Fachbeiträge & Kommentare zu Hausverwalter

Gründe für einen Stromdiebstahl durch den Mieter kann es viele geben: Zunächst einmal kann die Tat Ausdruck eines Sparsamkeitswahns sein. In vielen Fällen hat schlicht der Stromversorger die weitere Belieferung wegen Zahlungsrückständen eingestellt. Ggf. wurde der Mieter auch Opfer einer Versorgungssperre des Vermieters. In aller Regel bedienen sich die Mieter der Steckdosen im ...mehr

Die Klage hat keinen Erfolg! X habe die Kündigung nicht unter Verstoß gegen § 180 Satz 1 BGB ohne Vertretungsmacht erklärt. Dies folge aus § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG. Die Vorschrift erfasse auch die Kündigung von Arbeitsverträgen. Der Abschluss und die Kündigung von Arbeitsverträgen setzten zu ihrer Wirksamkeit keinen Beschluss voraus. § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG unterscheide beim Um...mehr

A erhielt einen Kommanditanteil an einer GmbH & Co. KG geschenkt, die umfangreichen, an Dritte zu Wohnzwecken vermieteten Grundbesitz hält. Streitig ist, ob das FA im Rahmen einer Bedarfsbewertung für Schenkungsteuerzwecke auf den 11.12.2017 zutreffend Verwaltungsvermögen angesetzt hat oder ob insofern ein begünstigtes Wohnungsunternehmen i.S.d. § 13b Abs. 4 Nr. 1 S. 2 Buchs...mehr

Wohnungseigentümer K ist seit Dezember 2021 Hausmeister der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer B. Diese beschäftigt regelmäßig nicht mehr als 10 Arbeitnehmer. Verwalter X kündigt das Arbeitsverhältnis mit Schreiben vom 27.12.2022 zum 31.1.2023. Im dagegen geführten Kündigungsschutzverfahren schließen die Parteien einen Vergleich. Danach leitet B aus dieser – ersten – Kündig...mehr

Praxis-Beispiel Feuer im Verwaltungsgebäude In einem Verwaltungsgebäude ist im Keller ein Feuer ausgebrochen. Als die Feuerwehr eintrifft, wird ihr gesagt, dass sich im Keller nur Akten und Möbel befinden. Beim Löschversuch kommt es zur Explosion mehrerer Druckgasflaschen. 2 Feuerwehrleute werden schwer verletzt. Ursache: Der Hausmeister hat mehrere Gasflaschen mit brennbaren...mehr

Hierzu zählen die Kosten für alle vom Bauherrn erstmalig zu beschaffenden beweglichen Sachen, die nicht unter die Kosten der Gebäude oder der Außenanlagen fallen, die aber für deren bestimmungsgemäßen Gebrauch erforderlich sind (z. B. Feuerlöschgeräte, Einrichtungsgegenstände für Gemeinschaftsräume und Heime, Werkzeuge für Hauswarte, Gartengeräte etc.). Diese Kosten sind, so...mehr

Hierunter sind alle Erlöse aus dem Verkauf von Produkten (Erzeugnissen und Waren) sowie aus der Erbringung von Dienstleistungen auszuweisen, soweit sie nicht zu einer der vorangegangenen Kontengruppen (60 bis 62) gehören. Unbedeutend ist, ob sie im Rahmen der gewöhnlichen oder außergewöhnlichen Geschäftstätigkeit angefallen sind und ob sie zum typischen oder atypischen Leistu...mehr

Hierunter sind die gesetzlichen Pflichtabgaben, die das Unternehmen zu tragen hat, zu erfassen. Im Einzelnen zählen dazu die Beiträge zur Renten-, Arbeitslosen-, Pflege- und Krankenversicherung sowie Berufsgenossenschaft. Nicht hierzu gehören dagegen die auf Freiwilligkeit beruhenden Sozialaufwendungen, die der Kontengruppe 86 "Sonstige betriebliche Aufwendungen" zuzuordnen ...mehr

Grundsätzlich gilt (sofern in der Gemeinschaftsordnung keine andere Bestimmung zu finden ist) auch für eine Mehrhausanlage die Stimmrechtsregelung nach § 25 Abs. 2 WEG. Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme (Kopfprinzip), ganz gleich, ob Wohnung, Laden oder Garage und in welchem Bauabschnitt. Hinweis Gemeinschaftsordnungen beachten Als vorrangiges Recht sind besondere Stimmr...mehr

Hierzu gehören sämtliche im Geschäftsjahr angefallenen Löhne und Gehälter für Arbeiter, Angestellte und Mitglieder der Geschäftsleitung, ganz gleich, für welche Leistung sie gezahlt wurden, und unabhängig davon, ob es sich um eine haupt- oder nebenamtliche Tätigkeit handelt. Sogenannte pauschale Aufwandsentschädigungen – auch an ehrenamtlich tätige Vorstandsmitglieder bzw. G...mehr

Es sind folgende Kosten im Zeitraum 01.10.20X0 bis 30.09.20X1 angefallen, die Buchungen erfolgen wie in Beispiel 1 dargestellt.mehr

Rz. 42 Die Arbeitnehmereigenschaft wurde bejaht für: Au-pair-Verhältnis bei detaillierten Regelungen bzgl. Mithilfe im Haushalt und bei Kinderbetreuung, der Dienstzeiten, der Freizeit und des Urlaubs[1] Außenrequisiteur[2] Außendienstmitarbeiter[3] Büffetier[4] Bürogehilfin[5] Co-Piloten von Verkehrsflugzeugen[6] Croupier[7] Crowdworker[8] Cutterin[9] Detektiv[10] DRK-Geschäftsführer e...mehr

Die sicherheitstechnischen Anforderungen von Elektrofahrzeugen sind seit 2015 EU-weit nach UNECE NR 100 geregelt. Nach Einschätzung des Deutschen Feuerwehrverbands (2018) gehen von zertifizierten Elektrofahrzeugen weitestgehend vergleichbare Gefahren aus, wie von Fahrzeugen mit anderen Antriebsarten. Zertifizierte Ladeeinrichtungen auf Einstellplätzen in Garagen zählen dabei...mehr

Zunächst richten sich Art und Umfang des konkreten Gebrauchs des Gemeinschaftseigentums nach der in der Teilungserklärung festgelegten Zweckbestimmung. Diese regelt die Nutzungsmöglichkeit des Gemeinschaftseigentums. Eine Zweckbestimmung kann sowohl für gemeinschaftliche Räume als auch gemeinschaftliche Außenflächen getroffen werden. Praxis-Beispiel Nutzung des "Fahrradkeller...mehr

Die Vermietung von Gemeinschaftseigentum ist grundsätzlich mit einfachem Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer möglich.[1] Voraussetzungen Die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung enthält kein Verbot der Vermietung von Gemeinschaftseigentum. Keinem der Wohnungseigentümer erwächst durch die Vermietung ein Nachteil i. S. v. § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG. Nachteilig ist die Verm...mehr

Rz. 14 Stand: EL 142 – ET: 06/2025 Das Trinkgeld in Form eines kleineren Geldgeschenkes (> Rz 22 ff) muss ein Dritter (Leistungsempfänger/Kunde) geben. Er gibt es als eine typischerweise persönliche Zuwendung an den ArbN zur Anerkennung seiner Leistung. Die Rechtsprechung des BFH zusammenfassend BFH 250, 159 = BStBl 2016 II, 751, dort Rz 16. Der Dritte gibt das Trinkgeld frei...mehr

Rückforderungsansprüche des Mieters wegen überzahlter Betriebskosten verjähren bei fortbestehendem Mietverhältnis ebenfalls in der regelmäßigen Verjährungsfrist, die seit 1.1.2002 3 Jahre beträgt.[1] Gleiches wird für den Anspruch des Mieters auf Rückzahlung von periodisch, d. h. zu festgesetzten Zahlungsterminen, geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen zu gelten haben, we...mehr

Voraussetzung einer im Inland belegenen festen Niederlassung für die Anwendung der Regelungen des Reverse-Charge-Verfahrens: Nach Art. 53 Abs. 1 MwSt-DVO wird eine feste Niederlassung eines Steuerpflichtigen nach Art. 192a MwStSystRL (national in § 13b Abs. 7 UStG umgesetzt) nur dann berücksichtigt, wenn diese feste Niederlassung einen hinreichenden Grad an Beständigkeit sow...mehr

In dem vom AG Hamburg entschiedenen Fall hatte der Vermieter über die Betriebskosten abgerechnet und dabei die Positionen "Gartenpflege/Hausmeister" zusammengefasst. Das AG Hamburg hielt die Zusammenfassung für unzulässig. Auch wenn sich der Hausmeister ggf. um die Gartenpflege kümmert, können auch andere Gartenpflegekosten entstehen z. B. durch die Erneuerung von Gehölzen, ...mehr

Problemüberblick Im Fall geht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer K davon aus, dass der Haupthahn und der Waschmaschinen- und Geschirrspülmaschinenanschluss im Sondereigentum des B stehen. Nach den Bekundungen des Hausmeisters ist der Haupthahn nicht fachgerecht angeschlossen worden. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer könnte vor diesem Hintergrund gegen B klagen. Da ...mehr

Wohnungseigentümer B ist Eigentümer der im Erdgeschoss gelegenen Wohnung Nr. 2. Darunter befindet sich ein im gemeinschaftlichen Eigentum stehender Kellerraum. B wendet sich am 24.10.2023 an die Verwaltung und teilt mit: "Heute habe ich Wasserflecken an der Decke im Keller festgestellt, der sich direkt unter meiner Wohnung befindet. Es tropft noch sichtbar, insbesondere in d...mehr

Eine wirksame Betriebskostenabrechnung muss u. a. eine geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten enthalten, d. h. eine übersichtlich aufgegliederte Einnahmen- und Ausgabenaufstellung, aus der auch der betriebswirtschaftlich und juristisch nicht geschulte Mieter die umgelegten Kosten klar ersehen und überprüfen kann (§ 559 BGB; so bereits BGH, Urteil v. 23.11.1981, VIII ZR ...mehr

Nach seinem Mietvertrag hat Gewerberaummieter K auf die Nebenkosten die "jeweils gültige Mehrwertsteuer von derzeit 19 %" zu entrichten. Vermieter B, ein Teileigentümer, hat gem. § 9 Abs. 1 und 2 UStG auf die Steuerbefreiung nach § 4 Nr. 12 Buchstabe a) UStG verzichtet. K ist zum Vorsteuerabzug berechtigt. Mit seiner Betriebskostenabrechnung vom 8.12.2019 rechnet B gegenüber...mehr

Bei Schnee- und Eisglätte muss der Vermieter dafür sorgen, dass die Zugänge zum Haus gefahrlos begangen werden können. Wichtig Allgemeine Glättebildung, keine Glättestellen Die winterliche Räum- und Streupflicht setzt eine konkrete Gefahrenlage, d. h. eine Gefährdung durch Glättebildung bzw. Schneebelag voraus. Grundvoraussetzung für die Räum- und Streupflicht auf Straßen oder...mehr

Bei Mietvertragsende schuldet der Mieter die Rückgabe der Mietsache. Diese Pflicht erfüllt er nur, wenn er dem Vermieter den Alleinbesitz an den Räumen verschafft. Wenn der Mieter oder der Untermieter nachweislich Zweitschlüssel gefertigt hat und diese bei Auszug nicht zurückgibt, obwohl er sie noch hat, liegt keine ordnungsgemäße Rückgabe vor. Vielmehr werden dem Vermieter ...mehr

Wann immer Gefahr für Leib und Leben droht, ist der erste Schritt, die Gefahr zu beseitigen bzw. die Betroffenen aus der Gefahrenzone zu bringen. Oft ist keine Zeit, nach einer Checkliste zu arbeiten. Dennoch kann ein Blick auf die Checkliste die wichtigsten Schritte in Erinnerung bringen und verhindern, dass in der Hektik des Geschehens Wichtiges übersehen wird. Checkliste ...mehr

Wird einer der im Haus wohnenden Mieter infolge der Schlechterfüllung der Verkehrssicherungspflicht verletzt, kann der Verletzte gegenüber dem Vermieter vertragliche Schadensersatzansprüche geltend machen, wenn die verletzte Pflicht vom Vermieter zu erfüllen war. Hat der Vermieter die Erfüllung dieser Pflicht (z. B. die Streupflicht) einem Dritten (z. B. einem Hauswart oder ...mehr

Die Anschaffung und Pflege von Haustieren im Privatvermögen zählt grundsätzlich zu den nicht abziehbaren Lebenshaltungskosten. Ausnahmen hat die Rechtsprechung nur für den Jagdhund des Forstbeamten[1] und Wachhund eines Sicherheitsbeamten[2] gemacht, u. U. auch der Hund eines Hausmeisters, dagegen für den Wachhund einer Landärztin abgelehnt.[3] Das Pferd eines Reitlehrers is...mehr

Nach § 23 TVÜ-Länder gilt für Hausmeister weiterhin die Nr. 3 SR 2 r BAT / BAT-O. Da eine durchschnittliche regelmäßige wöchentliche Arbeitszeit von mehr als 48 Stunden nicht im Einklang mit den §§ 3, 7 Abs. 1 Nr. 1 ArbZG steht und eine Opt-Out-Regelung nicht vereinbart wurde (s. o. Rechtlicher Hintergrund), ist die durchschnittliche regelmäßige wöchentliche Arbeitszeit der ...mehr

Zukünftig soll es keinen "Überlappungsbereich" zwischen den ehemaligen Arbeiter- und Angestelltentätigkeiten mehr geben. Soweit in der Vergütungsordnung als auch im Lohngruppenverzeichnis nahezu identische Tätigkeitsmerkmale enthalten waren, werden diese Merkmale nunmehr entweder dem Teil II (z. B. Beschäftigte im Bereich Theater und Bühnen, Masseure, Fachangestellte für Bäd...mehr

Nach den Ausführungen des Europäischen Gerichtshofes im "Simap-Urteil" vom 3.10.2000[1] und im Urteil in der Sache Landeshauptstadt Kiel/Jäger vom 9.10.2003[2] ist der Bereitschaftsdienst nach der EU-Richtlinie 2003/88/EG arbeitsschutzrechtlich als Arbeitszeit zu werten. Dieser Rechtsprechung hatte sich das Bundesarbeitsgericht in mehreren Entscheidungen[3] angeschlossen. Der...mehr

Änderungen in den Tätigkeitsmerkmalen der Entgeltordnung zum TV-L zum 1.1.2020mehr

Vermietung durch einen Hausverwalter Die Entscheidung des BGH[1] betrifft einen Fall, in dem die Vermietung durch einen Hausverwalter erfolgt ist. Dieser hat den Mietvertrag auf Weisung der Eigentümerin abgeschlossen. Die Miete wurde vom Verwalter eingezogen und an die Eigentümerin weitergeleitet. Die der BGH-Entscheidung zugrunde liegenden Erwägungen dürften über den entschie...mehr

Bei der Kündigung durch einen Bevollmächtigten (z. B. Hausverwalter, Rechtsanwalt, Haus- und Grundbesitzerverein) muss das Kündigungsschreiben einen klaren Hinweis auf das Vertretungsverhältnis enthalten, z. B. durch die Formulierung: "Namens und in Vollmacht des Vermieters Herrn X kündige ich das Mietverhältnis über die Räume ...". Der bloße Gebrauch des Plurals "wir" genüg...mehr

Mit dem Mietrechtsreformgesetz 2001 wurde auch der von der Rechtsprechung entwickelte Grundsatz der Wirtschaftlichkeit (§ 556 Abs. 3 Satz 1, 2. Halbsatz BGB) in das Gesetz aufgenommen . Der Vermieter soll im Rahmen eines gewissen Ermessensspielraums möglichst wirtschaftlich, d. h. mit Blick auf ein angemessenes Kosten–Nutzen-Verhältnis vorgehen. Das Wirtschaftlichkeitsgebot g...mehr

Werden die sog. "kalten" Betriebskosten (Betriebskosten ohne Heizkosten) vereinbarungsgemäß nach dem Anteil der betreffenden Wohnung an der Gesamtwohnfläche des Anwesens umgelegt, hat der Vermieter die auf die leer stehende Wohnung entfallenden Betriebskosten grundsätzlich selbst zu tragen, da er das Vermietungsrisiko und damit das Leerstandsrisiko trägt. Dies gilt nicht nur...mehr

Vereinbarung im Mietvertrag Achtung Vertragliche Vereinbarung notwendig Der Mieter ist zur Zahlung von Betriebskosten bzw. zur Leistung einer Vorauszahlung auf die Betriebskosten nur verpflichtet, wenn und soweit dies vertraglich ausdrücklich vereinbart wurde (§ 556 Abs. 1 BGB). Hinweis CO2-Preis: Aufteilung zwischen Vermieter und Mieter Vermieter müssen sich ab 1.1.2023 an der ...mehr

Kontrollpflichten des Vermieters bestehen zwar auch hinsichtlich solcher Gegenstände und Gefahrenquellen, die sich außerhalb der Mieträume, aber im selben Gebäude befinden[1]; nicht jedoch hinsichtlich solcher Einrichtungen, die dem Einfluss des Vermieters entzogen sind, z. B. elektrische Anlagen und Einrichtungen, die im Eigentum des Versorgungsunternehmens stehen (hier: ve...mehr

Überblick Eine Abrechnung in mietrechtlichem Sinne kann nur erfolgen, wenn und soweit der Mieter Vorauszahlungen in Form von Abschlagszahlungen geleistet hat. Soweit dagegen eine sog. Bruttomiete vereinbart wurde, in der die Betriebskosten enthalten sind, ist der Vermieter weder berechtigt noch verpflichtet, über die in der Miete enthaltenen Betriebskosten abzurechnen bzw. A...mehr

Rz. 100 Beiträge zur gesetzlichen Rentenversicherung pflichtversicherter Arbeitnehmer, die der Arbeitgeber an die Rentenversicherungsträger abführt, sind Betriebsausgaben und Sonderausgaben. Es gilt das zu Rz. 99 Gesagte. Die Beiträge sind keine – vorab entstandenen – Werbungskosten zur Erlangung späterer, nach § 22 Nr. 1a EStG stpfl. Einkünfte. Das gilt ausdrücklich auch f...mehr

Der übernehmende Verwalter sollte im Rahmen der Übergabe darauf achten, dass ihm insbesondere die folgenden Unterlagen seitens des ausscheidenden Verwalters übergeben werden (keine abschließende Aufzählung!): Gemeinschaftsordnung bzw. Teilungserklärung mit Aufteilungsplänen, ggf. Hausordnung Vollständige Auflistung aller Eigentümer mit Namen und ggf. Anschriften Vollständige Üb...mehr

In die sonstigen Verträge zwischen dem Eigentümer und Dritten, die mit der Bewirtschaftung des Grundstücks in Zusammenhang stehen (z. B. in Dienst- oder Arbeitsverträge), tritt der Zwangsverwalter nicht ein. Praxis-Beispiel Vertrag mit Hauswart Deshalb muss ein Hauswart, der eine Wohnung aufgrund eines Mietvertrags nutzt, die Miete an den Zwangsverwalter bezahlen, während er s...mehr

Nicht steuerpflichtig Im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) wird zwischen dem Sondereigentum der einzelnen und dem gemeinschaftlichen Eigentum aller Wohnungs- und Teileigentümer (§ 1 WEG) unterschieden. Zu dem gemeinschaftlichen Eigentum rechnet das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen eines Gebäudes, die nicht nach den Grundbucheintragungen im Sondereigentum eine...mehr

Vermietung und Verpachtung, Nutzungsüberlassung etc. Nach § 4 Nr. 12 Buchstabe a bis c UStG sind folgende Vermietungen steuerbefreit: Vermietung und Verpachtung von Grundstücken: Hierunter fällt die Überlassung von unbebauten Grundstücken, bebauten Grundstücken (z. B. Wohn- oder Geschäftsgebäuden) sowie landwirtschaftlichen Flächen. Vermietung und Verpachtung von Berechtigungen...mehr

Rz. 73 Steuerfrei sind nach § 4 Nr. 25 S. 3 Buchst. b UStG auch die Beherbergung, Beköstigung und die üblichen Naturalleistungen, die die nach § 4 Nr. 25 UStG begünstigten Einrichtungen den Empfängern der Jugendhilfeleistungen und Mitarbeitern in der Jugendhilfe sowie den bei den Leistungen nach § 4 Nr. 25 S. 1 UStG (also den Leistungen der Jugendhilfe und der Inobhutnahme) tät...mehr

Rz. 6 Kumulativ muss – als Abgrenzung zur reinen Vermögensverwaltung (um eine solche handelt es sich im Rahmen der Vermietung von Immobilien, § 14 S. 3 AO) – ein wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb i.S.d. § 14 S. 1 AO vorliegen. Ein wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb ist nach Auffassung der Finanzverwaltung jedenfalls erst dann "regelmäßig" anzunehmen, wenn das Unternehmen mehr ...mehr

Insbesondere im Hinblick auf die Gestaltung des Verwaltervertrags und für einen realistischen Ansatz der Verwaltervergütung sollte sich der potenzielle Verwalter nicht scheuen, seiner Kontaktperson ein Formular zu den wesentlichen Objekteigenschaften zu übersenden. Der nachfolgende Fragenkatalog könnte selbstverständlich auch telefonisch abgearbeitet werden, allerdings dürf...mehr

Der übernehmende Verwalter sollte im Rahmen der Übergabe darauf achten, dass ihm insbesondere folgende Unterlagen seitens des ausscheidenden Verwalters übergeben werden: Gemeinschaftsordnung bzw. Teilungserklärung mit Aufteilungsplänen, ggf. Hausordnung Vollständige Liste aller Eigentümer mit Namen und Anschriften Vollständige Übersicht über offene Forderungen und Verbindlichke...mehr

Verwalter sollten bei der Vertragsgestaltung selbstverständlich vermeiden, per se unwirksame Vertragsklauseln aufzunehmen. Grundsätzlich unterliegt der Verwaltervertrag nämlich der Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen. Allerdings findet eine entsprechende richterliche Überprüfung erst im laufenden Vertragsverhältnis, also bei Durchführung bzw. Anwendung des Vert...mehr

Gravierende Änderungen hat das WEMoG für die Verwalterpraxis allerdings durch den in § 26a WEG geregelten "zertifizierten Verwalter" gebracht. Nach wie vor benötigt der Verwalter keine Ausbildung, um seinen Beruf ausüben zu können. Seit dem 1.12.2023 widerspricht allerdings die Bestellung eines nicht nach § 26a WEG zertifizierten Verwalters gemäß §§ 19 Abs. 2 Nr. 6, 48 Abs. ...mehr