Fachbeiträge & Kommentare zu Hausverwalter

Rn 4 Abs 1 S 1 schützt die für drei Arten von Aufwendungen unentbehrlichen Mittel. Erfasst werden zunächst die zur laufenden Unterhaltung des Grundstücks erforderlichen Kosten. Hierzu gehören die Kosten für Wasser- und Energieversorgung, Müll- und Abwasserentsorgung, Straßenreinigung und Winterdienst, öffentlichen Abgaben, wie Steuern und Anliegerbeiträge, Pflichtversicherun...mehr

Rn 13 Der notwendige Unterhalt ist für den erwerbsfähigen Schuldner nach den §§ 20 ff SGB II zu berechnen (vgl LG Darmstadt ZVI 07, 364, 365). Als Basisbedarf ist zunächst der Regelbedarf nach Stufe 1 für eine alleinstehende oder alleinerziehende Person von EUR 563,– anzusetzen. Kosten für (Mobil-)Telefon, Internet, Kabelfernsehen und GEZ müssen aus diesem Betrag finanziert ...mehr

Rn 5 Der Zeitpunkt des Eingangs ist derjenige, zu dem das Schriftstück in die Verfügungsgewalt des in der Adresse angegebenen Gerichts gelangt ist. Die Mitwirkung des Gerichts (zB durch die Entgegennahme des Schriftstücks) ist nicht erforderlich (BVerfG NJW 80, 580 [BVerfG 03.10.1979 - 1 BvR 726/78]; BGH NJW 81, 1216). Der Eingang bei einem anderen Gericht genügt auch dann n...mehr

Rz. 24 Die Arbeitnehmereigenschaft wurde bejaht für: Ärztlicher Direktor [1], wenn er zwar in der Ausübung seines ärztlichen Berufs eigenverantwortlich, im Übrigen aber bei seiner Tätigkeit im Wesentlichen vom Krankenhausträger persönlich abhängig und an dessen Weisungen gebunden ist; Außendienstmitarbeiter [2]; Außenrequisiteur [3]; Büffetier [4]; Co-Piloten von Verkehrsflugzeu...mehr

Rn 3 Durch Einschreiben mit Rückschein (Abs 2 S 2 Alt 1) oder durch einen gleichwertigen Nachweis (Abs 2 S 2 Alt 2), dh wie nach § 176, soll vorrangig zugestellt werden, wenn eine internationale Vereinbarung dies gestattet. Dies kann eine bilaterale Vereinbarung, aber auch ein multilaterales Abkommen sein (vgl für Einzelheiten www.rechtshilfe-international.de). Nach Art 10 l...mehr

In Vermögensschadenhaftpflichtversicherungen für Hausverwalter ist teilweise eine Versicherung für Verwaltungsbeiräte enthalten. Diese Mitversicherung ist in der Regel allerdings nicht ausreichend, denn sie ist manchmal nicht dauerhaft. Die Verwaltungsbeiräte sind etwa bei der Übernahme einer Verwaltung mitversichert, aber nur bis zur nächsten Versammlung. Auch ist der Umfang...mehr

Eine Zusammenarbeit zwischen der Verwaltung und den Verwaltungsbeiräten kommt nicht nur, aber vor allem in folgenden Bereichen in Betracht: Wohnungseigentumsanlage: bei der Begehung der Wohnungseigentumsanlage, bei der Sichtung, ob es in der Wohnungseigentumsanlage zu Erhaltungsmaßnahmen kommen muss, bei der Überlegung, ob es in der Wohnungseigentumsanlage zu Modernisierungsmaßn...mehr

Rz. 15 Nach § 11 Nr. 1 KSchG muss sich der Arbeitnehmer das anrechnen lassen, was er während des Annahmeverzugs des Arbeitgebers durch anderweitige Arbeit verdient hat. Dies können auch Einnahmen aus selbstständiger Arbeit sein.[1] Erzielt der Arbeitnehmer durch eine Tätigkeit während des Annahmeverzugs erst später einen Ertrag, kommt eine anteilmäßige Anrechnung, die der Ar...mehr

Auswertung aller Fristen aus der Bestandsaufnahme Organisation einer langfristigen Etatplanung für Instandhaltungsmaßnahmen, Modernisierungen und Sanierungen, Hinzunahme interner oder externer Sonderfachleute Planung, Organisation und Überwachung der Fristen aus der Bestandsaufnahme Einleitung von Maßnahmen, falls bei Wartungen und Prüfungen technische Mängel erkannt werden Ko...mehr

Das zuvor geschilderte allgemeine Berechnungsbeispiel basiert auf dem Materialverbrauch, weil dieser bei der industriellen Produktion im Vordergrund steht. Ergänzende Leistungen des Personals wurden durch Zuschläge, die sich meist aus Durchschnittswerten der Vergangenheit ergaben, einbezogen. Genau umgekehrt ist aus Sicht des Immobilienverwalters vorzugehen, da er eine Diens...mehr

Die einzelnen Leistungsangebote werden sortiert nach Aufgabenbereichen im Folgenden aufgeführt. Es lohnt sich sicherlich, sie mehrmals durchzugehen und das eigene Portfolio kritisch daraufhin zu überprüfen, welche Leistungen eine Verwaltung tatsächlich erbringen kann und will. Die Listen können zudem hilfreich sein, um sich gezielt auf Vertragsverhandlungen vorzubereiten. Bu...mehr

Weitere Voraussetzung für die Steuerermäßigung ist, dass das haushaltsnahe Arbeitsverhältnis in einem inländischen oder in der EU bzw. im EWR liegenden Privathaushalt ausgeübt wird.[1] Bei Pflege- oder Betreuungsleistungen müssen die örtlichen Voraussetzungen in Bezug auf den Haushalt der gepflegten oder betreuten Person erfüllt sein. Für die Inanspruchnahme von Pflege- oder...mehr

Für eine vernünftige Kalkulation seiner Vergütung sollte der Verwalter vorab eine möglichst genaue Kenntnis der zu verwaltenden Wohnanlage und Eigentümergemeinschaft haben. Bereits im Vorfeld sind daher umfassende Informationen über die potenziell zu verwaltende Anlage und deren Eigentümer einzuholen. Maßgeblich kommt es dabei auch auf das Alter und die Ausstattung der Wohna...mehr

Rz. 145 Die Agentur für Arbeit hat nach der Feststellung, dass eine Kündigung durch den Arbeitnehmer nicht stattgefunden hat, zu prüfen, ob Arbeitslosigkeit durch eine einseitige Kündigung durch den Arbeitgeber ohne mitwirkende Handlungen des Arbeitnehmers herbeigeführt worden ist oder sich aus dem tatsächlichen Geschehensablauf Hinweise auf eine Auflösungsvereinbarung ergeb...mehr

Umstritten ist, ob der Haus- bzw. Mietverwalter aufgrund seiner allgemeinen Hausverwaltervollmacht auch zur Kündigungserklärung ermächtigt ist. Zwar dürfte es wohl der allgemeinen Auffassung entsprechen, dass die Hausverwaltervollmacht auch die Berechtigung zur Kündigung umfasst, insbesondere wenn der Verwalter bereits als Bevollmächtigter des Vermieters das Mietverhältnis b...mehr

Umstritten ist, ob der Haus- bzw. Mietverwalter aufgrund seiner allgemeinen Hausverwaltervollmacht auch zur Kündigungserklärung ermächtigt ist. Zwar dürfte es wohl der allgemeinen Auffassung entsprechen, dass die Hausverwaltervollmacht auch die Berechtigung zur Kündigung umfasst, insbesondere wenn der Verwalter bereits als Bevollmächtigter des Vermieters das Mietverhältnis b...mehr

Auch Haushaltsangehörige des Vermieters gehören zum begünstigten Personenkreis. Hierbei handelt es sich um Personen, die mit dem Vermieter dauerhaft einen Haushalt führen und mit ihm in enger Hausgemeinschaft leben. In erster Linie handelt es sich dabei um Pflegekinder, Pflegepersonal, Haushaltshilfen und auch ggf. ausnahmsweise den Hausmeister. Eigenbedarf wegen des Hausmeister...mehr

Die 2. Alternative des § 940a Abs. 1 ZPO regelt als weiteren und durchaus praxisrelevanten Verfügungsgrund die Räumungsverfügung zum Schutz vor körperlicher Gewalt. Die Räumung von Wohnraum kann also auch bei einer konkreten Gefahr für Leib oder Leben des Vermieters, Mitmieters oder sonstiger Hausbewohner durch einstweilige Verfügung angeordnet werden. Entscheidend ist das V...mehr

Grundsatz: Der Mieter bestimmt, wer ihn besuchen darf Mit Übergabe der Mietsache erhält der Mieter den unmittelbaren Besitz an den Mieträumen und ist, solange das Mietverhältnis besteht, berechtigt, jeden Dritten vom Betreten der Mieträume abzuhalten. Der Mieter bestimmt demnach eigenverantwortlich, wem er Zutritt zu seinen Mieträumen gestattet. Auch gegenüber dem Vermieter i...mehr

Tätlichkeiten des Mieters, egal ob sie sich gegen den Vermieter, andere Mieter, Bedienstete des Vermieters oder auch Nachbarn richten, berechtigen den Vermieter in aller Regel ohne vorherige Abmahnung zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses.[1] Ein Vermieter muss in der Lage sein, u. a. einen Handwerker mit der Ausführung von Arbeiten in seinem Haus zu beauftrag...mehr

Auch bei Beleidigungen durch den Mieter steht die außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses im Raum – im Einzelfall auch ohne vorherige Abmahnung.[1] In aller Regel stellt es auch einen Kündigungsgrund dar, wenn der Mieter andere Bewohner des Hauses oder auch Beauftragte des Vermieters wie Hausverwalter oder Handwerker beleidigt.[2] Will der Vermieter Konseq...mehr

Die Bezeichnung von Mitarbeitern des Vermieters als "faul" und "talentfreie Abrissbirne" soll, soweit sich der Mieter durch Lärm infolge von Arbeiten an der Gartenanlage gestört fühlt, weder eine außerordentliche, noch eine ordentliche Kündigung rechtfertigen.[1] Die Bezeichnung der Objektbetreuerin als "fette Kaugummidrecksau" und "dreckige Schweinedrecksau" rechtfertigt min...mehr

Praxis-Beispiel Schlüsselübergabe Nachdem der Vermieter das Mietverhältnis gekündigt hat, übersendet der Mieter postalisch die Schlüssel mit der Bemerkung, für ihn sei das Mietverhältnis beendet. Der Mieter hat in diesem Fall klar und eindeutig zum Ausdruck gebracht, die Mietsache nicht weiter nutzen zu wollen, sodass von einer Besitzaufgabe des Mieters auszugehen ist[1], die ...mehr

Die Angabe der Kündigungsgründe ist auch bei der außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 569 Abs. 4 BGB Wirksamkeitsvoraussetzung. Enthält die Kündigung keine Gründe, ist sie unwirksam. Auch wenn an die Begründung einer Kündigung keine zu hohen und übertrieben formalistischen Anforderungen zu stellen sind, ist der der Kündigung zugrunde liegende G...mehr

Gründe für einen Stromdiebstahl durch den Mieter kann es viele geben: Zunächst einmal kann die Tat Ausdruck eines Sparsamkeitswahns sein. In vielen Fällen hat schlicht der Stromversorger die weitere Belieferung wegen Zahlungsrückständen eingestellt. Ggf. wurde der Mieter auch Opfer einer Versorgungssperre des Vermieters. In aller Regel bedienen sich die Mieter der Steckdosen im ...mehr

Die Klage hat keinen Erfolg! X habe die Kündigung nicht unter Verstoß gegen § 180 Satz 1 BGB ohne Vertretungsmacht erklärt. Dies folge aus § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG. Die Vorschrift erfasse auch die Kündigung von Arbeitsverträgen. Der Abschluss und die Kündigung von Arbeitsverträgen setzten zu ihrer Wirksamkeit keinen Beschluss voraus. § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG unterscheide beim Um...mehr

A erhielt einen Kommanditanteil an einer GmbH & Co. KG geschenkt, die umfangreichen, an Dritte zu Wohnzwecken vermieteten Grundbesitz hält. Streitig ist, ob das FA im Rahmen einer Bedarfsbewertung für Schenkungsteuerzwecke auf den 11.12.2017 zutreffend Verwaltungsvermögen angesetzt hat oder ob insofern ein begünstigtes Wohnungsunternehmen i.S.d. § 13b Abs. 4 Nr. 1 S. 2 Buchs...mehr

Wohnungseigentümer K ist seit Dezember 2021 Hausmeister der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer B. Diese beschäftigt regelmäßig nicht mehr als 10 Arbeitnehmer. Verwalter X kündigt das Arbeitsverhältnis mit Schreiben vom 27.12.2022 zum 31.1.2023. Im dagegen geführten Kündigungsschutzverfahren schließen die Parteien einen Vergleich. Danach leitet B aus dieser – ersten – Kündig...mehr

Praxis-Beispiel Feuer im Verwaltungsgebäude In einem Verwaltungsgebäude ist im Keller ein Feuer ausgebrochen. Als die Feuerwehr eintrifft, wird ihr gesagt, dass sich im Keller nur Akten und Möbel befinden. Beim Löschversuch kommt es zur Explosion mehrerer Druckgasflaschen. 2 Feuerwehrleute werden schwer verletzt. Ursache: Der Hausmeister hat mehrere Gasflaschen mit brennbaren...mehr

Das System der Haftung für die Verletzung von Verkehrssicherungspflichten ist etwas kompliziert, da in aller Regel mehrere Personen beteiligt sind. Praxis-Beispiel Ausgangsfall: Besucher stürzt Aufgrund entsprechender Beschlussfassung hat der Verwalter mit einem Hausmeister namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen Hausmeistervertrag geschlossen. Dem Hausmeister obl...mehr

Die der Gemeinschaft obliegende Verkehrssicherungspflicht kann auf einzelne Wohnungseigentümer oder Dritte übertragen werden.[1] Werden die Verkehrssicherungspflichten teilweise auf Dritte, z. B. auf Reinigungs- oder Grundstücksbetreuungsunternehmen übertragen, sind diese faktisch auch für die Verkehrssicherung verantwortlich. Denn in diese ursprünglich der Gemeinschaft obli...mehr

Hierzu zählen die Kosten für alle vom Bauherrn erstmalig zu beschaffenden beweglichen Sachen, die nicht unter die Kosten der Gebäude oder der Außenanlagen fallen, die aber für deren bestimmungsgemäßen Gebrauch erforderlich sind (z. B. Feuerlöschgeräte, Einrichtungsgegenstände für Gemeinschaftsräume und Heime, Werkzeuge für Hauswarte, Gartengeräte etc.). Diese Kosten sind, so...mehr

Hierunter sind alle Erlöse aus dem Verkauf von Produkten (Erzeugnissen und Waren) sowie aus der Erbringung von Dienstleistungen auszuweisen, soweit sie nicht zu einer der vorangegangenen Kontengruppen (60 bis 62) gehören. Unbedeutend ist, ob sie im Rahmen der gewöhnlichen oder außergewöhnlichen Geschäftstätigkeit angefallen sind und ob sie zum typischen oder atypischen Leistu...mehr

Betriebssicherheit von Aufzugsanlagen Seit dem Inkrafttreten der Betriebssicherheitsverordnung (BetrSichV) am 1.1.2015 gelten für Betreiber von Aufzugsanlagen strenge Regelungen. Zwar richtet sich die BetrSichV in erster Linie an Arbeitgeber. Da diese jedoch Regelungen für "Aufzugsanlagen im Sinne der Richtlinie 2014/33/EU des Europäischen Parlaments und des Rates vom 26.2.20...mehr

Hierunter sind die gesetzlichen Pflichtabgaben, die das Unternehmen zu tragen hat, zu erfassen. Im Einzelnen zählen dazu die Beiträge zur Renten-, Arbeitslosen-, Pflege- und Krankenversicherung sowie Berufsgenossenschaft. Nicht hierzu gehören dagegen die auf Freiwilligkeit beruhenden Sozialaufwendungen, die der Kontengruppe 86 "Sonstige betriebliche Aufwendungen" zuzuordnen ...mehr

Hierzu gehören sämtliche im Geschäftsjahr angefallenen Löhne und Gehälter für Arbeiter, Angestellte und Mitglieder der Geschäftsleitung, ganz gleich, für welche Leistung sie gezahlt wurden, und unabhängig davon, ob es sich um eine haupt- oder nebenamtliche Tätigkeit handelt. Sogenannte pauschale Aufwandsentschädigungen – auch an ehrenamtlich tätige Vorstandsmitglieder bzw. G...mehr

Sowohl die Wohnungseigentümer als auch der Verwalter können einer Inanspruchnahme wegen Verletzung ihrer Verkehrssicherungspflichten vorbeugen. Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung erstreckt sich neben der Haftung der Wohnungseigentümer in aller Regel nämlich auch auf eine solche des Verwalters und hat zum Inhalt, dass Schadensersatzansprüche insbesondere aus d...mehr

Grundsätzlich gilt (sofern in der Gemeinschaftsordnung keine andere Bestimmung zu finden ist) auch für eine Mehrhausanlage die Stimmrechtsregelung nach § 25 Abs. 2 WEG. Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme (Kopfprinzip), ganz gleich, ob Wohnung, Laden oder Garage und in welchem Bauabschnitt. Hinweis Gemeinschaftsordnungen beachten Als vorrangiges Recht sind besondere Stimmr...mehr

Es sind folgende Kosten im Zeitraum 01.10.20X0 bis 30.09.20X1 angefallen, die Buchungen erfolgen wie in Beispiel 1 dargestellt.mehr

Haftungsrisiken wegen einer Verletzung von Verkehrssicherungspflichten sollte der Verwalter von Beginn seiner Tätigkeit an vorbeugen. Objektbegehung: Was Verwalter tun sollten Erstbegehung: Der Verwalter sollte zeitnah nach Übernahme einer neuen Verwaltung eine Objektbegehung durchführen, um den Zustand der Anlage und etwaige Gefahrenquellen zu ermitteln. Unabhängig von der F...mehr

Beseitigung von Gefahrenquellen Hat der Verwalter potenzielle Gefahrenbereiche erkannt, sollte er umgehend eine Wohnungseigentümerversammlung zwecks Beschlussfassung über Abhilfemaßnahmen einberufen. In aller Regel genügt der Verwalter seinen Pflichten zunächst, indem er etwaige Gefahrenquellen ermittelt und die Eigentümergemeinschaft hierüber unverzüglich in Kenntnis setzt. ...mehr

Rz. 42 Die Arbeitnehmereigenschaft wurde bejaht für: Au-pair-Verhältnis bei detaillierten Regelungen bzgl. Mithilfe im Haushalt und bei Kinderbetreuung, der Dienstzeiten, der Freizeit und des Urlaubs[1] Außenrequisiteur[2] Außendienstmitarbeiter[3] Büffetier[4] Bürogehilfin[5] Co-Piloten von Verkehrsflugzeugen[6] Croupier[7] Crowdworker[8] Cutterin[9] Detektiv[10] DRK-Geschäftsführer e...mehr

Die sicherheitstechnischen Anforderungen von Elektrofahrzeugen sind seit 2015 EU-weit nach UNECE NR 100 geregelt. Nach Einschätzung des Deutschen Feuerwehrverbands (2018) gehen von zertifizierten Elektrofahrzeugen weitestgehend vergleichbare Gefahren aus, wie von Fahrzeugen mit anderen Antriebsarten. Zertifizierte Ladeeinrichtungen auf Einstellplätzen in Garagen zählen dabei...mehr

Den Wohnungseigentümern ist in § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG eine Beschlusskompetenz dergestalt eingeräumt, im konkreten Einzelfall auch eine Mehrheitsentscheidung im Umlaufverfahren herbeiführen zu können. Der Gesetzgeber ist dabei durchaus der Auffassung, dass die Mehrheitsentscheidung nach Diskussion und Erörterung in der Wohnungseigentümerversammlung erfolgt. In der wohnungseig...mehr

Die Vermietung von Gemeinschaftseigentum ist grundsätzlich mit einfachem Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer möglich.[1] Voraussetzungen Die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung enthält kein Verbot der Vermietung von Gemeinschaftseigentum. Keinem der Wohnungseigentümer erwächst durch die Vermietung ein Nachteil i. S. v. § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG. Nachteilig ist die Verm...mehr

Unabdingbare Voraussetzung für eine Beschlussfassung der Wohnungseigentümer ist, dass ihnen die Kompetenz eingeräumt ist, eine Angelegenheit durch Beschluss regeln zu können. Ein mangels Beschlusskompetenz gefasster und verkündeter Beschluss ist per se nichtig.[1] Praxis-Beispiel Keine Umzugspauschalen mehr möglich Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 sieht das Gesetz die...mehr

Zunächst richten sich Art und Umfang des konkreten Gebrauchs des Gemeinschaftseigentums nach der in der Teilungserklärung festgelegten Zweckbestimmung. Diese regelt die Nutzungsmöglichkeit des Gemeinschaftseigentums. Eine Zweckbestimmung kann sowohl für gemeinschaftliche Räume als auch gemeinschaftliche Außenflächen getroffen werden. Praxis-Beispiel Nutzung des "Fahrradkeller...mehr

Rz. 14 Stand: EL 142 – ET: 06/2025 Das Trinkgeld in Form eines kleineren Geldgeschenkes (> Rz 22 ff) muss ein Dritter (Leistungsempfänger/Kunde) geben. Er gibt es als eine typischerweise persönliche Zuwendung an den ArbN zur Anerkennung seiner Leistung. Die Rechtsprechung des BFH zusammenfassend BFH 250, 159 = BStBl 2016 II, 751, dort Rz 16. Der Dritte gibt das Trinkgeld frei...mehr

Rückforderungsansprüche des Mieters wegen überzahlter Betriebskosten verjähren bei fortbestehendem Mietverhältnis ebenfalls in der regelmäßigen Verjährungsfrist, die seit 1.1.2002 3 Jahre beträgt.[1] Gleiches wird für den Anspruch des Mieters auf Rückzahlung von periodisch, d. h. zu festgesetzten Zahlungsterminen, geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen zu gelten haben, we...mehr

Voraussetzung einer im Inland belegenen festen Niederlassung für die Anwendung der Regelungen des Reverse-Charge-Verfahrens: Nach Art. 53 Abs. 1 MwSt-DVO wird eine feste Niederlassung eines Steuerpflichtigen nach Art. 192a MwStSystRL (national in § 13b Abs. 7 UStG umgesetzt) nur dann berücksichtigt, wenn diese feste Niederlassung einen hinreichenden Grad an Beständigkeit sow...mehr