift ein Wohnungseigentümer den Eigentümerbeschluss über die Jahresabrechnung nur wegen des unzutreffenden Kostenverteilungsschlüssels (hier: im Übrigen erfolgreich) an, ist trotz Ungültigerklärung des Beschlusses "insoweit"im Übrigen die in einer solchen Abrechnung erfolgte Festlegung der Gesamtkosten, die nicht bea...mehr

Leitsatz Der die Abrechnung über die Heizungs- und Warmwasserkosten genehmigende Beschluß kann bei einer Einrohrheizung auf der Grundlage einer Wärmeerfassung an den Heizkörpern durch Heizkostenverteilung nach dem Verdunstungsprinzip wegen des unzulänglichen technischen Zustands der Heizungsanlage auch dann nicht für ungültig erklärt werden, wenn er deshalb nicht ordnungsgem...mehr

Leitsatz Abrechnungsgenehmigungsbeschluss auch über Heiz- und Warmwasserkosten nicht ungültig, wenn sich die Heizanlage in technisch mangelhaftem Zustand befindet Allein-Anspruch des benachteiligten Eigentümers auf Vornahme geeigneter technischer Maßnahmen zum Zwecke - zukünftig - ordnungsgemäßer Wärmeerfassung Evtl. Schadenersatzanspruchs-Berechtigung im schuldhaften Verzugsf...mehr

Leitsatz Erweisen sich Betriebskostenabrechnungen als sachlich falsch, nachdem die jeweiligen Salden längst ausgeglichen worden sind, so kann der Vermieter eine Korrektur zu seinen Gunsten nur in dem Ausnahmefall durchsetzen, daß mit Bekanntwerden neuer Abrechnungstatsachen ein Saldo erheblicher Größenordnung errechnet werden kann. Sachverhalt Nach dem Mietvertrag leisten die...mehr

Leitsatz Heiz- und Wasserkosten in der Jahresabrechnung (Heizkosten bei gesonderter Beheizung eines Sondereigentums; Wasser-/Abwasserkostenverteilung bei allein in einem Sondereigentum eingebautem Wasserverbrauchszähler; Betriebsstromkosten als Betriebskosten einer Heizungsanlage gemäß Heizkostenverordnung; Tank-Haftpflichtversicherungs- und Reparaturkosten der Heizungsanlag...mehr

Normenkette § 23 Abs. 4 WEG, § 3 HeizkostenV Kommentar Der Beschluss einer Eigentümerversammlung, durch den die Installation von Wärmemengenerfassungsgeräten und die Einführung einer verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung abgelehnt wird, ist nichtig, wenn er aus Gründen erfolgt, die außerhalb der Regelungsgegenstände des § 3 Satz 2 HeizkostenV liegen (hier: im Hinblick auf...mehr