Fachbeiträge & Kommentare zu Hausverwalter

Rz. 24 Die Nutzung der Wohnung zu Gewerbezwecken ohne ausdrückliche Genehmigung des Vermieters kann zur ordentlichen Kündigung berechtigen. Umgekehrt kann auch die Nutzung von Räumen, die als "Lager- und Abstellraum" vermietet worden sind, dauerhaft als Wohnung eine – nach Abmahnung sogar fristlose – Kündigung rechtfertigen (AG Bielefeld, Urteil v. 28.3. 2017, 407 C 111/16, ...mehr

Das WEMoG vereinfacht die Willensbildung der Wohnungseigentümer erheblich, indem es den Wohnungseigentümern eine Beschlusskompetenz dergestalt einräumt, im konkreten Einzelfall auch eine Mehrheitsentscheidung im Umlaufverfahren herbeiführen zu können. Der Gesetzgeber ist dabei durchaus der Auffassung, dass die Mehrheitsentscheidung nach Diskussion und Erörterung in der Wohnu...mehr

Unabdingbare Voraussetzung für eine Beschlussfassung der Wohnungseigentümer ist, dass ihnen die Kompetenz eingeräumt ist, eine Angelegenheit durch Beschluss regeln zu können. Ein mangels Beschlusskompetenz gefasster und verkündeter Beschluss ist per se nichtig.[1] Praxis-Beispiel Keine Umzugspauschalen mehr möglich Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 sieht das Gesetz die...mehr

Dienst-/Werkverträge Unmittelbar und unproblematisch greift das Stimmverbot des § 25 Abs. 4 Alt. 1 WEG, wenn mit einem Wohnungseigentümer Dienst-, Werk- oder Geschäftsbesorgungsverträge abgeschlossen werden sollen. Egal, ob er als Hausmeister, als Handwerker, Rechtsanwalt oder Steuerberater beauftragt werden soll, unterliegt er dem Stimmverbot. Verwalterbestellung Keinem Stimmv...mehr

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Rz. 5 Achtung Unterschiedlicher Fristbeginn § 545 Satz 2 normiert lediglich die Frist mit für Mieter und Vermieter unterschiedlichem Fristbeginn, innerhalb derer der Widerspruch spätestens erklärt sein muss. Die Widerspruchsfrist beträgt sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter jeweils 2 Wochen, beginnt jedoch unterschiedlich. Für den Mieter beginnt die Frist in dem Au...mehr

Rz. 2 Der Vermieter hat den Anspruch auf Einräumung des unmittelbaren Besitzes, d.h., er muss nach § 854 die tatsächliche Gewalt über die vermietete Sache (zurück-)erwerben. Der Mieter muss diese Pflicht unabhängig davon erfüllen, ob er selbst (noch) im unmittelbaren oder mittelbaren Besitz der Sache ist (BGH, Urteil v. 30.6.1971, VIII ZR 147/69, BGHZ 56, 308 [310]), und dar...mehr

Rz. 8 Bewegliche Sachen sind am Wohnsitz des Vermieters als Bringschuld zurückzugeben. Bei Grundstücken und Räumen hat die Rückgabe aber vor Ort stattzufinden. Der Vermieter, der den Besitz entgegennehmen muss, muss bei der Rückübertragung mitwirken. Die Schlüsselübergabe hat demgemäß ebenfalls in den gemieteten Räumen zu erfolgen; der Vermieter kann nicht verlangen, dass di...mehr

Rz. 12 Insbesondere für folgende Bereiche hat der Gesetzgeber bei Einführung der MwSt – teils nach langen Debatten – eine Steuerermäßigung ausdrücklich abgelehnt: Anzeigen in Zeitungen und Zeitschriften, Energie (Gas, elektrischer Strom, Wärme). Allerdings ist nach § 28 Abs. 5 und 6 UStG der ermäßigte USt-Satz von 7 % befristet vom 1.10.2022 bis 31.3.2024 auf die Lieferungen v...mehr

Wohnungseigentümergemeinschaften können für Reinigungs- bzw. Hausmeistertätigkeiten im Gemeinschaftseigentum Arbeitnehmer beschäftigen. Arbeitgeber ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, vertreten durch den Verwalter. In Bezug auf den Beschäftigtendatenschutz gelten die allgemeinen Grundsätze (vgl. Beschäftigtendatenschutz).mehr

Teilweise statten Wohnungsunternehmen ihre Hausmeister in Problemobjekten mit Bodycams (bewegliche Körperkameras) aus, da diese Hausmeister bedroht wurden. Zweck des Einsatzes dieser Kameras ist der Schutz der Beschäftigten vor Übergriffen oder auch die Beschaffung von Beweismitteln für zivilrechtliche Ansprüche. Zusätzlich erhofft man sich eine abschreckende oder deeskalier...mehr

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Auch im Hinblick auf die Bestellpflicht existiert eine Öffnungsklausel in Art. 37 Abs. 4 Satz 1 DSGVO, die dem nationalen Gesetzgeber das Recht auf weitergehende Regelungen einräumt. Die Öffnungsklausel beschränkt den Gesetzgeber jedoch auf die Formulierung zusätzlicher Voraussetzungen, unter denen ein Datenschutzbeauftragter zu bestellen ist. Eine von der DSGVO abweichende ...mehr

Rz. 4 Die Anzeige ist keine einseitige Willenserklärung, sondern nur eine sog. rechtserhebliche Handlung, für die eine besondere Form nicht vorgeschrieben ist, für die sich jedoch Schriftlichkeit zu Beweiszwecken anbietet, da der Mieter im Streitfalle die rechtzeitige Anzeige beweisen muss. Die Anzeige hat unverzüglich, also ohne schuldhaftes Zögern (§ 121) zu erfolgen. Das ...mehr

§ 69 AO behandelt die Haftung der in den §§ 34 und 35 AO bezeichneten Personen.[1] Dies sind im Einzelnen: Gesetzliche Vertreter natürlicher und juristischer Personen und die Geschäftsführer nichtrechtsfähiger Personenvereinigungen und Vermögensmassen.[2] In Betracht kommen damit insbesondere gesetzliche Vertreter von Minderjährigen und Pfleger bei natürlichen Personen sowie ...mehr

Rz. 35 Landesjugendamt … Antrag auf Erlaubnis zum Betrieb einer Einrichtung nach § 45 SGB VIII 1. Einrichtungsträger 2. Einrichtungmehr

2.1 Arbeitszeit, Arbeitsbereitschaft Schwerpunkt der früheren speziellen tariflichen Regelungen für Hausmeister war die Festsetzung der Arbeitszeit. Die Tarifvertragsparteien waren übereinstimmend der Auffassung, dass durchaus die Voraussetzungen für eine Verlängerung der regelmäßigen Arbeitszeit vorliegen können, sofern in erheblichem Umfang Arbeitsbereitschaft anfällt. Arbei...mehr

1 Allgemeine Hinweise Mit dem Begriff des „Hausmeisters“ ist ein bestimmtes Berufsbild im berufskundlichen Sinn verbunden. Zu seinen Aufgaben gehören typischerweise die Regelung und Wartung von technischen und sanitären Anlagen sowie der Hauselektrik. Darüber hinaus übernimmt er Streich-, Maler- oder Verlegearbeiten und führt Botendienste sowie kleinere Transportarbeiten durc...mehr

Mit dem Begriff des „Hausmeisters“ ist ein bestimmtes Berufsbild im berufskundlichen Sinn verbunden. Zu seinen Aufgaben gehören typischerweise die Regelung und Wartung von technischen und sanitären Anlagen sowie der Hauselektrik. Darüber hinaus übernimmt er Streich-, Maler- oder Verlegearbeiten und führt Botendienste sowie kleinere Transportarbeiten durch. Er ist zudem für d...mehr

Im Tarifvertrag über die Entgeltordnung des Bundes (TV EntgO Bund) vom 5.9.2013 sind in Teil III Abschn. 23 nur noch 2 Tätigkeitsmerkmale vereinbart, und zwar für Hausmeister mit einschlägiger abgeschlossener Berufsausbildung in Entgeltgruppe 5 und ohne diese Ausbildung in Entgeltgruppe 4. Damit entsprechen die Tätigkeitsmerkmale für Hausmeister im TV EntgO Bund den Tätigkeitsm...mehr

Schwerpunkt der früheren speziellen tariflichen Regelungen für Hausmeister war die Festsetzung der Arbeitszeit. Die Tarifvertragsparteien waren übereinstimmend der Auffassung, dass durchaus die Voraussetzungen für eine Verlängerung der regelmäßigen Arbeitszeit vorliegen können, sofern in erheblichem Umfang Arbeitsbereitschaft anfällt. Arbeitsbereitschaft liegt vor, wenn sich ...mehr

Im Abschn. XXVII Entgeltordnung (VKA) – Beschäftigte an Theatern und Bühnen – ist ein weiteres spezielles Tätigkeitsmerkmal für Hausmeister vereinbart: Hausmeister mit erfolgreich abgeschlossener Ausbildung in einem einschlägigen anerkannten Ausbildungsberuf mit einer Ausbildungsdauer von mindestens 3 Jahren sind in der Entgeltgruppe 5 eingruppiert. Nach der Protokollerklärung...mehr

Hinsichtlich Überstunden gelten für Hausmeister im Bereich des Bundes und der Kommunen nunmehr uneingeschränkt die Regelungen des TVöD. Hierbei sind unter Berücksichtigung von § 7 Abs. 7 TVöD folgende Voraussetzungen zu erfüllen: Die Arbeitsstunden müssen über die für die Woche festgesetzten (verlängerten) Arbeitsstunden hinausgehen. Werden die wöchentlichen Arbeitsstunden in...mehr

5.1 TVöD Bund Im Tarifvertrag über die Entgeltordnung des Bundes (TV EntgO Bund) vom 5.9.2013 sind in Teil III Abschn. 23 nur noch 2 Tätigkeitsmerkmale vereinbart, und zwar für Hausmeister mit einschlägiger abgeschlossener Berufsausbildung in Entgeltgruppe 5 und ohne diese Ausbildung in Entgeltgruppe 4. Damit entsprechen die Tätigkeitsmerkmale für Hausmeister im TV EntgO Bund de...mehr

Der Begriff Arbeitsbereitschaft ist in § 9 des für Bund und VKA vereinbarten TVöD durch Bereitschaftszeit ersetzt worden. Die Definition entspricht der bisherigen Arbeitsbereitschaft. Bereitschaftszeiten sind nach der Definition in § 9 Abs. 1 TVöD die Zeiten, in denen sich der Beschäftigte am Arbeitsplatz oder einer anderen vom Arbeitgeber bestimmten Stelle zur Verfügung halt...mehr

Neben den speziellen Vorschriften im Anhang zu § 9 TVöD enthält die Durchgeschriebene Fassung des TVöD-V in Anlage D.9 – Beschäftigte als Schulhausmeister – eine Sonderregelung: Beschäftigte als Schulhausmeister Zu Abschnitt I Allgemeine Vorschriften Nr. 1 zu § 1 – Geltungsbereich – Diese Sonderregelungen gelten für Beschäftigte als Schulhausmeister Nr. 2 Durch landesbezirklichen ...mehr

In der am 1.1.2017 in Kraft getretenen Entgeltordnung TVöD-VKA sind im Teil B, Abschn. XXIII Entgeltordnung (VKA) – Schulhausmeisterinnen und Schulhausmeister – wiederum spezielle Tätigkeitsmerkmale für Schulhausmeister vereinbart. Die Tätigkeitsmerkmale ersetzen die bisher in der Anlage 1a zum BAT geregelten Tätigkeitsmerkmale für Schulhausmeister. Unter Abkehr von den bish...mehr

Das BAG[1] hat entschieden, dass Schulhausmeister kraft Direktionsrecht an mehreren Schulen eingesetzt werden können; ein Grundsatz "Ein Schulhausmeister – Eine Schule" existiert nicht. Im konkreten Sachverhalt hatte der Arbeitgeber im Rahmen einer Organisationsuntersuchung festgestellt, dass der Bedarf an der Schule, an der der Kläger beschäftigt war, nur für 0,7 Stellen bes...mehr

Die Eingruppierung der kommunalen Schulhausmeister war bis zum Inkrafttreten der Entgeltordnung TVöD-VKA nach dem Tarifvertrag zur Änderung der Anlage 1a zum BAT (Schulhausmeister) vom 31.10.1991 zu bewerten und abhängig von der Anzahl der verantwortlich zu betreuenden Unterrichtsräume i. S. d. Protokollerklärung Nr. 2. Verantwortliche Betreuung bis einschließlich 15 Unterric...mehr

Begriff Die Verpflichtung der einzelnen Wohnungseigentümer zur Teilnahme am Lastschrifteinzugsverfahren ist seitens der Rechtsprechung bereits seit längerer Zeit anerkannt. Gesetzlich legitimiert § 28 Abs. 3 WEG diese Verpflichtung, da den Wohnungseigentümern die Beschlusskompetenz eingeräumt ist, über die Art und Weise von Hausgeldzahlungen zu beschließen. Gemäß § 16 Abs. 2...mehr

Begriff Die Möglichkeit der Aufrechnung spielt im Wohnungseigentumsrecht nur eine untergeordnete Rolle, da diese, ebenso wie die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts, auf wenige Fälle beschränkt und ansonsten ausgeschlossen ist. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist auf die Zahlung der Hausgelder dringend angewiesen. Deshalb kann ausschließlich mit anerkannten bzw. rech...mehr

Nicht unter die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung fallen solche, die ausschließlich Einzelinteressen dienen oder überwiegend Fremdinteressen berücksichtigen oder auch Entscheidungen der Wohnungseigentümer, in denen Grundlagen für eine Ermessensentscheidung nicht vorlagen oder das Ermessen überschritten wurde. Ob im Übrigen ein Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entspric...mehr

Pflege und Erhaltung der Außenanlagen obliegen nach der Bestimmung des § 18 Abs. 1 WEG der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, da diese für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums zuständig ist. Der Verwalter als ihr gesetzlicher Vertreter hat insoweit in aller Regel die entsprechende Handlungsermächtigung nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG auch ohne Beschluss der Wohnungseigentü...mehr

Begriff Der Begriff der "ordnungsmäßigen Verwaltung" ist gesetzlich nicht bestimmt. Was hierunter zu verstehen ist, kann dem WEG nur teilweise entnommen werden. Ordnungsmäßig ist nach § 18 Abs. 2 WEG, was dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. Ferner können die Wohnungseigentümer eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen E...mehr

Die Voraussetzungen einer Entziehung des Wohnungseigentums sind erfüllt, wenn der betreffende Wohnungseigentümer trotz Abmahnung wiederholt gröblich gegen die ihm nach § 14 WEG obliegenden Pflichten verstößt. Achtung Mindestens 3 gravierende Pflichtverstöße Es müssen mindestens 3 gravierende Pflichtverstöße vorliegen, da nur ein wiederholter grober Verstoß trotz Abmahnung zur ...mehr

Grundsätzlich gilt (sofern in der Gemeinschaftsordnung keine andere Bestimmung zu finden ist) auch für eine Mehrhausanlage die Stimmrechtsregelung nach § 25 Abs. 2 WEG. Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme (Kopfprinzip), ganz gleich, ob Wohnung, Laden oder Garage und in welchem Bauabschnitt. Hinweis Gemeinschaftsordnungen beachten Als vorrangiges Recht sind besondere Stimmr...mehr

Dem Eigentümer kann gemäß § 17 Abs. 2 WEG das Wohnungseigentum entzogen werden, wenn er trotz Abmahnung wiederholt gröblich gegen die ihm nach § 14 WEG obliegenden Pflichten verstößt. Darüber hinaus ist eine Abmahnung grundsätzlich auch dann erforderlich, wenn die Entziehung auf § 17 Abs. 1 WEG gestützt wird, ohne dass das Regelbeispiel des § 17 Abs. 2 WEG vorliegt.[1] Grund...mehr

Immobilienbesitzer I – ein Unternehmer mit Wohnort in Deutschland – ist unter anderem auch Eigentümer eines Gebäudes in Schaffhausen (CH). Gelegentlich kauft I auch Ersatzteile für dieses Gebäude in Deutschland ein, da er bei seinem Großhändler in Deutschland Vorzugspreise erhält. Im April 2023 hat er bei seinem Händler einen neuen Heizungsbrenner Typ "Vectron" für 3.200 EUR ...mehr

Rz. 88 [Autor/Stand] Greift für Teile eines Grundstücks eine Steuerbefreiung, beispielsweise nach §§ 3 oder 4 GrStG oder dienen Teile des Grundstücks dem Zivilschutz i.S.d. § 245 BewG, unterliegt nur der übrige Teil des Grundstücks der Grundsteuer. Bei diesen teilweise von der Grundsteuer befreit Grundstücken bleibt der steuerbefreite Teil bei der Bewertung und damit auch be...mehr

Rz. 39 [Autor/Stand] Bei der Grundsteuerbewertung sind grundsteuerbefreite Gebäude oder Gebäudeteile bei der Bestimmung der Grundstücksart nicht einzubeziehen. Dies gilt aufgrund der explizit aufgenommenen Regelung des § 219 Abs. 3 BewG, nach der die Feststellung der Grundstücksart nur erfolgt, wenn und soweit sie für die Besteuerung von Bedeutung ist. Folglich bleiben die d...mehr

Bei den Kosten des Hausmeisters gelten die Grundsätze bezüglich der Versicherungsbeiträge entsprechend.[1]mehr

Hinsichtlich des Betriebskostenbegriffs kann grundsätzlich auf die mietrechtliche Bestimmung des § 556 Abs. 1 BGB Bezug genommen werden, wobei der wohnungseigentumsrechtliche Kostenbegriff weiter- und darüber hinausgeht. Nach § 556 Abs. 1 BGB kann der Vermieter bei entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag die Betriebskosten auf den Mieter umlegen. Der Begriff der Betriebsk...mehr

Auch in einer Mehrhausanlage ist jeder Wohnungseigentümer den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, die Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen. Wiederum anderes gilt, wenn in der Gemeinschaftsordnung andere Kostenverteilungsschlüssel vereinbart sind, beispielsweise eine Kostentrennung nach Gebäuden. Ferner ist die g...mehr

§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG ermöglicht die Änderung des gesetzlichen oder abweichend hiervon vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels für sämtliche Kosten des Gemeinschaftseigentums und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit Ausnahme von baulichen Veränderungen, für die die Bestimmung des § 21 Abs. 5 WEG maßgeblich ist. Praxisrelevanteste Kostenarten sind die Betriebs- und V...mehr

Grundsätzlich kann eine Kostenverteilungsänderung lediglich mit Wirkung für die Zukunft beschlossen werden.[1] In aller Regel ist es auch nicht zulässig, Kostenverteilungsschlüssel mit Blick auf die Erstellung der Jahresabrechnung abweichend vom Wirtschaftsplan festzulegen. Praxis-Beispiel Weisung für die Erstellung der Jahresabrechnung In der Wohnungseigentümerversammlung vom...mehr

2. Rettungsweg Es gehört (vorbehaltlich weiterer vereinbarter Nutzungsbeschränkungen) zu dem plangerechten Zustand einer Teileigentumseinheit, dass die öffentlich-rechtlichen Anforderungen an einen Aufenthaltsraum erfüllt sind. Dafür erforderliche Maßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum, wie die bauordnungsrechtlich vorgeschriebene Herstellung eines zweiten Rettungswegs, ent...mehr

Möglich ist auch, durch Vereinbarung eine weitgehende wirtschaftliche Trennung der Häuser mit eigenen Beschlusskompetenzen insbesondere im Hinblick auf die Finanzverfassung der einzelnen Häuser herbeizuführen. Sieht die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung z. B. eine wirtschaftliche Trennung derart vor, dass für die einzelnen Häuser eigene Wirtschaftspläne zu erstellen...mehr

Nach der maßgeblichen Bestimmung des § 15 Abs. 1 MaBV muss die Versicherung bei einem im Inland zum Geschäftsbetrieb zugelassenen Versicherungsunternehmen abgeschlossen werden. Nach § 15 Abs. 2 MaBV muss die Mindestversicherungssumme 500.000 EUR für jeden Versicherungsfall und 1.000.000 EUR für alle Versicherungsfälle eines Jahres betragen. Nach § 15 Abs. 3 MaBV muss die Ver...mehr

Gemäß § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG wird die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zunächst uneingeschränkt durch den Verwalter gerichtlich und außergerichtlich vertreten. Ausnahme stellen Grundstückskauf- oder Darlehensverträge dar. Hier besteht eine Vertretungsmacht des Verwalters lediglich dann, wenn diese durch Beschluss der Wohnungseigentümer legitimiert ist. Die Wohnungseigentü...mehr

Nach der früher geltenden Bestimmung des § 27 Abs. 1 Nr. 5 WEG a. F. war der Verwalter ausdrücklich berechtigt und verpflichtet, alle Zahlungen und Leistungen zu bewirken und entgegenzunehmen, die mit der laufenden Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zusammenhängen. Auch wenn diese Bestimmung keine Geltung mehr hat und der Verwalter lediglich pauschal ermächtigt und ...mehr